Cuando contratas una reforma o unos trabajos de acabado y el resultado es torcido, con remates mal hechos, juntas abiertas, puertas que rozan, alicatados “ondulados” o pintura mal aplicada, lo peor que puedes hacer es resignarte o aceptar parches. La ley te protege y, si se mueve con inteligencia, un simple burofax bien planteado puede obligar al contratista a rehacer los trabajos —y a responder por la garantía— sin que tengas que embarcarte en un pleito largo. Aquí te explico, paso a paso y con enfoque práctico, cómo hacerlo para maximizar tus opciones de éxito con JR Abogados.

Qué es un “acabado deficiente” y por qué sí se puede reclamar

En una obra o reforma, el contratista no solo asume una obligación de medios, sino —sobre todo en acabados— una obligación de resultado conforme a lo pactado (presupuesto y memoria de calidades) y a la buena práctica constructiva. Hay acabado deficiente cuando:

• No se ajusta a lo pactado en presupuesto/memoria, fichas técnicas o muestrarios.
• Vulnera tolerancias razonables: piezas desniveladas, lamas con “dientes”, encuentros sin rematar, zócalos descuadrados, puertas que rozan, silicona mal ejecutada, cortes visibles, rejuntados desiguales, manchas, pintura con “piel de naranja” o difuminados, etc.
• Provoca disfunción: filtraciones por sellado mal hecho, suelos que “bailan”, encimeras que no apoyan, desagües con contraflujo, luminarias mal ubicadas, ventilaciones anuladas.
• Pone en riesgo la salubridad o la seguridad: barandillas inestables, baldosas sueltas, tomas eléctricas fuera de normativa, pendientes de ducha hacia afuera.

Estos vicios son reparables —y deben ser reparados—. No confundas “tolerancia mínima” con “vale todo”: la estética y el remate forman parte esencial del contrato, y el profesional tiene que entregar un trabajo correcto a primera vista y en detalle.

Plazos y garantías: lo que muchos contratistas callan

Hay dos ideas clave, y conviene tenerlas muy claras para no perder derechos:

1. Plazos de garantía y responsabilidades (LOE y contrato):
   • En obras de edificación con proyecto (nueva planta o reformas sustanciales), la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) distingue:
     • 1 año para elementos de terminación o acabado (remates, pintura, alicatados…).
     • 3 años para habitabilidad (humedades, aislamientos, instalaciones que afecten a salubridad).
     • 10 años para estructura.
   • En reformas sin proyecto (cocina, baño, pintura, suelos, puertas), aunque la LOE pueda no aplicarse estrictamente, tu contrato y el Código Civil amparan la exigencia de obra bien hecha y la reparación de vicios.
   • En la práctica profesional seria, se reconoce una garantía mínima de 1 año en acabados. Y muchos contratos prevén garantías comerciales de 2 años para trabajos de reforma. Si tu contrato lo menciona, exíjela. Si no lo menciona, sigues pudiendo reclamar por incumplimiento contractual y mala ejecución.
2. Plazo para ejercitar la acción (¡cuidado!):
   • Las acciones de responsabilidad por daños prescriben a los 2 años desde que se manifiestan en el ámbito LOE (art. 18).
   • Las acciones personales por incumplimiento contractual prescriben, con carácter general, a los 5 años (art. 1964 CC).
   • Traducido a estrategia: no dejes pasar el tiempo. Notifica por burofax y interrumpe la prescripción.

Conclusión práctica: aunque en acabados la garantía “típica” sea 1 año, la exigencia de rehacer y responder puede sostenerse hasta 2 años (responsabilidad LOE según supuesto) y, en el plano puramente contractual, hasta 5 años. En JR Abogados integramos ambas vías para darte margen real y presión legal inmediata.

Por qué el burofax es la llave (y por qué 10 días)

Un burofax con certificación de contenido y acuse sirve para:

• Constituir en mora al contratista.
• Fijar por escrito los vicios concretos y el requerimiento de rehacer.
• Otorgar un plazo razonable (10 días) para plan de corrección y calendario de trabajos.
• Reservar derechos (indemnización, peritaje, resolución de contrato, retención de cantidades).
• Cumplir MASC (Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos), exigidos antes de ciertas demandas.
• Interrumpir la prescripción.

El plazo de 10 días no es caprichoso: es rápido, serio y judicialmente defendible para presentar plan y fechas. Si la corrección exige más tiempo, que lo propongan justificado y por escrito. Tú decides si aceptar, con nuestra supervisión.

Cómo preparar el burofax ganador

No te daremos aquí un texto “copiar/pegar” —se malusa y se pierde fuerza—, pero sí la arquitectura que utilizamos en JR Abogados para que el burofax tenga dientes:

1. Encabezado y legitimación
   • Remitente (propietario/cliente).
   • Destinatario (contratista/empresa y, si consta, administrador).
   • Referencia a contrato/aceptación de presupuesto/fecha y dirección de obra.
2. Hechos acreditados
   • Fechas clave (inicio, fin, incidencias).
   • Relación concreta y numerada de vicios de acabado (con fotos fechadas).
   • Referencia a memoria de calidades, muestras o fichas técnicas.
3. Base legal y contractual (sucinta)
   • Obligación de resultado, buena práctica, incumplimiento de calidades.
   • Referencia a garantía 1–2 años según contrato/uso profesional y a la acción ejercitable.
   • Reserva de LOE cuando proceda.
4. Requerimiento principal (núcleo del burofax)
   • Rehacer trabajos defectuosos a su costa, con materiales y ejecución conforme a lo pactado.
   • Plazo de 10 días para:
     • Presentar plan técnico de corrección.
     • Fijar calendario de intervención (fechas).
   • Ejecución de las correcciones en un plazo cerrado (p. ej., 20–30 días según entidad).
5. Garantía y control
   • Exigencia de garantía escrita por los trabajos rehechos (mínimo 2 años si el contrato lo prevé; si no, la que corresponda legalmente).
   • Retención o no conformidad del pago pendiente hasta correcta entrega.
   • Prohibición de parches no acordes a la solución técnica.
6. Advertencias
   • Peritaje independiente a costa del contratista en caso de negativa o chapuza.
   • Resolución contractual por incumplimiento grave, restitución de cantidades e indemnización de daños (lucro cesante si procede).
   • Acciones judiciales (reclamación de cantidad, daños y perjuicios) y medidas cautelares si hay urgencia.
7. MASC
   • Ofrecimiento de mediación o negociación en un plazo muy corto, sin renunciar a nada.
8. Cierre formal
   • Reserva de acciones.
   • Requerimiento de respuesta por escrito.
   • Firma del letrado (opcional pero muy disuasorio).

¿Quieres que tu burofax salga con la máxima presión legal? Nos encargamos de redactarlo y enviarlo certificado desde JR Abogados para que surta efecto y no lo ignoren:
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Qué documentación reunir antes de enviarlo (y cómo blindarla)

• Contrato, presupuesto y memoria de calidades (o correos/WhatsApp donde se pactaron materiales y acabados).
• Facturas y pagos (especialmente si has retenido alguna parte por no conformidad).
• Galería fotográfica y de vídeo con fecha y detalle de cada vicio (vista general + detalle + útil de escala, p. ej., una moneda/regla).
• Pruebas funcionales: nivel en suelos, test de pendiente en ducha, prueba de estanqueidad, funcionamiento de puertas, etc.
• Acta de entrega —si la hubo— con salvedades; si no, crea ahora un checklist firmado por ti con fecha.
• Informe técnico (no siempre imprescindible para el burofax inicial; sí para segunda fase si se niegan).
• Testigos de la visita de obra/entrega.

Tip JR Abogados: si temes que “arreglen” deprisa para ocultar el vicio, levanta acta notarial de presencia o reportaje fotográfico profesional antes de permitir cualquier intervención.

Estrategia por fases (marco JR Abogados)

1. Fase 1 — Burofax y negociación exprés (10 días)
   Objetivo: plan de corrección por escrito y fechas. Sin plan serio, no hay entrada en casa.
2. Fase 2 — Peritaje y segunda intimación (7 días)
   Si no cumplen o proponen parches: perito independiente, cuantifica coste de rehacer, nuevo burofax con ultimátum, MASC formal.
3. Fase 3 — Demanda rápida y medidas
   • Reclamación de cantidad (coste de rehacer + daños y perjuicios).
   • Resolución contractual si procede con devolución de cantidades.
   • Medidas cautelares (p. ej., depósito judicial de cantidades retenidas, entrada urgente si hay riesgo de daños mayores).

Importante: a veces conviene no dejarles entrar hasta que firmen por escrito el plan y la aceptación de garantía. Lo contrario suele acabar en parches y “ya te llamaré”.

Qué pedir exactamente que rehagan (lista útil para acabados)

• Alicatados y solados: replanteo, planeidad, cortes ocultos, juntas homogéneas, remates con cantoneras/escuadras, rodapiés a testa perfecta, pendientes correctas en platos de ducha y terrazas.
• Carpintería interior: alineación de hojas y marcos, sin roces, herrajes nivelados, tapetas rematadas, encuentro con rodapiés y zócalos sin fisuras.
• Carpintería exterior: estanqueidad, burletes, cierres, rotura de puente térmico, remates de vierteaguas y tapajuntas.
• Pintura: lijado previo, imprimaciones, uniformidad, sin grumos ni descuelgues, cortes limpios en techos y huecos.
• Encimeras y frentes: cortes ocultos, sellado sanitario, encuentros con electrodomésticos y fregaderos perfectos.
• Instalación eléctrica: mecanismos a una altura y alineación homogéneas, cableado conforme y documentación de boletín si se actuó sobre el conjunto.
• Fontanería: racores sin fugas, sifones accesibles, pendientes de evacuación, llaves de corte operativas, pruebas de presión.
• Siliconas y sellados: continuidad, sin “pegotes”, tipo adecuado (sanitario/UV), colores homogéneos.

Cada punto fotografiado y numerado; cada corrección, firmada por el contratista y validada por ti (o por nuestro perito).

¿Y si el contratista dice que “eso es así” o “no se ve”?

Respuestas tipo “eso entra dentro de tolerancias” o “nadie lo vería” no valen si rompen estética/función o se apartan de lo pactado. En JR Abogados lo solventamos así:

• Comparativa con memoria y muestras: lo contratado manda.
• Criterios de buena práctica: planeidad, ajustes, continuidad, estanqueidad.
• Informe pericial breve para vicios visibles, con fotos y mediciones sencillas.
• Coste de corrección estimado: cuando el número duele, negocian.

Casos frecuentes que resolvemos (y cómo)

• Ducha que encharca: pendientes mal ejecutadas y sellado deficiente. Rehacer solera, recolocar desagüe, rehacer impermeabilización y acabado. Burofax + peritaje: o lo rehacen bien o les reclamamos el coste completo.
• Suelos con “olas” en laminado o porcelánico: falta de planeidad o mala colocación. Recolocación integral o sustitución, no “parches”.
• Puertas nuevas que rozan y marcos descuadrados: rehacer ajustes, recanteo, nuevas tapetas y repaso de pintura.
• Pintura con sombras y piel de naranja: repintado completo con lijado y capas uniformes. “Matasanos” no aceptados.
• Siliconas negras a los 3 meses: uso de producto inadecuado. Retirada, limpieza fungicida y silicona sanitaria de calidad, con garantía por escrito.

Dinero: qué puedes reclamar además de rehacer

• Coste íntegro de rehacer con empresa seria (presupuesto comparado).
• Daños emergentes: materiales desperdiciados, transporte, protección de muebles, etc.
• Lucro cesante: si no puedes alquilar o usar la vivienda (p. ej., vivienda turística), cuantificamos pérdida real y la reclamamos.
• Gastos periciales y de burofax: los pedimos como daño necesario para la reparación de tu derecho.
• Intereses desde la mora (fecha del burofax).

Errores que hacen perder un caso… y cómo evitarlos

• Dejar entrar sin plan: te “maquillan” y luego desaparecen. Siempre plan y fechas firmadas.
• Firmar conformidad por cansancio: no firmes recepción “a plena conformidad” si hay vicios. Firma “no conforme” y lista de pendientes.
• Pagar el 100% con vicios manifiestos: mantén retención razonable hasta entrega correcta.
• Burofax tarde o “light”: si lo quieren “aligerar”, es señal de que funciona. Mantén firmeza.
• No guardar pruebas: haz fotos y vídeos de todo; si “corrigen”, que quede rastro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo exigir “garantía de 2 años” por los trabajos rehechos?
Sí si tu contrato la prevé (muchos la incluyen); si no, exigimos la garantía mínima legal y la responsabilidad contractual correspondiente. En todo caso, la acción para reclamar daños no se te extingue con facilidad: manejamos plazos de 2 años (LOE) desde que se manifiesta el daño y 5 años (contractual).

¿Y si el contratista dice que fue culpa de los materiales?
El responsable ante ti es quien contrataste. Ya repetirá él contra su proveedor si procede.

¿Sirve un email en lugar de burofax?
El email ayuda, pero el burofax con certificación de contenido es la prueba reina para mora, plazos y MASC.

¿Necesito perito desde el principio?
No siempre. En acabados evidentes, basta burofax bien armado. Si se niegan o discuten, peritaje exprés y segunda intimación.

¿Puedo contratar a otro para que rehaga y luego reclamar el coste?
Sí, con prudencia: notifica antes por burofax, da plazo razonable y documenta el coste real de rehacer. Nosotros te pautamos los tiempos para que no pierdas cobertura.

Cómo lo hacemos en JR Abogados (plan de acción inmediato)

1. Revisión de tu caso sin coste: contrato/presupuesto, fotos, pagos, cronología.
2. Mapa de vicios y hoja de ruta: qué exigir, cómo y en qué plazos.
3. Burofax con abogado: sale a nombre de JR Abogados, con oferta MASC y advertencias que sí hacen efecto.
4. Negociación dura y rápida: plan y calendario por escrito o peritaje y demanda.
5. Cierre con garantía: acta de conformidad final, garantía escrita y retención liberada solo cuando proceda.

¿Damos el primer paso hoy?
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Checklist express para tu burofax (lo que te pediremos)

• Contrato/presupuesto y memoria de calidades (o mensajes equivalentes).
• Listado de vicios (numerado) con fotos y vídeos.
• Pagos realizados y importe retenido (si lo hay).
• Fechas de entrega o “fin de obra”.
• Lo que quieres: rehacer bien, garantía 2 años, calendario y penalizaciones por retraso.
• Autorización para que JR Abogados envíe el burofax y te represente en la negociación.

Un último consejo de abogado

No aceptes que te hagan creer que “esto es lo normal en las reformas”. Lo normal es entregar bien. Y si no, rehacer. Con un burofax firme, plazo de 10 días y respaldo legal, la película cambia. Y si no corrigen, reclamamos todo: el coste de rehacer con quien tú elijas, tus perjuicios y los gastos necesarios para defenderte. Esa es la diferencia entre quejarse y ganar.

JR Abogados. 25 años poniendo a contratistas y aseguradoras en su sitio. Cuando hay que rehacer, se rehace. Y cuando hay que pagar, se paga.
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Un buen incidente de vulnerabilidad se gana —o se pierde— en 3 minutos de lectura atenta por parte del Juzgado. Tu objetivo, como arrendador exigente, es llevar a sala un relato compacto, verificable y humano que haga obvia la desproporción de una suspensión larga o indefinida. A continuación te dejo un modelo de argumentación integral, con bloques modulares para que adaptes a tu caso (impago, fin de contrato, subarriendo/uso turístico, actividades molestas), incorporando prueba objetiva y un plan B subsidiario (suspensión mínima y condicionada) por si el órgano judicial decide ponderar.

En todo el documento, recuerda subrayar que no eres gran tenedor y que dependes de la renta para gastos ordinarios (hipoteca, comunidad, IBI, suministros). Esta idea vertebral ordena la proporcionalidad.

1) Tesis central y marco de decisión del Juzgado

Mensaje de apertura (en 5 líneas):

• “No discutimos la necesidad social en abstracto, sino un incumplimiento objetivo (impago/fin de contrato/uso ilícito) que mantiene a mi mandante sin renta y sin posesión. La suspensión que se pide no acredita imposibilidad real, ignora alternativas y traslada a un pequeño propietario una carga pública indefinida. Pido denegar; y, subsidiariamente, limitar a 30–60 días, condicionada a pago corriente, búsqueda acreditada y entrega de llaves.”

Estructura mental que quieres provocar en el juez:

1. Incumplimiento claro + buena fe del arrendador.
2. Vida real que contradice el discurso (consumos, escuela, salud, trabajo, red familiar).
3. No gran tenedor → proporcionalidad reforzada a tu favor.
4. Si se suspende, que sea breve, tasada y condicionada.

2) Guion “one page” (para la primera impresión)

Entrega una carátula o primer folio con esta secuencia visual (máximo 25 líneas):

1. Causa del desahucio:
   • Impago continuado X meses / Expiración del término con burofax de fecha … / Subarriendo/uso turístico acreditado.
2. Buena fe: Burofax con MASC (salida ordenada y condonación parcial condicionada) remitido el …, rechazado/ignorado.
3. No gran tenedor: 1–2 inmuebles; hipoteca, IBI, comunidad y seguros adjuntos.
4. Vida real:
   • Consumos luz/agua planos 12 meses (tabla y gráfico).
   • Empadronamiento tardío (tras el decreto de señalamiento) vs. colegio y centro de salud en otro barrio/municipio.
   • Red familiar con habitación disponible (acta de manifestaciones) y trayectos al colegio de 15–20 min.
   • Si hay subarriendo/uso turístico: acta notarial de anuncios, reseñas y calendario.
5. Petición: Denegar suspensión; subsidiaria de 30–60 días con pago corriente, búsqueda acreditada (3 ofertas/semana), prohibición de subarriendo/uso irregular y entrega de llaves en fecha.

3) Bloque probatorio modular (elige y combina)

3.1. Buena fe del arrendador: mora y salida pactada

• Burofax con certificación de contenido y resultado:
  • Requerimiento de pago/entrega de llaves.
  • Oferta MASC con salida en 15–30 días y condonación parcial si se entrega vivienda limpia y con lecturas.
  • Aviso de acciones y costas.

Si necesitas enviarlo impecable y trazable: https://burofaxabogado.es/.
Consultas urgentes: https://consultalegal.abogado/.
Dirección integral del caso: https://jrabogados.es/ y, para desahucios, https://desahucio.abogado/.

3.2. Residencia efectiva: consumos de luz y agua

• Curva horaria (kWh/h) 12–24 meses y m³ de agua por mes.
• Umbrales indicativos:
  • Hogar real (2–4 personas): 5–12 kWh/día y 9–15 m³/mes.
  • Vivienda vacía/uso esporádico: ≤1–2 kWh/día y 0–2 m³/mes.
  • Serrucho fin de semana: patrón de turístico/subarriendo.
• Lectura visual: gráfico con línea vertical en hitos procesales (demanda, decreto, señalamiento). Si el consumo sube tras el señalamiento → maquillaje.

3.3. Arraigo real vs. empadronamiento táctico

• Fecha de alta en padrón próxima a la vista/lanzamiento.
• Centro escolar y centro de salud en otra zona/municipio.
• Trabajo/turnos incompatibles con la logística alegada desde el piso.

3.4. Red familiar operativa

• Acta de manifestaciones (abuelos/hermanos) ofreciendo habitación 60–90 días.
• Autorizaciones escolares para recogida por familiares.
• Mapas de trayectos (15–25 min).
• Mensajería logística (recogidas, estancias de fin de semana) limitada a datos esenciales.

3.5. Ánimo de lucro/uso irregular (si existe)

• Acta notarial de internet: URL, precio, calendario, reseñas.
• Testifical conserje/vecinos: rotación de maletas, entrega llaves.
• Actas comunidad/partes policiales por molestias.

3.6. No gran tenedor: proporcionalidad a tu favor

• Declaración responsable + recibos de hipoteca, IBI, comunidad, seguros.
• Ingresos (autónomo/pensión/salario) que muestren dependencia de la renta.

4) Estructura de escrito de oposición (modelo comentado)

Epígrafe I. Hechos relevantes (ordenados y verificables)

• Contrato + causa del desahucio (impago/fin/uso irregular).
• Burofax con MASC (fecha y resultado).
• No gran tenedor (documentado).
• Incidente de vulnerabilidad: informe social genérico y empadronamiento tardío.
• Consumos planos / escuela y salud fuera / red familiar con alojamiento inmediato.

Tip: Usa una línea de tiempo con 6–8 hitos, fuente al pie (Anexo X).

Epígrafe II. Fundamentos de oposición (navaja suiza)

1. Proporcionalidad: la suspensión es excepcional, temporal y condicionada. No puede ser sine die ni descargar sobre un pequeño propietario la política pública de vivienda.
2. Finalidad protectora real: exige imposibilidad, no mera incomodidad. Aquí hay alternativas (familia, recursos públicos) y vida real fuera del inmueble (consumos/escuela/salud).
3. Buena fe del arrendador: ofreció salida ordenada (MASC) que la parte contraria rechazó/ignoró.
4. No gran tenedor: dependencia de la renta; perjuicio grave y actual.
5. Ánimo de lucro/uso irregular (si existe): el artículo social no ampara negocios paralelos ni actividades molestas.

Epígrafe III. Petición principal y subsidiaria

• Principal: Denegar suspensión.
• Subsidiaria: 30–60 días y condiciones:
  • Pago corriente desde el auto.
  • Búsqueda acreditada (3 ofertas/semana documentadas).
  • Coordinación con servicios sociales (oficios y seguimiento).
  • Prohibición de subarriendo/uso irregular y retirada de anuncios.
  • Entrega de llaves en fecha, con apercibimiento.

5) Párrafos “listos para pegar” (ajusta nombres y fechas)

5.1. Núcleo de oposición (versión corta)

“La suspensión interesada carece de base. El desahucio trae causa de [impago persistente/expiración del término/uso ilícito]; mi mandante, no gran tenedor, depende de esta renta para afrontar hipoteca/IBI/comunidad. Se cursó burofax con oferta MASC de salida ordenada y fue rechazado/ignorado. El empadronamiento es tardío y el informe social no contrasta con la vida real: los consumos de luz y agua de los últimos 12 meses son incompatibles con residencia efectiva; los menores están escolarizados en [municipio/zona] y el centro de salud asignado es [zona]. Consta red familiar que ofrece habitación temporal (acta adjunta) con trayectos de [15–20] minutos al colegio. Solicito denegar la suspensión; subsidiariamente, limitarla a [30–60] días con pago corriente, búsqueda acreditada y entrega de llaves al término.”

5.2. Ataque técnico al informe social

“Interesa se acuerde aclaración al informe social a fin de identificar fuentes documentales verificadas (consumos, escolarización, centro de salud), recursos alternativos explorados (familiares con habitación disponible) y plan de intervención con plazos e hitos. De no constar contraste ni plan, el informe debe valorarse como genérico y no concluyente, insuficiente para justificar una suspensión amplia.”

5.3. Condiciones subsidiarias (si el Juzgado pondera)

“Subsidiariamente, para salvaguardar la proporcionalidad, se interesa que la eventual suspensión sea máxima de 30–60 días, condicionada a: (i) pago corriente de rentas y suministros desde la resolución; (ii) búsqueda acreditada de alojamiento (3 ofertas/semana); (iii) coordinación obligatoria con Servicios Sociales; (iv) prohibición de subarriendo/actividad no residencial y retirada inmediata de anuncios; (v) entrega de llaves al término con apercibimiento expreso.”

6) Interrogatorio quirúrgico en sala

Al inquilino

• “¿Cuándo recibió el burofax con la oferta de salida ordenada y por qué la rechazó?”
• “¿Dónde estudian los menores y quién los recoge habitualmente?”
• “¿En qué centro de salud están adscritos y desde cuándo?”
• “¿Qué consumo medio de luz/agua han tenido los últimos 12 meses?”
• “¿Puede su familia acogerle temporalmente? ¿Por qué no?”

A Servicios Sociales

• “¿Qué pruebas contrastaron además del padrón (consumos, escolarización, salud)?”
• “¿Exploraron la red familiar y su disponibilidad inmediata?”
• “¿Fija su informe plazo y seguimiento o es una recomendación genérica?”

A conserje/vecinos (si hay uso irregular)

• “¿Ha observado rotación de ocupantes, maletas en fin de semana, entrega de llaves a terceros?”

7) Micro–kits documentales que cambian decisiones

• Kit Consumos: oficio a distribuidora/comercializadora (curva horaria y facturación) + oficio a empresa de agua (m³/mes). Gráficos impresos con hitos procesales.
• Kit Red Familiar: acta de manifestaciones de abuelos/hermanos + mapas de trayecto (tiempos reales) + autorizaciones escolares de recogida por familiares.
• Kit Empadronamiento: certificado de alta/baja + cronología frente a burofax/demanda/señalamiento + escuela/salud en otra zona.
• Kit Uso Irregular: acta notarial de anuncios/plataformas + testifical conserje/vecinos + actas de comunidad.

8) Estrategia por tipo de desahucio

8.1. Impago de rentas

• Foco: impago objetivo + MASC rechazado + consumos/red familiar.
• Clave: si se propone suspensión, que sea para reubicación inmediata, no para seguir sin pagar.

8.2. Finalización de contrato

• Foco: fin de título (no hay derecho de posesión) + buena fe + alternativas reales.
• Clave: la vulnerabilidad no crea título nuevo.

8.3. Subarriendo/uso turístico

• Foco: ánimo de lucro y actividad irregular.
• Clave: la suspensión se desploma; pide cese inmediato de anuncios y prohibición de alojar a terceros.

9) Errores que regalan meses (evítalos)

• No acreditar que no eres gran tenedor.
• Presentar capturas no certificadas (alegarán manipulación).
• No aportar consumos (luz/agua) o hacerlo tarde.
• Basarlo todo en “dicen los vecinos” sin documental.
• No ofrecer MASC por escrito (pierdes autoridad en la ponderación).
• Confundir un fin de contrato con un “impago” y diluir tu argumento más fuerte.
• No pedir aclaraciones al informe social (queda como “verdad oficial”).

10) Guion oral de 3 minutos (ensayo)

1. “Causa clara: [impago/fin/uso irregular]. No hay derecho a poseer.”
2. “Buena fe: MASC rechazada; veníamos con salida ordenada.”
3. “Vida real: consumos planos; escuela y salud fuera; empadronamiento tardío.”
4. “Alternativa inmediata: familia con habitación 60–90 días; trayectos viables.”
5. “No gran tenedor: dependencia de la renta; perjuicio grave si se bloquea.”
6. “Pido denegar; subsidiariamente, 30–60 días, con pago corriente, búsqueda acreditada, prohibición de subarriendo y entrega de llaves.”

11) Checklist final para arrendadores exigentes

• ✅ Contrato + anexos + (si fin de contrato) burofax de denuncia/no renovación (contenido y resultado).
• ✅ Burofax de mora y MASC (salida pactada, condonación parcial condicionada).
• ✅ Acreditación no gran tenedor + gastos: hipoteca, IBI, comunidad, seguros.
• ✅ Consumos de luz/agua (12–24 meses) con gráficos sencillos.
• ✅ Padrón vs. vida: escuela/salud/trabajo incoherentes con la dirección.
• ✅ Red familiar: acta de manifestaciones + mapas de trayecto + autorizaciones escolares.
• ✅ (Si aplica) Acta notarial de plataformas + testifical conserje/vecinos + actas comunidad.
• ✅ Escrito de oposición con petición subsidiaria de suspensión mínima y condicionada.
• ✅ Guion oral de 3 minutos impreso.

12) Conecta tu argumentación con tu objetivo comercial y humano

Tu posición no es “dureza”; es equilibrio: propones salida ordenada, aceptas condiciones razonables si se suspende, y demuestras con datos que prolongar la ocupación perjudica gravemente a quien no es un gran tenedor y vive de esa renta. Esa es la proporcionalidad que convence.

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Conclusión operativa: Un modelo de oposición ganador combina incumplimiento probado, buena fe documentada, vida real que desmonta el relato y, si hiciera falta, una suspensión acotada y con condiciones estrictas. Ese es el punto de equilibrio que mueve al Juzgado a continuar el lanzamiento y a devolver la vivienda a su legítimo propietario sin meses de bloqueo.

Crees que está todo hablado, que el inquilino “ya sabe” que no seguiréis y que bastará con un correo o un WhatsApp. Pero cuando llega el día… no entrega llaves, discute fechas, niega haber sido avisado o dice que “no recibió nada”. Ahí es donde la seguridad jurídica se mide en documentos, no en recuerdos: el burofax es la frontera entre una salida limpia y otro año dentro por tácita reconducción. Este texto es una guía completa —jurídica y operativa— para entender por qué el burofax es la herramienta clave en la no renovación del arrendamiento y cómo usarlo para que resista ante cualquier juez.

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Por Qué El Burofax Es “La Prueba-Rey” En La No Renovación

En arrendamientos, dos pilares deciden el resultado: el plazo (cuándo avisas) y la prueba (cómo demuestras que lo hiciste y qué dijiste). El burofax con certificación de texto y acuse de recibo te da exactamente eso:

1. Fecha cierta de envío y de intento/entrega.
2. Constancia íntegra del contenido (lo que realmente comunicaste).
3. Trazabilidad del recorrido (seguimiento, resultado: entregado, ausente, rehusado).
4. Valor probatorio aceptado de forma uniforme por juzgados y tribunales.
5. Operativa simple y rápida para el doble envío (domicilio contractual + vivienda arrendada).

Una llamada, un WhatsApp o un email no te dan este combo. Incluso si tu inquilino “lo admite de palabra”, el día que cambie de opinión, lo que contará no será tu recuerdo, sino tu prueba. Y la prueba estelar se llama burofax.

Marco Legal: Dónde Encaja El Burofax En La LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no te exige expresamente “burofax”, pero exige efectos que el burofax garantiza mejor que ningún otro medio:

• Art. 10 LAU (prórroga tácita): al término de la duración inicial + prórroga obligatoria (5 años si el arrendador es persona física; 7 si es persona jurídica), el contrato se prorroga por anualidades (hasta 3) si ninguna parte notifica en plazo.
  • Plazo del arrendador para no renovar: 4 meses antes del día exacto de fin.
  • Plazo del inquilino para no continuar: 2 meses.
• Art. 9.3 LAU (necesidad del arrendador): si tú, tus ascendientes/descendientes de primer grado o tu cónyuge vais a ocupar la vivienda de forma permanente, puedes resolver el contrato, tras el primer año, con 2 meses de preaviso.
  • Aquí el burofax acredita la comunicación y su contenido (fundamentación de la necesidad, plazo, fecha de entrega).
• Uso distinto de vivienda (art. 3 LAU: locales, oficinas, por habitaciones sin cesión del conjunto): el contrato manda en preavisos y forma. El burofax te permite cumplir literalmente lo pactado y probarlo sin dudas.

Conclusión jurídica: la LAU te impone plazos y, de facto, la necesidad de notificar fehacientemente. El burofax es la vía estándar que cumple y demuestra.

El Riesgo Real Sin Burofax: La Tácita Reconducción (El “Año Fantasma”)

Si no avisas a tiempo y no lo puedes demostrar, entras en el terreno de la prórroga tácita. La consecuencia práctica es brutal: otro año dentro —en vivienda— con la misma renta base si no pactaste otra cosa. Ese “año fantasma” es el que tira por tierra una venta planificada, una actualización de renta con nuevo inquilino o tu decisión de recuperar la casa.

Ejemplo típico

• Inicio contrato: 01/10/2020 (arrendador persona física).
• Final de prórroga obligatoria: 30/09/2025.
• Debiste enviar la no renovación no más tarde del 31/05/2025.
• Enviar el 10/06/2025 = tarde → tácita hasta 30/09/2026.

Este desliz cuesta 12 meses. Y se evita con calendario claro + burofax.

Cómo Contar Los Plazos (Y No Equivocarte): Meses, No Días

La trampa más frecuente es “contar 120 días”. La LAU habla de meses. Procede así:

1. Localiza la fecha exacta de fin (día/mes/año) del contrato o de la anualidad tácita en curso.
2. Resta 4 meses naturales (arrendador) o 2 meses (inquilino).
3. Si el día resultante no existe en ese mes (31 en un mes de 30), usa el último día del mes.
4. Envía el burofax 5–10 días antes de tu límite para absorber incidencias de reparto, rehusados o ausencias.

Mini-chuleta

• Fin 30/11 → límite arrendador 31/07 (o 30/07 si el mes no tiene 31).
• Fin 31/01 → límite arrendador 30/09.
• Fin 28/02 (no bisiesto) → límite 31/10 (sí existe).

Si tienes dudas, te calculamos el día exacto y lo dejamos enviado:
https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/

Burofax vs. Email/WhatsApp/Cartas: Qué Aporta Cada Uno (Y Por Qué No Son Equivalentes)

• WhatsApp/llamada: rápido, informal, útil para tratar cordialmente… pero irrelevante si hay conflicto. Se niega, se tergiversa o no se puede acreditar recepción ni contenido íntegro.
• Email: solo sirve si está pactado como canal fehaciente que asegure autenticidad, integridad y recepción (firma electrónica cualificada, acuse robusto). En la práctica, muchos correos no pasan el filtro probatorio.
• Carta certificada “a secas”: acredita envío y recepción, pero no el contenido con la misma fuerza que la certificación de texto del burofax.
• Burofax con certificación de texto y acuse: reúne prueba de contenido + prueba de entrega/rehusado/ausencia con trazabilidad. Es la estándar probatoria en los juzgados.

Cuando discutimos con un inquilino que no quiere salir, lo que abre la puerta del juzgado (y cierra la de las excusas) es la certificación de texto + acuse.

Doble Envío: La Táctica Que Te Blinda

Para neutralizar el clásico “no lo recibí”, aplica la regla de oro:

1. Domicilio contractual (el que figura en el contrato “a efectos de notificaciones”).
2. Vivienda arrendada (domicilio de hecho del inquilino).

Así acorralas la excusa: si rehúsa en uno, llega al otro; si está ausente en uno, el cartero deja constancia y el segundo envío aproxima la notificación o puedes reforzar con acta notarial. En juicio, el binomio certificación de texto + doble acuse es oro.

Nosotros lo gestionamos de forma rutinaria en https://burofaxabogado.es/ (con archivo probatorio completo).

Estructura Del Burofax “Ganador”: Línea A Línea

Para que funcione de verdad, tu comunicación debe ser clara, completa e inequívoca. Incluye:

1. Encabezado con identificación de arrendador y arrendatario(s).
2. Referencia: fecha del contrato y dirección exacta de la finca.
3. Fundamento legal de la comunicación:
   • Art. 10 LAU si es no renovación al vencimiento.
   • Art. 9.3 LAU si es resolución por necesidad (tras el primer año).
   • Cláusula contractual si es uso distinto (local/oficina/habitación sin cesión del conjunto).
4. Declaración de voluntad inequívoca: “no renovar” o “resolver por necesidad”.
5. Fecha exacta de finalización y hora/lugar de entrega de llaves (preferible en el inmueble).
6. Lecturas de contadores (agua, luz, gas) e inventario ese día; adjunta inventario de entrada.
7. Cuenta bancaria o medio de regularización de suministros y saldos.
8. Oferta MASC (cumplimiento de la Ley de Medios Adecuados de Solución de Controversias): propone reunión/ videollamada en 7 días para salida ordenada.
9. Apercibimiento: si no entrega, se ejercitará desahucio por expiración del término con rentas por ocupación y costas.
10. Firma y domicilio a efectos de notificaciones del arrendador.

Tip JR: evita expresiones blandas (“lo normal es que no sigamos…”) o condicionadas. El juez quiere claridad y firmeza.

Dos Modelos De Párrafos (Para Copiar Y Adaptar)

No renovación – Vivienda (art. 10 LAU)

“D./D.ª [Nombre], como arrendador/a de la vivienda sita en [Dirección], respecto del contrato de fecha [●], le comunico mi voluntad inequívoca de no renovar el arrendamiento al amparo del art. 10 de la LAU.
El contrato finalizará el [DÍA/MES/AÑO], debiendo entregar las llaves ese día a las [HORA] en la vivienda, donde se practicarán lecturas de contadores y comprobación de inventario.
Le propongo reunión MASC en los próximos 7 días para coordinar una entrega ordenada y evitar costes. Queda apercibido de que, en caso de incumplimiento, se ejercitarán acciones legales, incluida la reclamación de rentas por ocupación y costas.”

Resolución por necesidad – Vivienda (art. 9.3 LAU)

“Transcurrido el primer año de vigencia y al amparo del art. 9.3 LAU, le comunico la resolución del arrendamiento por necesidad de ocupación permanente por [yo/mi familiar de primer grado/mi cónyuge], con preaviso de 2 meses. La entrega de llaves tendrá lugar el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en la vivienda, practicándose lecturas e inventario.”

Uso distinto – Local/Oficina/Habitación sin cesión del conjunto

“Conforme a la cláusula [n.º] del contrato de arrendamiento de fecha [●], le preaviso con [plazo] meses mi voluntad de no prorrogar el arrendamiento del inmueble sito en [Dirección]. La entrega de llaves se fija para el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en el local, donde se verificarán lecturas y estado. Queda apercibido de que el incumplimiento supondrá el ejercicio de acciones legales y la reclamación de daños y perjuicios.”

Si quieres que redactemos el tuyo con tus datos y salga hoy por burofax a doble domicilio, lo preparamos y enviamos desde https://burofaxabogado.es/.

Errores Carísimos Que Evita El Burofax (Y Cómo)

1. Avisar por WhatsApp o llamada

• Cómo lo evita: certificación de texto + acuse → prueba sólida.

2. Contar 120 días en vez de 4 meses

• Cómo lo evita: el burofax se programa con fecha tope; nosotros verificamos el cómputo legal y documentamos el envío en plazo.

3. Un solo envío al domicilio contractual

• Cómo lo evita: doble envío (contractual + vivienda arrendada).

4. Texto ambiguo

• Cómo lo evita: redacción inequívoca, con fundamento legal y fecha/hora de entrega.

5. “Unos meses más” sin papel

• Cómo lo evita: si cedes margen, lo dejamos por escrito con fecha final cerrada, penalización diaria, fianza adicional y renuncia expresa a tácita reconducción.

6. Falta de inventario y lecturas

• Cómo lo evita: el burofax convoca a una entrega ordenada con inventario y lecturas; el acta cierra la fianza sin pleito.

7. Confundir no renovación con incumplimiento

• Cómo lo evita: si hay impago, subarriendo o uso prohibido, no se espera al fin: se resuelve y se demanda por desahucio. Coordinación completa en https://desahucio.abogado/.

Mitos Y Realidades Sobre El Burofax

• Mito: “Si el inquilino no lo recoge, no sirve.”
  Realidad: un acuse “rehusado” o “ausente” sirve como prueba de la resistencia a recibir. Refuérzalo con el segundo envío y, si quieres, con acta notarial.
• Mito: “El email certificado tiene el mismo valor.”
  Realidad: solo si está pactado y garantiza autenticidad, integridad y recepción. En la práctica, el burofax ofrece menos fricción probatoria.
• Mito: “Con un mensaje vale porque nos llevamos bien.”
  Realidad: mientras todo va bien, sí. El día que haya tensión, gana la prueba.
• Mito: “Es caro, mejor carta ordinaria.”
  Realidad: el coste del burofax es irrisorio frente al coste de 12 meses extra por una notificación ineficaz.

Casos Reales (Resumidos) Donde El Burofax Hizo La Diferencia

Madrid (Centro) – Venta bloqueada
La propietaria pensaba “avisar por email”. Calculamos límite 31/05 y enviamos burofax doble el 23/05. Pacto de entrega 29/09 con inventario y limpieza. Vivienda vendida vacía en octubre con +9% frente a ofertas con inquilino.

Alcalá de Henares – Temporada camuflada
Contrato de “temporada” 18 meses con empadronamiento. Recalificación a vivienda. No renovación por burofax (4 meses), salida con acta y prueba fotográfica de daños; deducciones en fianza sin litigio.

Benidorm – Por habitaciones, molestias
Subarriendo prohibido y ruidos. En vez de esperar a la no renovación, resolución por incumplimiento y desahucio. El burofax de requerimiento y la demanda cortaron el problema en semanas, no en un año.

Checklist Operativo: “Mi Burofax, Hoy”

• He identificado si es vivienda / uso distinto / temporada.
• Conozco si estoy en prórroga obligatoria o en tácita reconducción.
• He calculado mi fecha límite (4 meses en vivienda; 2 en necesidad; lo pactado en uso distinto).
• He redactado texto inequívoco con fundamento legal (art. 10 o 9.3 LAU / cláusula).
• He incluido fecha y hora de entrega de llaves, inventario y lecturas.
• Envío por burofax con certificación de texto y acuse.
• Doble destino: domicilio contractual + vivienda arrendada.
• Archivo acuse, certificación y copia íntegra del texto.
• Si no entregan, activo desahucio por expiración con rentas por ocupación.

¿Quieres que lo hagamos por ti y te lo entreguemos ya con la trazabilidad completa? https://burofaxabogado.es/

FAQ (Amplias, Útiles Y Sinceras)

1) ¿Es obligatorio usar burofax?
No de forma literal, pero sí es la vía que mejor acredita contenido + recepción/rehusado. En juicio, ahorra discusiones y tiempo.

2) ¿Puedo usar email certificado o firma electrónica?
Solo si está pactado como canal fehaciente y garantiza autenticidad, integridad y recepción. Aun así, el burofax es más pacífico ante el juez.

3) ¿Qué pasa si el burofax vuelve “rehusado”?
Es prueba de notificación rechazada. Súmale el segundo envío a la otra dirección y, si lo deseas, acta notarial. Con eso, queda notificado.

4) ¿Debo justificar por qué no renuevo?
En art. 10 LAU, no: basta tu voluntad inequívoca.
En art. 9.3 LAU (necesidad), sí: explica y cumple la ocupación efectiva.

5) ¿Qué pongo sobre la entrega de llaves?
Fecha y hora exactas en el inmueble, con lecturas e inventario. Es el antídoto contra excusas de última hora y discusiones de fianza.

6) ¿Y si el inquilino pide “un mes más”?
Puedes pactarlo, pero por escrito: fecha final cerrada, penalización diaria, fianza adicional y renuncia expresa a tácita reconducción. Si no, es una trampa.

7) ¿Sirve para locales u oficinas?
Sí, y es más importante aún: el contrato suele exigir preaviso y forma. El burofax te permite cumplir y probar.

8) ¿Si hay impago, tengo que esperar al fin y enviar burofax de no renovación?
No. Eso es resolución por incumplimiento y desahucio; actúa ya. Ruta rápida en https://desahucio.abogado/.

9) ¿Puedo notificar por burofax y además escribir un email cordial?
Sí. De hecho, es un buen enfoque: primero burofax (prueba), luego comunicación amable para coordinar.

10) ¿Cuánto tiempo guardo la documentación?
Todo el expediente (textos, acuses, certificaciones, fotos, inventario y actas) hasta la prescripción de posibles acciones y, como mínimo, varios años por prudencia.

La Entrega De Llaves: El “Acto Final” Que Cierra La Fianza

El burofax debe preparar una salida profesional. El día D:

• Acta con fecha y hora, identidad de partes y número de llaves.
• Lecturas con foto de agua/luz/gas.
• Inventario comparado (entrada vs. salida) con fotos/vídeo.
• Estado de pintura, suelos, carpintería, electrodomésticos, grifería.
• Regularización de suministros y rentas pro rata.
• Declaración de desocupación y renuncia a uso y posesión desde ese instante.

Si no acuden o dejan “bultos para volver”, levanta acta notarial y activa expiración del término. Coordinación y demanda, en su caso, con https://desahucio.abogado/.

Estrategia JR Abogados: Calendario + Burofax + Salida Ordenada (Sin Sorpresas)

25 años de práctica nos han enseñado que la clave no es “ser duros”, sino ser impecables:

1. Auditoría del contrato y de la línea temporal. Identificamos fecha límite exacta para notificar (4/2 meses o lo pactado).
2. Redacción del burofax blindado (fundamento legal, texto inequívoco, inventario y lecturas, oferta MASC).
3. Envío fehaciente a doble domicilio con certificación de texto y acuse, y archivo probatorio completo: https://burofaxabogado.es/.
4. Ruta MASC: proponemos entrega ordenada (videollamada, calendario, acta de devolución, limpieza pactada si procede).
5. Plan B listo: si no hay entrega, demanda inmediata por expiración del término con rentas por ocupación y costas.
6. Acompañamiento hasta llaves en mano: fotos, vídeo, regularización de suministros, liquidación de fianza y cierre sin cabos sueltos.

¿Quieres certidumbre? La damos cada día:
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Señales De Alarma: Si Ves Una, Mueve Ficha Ya

• Te quedan < 120 días para el vencimiento.
• El contrato calla sobre preavisos o es confuso.
• El inquilino te pide “unos meses más” y quiere dejarlo “en un email”.
• Hay pagos irregulares, subarriendo o uso prohibido.
• Dudas de si eres temporada real o vivienda habitual.

Cada semana de retraso puede convertirse en 12 meses perdidos.

Resumen Accionable (Para Propietarios Con Prisa)

• En vivienda: si no renovarás, envía burofax con certificación + acuse 4 meses antes del día exacto de fin (o 2 meses si actúas por necesidad del art. 9.3 tras el primer año).
• En uso distinto: respeta lo pactado (plazo y canal).
• Haz doble envío (domicilio contractual + vivienda) y guarda toda la traza.
• Prepara una entrega ordenada (acta, inventario, lecturas).
• Si no hay entrega, activa expiración del término con rentas por ocupación.

Con burofax, el “lo hablamos” se convierte en certeza jurídica. Sin burofax, la certeza se convierte en litigio.

¿Quieres Que Lo Dejemos Hecho Hoy?

Te calculamos el día límite, redactamos el texto exacto, lo enviamos por burofax a doble domicilio con certificación y acuse, y coordinamos la salida. Si hay resistencia, activamos el Plan B sin perder un solo día.

JR Abogados — 25 años defendiendo a propietarios.
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En el ámbito de las rupturas matrimoniales, muchas personas creen que si no hay acuerdo con el cónyuge, no hay salida posible. Esa sensación de bloqueo es frecuente: uno de los dos quiere divorciarse, pero el otro se niega a firmar, retrasa trámites o simplemente ignora la situación. El resultado es una convivencia insoportable y la impresión de que no hay escapatoria. Sin embargo, esa idea es falsa. La ley española te protege y pone en tus manos una herramienta legal clara y eficaz: el divorcio contencioso.

El mito de que el divorcio necesita dos firmas

Durante años, socialmente se ha instalado la idea de que para divorciarse es necesario que los dos estén de acuerdo. En la práctica, esta falsa creencia mantiene a muchas personas atrapadas en matrimonios que no funcionan. La realidad jurídica es distinta: basta con que uno de los cónyuges lo solicite para que el juez decrete el divorcio.

El mutuo acuerdo agiliza el proceso, sí. Pero cuando no existe voluntad de pactar, no significa que no haya salida. La ley contempla expresamente la vía contenciosa como respuesta a los bloqueos.

Qué es el divorcio contencioso

El divorcio contencioso es el procedimiento judicial que se inicia cuando no hay acuerdo entre los cónyuges sobre el divorcio o sobre sus efectos. No se necesita consentimiento mutuo: con la petición de uno solo basta.

En este proceso, el juez:

• Declara el divorcio, poniendo fin al vínculo matrimonial.
• Fija las medidas definitivas: custodia, visitas, pensiones, uso de la vivienda y reparto de deudas.
• Protege el interés superior de los hijos menores, siempre por encima de la voluntad de los progenitores.

La herramienta legal que rompe el bloqueo

Cuando el mutuo acuerdo es imposible, el divorcio contencioso se convierte en tu mejor aliado. Es duro, más largo y más costoso que un divorcio de mutuo acuerdo, pero tiene una ventaja esencial: nadie puede impedirte divorciarte.

Incluso aunque tu ex se niegue a firmar, no se presente al juicio o no conteste a la demanda, el procedimiento sigue adelante y el juez dicta sentencia.

Medidas provisionales: el salvavidas urgente

Una de las grandes armas legales en esta vía son las medidas provisionales. Con ellas puedes:

• Restablecer contacto inmediato con tus hijos si tu ex te lo impide.
• Conseguir que el juez determine quién usa la vivienda familiar.
• Lograr que se repartan de forma justa los gastos de hipoteca, suministros o colegios.

Estas medidas evitan que el proceso se convierta en un suplicio interminable y te protegen desde el primer momento.

El coste de no actuar

Muchos clientes de JR Abogados llegan tras meses de espera, confiando en que su ex recapacite. Ese tiempo perdido suele traducirse en:

• Distancia con los hijos: meses sin contacto real ni visitas reguladas.
• Ruina económica: pago en solitario de hipoteca, colegios o deudas familiares.
• Bloqueo personal: imposibilidad de rehacer la vida y vivir con miedo.

El divorcio contencioso no es opcional en estos casos: es la única salida para no perder lo que es tuyo.

Cómo se desarrolla el procedimiento

1. Demanda de divorcio: redactada por tu abogado, recoge las medidas que solicitas.
2. Contestación de la otra parte: tiene 20 días para responder.
3. Medidas provisionales: si las solicitas, se celebra una vista rápida.
4. Juicio principal: se presentan pruebas, testigos e informes.
5. Sentencia: el juez decreta el divorcio y fija las medidas definitivas.

Por qué necesitas un abogado experto

El divorcio contencioso no es un trámite burocrático, es un proceso judicial complejo donde se decide tu futuro. Contar con un abogado especialista en derecho de familia es fundamental para:

• Diseñar la estrategia que mejor proteja tus intereses.
• Aportar las pruebas necesarias para custodia, pensiones o uso de la vivienda.
• Evitar errores que pueden dejarte sin derechos durante años.

En JR Abogados llevamos más de 25 años defendiendo a clientes en divorcios contenciosos, con resultados sólidos incluso en casos muy conflictivos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo divorciarme aunque mi ex no firme?
Sí, el consentimiento de la otra parte no es necesario.

¿Es más largo el procedimiento contencioso?
Sí, suele tardar entre 6 y 12 meses según el juzgado.

¿Puedo pedir custodia compartida aunque mi ex se niegue?
Sí, el juez valorará pruebas e informes y decidirá en interés de los hijos.

¿Qué pasa si mi ex no comparece al juicio?
El proceso sigue adelante y el juez dicta sentencia igualmente.

No te quedes atrapado

La separación por las buenas a veces es imposible. Si tu ex bloquea el acuerdo, el divorcio contencioso es la herramienta legal que rompe el bloqueo y te devuelve tu vida.

En JR Abogados sabemos cómo plantear y ganar estas batallas judiciales, protegiendo tus derechos, tu patrimonio y a tus hijos.

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Reconocer en España un divorcio dictado en Honduras no es un trámite “de ventanilla”: exige pasar por el exequátur previsto en la Ley 29/2015, de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil. El juzgado español no “repite” el pleito; verifica si la sentencia hondureña puede producir efectos en España (estado civil, medidas sobre hijos, pensiones, etc.). Si lo planteas con método —documentación correcta, legalizaciones y traducciones impecables, domicilio real de la otra parte y una demanda clara— el reconocimiento fluye. Si improvisas, llegarán requerimientos, suspensiones y, en ocasiones, denegaciones. Aquí tienes la hoja de ruta completa y, sobre todo, qué pide exactamente el juzgado.

1) Lo esencial en una frase

Para que un divorcio de Honduras valga en España necesitas: (i) sentencia firme hondureña, (ii) cadena de legalización válida (apostilla de La Haya) y traducción jurada cuando proceda, (iii) acreditar que hubo contradicción (citación válida) y competencia del tribunal hondureño, (iv) que no se vulnera el orden público español, y (v) que no hay resolución española incompatible. Con ese paquete, el Juzgado de Primera Instancia dicta auto de exequátur y, con él, el Registro Civil anota el divorcio.

2) ¿Por qué hace falta exequátur para un divorcio hondureño?

Porque Honduras es tercer Estado (no UE). A diferencia de las resoluciones dictadas en países de la Unión, que viajan con mecanismos de reconocimiento reforzado, las sentencias hondureñas de estado civil necesitan el control judicial del exequátur en España. Ese control comprueba:

1. Competencia internacional del órgano que dictó la sentencia hondureña.
2. Respeto del contradictorio: citaciones y posibilidad real de defensa para ambas partes.
3. Firmeza de la sentencia (cosa juzgada en Honduras).
4. Conformidad con el orden público internacional español.
5. Ausencia de incompatibilidades (cosa juzgada o litispendencia en España).

Clave práctica: El exequátur no reabre el fondo (no se discute si había causa de divorcio). Se limita a verificar si la resolución puede desplegar efectos en España.

3) Competencia judicial en España: ¿qué juzgado conocerá?

• Órgano competente: Juzgados de Primera Instancia (orden civil).
• Territorial: el del domicilio de la parte frente a la que se pide el reconocimiento (tu ex cónyuge), o el del domicilio del solicitante si el reconocimiento es meramente declarativo de estado y no hay parte contraria domiciliada en España. Si no hay domicilio en España, pueden conocerse los de Madrid por conexión.

Estrategia: cuando puedas, elige el partido judicial que simplifique notificaciones y facilite la coordinación con tu Registro Civil después (ver § 10).

4) Documentación que el juzgado espera ver (y cómo la quiere)

Piensa en dos bloques: bloque Honduras y bloque España. Todo debe estar numerado, foliado y con índice.

4.1. Bloque Honduras (prueba del divorcio)

1. Sentencia íntegra de divorcio (con fundamentos y parte dispositiva).
2. Certificación de firmeza o constancia de que la resolución está ejecutoriada (sin recursos pendientes).
3. Acreditación de la citación/emplazamiento de la parte demandada en Honduras (notificación, comparecencia, actas). No siempre la exigen si la firmeza es clara, pero aporta mucha solidez frente a alegaciones de indefensión.
4. Convenio regulador homologado judicialmente (si el divorcio fue de mutuo acuerdo).
5. Resoluciones accesorias sobre hijos, alimentos, uso de vivienda, compensación, si existen (a veces se dictan en autos separados).

Legalización: Honduras es Estado parte del Convenio de La Haya (Apostilla). Por tanto:

• Cada documento judicial debe llevar Apostilla hondureña.
• Si algún documento no puede apostillarse, habrá que pasar la vía consular (excepcional).

Traducción:

• Si el documento está en español, no necesitas traducción al castellano de España.
• Si contiene anexos en otro idioma (periciales, comunicaciones), deben traducirse por intérprete jurado habilitado en España, o por traductor homologado y legalizado.

4.2. Bloque España (tu anclaje y contexto)

1. DNI/NIE/pasaporte del solicitante (y de la parte contraria si lo tienes).
2. Certificado de empadronamiento (para competencia territorial).
3. Certificación literal de matrimonio inscrito en España (si ya está inscrito; si no, explica la situación).
4. Certificación literal de nacimiento del cónyuge español (si uno lo es).
5. Libro de familia o asientos registrales (si existen).
6. Si hay proceso español previo o paralelo, mención expresa (para evitar choque de resoluciones).

Tip operativo: Escanea y arma un PDF maestro con índice y marcadores (Hechos, Fundamentos, Documentos). Facilita el trabajo al juzgado: menos requerimientos, más velocidad.

5) Cómo redactar la demanda de exequátur (arquitectura que “se entiende sola”)

5.1. Hechos (claros, cronológicos y breves)

• Identificación de las partes (nombres, documentos, domicilios reales).
• Fecha y lugar del matrimonio; si está inscrito en España, datos registrales.
• Procedimiento en Honduras: tribunal, número de expediente, fechas clave.
• Contenido esencial de la sentencia (disolución del vínculo; medidas, si las hay).
• Firmeza (fecha y documento que la acredita).
• Legalizaciones y traducciones efectuadas.
• Cualquier circunstancia relevante (p. ej., inexistencia de procesos en España o existencia de uno anterior y su resultado).

5.2. Fundamentos de Derecho

• Competencia del Juzgado de Primera Instancia elegido.
• Requisitos de la Ley 29/2015: competencia del tribunal de origen, respeto de la contradicción, firmeza, orden público, ausencia de incompatibilidad.
• Jurisprudencia orientativa (sin saturar; una o dos referencias generales a la doctrina de reconocimiento).

5.3. Petición (suplico)

• Que se declare el reconocimiento y eficacia en España de la sentencia de divorcio de [tribunal hondureño], con efectos erga omnes sobre el vínculo.
• Si interesa, que se reconozcan también las medidas (guarda, visitas, alimentos, uso de vivienda). Si solo buscas el vínculo, dilo expresamente.
• Que se libre mandamiento al Registro Civil [competente] para practicar la anotación marginal del divorcio.
• Que se expida testimonio firme.

5.4. Documentos (ordenados y numerados)

D1 Sentencia hondureña (apostillada)
D2 Certificado de firmeza (apostillado)
D3 Acreditación de citación/comparecencia (si se aporta)
D4 DNI/NIE/pasaporte + empadronamiento
D5 Certificación de matrimonio/nacimiento/Libro de familia (si aplica)
D6 Traducciones juradas (si las hay)

Estilo: conciso y profesional. Una demanda que el Letrado/a aprecia en 10 minutos gana semanas.

6) Lo que el juzgado comprueba una a una (checklist judicial real)

1. ¿Quién decide? → Juzgado de Primera Instancia competente territorialmente.
2. ¿A quién se reconoce? → Identifica con precisión a ambos cónyuges; domicilios reales.
3. ¿Qué se reconoce? → Disolución del vínculo y, en su caso, medidas (de forma separada si procede).
4. ¿Es firme? → Certificado claro de cosa juzgada o ejecutoria.
5. ¿Hubo contradicción? → La otra parte fue emplazada/compareció; no hay indefensión.
6. ¿El tribunal hondureño era competente? → Vínculo razonable con Honduras (nacionalidad, domicilio, residencia).
7. ¿Choca con algo español? → No hay sentencia española incompatible ni proceso pendiente sobre lo mismo.
8. ¿Orden público? → Sin infracciones groseras (por ejemplo, divorcio “secreto” sin citación alguna).
9. ¿Legalización/Traducción? → Apostilla de La Haya y, en su caso, traducción jurada.
10. ¿Qué pide el actor al Registro? → Mandamiento claro para anotar el divorcio.

7) Notificación a la otra parte: el gran cuello de botella

El exequátur respeta la contradicción: aunque sea de mutuo acuerdo, el juzgado emplaza a tu ex para que pueda oponerse (rara vez lo hará si el divorcio es firme). Problemas típicos:

• Domicilio desconocido en Honduras: el juzgado exigirá esfuerzo razonable de localización (último domicilio, teléfonos, familiares, correo electrónico, consulta al consulado).
• Notificación internacional lenta: contempla plazos de varios meses.
• No oposición expresa**:** si hay diálogo, una manifestación firmada de que no se opondrá ayuda (no sustituye la notificación si el juzgado la exige, pero aclara el panorama).

Consejo: aporta en la demanda toda la información de localización que tengas desde el primer día. Evitas providencias de “subsanar”.

8) ¿Qué pasa con las medidas (hijos, alimentos, uso de vivienda)?

Tienes tres opciones:

1. Solo vínculo: pide reconocer exclusivamente la disolución del matrimonio. Es la vía más rápida si lo urgente es cambiar tu estado civil (por ejemplo, para volverte a casar o actualizar tu registro).
2. Vínculo + reconocimiento de medidas: el juzgado valida las medidas hondureñas para que produzcan efectos en España.
3. Vínculo + adaptación: si las circunstancias han cambiado o hay interés superior del menor, tras reconocer el vínculo puedes instar en España una modificación o fijación de medidas.

Recomendación práctica: cuando el objetivo es registral, separa vínculo de medidas para no abrir debates innecesarios. Si necesitas ejecutar alimentos o visitas, valora acumularlas solo si la prueba está ordenada.

9) Errores que detienen el exequátur (y su antídoto)

1. Sin apostilla en la sentencia o en la firmeza → Subsanación; retrasa meses.
   • Antídoto: revisa antes de demandar la cadena de apostillas.
2. Firmeza dudosa (certificado ambiguo) → el juzgado pide aclaración.
   • Antídoto: solicita certificación específica de ejecutoria.
3. Indefensión en origen (no hubo citación) → riesgo de denegación.
   • Antídoto: aporta prueba de notificación o renuncia a recursos; si no existe, valora nuevo procedimiento o divorcio en España.
4. Choque con sentencia española previa → incompatibilidad.
   • Antídoto: explica en demanda la situación procesal; si hay resolución española posterior, delimita que pides solo vínculo.
5. Demanda confusa (mezcla vínculo, medidas, ejecución, alimentos) → requerimientos.
   • Antídoto: supletividad y orden: un objetivo por pieza.
6. Domicilio de la parte contraria omitido → el juzgado no puede emplazar.
   • Antídoto: detalla últimos domicilios y ofrece vías alternativas (correo, teléfonos, parientes).
7. Traducciones “libres” → rechazo.
   • Antídoto: intérprete jurado (si hace falta).

10) Del juzgado al Registro Civil: cómo se inscribe el divorcio

Con el auto firme de exequátur, se abre el carril registral:

• ¿Dónde?
  • Si tu matrimonio está inscrito en un Registro Civil municipal (tu municipio) → anota allí.
  • Si se inscribió en el Registro Civil Central o en el Consulado → dirige la solicitud al que tenga el asiento.
• ¿Qué presento?
  • Auto de exequátur con pie de firmeza.
  • Sentencia hondureña y certificado de firmeza (con apostilla; copias).
  • Solicitud simple indicando tomo y folio del matrimonio inscrito (si lo tienes).
• ¿Qué hacen?
  • Practican anotación marginal del divorcio en el folio del matrimonio. Tu estado civil pasa a divorciado/a.

Nota: El Registro no revisa el fondo. Si el juzgado ya reconoció, lo anota. Aceleras si llevas un escrito claro con datos del asiento.

11) Casuística real (tres escenarios típicos)

A) Español divorciado en Tegucigalpa; quiere casarse en España

• Plan: Apostilla → Demanda de exequátur en su domicilio en España → Auto firme → Anotación marginal en su Registro Civil → Expediente de matrimonio sin obstáculo de ligamen.
• Riesgo: notificación internacional. Se salva con domicilio real y no oposición.

B) Pareja hondureña residente en España; matrimonio nunca inscrito aquí

• Plan: Inscripción previa del matrimonio hondureño en el Registro Civil español (transcripción con apostilla) → Exequátur del divorcio → Anotación.
• Riesgo: creer que se puede anotar el divorcio sin registrar primero el matrimonio.

C) Medidas hondureñas vs. medidas españolas

• Plan: Exequátur solo vínculo si ya existen medidas españolas posteriores. Si se buscan alimentos/visitas, plantear procedimiento en España conforme a las circunstancias actuales.
• Riesgo: pedir reconocimiento de medidas que contradicen una sentencia española vigente.

12) Preguntas frecuentes (FAQ operativo)

¿Sirve la apostilla o hace falta legalización consular?
En Honduras, Apostilla de La Haya es suficiente para la validez formal en España. No hace falta doble legalización consular.

¿Hace falta traducción si está en español?
No, salvo anexos en otro idioma. El castellano hondureño es válido ante juzgados y registros españoles.

¿Cuánto tarda?
Depende, sobre todo, de la notificación internacional. Si la parte contraria está en España, el procedimiento es más ágil.

¿Puedo pedir ejecución de pensión de alimentos hondureña en España?
Sí, pero es distinto del reconocimiento. Primero, exequátur (o reconocimiento específico), y luego ejecución si hay impago. A veces compensa fijar alimentos en España si ambas partes residen aquí.

¿Y si mi ex no aparece?
Aporta todo lo que tengas para localizar. Si fracasa, el juzgado podrá acudir a edictos conforme a cooperación internacional, pero exigirá diligencia previa.

¿Puedo limitar el exequátur solo al vínculo?
Sí. Es habitual y recomendable cuando el objetivo es registral.

13) Modelos útiles (listas para adaptar)

13.1. Cierre del suplico (solo vínculo)

“Suplico al Juzgado: dicte resolución por la que se reconozca en España la eficacia de la sentencia de divorcio dictada por el Juzgado de Familia de [Ciudad], República de Honduras, en fecha [dd/mm/aaaa], en el procedimiento [n.º], declarando disuelto el matrimonio celebrado el [dd/mm/aaaa], con efectos erga omnes, y librando mandamiento al Registro Civil [Central/Municipal/Consular de …] a fin de practicar la anotación marginal correspondiente.”

13.2. Manifestación de no oposición (si hay acuerdo)

“Yo, [Nombre y apellidos], con [documento], no me opongo al reconocimiento en España de la sentencia de divorcio de fecha [dd/mm/aaaa] dictada por el [Tribunal] de [Ciudad], en el procedimiento [n.º], haciendo constar que fui debidamente emplazado/a y ejercí mi derecho de defensa.”

(No sustituye la notificación si el juzgado la exige, pero ayuda.)

13.3. Escrito al Registro Civil (anotación marginal)

“Don/Doña [Nombre], solicita la anotación marginal de divorcio al folio [tomo/folio] del matrimonio celebrado en [lugar-fecha], aportando auto firme de exequátur y testimonio de la sentencia hondureña con apostilla. Se interesa su práctica y la expedición de certificación actualizada.”

14) Checklist “sin errores” (imprime y marca ✓)

Antes de demandar

• Sentencia hondureña íntegra con Apostilla.
• Certificado de firmeza (Apostilla).
• Prueba de emplazamiento/comparecencia (si la tengo).
• Identificación y domicilio real de la otra parte.
• Empadronamiento y documentos de identidad en España.
• Certificados registrales españoles disponibles (matrimonio/ nacimiento).

Demanda

• Hechos cronológicos y claros.
• Fundamentos: competencia, contradicción, firmeza, orden público, no incompatibilidad.
• Suplico limpio (vínculo y, si procede, medidas).
• Índice de documentos y foliado.

Tramitación

• Aporto datos para notificar en Honduras (dirección, correo, teléfonos).
• Atiendo requerimientos en plazo (subsanaciones).
• Solicito testimonio y mandamiento al quedar firme.

Registro

• Presento auto firme + sentencia/firmeza con apostilla.
• Indico tomo/folio del matrimonio.
• Solicito certificación actualizada tras la anotación…

15) Estrategia procesal para ganar tiempo (legalmente)

• Secuencia correcta: primero documentos válidos (apostilla + firmeza) → luego demanda. Evitas suspensiones por “documento no idóneo”.
• Foco en el objetivo: si buscas estado civil, no mezcles ejecución de alimentos o modificaciones complejas.
• Contradicción controlada: si tu ex no se opone, su manifestación de conformidad agiliza; si se opone, delimita a vínculo y deriva medidas a un proceso propio en España.
• Comunicación con Registro: pregunta dónde radica el asiento del matrimonio antes de pedir el mandamiento; ahorras idas y vueltas.
• Documentos “hablados”: cada documento que aportas debe “decir” algo claro: qué es, por qué es firme, dónde está la apostilla. Señálalo en notas al margen si hace falta.

16) Cómo reacciona el juzgado ante tres incidencias frecuentes

Incidencia 1: Firmeza ambigua

• Respuesta del juzgado: requerirá aclaración.
• Solución: pide a Honduras una certificación literal de que la sentencia está ejecutoriada.

Incidencia 2: Domicilio desconocido del demandado

• Respuesta: el juzgado exigirá diligencias de localización (consulado, averiguación domiciliaria, edictos).
• Solución: aporta desde el inicio último domicilio, teléfonos, emails y familiares. Acredita búsqueda activa.

Incidencia 3: Medidas contradictorias con resolución española

• Respuesta: el juzgado puede limitar el reconocimiento al vínculo.
• Solución: pide solo vínculo y reserva las medidas a un procedimiento en España.

17) Ejemplo de cronograma realista (de “cero” a Registro)

1. Semana 0–2: Reunir sentencia y firmeza hondureñas; Apostilla de La Haya; preparar índice.
2. Semana 3: Presentación de demanda de exequátur con todos los anexos.
3. Semana 4–12: Admisión y notificación a la otra parte (plazo variable si reside en Honduras).
4. Semana 12–20: No oposición / oposición débil → auto de reconocimiento.
5. Semana 20–22: Firmeza; solicitud de testimonio y mandamiento.
6. Semana 22–28: Registro Civil: presentación y anotación marginal del divorcio.

(Plazos orientativos: la notificación internacional es el factor decisivo.)

18) Conclusión: método y claridad = exequátur sin sobresaltos

El Juzgado de Primera Instancia no quiere una novela: quiere certezas. Si le das sentencia hondureña firme (con Apostilla), citación válida, competencia razonable, ausencia de conflictos en España y una demanda limpia, dictará auto de reconocimiento sin rodeos. Con ese auto, el Registro Civil anota el divorcio y tu estado civil queda actualizado para todos los efectos (matrimonio posterior, nacionalidad, trámites administrativos).

El coste de hacerlo mal —documentos sin apostilla, firmeza dudosa, domicilios vacíos, demandas confusas— es siempre el mismo: meses perdidos y requerimientos. Con un expediente armado de atrás hacia delante (pensando en lo que el juzgado necesita y lo que el Registro inscribirá), el exequátur de un divorcio hondureño en España es un procedimiento ordenado y previsible.

Si buscas seguridad jurídica y tiempos reales, en JR Abogados trabajamos con un protocolo claro: auditoría previa, obtención/apostilla de documentos hondureños, demanda que se entiende en diez minutos, seguimiento de notificaciones internacionales y entrega registral lista para anotar. El objetivo es uno: efectos plenos en España sin sobresaltos. Con método, se consigue.

Por Qué Un Burofax Ordena En Días Lo Que Lleváis Meses Discutiendo

Las discusiones entre coherederos por la vivienda heredada suelen empezar con un “ya hablaremos” y acaban en un callejón sin salida: llaves duplicadas, un hermano viviendo dentro sin pagar, otros que se niegan a asumir su parte del IBI, cuotas de comunidad atrasadas, suministros a nombre del difunto… y una familia rota.
La solución no es un audio de WhatsApp ni un email con veinte CC. La solución es fijar reglas claras por burofax con certificación de contenido: deja constancia fehaciente, convoca a un sistema de uso, reparte gastos, exige pagos con plazo y prepara la vía judicial si alguien decide bloquear.

En JR Abogados llevamos 25 años poniendo orden en comunidades hereditarias: diseñamos el burofax que funciona, lo enviamos con certificación, abrimos una ventana de acuerdo realista y, si no hay respuesta, arrancamos acciones para que no pierdas ni dinero ni salud.

Contacto inmediato:
JR Abogados → https://jrabogados.es/
Consultas telefónicas urgentes → https://consultalegal.abogado/
Burofax redactado y enviado por abogado → https://burofaxabogado.es/
Email directo: [email protected]

Escenario Típico: Comunidad Hereditaria En Proindiviso… Y Sin Reglas

Tras el fallecimiento, mientras la herencia no se parta, la vivienda queda en una comunidad hereditaria (proindiviso). Todos sois copropietarios conforme a vuestro porcentaje. ¿Qué sucede en la práctica?

• Uso: uno de los herederos se instala de hecho y los demás quedan expulsados del disfrute.
• Gastos: nadie paga o “paga el de dentro” pero no rinde cuentas, y el resto no sabe cuánto se debe.
• Llaves: copias, cambios de bombín, entradas sin aviso y broncas con los vecinos.
• Suministros: contratos aún a nombre del causante, facturas sin domiciliar y cortes que generan penalizaciones.
• Comunidad e IBI: avisos, recargos y amenazas de vía ejecutiva (Hacienda local no espera).

Si no pones un marco por escrito, cada semana que pasa empeora tu posición. El burofax es el primer ladrillo de un edificio jurídico sólido: reglas, pagos, plazos y consecuencias.

Objetivo Del Burofax: 5 Resultados Concretos En Una Sola Comunicación

1. Convocar y aprobar (si hay mayorías suficientes) un régimen de uso razonable: turnos, calendario, llaves, visitas, mascotas, obras.
2. Repartir gastos (IBI, comunidad, seguro, suministros, derramas) según cuotas o con ajustes por uso exclusivo de quien ocupa.
3. Exigir pago de atrasos con plazo y cuenta designada; anunciar intereses y acciones.
4. Designar una administración funcional: cuenta bancaria común, responsable de pagos, canal único de comunicaciones.
5. Abrir la vía legal: si no hay acuerdo o pago, activar reclamación de cantidades, rendición de cuentas y, llegado el caso, división de la cosa común.

Reglas De Uso Que Evitan Broncas: Qué Debe Decir Tu Burofax (Y Por Qué)

No se trata de imponer caprichos; se trata de poder convivir mientras se liquida la herencia o se vende el inmueble. En JR Abogados proponemos reglas simples, medibles y ejecutables:

1) Acceso y llaves

• Inventario de llaves. Entrega de una copia a cada coheredero identificado.
• Prohibición de cambiar bombín sin acuerdo; si alguien lo cambió, reposiciona y entrega copias.
• Libro de entradas en visitas técnicas (reparaciones, tasaciones, potenciales compradores).

2) Calendario de disfrute

• Si nadie reside de forma permanente: turnos de uso por semanas o meses, rotatorios, con algoritmo claro (p. ej., orden alfabético, sorteo inicial, etc.).
• Si uno reside: se reconoce uso preferente temporal a cambio de indemnización de uso (compensación mensual a favor de los demás), o se compromete a abandonar en X meses para pasar a venta/arrendamiento común.

3) Convivencia mínima

• Prohibición de alojar a terceros sin consentimiento de todos.
• Mascotas: solo si todos consienten o hay criterios de higiene y responsabilidad.
• Obras y modificaciones: requieren unanimidad si alteran elementos esenciales; mayoría para conservación ordinaria.

4) Inspecciones y visitas

• Preaviso razonable para visitas de herederos no residentes, tasadores, agentes inmobiliarios, técnicos.
• Llave de servicio bajo custodia de un tercero (administrador de fincas/abogado) si el clima está muy enrarecido.

5) Renta, venta o espera

• Compromiso por escrito: ¿vamos a vender? ¿vamos a alquilar? ¿vamos a usar por turnos 12 meses y luego decidir? Poner un horizonte temporal recorta conflictos.

Regla de oro: cada norma debe ser aplicable (verificable) y tener consecuencia si se incumple (por ejemplo, pérdida de turnos de uso hasta que se regularicen pagos).

Reparto De Gastos: IBI, Comunidad, Suministros, Seguro Y Derramas

1) IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Es un gasto de propiedad: lo deben todos los copropietarios conforme a su cuota, usen o no usen la vivienda.
• Si uno disfruta uso exclusivo, puede pactarse (y es razonable exigir) que asuma un plus (p. ej., el 100% del IBI o una parte adicional), como compensación por el disfrute.

2) Comunidad de propietarios

• Cuotas ordinarias y derramas siguen el coeficiente de la finca, salvo acuerdo unánime distinto.
• Ojo a morosidad: la comunidad puede reclamar judicialmente y añadir intereses/costas. Es preferible centralizar el pago y repercutirlo internamente a los coherederos.

3) Suministros (luz, agua, gas, internet)

• Si no hay uso: mínimos y mantenimiento, a prorrata.
• Si uno usa en exclusiva: ese heredero asume consumos ordinarios. Si hay turnos, puede fijarse un tope de consumo y compensación por excesos.

4) Seguro del hogar

• Recomendable mantenerlo; el coste se reparte proporcionalmente. Revisar coberturas (daños por agua, robo, RC).

5) Reparaciones y conservación

• Necesarias (evitan deterioro o riesgos): mayoría de cuotas; pago proporcional.
• Mejoras: exigen consenso; quien las impulse puede asumir el coste si no hay unanimidad.

Consejo táctico: abrir una cuenta bancaria común exclusiva de la herencia y domiciliar IBI, comunidad y seguro. En el burofax se indica IBAN y plazos para ingresar cada heredero su parte.

Cómo Calcular De Forma Justa: Matriz De Reparto Y Compensación De Uso

Para cortar discusiones, convierte todo en números:

1. Columna 1: Gasto (IBI, comunidad, seguro, luz, agua, gas, internet).
2. Columna 2: Importe anual/mensual.
3. Columna 3: % de cada heredero.
4. Columna 4: Importe a cargo de cada uno.
5. Columna 5 (si hay uso exclusivo): Compensación de uso – cifra razonable acordada (p. ej., una renta de referencia, inferior a mercado, que reconozca el disfrute exclusivo).
6. Resultado: saldo final a pagar por cada heredero.

Adjuntar esa tabla al burofax apaga el 80% de las excusas. En JR Abogados preparamos esa matriz con tu documentación (recibos, coeficientes, consumos).

Estructura Del Burofax Que Funciona (Bloques Y Frases Clave)

Formato: Burofax con certificación de contenido y acuse.
Tono: profesional y frío; fechas, cantidades y plazos. Nada de reproches.

1) Encabezado

• Identificación de todos los coherederos (nombres y domicilios conocidos).
• Identificación del inmueble (dirección, referencia catastral si la tienes).

2) Situación de partida

• Fallecimiento y relación de herederos.
• Situación actual (uso, llaves, deudas, recibos pendientes).

3) Propuesta de reglas de uso

• Acceso y llaves, calendario de turnos o reconocimiento de uso exclusivo con compensación.
• Prohibiciones (terceros, obras sin acuerdo).
• Inspecciones y visitas.

4) Reparto de gastos y cuenta común

• Tabla de importes (IBI, comunidad, seguro, suministros).
• IBAN de la cuenta común y plazos de ingreso (p. ej., el día 5 de cada mes).
• Compensación por uso exclusivo, si procede.

5) Requerimientos y plazos

• Regularizar atrasos en 10 días hábiles (indicar cifras exactas).
• Entregar o reponer llaves en 5 días hábiles.
• Designar un portavoz/administrador interno para trato con comunidad y seguros.

6) Advertencias legales (sin amenazas vacías)

• En caso de incumplimiento:
  • Reclamación de cantidad por la parte impagada (intereses y costas).
  • Rendición de cuentas del coheredero que use o administre la vivienda.
  • Medidas para asegurar llaves y accesos si hay riesgo.
  • División de cosa común si persiste el bloqueo.

7) MASC (solución amistosa) y convocatoria

• Fecha y hora para reunión presencial u online, con orden del día (aprobación de reglas, cuenta, calendario).
• Dejar constancia de la voluntad de acuerdo (esto ayuda en costas si luego hay juicio).

8) Cierre formal

• Firma, datos de contacto y correo: [email protected].
• “Se remite el presente con certificación de contenido y acuse.”

Mini-Modelo Orientativo De Burofax (Adáptese Al Caso Real)

Asunto: Fijación de reglas de uso y reparto de gastos – Vivienda heredada en [dirección]
A los coherederos: D./D.ª [nombres]

1. Situación. Tras el fallecimiento de D./D.ª [nombre], somos coherederos de la vivienda [dirección]. A día [fecha], constan [uso exclusivo/llaves/recibos pendientes].
2. Reglas de uso. Se propone:
   a) Llaves: inventario y entrega/ reposición en 5 días hábiles. Prohibido cambiar bombín sin acuerdo.
   b) Calendario: [turnos por semanas/meses] desde [fecha]; si se mantiene el uso exclusivo por D./D.ª [nombre], compensación mensual de [importe] a favor del resto, a ingresar en la cuenta común.
   c) Convivencia: prohibido alojar a terceros, realizar obras sin acuerdo y colocar candados en zonas comunes.
3. Reparto de gastos y cuenta común. IBI [importe/año], comunidad [importe/mes], seguro [importe/año], suministros [importe estimado]. Cada coheredero ingresará su porcentaje en IBAN [xxxx] antes del día 5 de cada mes. Se adjunta tabla con importes por cuota.
4. Regularización. Se requiere el pago de atrasos por [importe] en 10 días hábiles.
5. Advertencias. De no atender, se iniciarán acciones de reclamación de cantidad, rendición de cuentas y, en su caso, división de cosa común, con solicitud de costas.
6. MASC. Se convoca reunión el [fecha/hora] (presencial/online) para aprobar reglas y designar administrador/portavoz.

Firma: [Nombre y DNI].
Contacto: [email protected]

Este burofax se remite con certificación de contenido y acuse.

Importante: es un modelo guía. En JR Abogados lo adaptamos a tus cuotas, recibos, llaves, consumos y situación familiar, y lo enviamos con certificación. → https://burofaxabogado.es/

Cronograma Realista Para Pasar De Caos A Orden (Y Cobrar)

Día 1–3

• Reunimos escrituras o certificados de últimas voluntades, listado de herederos, porcentajes (cuadernos, testamento o declaración de herederos), recibos (IBI, comunidad, suministros), y el estado de llaves.
• Preparamos tabla de reparto y borrador de reglas.

Día 4–6

• Envío de burofax con certificación y acuse a todos los domicilios conocidos.
• Apertura de ventana MASC (reunión formal).

Día 7–15

• Si hay acuerdo, se firma acta y se abre cuenta común.
• Si hay impagos, iniciamos reclamación de cantidades con base en el burofax (facilita intereses y costas).
• Si hay bloqueo de llaves, requerimos reposiciones y medidas en vía civil si es necesario.

Mes 1–2

• Si nadie cede: división de cosa común (venta judicial o adjudicación con compensación), pero muchas veces no hace falta llegar tan lejos: el burofax + reclamación suele desatrancar la situación.

Atajos Legales Que Sí Ayudan (Y Cuándo Usarlos)

• Ingreso en cuenta común y domiciliaciones: evita recargos y demandas de la comunidad/ayuntamiento.
• Rendición de cuentas del coheredero que disfruta la vivienda: ¿qué ha pagado? ¿qué debe? ¿qué consumos?
• Compensación por uso exclusivo: si uno vive, compensa al resto; si no paga, se reclama con la misma naturalidad que el IBI.
• Arrendamiento temporal consensuado: si no hay acuerdo de venta, un alquiler transparente a mercado y la renta a la cuenta común puede ser una solución puente.
• Tasación y encargo de venta: calienta el mercado mientras ordenáis pagos; fija expectativas reales de precio.

Errores Que Tumban Tu Posición (Evítalos)

1. WhatsApps eternos sin valor probatorio: no fijan reglas ni plazos.
2. Pagar en negro “para ir tirando”: desorden contable = problemas.
3. Entrar y cambiar bombines por tu cuenta: regalas conflictos y te cierras puertas.
4. No abrir cuenta común: ¿dónde va la renta si alquiláis? ¿quién paga el IBI?
5. No adjuntar números: sin tabla de reparto, todo es discutible.
6. Esperar a que “se pase” el enfado: mientras tanto, corren recargos de IBI y comunidad.
7. Prometer salidas inviables: si propones algo, que sea ejecutable.

Preguntas Frecuentes (Respuestas Rápidas Y Claras)

¿Puede un coheredero vivir gratis en la vivienda heredada?
No “gratis”. Puede usar si nadie se opone, pero es razonable exigir compensación por uso exclusivo y, en todo caso, que pague su parte de gastos (y a menudo más que la parte proporcional).

¿Quién paga el IBI y la comunidad?
Los propietarios: los coherederos según cuota. Otra cosa es que pactéis que el usuario exclusivo asuma más por equidad.

¿Podemos alquilar sin unanimidad?
Depende del grado de administración que acordéis. Si hay bloqueo, mejor consenso; si no, explorar vías de división de cosa común o nombramiento de administrador para actos de administración.

¿El burofax es imprescindible?
Para ordenar y para probar en juicio, sí. Activa plazos, demuestra buena fe y refuerza costas si el otro se niega sin motivo.

¿Qué pasa si no sabemos los domicilios de todos?
Buscamos domicilios alternativos (padrón, comunidad de propietarios, trabajo) y dejamos constancia. Lo importante es acreditar diligencia.

¿Y si uno no quiere abrir la puerta?
No fuerces. Requiere por burofax y activa medidas legales para llaves o rendi­ción de cuentas. Entrar por la fuerza empeora tu caso.

Checklist Imprimible (Para Usar Hoy)

• Identifica porcentajes de cada heredero.
• Reúne recibos (IBI, comunidad, seguro, luz, agua, gas, internet).
• Enumera llaves y quién las tiene.
• Decide si hay uso exclusivo o turnos.
• Prepara tabla de reparto y, si procede, compensación de uso.
• Abre cuenta común (IBAN).
• Redacta burofax con reglas, importes y plazos.
• Envía con certificación y acuse a todos.
• Convoca reunión (MASC) con orden del día.
• Si no cumplen: reclama cantidades y valora división de cosa común.

Casos Reales (Resumidos) Que Vemos A Diario

Caso A: Hermano dentro, IBI y comunidad sin pagar
Burofax con compensación de uso + apertura de cuenta común + requerimiento de atrasos. En 20 días, acuerdo: paga atrasos, asume IBI y comunidad durante su estancia, fecha de salida para poner la vivienda en venta.

Caso B: Tres herederos, dos fuera de España
Burofax con firma electrónica, reglas de turnos y tasación previa. Se pacta alquiler por un año: renta a cuenta común, gastos prorrata, y calendario de venta al terminar.

Caso C: Bloqueo de llaves y candados
Requerimiento por burofax, acta con administrador de fincas, reposiciones y entrega controlada de copias. Se reabre el diálogo tras ver que la vía legal iba en serio.

Cómo Lo Hacemos En JR Abogados (Y Por Qué Suele Funcionar A La Primera)

1. Auditoría exprés de herencia, cuotas y recibos.
2. Matriz de reparto y reglas aplicables a tu caso (uso exclusivo, turnos o alquiler).
3. Burofax con certificación y ventana MASC.
4. Cuenta común y protocolo de pagos/llaves.
5. Si no hay cumplimiento: reclamación de cantidades, rendición de cuentas y, si persiste el bloqueo, división de cosa común.
6. Cierre: acta, regularización, y si procede, venta o alquiler transparente.

Pon orden, recupera tu dinero y protege la convivencia familiar con un plan jurídico serio.

JR Abogados → https://jrabogados.es/
Consultas urgentes → https://consultalegal.abogado/
Burofax por abogado (redacción + envío + certificación) → https://burofaxabogado.es/
Email: [email protected]

Cuando hay herencias y vivienda por medio, la diferencia entre meses de pelea y solución en semanas se llama burofax bien hecho y estrategia. Te ayudamos desde hoy.

Contrato de alquiler bajo control de abogado: suministros y penalizaciones claras

En los arrendamientos residenciales donde “todo el mundo sabe cómo va la luz y el agua”, es exactamente donde más dinero se pierde. Facturas duplicadas en verano por el aire acondicionado, comunidades que repercuten consumos o sanciones al propietario, calentadores manipulado, invitaciones masivas en piscina, recogidas de basura fuera de horario y —lo peor— una devolución sin acta que deja el devengo abierto mientras discutes quién debía pagar cada cosa.
La buena noticia es que esto se ordena por contrato. Cuando un abogado redacta y controla tu arrendamiento, los suministros dejan de ser un agujero imprevisible y las penalizaciones ya no son “amenazas” blandas: son cláusulas ejecutables que convierten desviaciones en partidas líquidas. En JR Abogados trabajamos con un esquema claro: definir, medir, notificar y liquidar. Lo que sigue es un manual práctico para que tu contrato cierre grifos y acorte tiempos, con foco en suministros y penalizaciones.

1) El principio que evita el 80% de los problemas: “lo que no está escrito… no se cobra”

Todo contrato eficaz empieza por nombrar con precisión: qué suministro, a nombre de quién, cuándo se lee, cómo se paga y qué pasa si se excede. A cualquier arrendatario cumplidor le resultará cómodo; al incumplidor, le resultará caro jugar con la ambigüedad.

Puntos mínimos que deben aparecer en tu contrato:

• Listado exhaustivo de suministros: electricidad, agua, gas, calefacción/refrigeración central, agua caliente central, recogida de basuras si es tasa municipal, Internet/TV si se presta.
• Modelo de gestión por suministro:
  • Titularidad a nombre del inquilino, con obligación de cambiar a su nombre en X días.
  • Incluidos con límites, con umbrales mensuales, lecturas con foto y precio por exceso predefinido.
• Calendario: cuándo se leen contadores (entrada, mensuales o bimestrales y salida), quién toma la lectura y cómo se comunica (WhatsApp/email como domicilios válidos).
• Prueba: fotos de contadores con legibilidad del display, confirmación por mensaje recibido.
• Matriz de liquidación: el documento de cierre que convierte consumos y excesos en números y se paga en 7–10 días desde la devolución de llaves.
• Penalizaciones y costes: qué partidas nacen ante una visita frustrada, una negativa a lectura, la manipulación de contadores o el incumplimiento de normas de comunidad.

2) Dos modelos válidos (y cuándo elegir cada uno)

2.1. Titularidad a nombre del inquilino (preferente en vivienda habitual)

Ventajas

• Traslada responsabilidad directa al consumidor real.
• Desaparecen disputas sobre el “precio por exceso” porque la factura llega a quien usa.
• Reduce la gestión del propietario.

Cómo blindarlo por escrito

• Plazo de X días desde el inicio para acreditar el cambio (remitir contrato con comercializadora o foto del área de cliente).
• Fianza o depósito adicional condicionado al cumplimiento del cambio.
• Penalización por incumplimiento del cambio en plazo y autorización expresa para resolver si persiste.
• Obligación de mantener al día los recibos y entregar justificantes cuando se pidan razonablemente (p. ej., ante quejas de comunidad por fugas/ruidos de maquinaria).

Cuándo lo recomendamos

• Vivienda habitual y familias estables.
• Edificios con alta sensibilidad al ruido/consumo (piscina, climatización central, ascensores con sensores de uso fuera de horario).

2.2. Incluidos con límites (frecuente en temporada/estudiantes/por habitaciones)

Ventajas

• Facilita comercialización en contratos de corta estancia.
• Simplifica la vida del inquilino (una sola renta), sin regalar consumos.

Cómo hacerlo cobrable

• Umbrales mensuales claros (kWh, m³, kWh térmicos si hay central).
• Lecturas con foto: entrada, periódicas y salida, con fecha y legibilidad.
• Precio por exceso pactado (€/kWh, €/m³).
• Ventana de lectura: los X primeros días de cada mes; si el inquilino no colabora, visita de lectura con coste moderado repercutible.
• Matriz mensual o final para liquidar excesos junto con rentas/otras asimiladas.
• Cláusula anti-fraude: si la falta de acceso impide lecturas, el propietario podrá estimar con base en la factura y regularizar con la lectura siguiente.

Cuándo lo recomendamos

• Temporada, estudiantes o por habitaciones.
• Cuando el propietario prefiere mantener el control del suministro (p. ej., energía solar propia, tarifa ventajosa).

3) Particularidades por suministro (lo que siempre causa lío)

Electricidad (doméstica y bomba de calor)

• Si hay bomba de calor o calefacción eléctrica, fija umbrales más holgados en invierno; de lo contrario, habrá exceso cada mes.
• Exige potencia contratada mínima para el uso normal y prohíbe manipular ICP o cuadros; la manipulación es incumplimiento grave con penalidad y reposición.

Agua

• Aclara quién asume mínimos de suministro (siempre el inquilino si hay titularidad; si está incluido, el mínimo absorbe parte del umbral).
• Si hay consumo comunitario pror-rateado, convierte el extra de la liquidación de comunidad en asimilada repercutible con el siguiente recibo o en la Matriz.

Gas

• Cambios de titularidad como en electricidad. Prohíbe alterar instalaciones y exige revisiones reglamentarias: si el técnico no puede entrar por ausencia, la segunda visita se repercute.

Calefacción/ACS central

• Define temporadas de funcionamiento y fija fórmula de reparto (coeficiente de comunidad o contador divisionario).
• Si no hay contadores, pacta un coeficiente de reparto para excesos que la comunidad repercuta al propietario.

Internet/TV

• Si los incluyes, fija uso razonable y prohibición de compartir credenciales fuera de la vivienda.
• Penalidad por descargas ilícitas: el coste de gestión + la sanción se repercute con base en requerimiento del proveedor.

4) Penalizaciones que funcionan (y pasan el filtro de proporcionalidad)

Una penalización es eficaz si disuade, cuantifica y se cobra. Nada de importes desmedidos sin base: los jueces las moderan. Nosotros trabajamos con costes reales y reiteración como disparador.

Catálogo práctico (moderado y cobrable):

1. Retraso reiterado en la renta (segunda/tercera vez en X meses): importe fijo razonable por cada reiteración, además del interés de mora.
2. Visita frustrada injustificada (verificaciones, lecturas): coste de desplazamiento y tiempo (tarifa pactada por hora con tope).
3. Negativa a lectura o no colaboración reiterada: la segunda negativa activa lectura por tercero con coste repercutible; si persiste, estimación con base en factura y regularización posterior.
4. Manipulación de contadores o cuadros: coste de reparación + penalización moderada + posible resolución por gravedad.
5. Incumplimiento de Reglamento de comunidad (ruidos, piscina, basura): repercusión íntegra de la sanción y gastos de la comunidad en 7 días desde certificación, más penalización por reiteración.
6. Fumar en vivienda cuando esté prohibido: desodorización profesional acreditada (informe + factura) + limpieza especial; si hay textiles/colchonería dañados, reposición parcial.
7. Pérdida o no devolución de llaves/mandos: coste de copias; si hay riesgo, sustitución de bombines/mandos con factura.
8. Invitados fuera de límites (aforo/horario): aviso → penalización por reiteración → resolución si persiste.
9. Uso prohibido (plataformas, cesión/subarriendo): renta diferencial por día de explotación + resolución por persistencia, además de sanciones comunitarias o administrativas que nazcan.

Claves de redacción:

• El contrato debe vincular cada penalización a una base objetiva (desplazamiento, factura, informe, sanción) y a la reiteración si se trata de conducta leve.
• Las penales deben ser autónomas y compatibles con daños/indemnizaciones.
• La imputación de pagos prioriza intereses/penalizaciones/costas antes que renta: así los “parciales” no blanquean incumplimientos.

5) Cómo se prueba y se liquida (sin regalar meses)

Domicilios de notificación que existen en juicio

• Declara email y WhatsApp como domicilios válidos para avisos ordinarios: petición de lectura, citación a visita, envío de liquidaciones, recordatorios.
• Burofax con certificación de contenido para escaladas: requerimiento de pago (un mes que bloquea la enervación si no paga), advertencia por uso prohibido, no prórroga y resolución.

Lecturas: protocolo que no falla

• Entrada: fotos del display con fecha, número de contador y ubicación (plano corto y uno contextual).
• Mensuales: envío por el inquilino (foto nítida). Si no llegan, visita con coste repercutible y acta breve.
• Salida: fotos análogas a la entrada.

La Matriz de Liquidación (7–10 días)

• Integra rentas pendientes, asimiladas (IBI/tasa/comunidad repercutible), suministros incluidos con límites y sus excesos, penalizaciones, daños (inventario con estados/fotos/valores) y servicios (limpieza/desodorización).
• Compensa con fianza y depósito extra; si hay pagaré final, se presenta al cobro; si hay aval (personal/bancario), se requiere conforme a su texto.
• Si hay desacuerdo parcial, el inquilino consigna lo indiscutido; el resto se reclama. Esto evita que “todo” bloquee “algo”.

6) Los tres errores que más dinero cuestan (y cómo los evitamos)

1. “Suministros incluidos” sin límites
   Resultado: facturas desbocadas en picos (verano/invierno).
   Solución contractual: umbrales + lecturas + precio por exceso + Matriz. El exceso se cobra sin discusión.
2. Reglamento de comunidad “de palabra”
   Resultado: sanción repercutida al propietario.
   Solución: anexo del Reglamento aceptado por inquilino + cláusula de repercutibilidad en 7 días desde certificación del administrador + penalidad por reiteración.
3. Entregas/salidas sin acta
   Resultado: devengo abierto y lecturas “inventadas”.
   Solución: Acta de Entrega (lecturas, llaves, aceptación de inventario) y Acta de Devolución como único corte de devengo. Si hay incomparecencia, acta con testigo (administrador/portería/cerrajero).

7) Cómo se alinean suministros y penalizaciones con las garantías

Las garantías convierten la liquidación en cobro:

• Depósito adicional: destinado a daños, limpiezas, desodorización, llaves y excesos de suministros cuando estén incluidos.
• Aval personal con renuncias (excusión/división/orden): responden solidariamente si hay diferencias tras Matriz.
• Aval bancario a primer requerimiento (en arrendamientos a empresa/locales): el banco paga a simple requerimiento conforme a texto.
• Pagarés (mensuales o final) con pacto de cumplimentación y no novación: presentas con base en Matriz/informes.

Imputación de pagos: lo que entra se aplica primero a intereses/penales/costas y después a renta. Así no queda “en el aire” la sanción por reiteración o la visita frustrada.

8) Casuística real (despersonalizada)

Caso A — Aire a 18º todo el verano
Contrato con “suministros incluidos” sin límites. Resultado: +90% de factura. Tras nuestra addenda: umbrales realistas, lecturas mensuales y precio por exceso. A la salida, Matriz con exceso y pago contra pagaré final.

Caso B — Piscina y música
Vecinos y conserje documentan ruidos y cristal en zona común. Reglamento anexo y repercutibilidad pactada: certificación del administrador → liquidación en 7 días al inquilino; no hubo reincidencia.

Caso C — Salida sin acta y llaves en buzón
El inquilino alegó corte retroactivo del devengo. Contrato JR: solo el Acta de Devolución corta. Se citó, no compareció: acta con testigo y fotos de lecturas. Matriz hasta la fecha real; cobro contra aval personal.

Caso D — Negativa a lectura
Dos meses seguidos sin fotos. Se activó visita contratada con coste repercutible; al persistir, estimación por factura y regularización con lectura siguiente. Evitó que el inquilino “comprase tiempo”.

Caso E — Tabaco y textiles impregnados
Prohibición de fumar en interior + cláusula de desodorización. Informe de empresa, sustitución parcial de cortinas y limpieza de sofás. Compensación con depósito adicional, diferencia contra pagaré.

9) Checklists del propietario (para imprimir)

Antes de firmar

• Elegir modelo por suministro: titularidad o incluidos con límites.
• Definir umbrales, precio por exceso y calendario de lecturas.
• Declarar email/WhatsApp como domicilios válidos; burofax para escaladas.
• Integrar Reglamento de comunidad como anexo y repercutibilidad en 7 días.
• Incluir penalizaciones moderadas (reiteración, visitas frustradas, negativa a lectura, manipulación, ruidos).
• Establecer Acta de Entrega y Acta de Devolución como único corte de devengo.
• Incorporar Matriz de Liquidación (7–10 días).
• Diseñar garantías (depósito adicional, aval personal/bancario, pagarés).
• Imputación de pagos (intereses/penales/costas → principal).
• Si hay mascotas o prohibición de fumar, activar limpieza/desodorización acreditada.

Durante la vigencia

• Recibir lecturas mensuales; si no llegan, visita con coste repercutible.
• Documentar quejas de comunidad (correo del administrador, fotos, partes).
• Enviar avisos de excesos/ruidos por domicilios válidos.
• Si hay reiteración, burofax y activación de penalización/resolución.

Cierre

• Convocar Acta de Devolución (dos franjas).
• Lecturas con foto, llaves/mandos y cotejo de inventario.
• Emitir Matriz en 7–10 días; compensar con garantías.
• Consignar lo indiscutido si hay desacuerdo parcial; reclamar diferencia.

10) Preguntas rápidas (respuestas claras)

¿Puedo “poner todo incluido” sin límites?
Puedes, pero pierdes control y pagarás los excesos. Mejor “incluidos con límites” y lecturas.

¿Es legal fijar precio por exceso?
Sí, si se pacta con transparencia y se apoya en lecturas. No se trata de penalizar, sino de trasladar el coste del uso adicional.

¿WhatsApp sirve para pedir lecturas?
Sí, si el contrato lo declara domicilio válido. Guarda capturas/acuse. Para escaladas, usa burofax.

¿Puedo repercutir sanciones de comunidad?
Sí, si integras el Reglamento como anexo y pactas la repercutibilidad en 7 días desde la certificación del administrador.

¿Cómo fijo una penalización sin que la tumben?
Que sea moderada, con base objetiva (desplazamiento, factura, informe) y reiteración. Evita cifras desproporcionadas.

¿Qué hago si el inquilino no colabora con lecturas?
Visita de lectura con coste repercutible; si persiste, estimación con base en factura y regularización con la siguiente lectura (páctalo por escrito).

11) Lo que entregamos en JR Abogados para cerrar este frente

1. Contrato a medida con módulos de suministros: titularidad o incluidos con límites, umbrales, lecturas, precio por exceso y Matriz.
2. Bloque de penalizaciones calibradas: retraso reiterado, visita frustrada, negativa a lectura, manipulación, ruidos/comunidad, llaves/mandos, fumar en interior, invitados fuera de límites.
3. Anexos: Reglamento de comunidad aceptado, Inventario (estados/fotos/valores), Acta de Entrega y Acta de Devolución.
4. Pack de comunicaciones: solicitud de lecturas, aviso por exceso, citaciones, burofax de pago (un mes) y por uso/ruido.
5. Diseño de garantías: depósito adicional, aval personal con renuncias, aval bancario a primer requerimiento, pagarés (mensuales/final) con pacto de cumplimentación.
6. Guía operativa de una página (mensual/anual) para que cualquier gestor “pulse botones” sin improvisar.
7. Acompañamiento en la primera liquidación para que el sistema quede afinado.

12) Conclusión: suministros que no sangran y penalizaciones que sí se cobran

Un arrendamiento tranquilo se gana antes de que llegue la primera factura. Con un contrato bien escrito por abogado, los suministros pasan de ser una incertidumbre a un esquema medible (umbrales, lecturas, precios), y las penalizaciones se convierten en herramientas proporcionadas que ordenan la convivencia y acortan los conflictos.
Si alguna vez te duplicaron la luz por el aire a 18º, te repercutieron una sanción de piscina, discutiste por lecturas “que no aparecen”, o te dejaron llaves sin acta, sabes que la ambigüedad cuesta meses y dinero. En JR Abogados te lo evitamos con letra clara, prueba desde el día 1 y un método de liquidación que se cierra en días.
El resultado es simple: si se consume más, se paga; si se incumple, duele de forma proporcionada; si llega el final, corta devengo y cierras con números. Así funciona un contrato bajo control de abogado. Y así duermes tranquilo tú.

Cuando el arrendatario pide paralizar el lanzamiento alegando que “no tiene dónde ir”, el juez solo cambiará tu calendario si falta prueba concreta. El terreno de juego no son las intuiciones, sino documentos verificables que muestren que sí existe una solución habitacional inmediata, digna y cercana por vía familiar, de pareja, patrimonial o pública. Tu objetivo es transformar datos dispersos en un expediente ordenado que haga imposible sostener la suspensión.

En esta guía operativa te propongo un método completo, con indicadores, documentos, plantillas y cronogramas, para acreditar la alternativa habitacional real y defender el señalamiento del lanzamiento sin más dilaciones.

Recursos de apoyo y contacto inmediato:

• Defensa del propietario → https://desahucio.abogado/
• Envío de requerimientos y convocatorias formales → https://burofaxabogado.es/
• Despacho y consulta directa → https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/
  📞 647 33 52 43 · 📧 [email protected]

Qué entiende el juzgado por “alternativa habitacional real”

Para que un órgano judicial niegue o levante la suspensión necesita comprobar que la persona puede alojarse en otro lugar desde ya, sin que ello suponga vulneración de dignidad mínima ni ruptura irrazonable de cuidados esenciales:

• Disponibilidad inmediata: habitación libre, llaves accesibles o plaza pública adjudicable con fecha cierta.
• Proximidad razonable: desplazamientos compatibles con trabajo, estudios de menores o tratamientos sanitarios.
• Condiciones de habitabilidad: espacio, salubridad y servicios básicos.
• Soporte verificable: documentos recientes (3–6 meses), con fuente identificable (registro, padrón, certificaciones, actas, periciales).

Si estas cuatro columnas se acreditan, la prolongación de la posesión sin pagar deja de ser “protección” y se convierte en demora injustificada.

Mapa de pruebas: dónde mirar y cómo obtener cada evidencia

1) Red familiar y pareja: el refugio inmediato que suele ignorarse

Qué buscar: padres, hermanos o pareja con vivienda desocupada o con habitaciones disponibles a distancia corta.

Pruebas útiles:

• Notas simples del Registro y Catastro de los familiares/pareja (titularidad, superficie, uso).
• Padrón histórico de todos (últimos 2–3 años) para revelar convivencia de hecho o estancias prolongadas.
• Declaración de acogida con dirección, estancias libres y plazo mínimo comprometido.
• Evidencia logística: tiempos a colegios/hospitales/transporte (capturas fechadas de mapas).

Cómo interpretarlo ante el juez: si existe un hogar inmediato, la proporcionalidad ordena mover a la persona allí, no eternizar la ocupación de tu vivienda.

2) Doble vivienda o patrimonio no declarado

Qué buscar: inmuebles a nombre del inquilino o de su entorno más próximo (pareja, padres, hijos mayores) que puedan alojarle.

Pruebas útiles:

• Búsqueda registral del inquilino y allegados (notas simples).
• IBI y recibos de suministros de esa vivienda para acreditar uso potencial.
• Fotografías y acta de estado si procede (habitable, dotado de suministros).

Clavija probatoria: la existencia de activos con capacidad de alojamiento desplaza el fundamento de la suspensión.

3) Consumos cruzados: luz y agua no mienten

Qué buscar: patrones que demuestren que la vida diaria transcurre en otra casa.

Pruebas útiles:

• Curvas de consumo (12 meses) de tu inmueble y del domicilio de la pareja/familia.
• Picos estables en vivienda ajena + valles en la arrendada = residencia efectiva en otro sitio.

Valor procesal: indicio contundente de alternativa ya utilizada (hogar de hecho).

4) Empadronamientos y rastro administrativo

Qué buscar: altas/bajas coordinadas, empadronamientos “estratégicos” o domicilio fiscal en otra dirección.

Pruebas útiles:

• Certificados de padrón y histórico.
• Domicilio a efectos de notificaciones en Hacienda/Seguridad Social (si se accede).

Mensaje al juez: la persona no carece de techo; tiene vínculos administrativos sólidos con otra vivienda.

5) Recursos públicos disponibles (alojamiento puente)

Qué buscar: plazas temporales, hostales sociales, dispositivos de emergencia con disponibilidad real.

Pruebas útiles:

• Certificados o correos de servicios sociales sobre plazas adjudicables y fechas.
• Rechazos injustificados de recursos ofrecidos (actas o emails).

Impacto: si hay alternativa pública viable que se rechaza, no procede seguir bloqueando tu propiedad.

6) Capacidad económica para mudanza y sostenimiento

Qué buscar: margen para afrontar un traslado ordenado a casa de familiares/pareja o a un alquiler asequible.

Pruebas útiles:

• Extractos y Bizum (3–6 meses) con gastos voluntarios (teléfono premium, plataformas, gimnasio, vehículo, combustible) y entradas periódicas.
• Pericial económica que traduzca esos datos en capacidad real.

Clave: si hay dinero para gastos prescindibles, hay capacidad para un realojo básico.

Arquitectura del expediente: forma que hace ganar el fondo

Un buen fondo sin estructura pierde eficacia. Organiza así:

1. Índice con anexos numerados y breve descripción.
2. Línea del tiempo: contrato → impagos/fin de plazo → burofax → MASC → demanda → informe social → incidente.
3. Cuadro comparativo (corazón del escrito):
   • Informe social dice “no tiene dónde ir” (folio X) → Anexos A1–A6 muestran casa de padres con tres dormitorios libres a 12 min + declaración de acogida + consumos cruzados.
4. Gráficas: consumos (kWh/m³) con marcas de fechas clave.
5. Mapa de distancias y tiempos a recursos esenciales (colegio, salud).
6. Petición nítida: no suspensión o levantamiento + señalamiento. Subsidiario: aplazamiento mínimo con control y apercibimiento.

Burofax y MASC: el pasillo seguro hacia el lanzamiento

En paralelo a la prueba, deja rastro de buena fe:

• Burofax con requerimiento y propuesta cerrada: entrega en X días, condonación parcial condicionada, inventario y lecturas. Emítelo con certificación de contenido y acuse: https://burofaxabogado.es/
• Mediación MASC: convoca formalmente; si no acude, no propone o incumple, el acta acredita bloqueo imputable al inquilino.
• Este tándem reduce el margen judicial para dar más tiempo sin base.

Plantillas de párrafos que funcionan (ajusta cifras y folios)

Alternativa familiar inmediata

“A folios A1–A4 constan notas simples de los progenitores del demandado, titulares de vivienda con tres dormitorios desocupados a 11 minutos del inmueble arrendado. En folio A5 se aporta declaración de acogida con disponibilidad inmediata y entrega de llaves. La solución es digna y cercana, por lo que la suspensión solicitada no supera el juicio de proporcionalidad.”

Convivencia de hecho con pareja

“El informe social (folio 37) sostiene que vive solo. Sin embargo, las curvas de consumo (A10–A13) evidencian mínimos en la vivienda arrendada y picos estables en el domicilio de su pareja. Consta además padrón cruzado (A14). Existe hogar efectivo alternativo.”

Plaza pública disponible rechazada

“Servicios sociales ofrecieron alojamiento puente con fecha de entrada (folios A20–A21). El interesado lo rehusó sin causa objetiva. No procede ampliar la ocupación de la vivienda del arrendador.”

Capacidad para el realojo

“Los extractos (A30–A33) reflejan gastos voluntarios medios de 512 €/mes (telefonía, plataformas, gimnasio, combustible y vehículo). La pericial (A34–A35) concluye capacidad suficiente para afrontar un traslado inmediato.”

Petición principal

“Se interesa denegar la suspensión por existir alternativa habitacional real e inmediata y acordar el señalamiento del lanzamiento en la primera fecha hábil.”

Petición subsidiaria (control y apercibimiento)

“De estimarse un aplazamiento breve, se condiciona a control mensual (prueba de inserción y búsqueda de vivienda) con apercibimiento de levantamiento automático ante el primer incumplimiento.”

Interrogatorio breve para la vista (preguntas cerradas que abren grietas)

1. ¿Cuántas habitaciones libres hay en la vivienda de sus padres/hermanos y a cuántos minutos está?
2. ¿Desde cuándo convive con su pareja y dónde fija habitualmente su residencia?
3. ¿Ha rechazado alojamiento público con fecha de entrada? ¿Por qué?
4. ¿Cuál es su gasto mensual en telefonía, plataformas, gimnasio y vehículo? (mostrar recibos).
5. ¿Qué visitas de vivienda acreditó el último mes? (fechas/documentos).

Objetivo: respuestas verificables que rompan el relato de “no tengo salida”.

Cronograma de 30 días para armar y presentar el caso

Día 1–3

• Envía burofax con propuesta de entrega y convoca MASC (https://burofaxabogado.es/).
• Pide consumos 12 meses; solicita padrón histórico del inquilino/pareja/familia.
• Solicita notas simples del Registro y Catastro de la red familiar y de la pareja.

Día 4–7

• Recaba declaración de acogida y, si procede, fotos del espacio disponible.
• Reúne extractos y arma tabla de gastos voluntarios.
• Si sospechas subarriendo, levanta acta notarial de anuncios.

Día 8–14

• Encarga pericial económica breve (2–3 páginas).
• Prepara gráficas de consumos y mapa de distancias.
• Redacta oposición (índice, cuadro comparativo, anexos foliados) con petición de no suspensión/levantamiento.

Día 15–30

• Vista: interrogatorio conciso y exhibición de anexos clave.
• Auto: denegación/levantamiento y señalamiento. Si conceden plazo mínimo, exige control y apercibimiento.

Errores que impiden demostrar que “sí tiene dónde ir”

• Afirmar sin papeles: “tiene otra casa” no sirve sin registro, padrón y consumos.
• Prueba vencida: el juez decide con documentos recientes.
• Expediente caótico: sin índice y folios, tu verdad se pierde.
• Ignorar logística de menores: anticipa continuidad escolar/sanitaria; desactiva la excusa.
• No usar MASC: te priva del acta que demuestra bloqueo del inquilino.

Casos tipo (hipotéticos basados en experiencia)

Caso A — Padres con habitaciones libres a 12 minutos
Notas simples, declaración de acogida y mapa de distancias.
Resultado: no suspensión; lanzamiento en 30–45 días.

Caso B — Pareja “invisible” y consumos cruzados
Picos de luz/agua en vivienda de la pareja, valles en la arrendada; padrón cruzado.
Resultado: levantamiento de suspensión.

Caso C — Plaza pública rechazada
Certificación municipal de alojamiento puente y correo de rechazo.
Resultado: el tribunal prioriza la ejecución.

Caso D — Patrimonio directo
Nota simple de vivienda heredada desocupada; fotos y suministros activos.
Resultado: el juez considera la alternativa idónea.

Checklist final antes de la vista

• Burofax con acuse y contenido + convocatoria MASC (propuesta escrita).
• Notas simples de familiares/pareja + Catastro.
• Declaración de acogida con dirección y plazo.
• Padrón histórico cruzado (inquilino/pareja/familia).
• Consumos 12 meses (gráficas comparadas).
• Mapa de tiempos a colegio/sanidad/transporte.
• Extractos/Bizum y pericial económica (capacidad para realojo).
• Acta notarial de anuncios/redes (si aplica).
• Escrito con cuadro “informe social vs pruebas” y petición clara de no suspensión/levantamiento.

Da el paso hoy: convierte la sospecha en evidencia y recupera tu vivienda

La alternativa habitacional real no es una figura retórica; es un conjunto de hechos comprobables que obligan a ejecutar. Si acreditas que el arrendatario sí tiene dónde ir —familia, pareja, patrimonio o plaza pública— y que dispone de margen económico para mudarse con dignidad, el juzgado cuenta con base firme para negar o levantar la suspensión y señalar el lanzamiento.

Acción inmediata:

• Requerimientos y convocatorias con efectos → https://burofaxabogado.es/
• Estrategia integral de desahucio → https://desahucio.abogado/
• Asesoramiento y defensa → https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/
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Hay propietarios que creen que, llegado el final del contrato, basta con que el inquilino “deje las llaves en portería” o las entregue a la inmobiliaria y listo. Jurídicamente es un error costoso: sin acta formal de devolución, el devengo de rentas puede seguir abierto; sin entrega real y documentada de todas las llaves/mandos, no recuperas la posesión; y sin lecturas y cotejo de inventario, los daños y excesos de suministros se vuelven una discusión eterna.
En JR Abogados redactamos contratos y protocolos de salida que eliminan ese riesgo: acta como único corte del devengo, entrega fehaciente de llaves y mandos, lecturas con fotos, cotejo del inventario y matriz de liquidación en 7–10 días. A continuación, te explico —con mirada de abogado y enfoque práctico— cómo evitar el “final caótico”, qué debe decir tu contrato y qué pasos seguir para cerrar en días, no en meses.

1) Tres verdades incómodas sobre el “check-out” que te pueden costar dinero

1. Sin acta, no hay corte de devengo
   Dejar llaves en un buzón, conserjería o agencia no equivale a entregarlas al arrendador. Si no hay acta firmada (o diligencia judicial de lanzamiento), el inquilino puede discutir la fecha de cese y tú pierdes la referencia exacta para prorratear rentas.
2. Sin recuento nominal de llaves y mandos, no tienes control
   La posesión se recupera cuando vuelves a tener todas las llaves/mandos o cuando cambias legalmente el bombín por falta de alguna. Si no dejas esto por escrito, quedarán copias en circulación y un riesgo real de acceso no autorizado.
3. Sin lecturas y comparativa de inventario, pierdes la batalla probatoria
   Los excesos de suministros y los daños “no evidentes” se esfuman si no hay lecturas con foto y fotos comparativas del inventario. La diferencia entre “desgaste normal” y daño indemnizable está en el papel.

2) Cómo se cierra de verdad un arrendamiento: el Acta de Devolución que funciona

Un contrato serio debe declarar que sólo el Acta de Devolución (o el lanzamiento) corta la renta y las responsabilidades. Ese acta debe contener, como mínimo:

• Identificación de arrendador/representante y arrendatario/s.
• Fecha y hora de la entrega.
• Relación nominal de llaves y mandos (portal, vivienda, trastero, garaje, buzón, alarma, domótica, ascensor, piscina…).
• Lecturas finales de electricidad, agua, gas (y, si procede, calefacción central por calorías), con fotos de display y nº de contador.
• Cotejo del inventario: estado por estancias (OK / falta / daño).
• Observaciones (pequeños defectos, limpiezas pendientes, incidencias).
• Anexos: carpeta de fotos finales, justificantes, pantallazos de reseteo de domótica/alarma.
• Firma de quien entrega y de quien recibe (o negativa/ausencia documentada).
• Cláusula de corte de devengo desde la firma del acta.

En JR Abogados integramos el modelo de acta en el contrato como anexo obligatorio. Así, el día de salida nadie discute el formato ni el contenido.

3) El minuto a minuto del día D (guion operativo)

7 días antes

• Enviar citación por email/WhatsApp con dos franjas alternativas para firmar el acta (y dirección exacta).
• Recordatorio de obligaciones: limpieza razonable, retirada de enseres, lecturas a tomar en el acto, entrega de todas las llaves/mandos, reseteo de contraseñas de alarma y domótica.

48–24 horas antes

• Confirmación de franja. Si no hay respuesta, burofax de citación (deja constancia y evita excusas).

Día D – Llegada

• Comprobación de identidad.
• Recuento uno a uno de llaves/mandos (se anotan cantidades y tipos).
• Toma de lecturas con foto (display y nº de contador).

Recorrido por la vivienda

• Cotejo del inventario con fotos comparativas (toma general + detalle).
• Notas de faltas (p. ej., falta mando del garaje) y daños (p. ej., quemadura en encimera).
• Verificación de limpieza razonable y retirada de enseres.
• Comprobación de alarma y domótica: reseteo y transferencia con pantallazos.

Firma

• Firma del Acta. Si el inquilino se niega a firmar pero entrega llaves, haz constar la negativa y sigue adelante: el corte de devengo se blinda igualmente.
• Entrega de recibos o justificantes que haya traído (p. ej., desatasco reciente).

Después del acta (7–10 días)

• Envío de Matriz de Liquidación: rentas finales/prorrata, suministros y excesos, daños (con soporte) y resultado: a devolver o a pagar.
• Si hay acuerdo, pago y cierre. Si hay desacuerdo parcial, consignación de lo no discutido y reclamación del resto.

4) Llaves y mandos: control real de la posesión

4.1. El contrato debe traer el control desde el día 1

• Anexo de llaves y mandos con tipos y unidades (ej.: “2 vivienda”, “1 portal”, “1 garaje”, “2 alarma”, “1 trastero”, “1 buzón”).
• Prohibición expresa de duplicar o cambiar bombín sin autorización.
• Cajas de llaves en fachada prohibidas salvo permiso.
• Sanción moderada por falta de llaves/mandos y cambio de bombín a cargo del inquilino si falta alguna.

4.2. ¿Faltan llaves o un mando?

• Hazlo constar en el acta y sustituye de inmediato el bombín; adjunta factura.
• Esa factura y la penalidad razonable por gestión se incorporan a la Matriz de Liquidación.

4.3. Cerraduras electrónicas y domótica

• Protocolo de códigos y usuarios (quién los gestiona).
• Reseteo al salir con pantallazos (incluye app de alarma, asistentes, cerraduras, router, ONT).
• Si no es posible por incompatibilidad técnica, cambio físico del cilindro.

5) Suministros: corte limpio y objetivable

• Lecturas iniciales y finales con foto (display y nº de contador) integradas en las Actas.
• Si el modelo de contrato es “incluidos con límites”, debe existir matriz de consumos mensual o trimestral: umbrales por suministro, precio por exceso y lecturas remitidas por el inquilino durante la vigencia (WhatsApp/email como domicilios válidos).
• Si los suministros están a nombre del inquilino, exigir justificante de baja/lectura final o cambio titular; cualquier cargo que llegue a tu cuenta, reembolso en X días (cláusula).

Resultado: el exceso de 27 € en luz o 42 € en agua ya no es una opinión; es una línea en la Matriz con soporte.

6) Inventario con valor probatorio: donde se gana medio “pleito”

• Fotos fechadas de entrada y salida: panorama + detalle.
• Números de serie de electrodomésticos y equipos.
• Escala de estado (A–D) y mención de daños previos.
• Valores de reposición razonables (para textiles, mobiliario y pequeños electrodomésticos).
• Criterios de pintura (m² por estancia, acabado, cuándo se considera restitución completa).

Sin esto, una encimera quemada es “desgaste”. Con esto, es una partida líquida.

7) Matriz de liquidación: la hoja que evita discusiones eternas

En JR Abogados incorporamos un modelo de Matriz de Liquidación que se envía en 7–10 días tras el acta:

• Rentas (prorrata si corresponde).
• Suministros y excesos (con referencia a lecturas/facturas).
• Daños con facturas/presupuestos o valor pactado del inventario.
• Limpieza especial si procede (criterio objetivo).
• Penalidades moderadas aplicadas (visita frustrada, cambio de bombín no autorizado, etc.).
• Total a devolver o a pagar.

Si hay discrepancia parcial, se consigna lo no discutido para cortar intereses y se reclama el resto.

8) Qué debe decir tu contrato para blindar la salida

1. Acta como único corte de devengo
   Cláusula clara: “Sólo el Acta de Devolución firmada por el arrendador, o la diligencia de lanzamiento, cortan el devengo de rentas y responsabilidades”.
2. Domicilios válidos de notificación
   Email y WhatsApp como domicilios para citaciones, recordatorios y cierre. Para escaladas (no prórroga, resolución), burofax.
3. Citación de salida y consecuencias
   Plazo, franjas, penalidad moderada por visita frustrada sin causa. Si el inquilino no comparece, reprogramación por burofax; si persiste, acción.
4. Llaves/mandos: anexo y prohibiciones
   Listado, prohibición de duplicados/cambio de bombín, caja de llaves, sanción y cambio de cilindro a cargo del inquilino si falta alguna.
5. Suministros
   Modelo A (titularidad del inquilino en 15 días con prueba y reembolso de cargos) o Modelo B (incluidos con límites y lecturas mensuales). Lecturas integradas en actas.
6. Inventario probatorio
   Fotos, números de serie, valores de reposición y criterios de pintura. Integrado como anexo.
7. Plazo y forma de liquidar
   Matriz en 7–10 días, devolución/retención motivada; consignación de lo no discutido.
8. Entrega de llaves “informal” no válida
   Prohibición expresa de entrega en portería/buzón/agencia sin firma del arrendador o representante acreditado.
9. Domótica/alarma
   Protocolos de reseteo/transferencia y pantallazos en el acta.
10. Penalidades moderadas y defendibles
    Visita frustrada, manipulación de contadores, caja de llaves, falta de llaves/mandos, retraso reiterado: importes moderados, objetivos y cobrables.

9) Plan B si el inquilino no comparece o niega la entrega

1. Citación por email/WhatsApp y, si no responde, burofax con dos fechas alternativas.
2. Ausencia: acta con constancia de no comparecencia, prueba gráfica (foto del portal, reloj/ubicación), y requerimiento final.
3. Persistencia: si retiene llaves o posesión, demanda (desahucio por expiración de término o por resolución por incumplimiento), con acumulación de rentas futuras hasta entrega.
4. Ejecución: una vez haya resolución/auto, oficios simultáneos a bancos, nómina/pensión, AEAT, TGSS/INSS, DGT y TPV/clientes (si es autónomo).
5. Lanzamiento: el acta judicial corta devengo de modo indiscutible. Luego, Matriz de liquidación y cierre.

10) Casos reales (despersonalizados)

A) Llaves en portería, devengo abierto
El inquilino dejó dos llaves sin acta; faltaba el mando del garaje. Con contrato JR, eso no corta devengo. Citación formal, prorrata hasta la firma del acta y cambio de bombín a cargo del inquilino. Cierre en 9 días.

B) Suministros sin lectura final
Factura mixta y discusión. Con actas y fotos de display/nº de contador, el exceso se liquidó en 48 horas, sin monitorio.

C) Inventario “de palabra”
Encimera quemada y pared con pintura negra. Inventario JR con valores: retención parcial contra fianza + presupuesto adjunto; acuerdo extrajudicial en 72 h.

D) Domótica sin reseteo
Riesgo de acceso remoto. Protocolo JR: reseteo y pantallazos en acta. Incidencia cerrada al momento.

E) No comparece
Doble citación y burofax. Demanda por expiración de término con acumulación de rentas. Allanamiento y entrega en juzgado. Matriz y cierre en 10 días.

11) Checklists del propietario (para imprimir)

Antes de firmar el contrato

• Acta como único corte de devengo.
• Anexo de llaves/mandos y prohibición de duplicados/cambios sin permiso.
• Domicilios válidos: email/WhatsApp + burofax para escaladas.
• Suministros: Modelo A (titularidad inquilino) o Modelo B (incluidos con límites); lecturas en actas.
• Inventario con fotos, n.º de serie y valores de reposición.
• Plazo de liquidar (7–10 días) y consignación de lo no discutido.
• Domótica/alarma: protocolos y pantallazos.
• Penalidades moderadas: visita frustrada, caja de llaves, falta de llaves, manipulación de contadores.

10–15 días antes de la salida

• No prórroga si aplica (en plazo y forma).
• Citación al acta con dos franjas.
• Recordatorio de obligaciones (limpieza, entrega de llaves, reseteo, lecturas).

Día de la salida

• Recuento de llaves/mandos (anotar cantidades).
• Lecturas con foto (display y nº de contador).
• Cotejo de inventario (OK / falta / daño) con fotos finales.
• Reseteo de alarma/domótica con pantallazos.
• Firma del acta (o constancia de negativa).

7–10 días posteriores

• Enviar Matriz de Liquidación con soportes.
• Devolver/retener y, si hay discrepancia parcial, consignar lo indiscutido.

12) Preguntas rápidas (respuestas de abogado)

¿Sirve una entrega en la inmobiliaria?
Sólo si el contrato la designa expresamente como representante para ese acto y firma el acta. Sin firma, no hay corte.

¿Puedo cortar devengo si dejan llaves en un sobre?
No. Necesitas acta o lanzamiento. Alternativa: citación, burofax y, si se niegan, acción.

¿Qué pasa si faltan mandos pero tengo llaves?
La posesión está comprometida (garaje, trastero…). Cambia bombín/códigos, deja rastro y carga el coste en la Matriz.

¿WhatsApp vale para citar?
Sí, si está pactado como domicilio válido. Para blindar, acompáñalo de burofax.

¿Puedo quedarme con parte de la fianza sin factura?
Mejor presupuesto y, si es posible, factura. Con inventario y valor pactado también es defendible, pero lo ideal es documentar.

¿Y si el inquilino no firma el acta?
Haz constar su negativa, adjunta fotos y lecturas y firma tú con testigo. El corte queda protegido; luego envías la Matriz.

13) Qué entregamos en JR Abogados para que el final sea limpio (y rápido)

1. Contrato a medida con Acta como corte exclusivo de devengo y toda la arquitectura de salida.
2. Pack de Actas (Entrega y Devolución) y Matriz de Liquidación listas para usar.
3. Inventario probatorio premium: guía fotográfica, n.º de serie y valores de reposición.
4. Protocolos de llaves/mandos, domótica/alarma (reseteo y pantallazos) y lecturas con foto.
5. Modelos de comunicación: citación, recordatorio, burofax por no comparecencia y cierre.
6. Cláusulas de suministros (titularidad o límites), penalidades moderadas y caja de llaves prohibida.
7. Acompañamiento si hay conflicto: desahucio por expiración o resolución, acumulación de futuras y ejecución simultánea (bancos, nómina/pensión, AEAT, TGSS/INSS, DGT, TPV/clientes).

14) Conclusión

El “día de la salida” es donde se gana o se pierde lo que has protegido todo el año. Sin acta, sin llaves y con devengo abierto significa dinero y tiempo que no volverán. Con un contrato y un protocolo JR Abogados, la salida se convierte en un proceso previsible: cita, firma, corte del devengo, lecturas con foto, inventario cotejado y Matriz de liquidación que cierra las cuentas en días.
Si quieres evitar discusiones, facturas inesperadas y semanas de incertidumbre, deja que redactemos tu contrato y montemos tu protocolo de salida. El final ordenado no es cuestión de suerte: es cuestión de escribirlo bien y cumplirlo al milímetro. Nosotros lo dejamos cerrado.

Alquilar por temporada, a estudiantes o por habitaciones no es “variar la duración y ya está”. Son figuras distintas con riesgos, pruebas y cláusulas específicas. Elegir mal (o redactar de forma ambigua) abre la puerta a reconducciones a vivienda habitual, a impagos difíciles de cortar, a conflictos de convivencia, a suministros descontrolados y a pleitos innecesarios.
En JR Abogados redactamos contratos a medida que encajan en la figura correcta, con anexos probatorios y un protocolo operativo que evita lagunas. Aquí tienes una guía completa —práctica y probada— para que firmes el contrato exacto para tu caso y no pierdas tiempo ni dinero.

1) El mapa legal: tres figuras, tres lógicas

1.1. Temporada: uso no permanente ligado a una causa

Pensado para trabajo temporal, estudios, tratamiento médico, obra en la vivienda habitual, comisión de servicio, etc. Requiere probar la causa (anexos) y fijar duración cerrada. Bien hecho, no se reconduce a vivienda y no hay prórroga forzosa.

1.2. Estudiantes: temporada con matices operativos

Encaja en temporada si la causa es académica (matrícula, curso, prácticas). Pide normas de convivencia reforzadas, visitas y, según el caso, inventario resistente (mobiliario), suministros con límites y control del uso de comunes.

1.3. Por habitaciones: contratos independientes dentro de la misma vivienda

Se arrienda una habitación con derecho de uso de zonas comunes. Requiere delimitación física, reglamento interno, fianza individual (y, si procede, depósito por comunes), régimen de limpieza, rotación y responsabilidades claras.

Regla JR: la figura se prueba con papeles (no con intenciones). Si no puedes demostrarla, no la uses.

2) Temporada auténtica: cómo blindarla

2.1. Cláusulas esenciales

• Objeto y destino: uso exclusivo como vivienda de temporada por causa concreta (descrita).
• Causa: identificarla y documentarla:
  • Empresa que desplaza → carta/contrato (Anexo I).
  • Estudios → matrícula/calendario (Anexo II).
  • Obra → presupuesto/orden (Anexo III).
  • Salud → citas/informe (Anexo IV).
• Duración cerrada: fechas de inicio y fin, sin prórroga tácita. Cualquier extensión exige nuevo contrato.
• Prohibiciones: subarriendo/cesión, turístico o por plataformas.

2.2. Renta y suministros (lo que evita discusiones)

• Renta con día fijo e IBAN; mora desde el día siguiente (interés legal + margen razonable).
• Suministros:
  • Incluidos con límites (umbral mensual y precio por exceso) o
  • A nombre del inquilino si la estancia lo permite (con plazo y penalidad si no cambia).
• Limpieza final: definir si la entrega debe ser limpia y el coste si no lo es.

2.3. Prueba: los anexos que hacen el contrato irrompible

• Anexo Causa (empresa/estudios/obra/salud).
• Inventario con fotos y valor de reposición.
• Lecturas de contadores (inicio/fin).
• Acta de entrega y acta de devolución (listas).
• Justificante de fianza depositada (si procede).

2.4. Lo que no debe pasar

• Llamar “temporada” a una vivienda habitual camuflada → reclama prórroga y te “atascas”.
• “Suministros incluidos” sin límites → facturas desorbitadas que pagas tú.
• Sin inventario → todo es “desgaste normal”.
• No aceptar email/WhatsApp como domicilios → “no me llegó” y pierdes semanas.

3) Estudiantes: temporada con convivencia “de alta rotación”

3.1. Contrato a estudiante (una vivienda, un arrendatario)

• Causa académica probada: matrícula, calendario (anexo).
• Duración: curso, cuatrimestre, prácticas (cerrado).
• Visitas: programadas (mensuales o bimestrales) y urgencias.
• Suministros: “incluidos con límites” funciona muy bien; define umbral y precio por exceso.
• Convivencia: ruido, fiestas, visitantes nocturnos, limpieza y residuos; reflejar régimen interno de la comunidad.

3.2. Contratos por habitaciones para estudiantes (varios arrendatarios)

• Habitación identificada (croquis/plano, Anexo Espacio Privativo).
• Zonas comunes: cocina, salón, baños; definir uso y limpieza.
• Fianza individual + posible depósito por comunes.
• Reglamento interno: ruidos, visitas, turnos de limpieza, electrodomésticos, consumo energético.
• Solidaridad: no recomendamos solidaridad entre desconocidos; cada uno responde de su deuda y de los daños comunes probados.

3.3. Claves que evitan conflictos

• Rotación: prever sustitución de inquilinos (con autorización y verificación).
• Visitas frustradas: penalidad moderada (proporcional).
• Suministros: si hay “todo incluido”, límite; si no, a nombre de cada uno no es viable. Se prorratea por habitaciones (m² o número de plazas) o por coeficientes claros.

4) Por habitaciones: precisión milimétrica

4.1. Delimitación del objeto

• Habitación X (m², planta, orientación), cerradura y llave identificadas.
• Uso de comunes definido; prohibir “colonizar” pasillos/salón con enseres.

4.2. Reglas de convivencia (reglamento)

• Horarios de silencio y ruidos.
• Visitas (tiempo, pernocta, número máximo).
• Limpieza: frecuencia, empresa externa (si procede), coste.
• Electrodomésticos: uso responsable; penalidad por manipulaciones.
• Mascotas: normalmente prohibidas; si se permiten, con condiciones.

4.3. Responsabilidades y sanciones proporcionadas

• Daños en comunes: resarcimiento según prueba (cámara, testigos) o reparto si no se identifica autor (cláusula de presunción razonable).
• Impagos: cada cual responde individualmente; prohíbe subrogaciones sin tu autorización.
• Penalidades: ruidos reiterados, visitas fuera de norma, limpieza inexistente → cuantías moderadas y defendibles.

4.4. Suministros y prorratas

• Modelo habitual: todo incluido con límites por habitación; si se superan umbrales, se reparte exceso con fórmula objetiva (coeficientes).
• Lecturas en entrega/salida del conjunto y control mensual de consumos.

5) Inventario y actas: donde se gana el 50 % de los pleitos

• Inventario con fotos y valor de reposición: muebles, colchones, electrodomésticos (marca/modelo/nº de serie), cerraduras, mandos, menaje principal.
• Acta de entrega (check-in): nº de llaves/mandos, lecturas, fotos por estancia.
• Acta de devolución (check-out): las mismas fotos/lecturas, estado y desocupación.
• Corte de devengo: el contrato debe decir que solo el acta (o la diligencia judicial) corta renta y cantidades.

6) Suministros: el gran foco de roces (y cómo dejarlos atados)

6.1. Temporada y estudiantes

• Incluidos con límites: fija umbral por mes y suministro (luz, agua, gas) y un precio por kWh/m³ de exceso.
• Lecturas de entrada/salida y control mensual (foto del contador enviada por WhatsApp o en visita).

6.2. Por habitaciones

• Incluidos con límite global y reparto por coeficiente (habitaciones/metros/ocupación).
• Electrodomésticos: prohíbe radiadores o aparatos de alto consumo no autorizados; si aparecen, penalidad y desconexión inmediata.

7) Fianza y garantías adicionales

• Fianza legal (y depósito autonómico en plazo; guardamos justificante).
• Depósito adicional si hay mobiliario de valor o si la estancia es larga.
• Avalista (estudiantes): padre/madre/garante con solvencia y domicilio para notificaciones.
• Seguro de impago: útil si el tomador/beneficiario eres tú o pactamos pago directo; revisa carencias y exclusiones.

8) Mora, penalizaciones e incentivos para el cumplimiento

• Mora: desde el día siguiente al vencimiento; interés (legal + margen razonable).
• Penalización por retraso reiterado (no por el primer olvido): cuantía moderada por gestión/recobro.
• Visitas frustradas: penalización por incomparecencia injustificada (gastos de desplazamiento, tiempo).
• No cambio de titularidad (si procede): penalidad y reembolso de facturas.

Proporcionalidad = validez. Lo exagerado se tumba.

9) Notificaciones que llegan y valen como prueba

• El contrato debe declarar válidos email y WhatsApp (además del domicilio físico).
• Entregamos modelos: aviso de mora, actualización, visitas, no prórroga, cita de entrega.
• Para incidencias relevantes, añade burofax (contenido y acuse).
• Conserva exportaciones íntegras de chats (no pantallazos sueltos).

10) Visitas y accesos: control sin invadir

• Temporada/estudiantes: revisiones mensuales o bimestrales (según duración), con preaviso de 48–72 h.
• Habitaciones: inspecciones mensuales y revisión de comunes; negativa reiterada = incumplimiento.
• Urgencias: acceso inmediato ante fuga de agua, gas, incendio, cortocircuito.

11) Escenarios críticos y cómo se resuelven en papel

11.1. Subarriendo/cesión encubierta

• Prohibición expresa (plataformas digitales incluidas), vencimiento anticipado y penalidad moderada.
• Requerimiento fehaciente; si no cesa, resolución y entrega de llaves; en su defecto, demanda acumulando rentas futuras.

11.2. Ruidos y convivencia

• Remisión a ordenanzas y estatutos; dos requerimientos documentados → a la tercera, resolución.
• En habitaciones, sanciones graduales (moderadas) y posibilidad de terminación del contrato del infractor.

11.3. Suministros desbocados

• Si están incluidos con límites, se cobra el exceso según fórmula pactada (coeficiente o reparto).
• Si están a nombre del inquilino y no cambia, penalidad + reembolso de facturas.

11.4. Daños y mobiliario

• Inventario + fotos + valor de reposición; si el importe es importante, pericial.
• Retención de fianza con liquidación motivada; resto por consignación si hay discrepancia objetiva.

12) Secuencia de salida: cortar devengo y liquidar sin guerra

1. Pre-check (5–7 días antes): pequeña lista de reparaciones/limpieza.
2. Acta de entrega: fecha/hora, llaves/mandos, lecturas, fotos, desocupación.
3. Corte de devengo: ese día y hora. Nada de buzones o terceros.
4. Liquidación en X días: rentas, suministros, daños; imputación de fianza y devolución/consignación.

13) Checklists inmediatos (para imprimir)

13.1. Temporada

• Causa probada (empresa/estudios/obra/salud).
• Duración cerrada sin prórroga tácita.
• Suministros incluidos con límites o a nombre del inquilino.
• Inventario con fotos y valores.
• Actas y lecturas.
• Notificaciones (email/WhatsApp).
• Fianza depositada +, si conviene, depósito extra.

13.2. Estudiantes

• Matrícula/calendario (anexo).
• Convivencia: ruidos, visitas, limpieza.
• Visitas programadas.
• Suministros con límites y comunicación mensual de consumos.
• Avalista o garantías adicionales si procede.

13.3. Por habitaciones

• Croquis de habitaciones y comunes.
• Reglamento interno firmado.
• Fianza individual (+ depósito por comunes si procede).
• Suministros incluidos con límite global y prorrata clara.
• Penalidades moderadas por ruido, visitas, limpieza.

14) Casuística real (despersonalizada)

Caso A — Temporada “de libro” (directivo 8 meses)
Contrato con Anexo Empresa, duración cerrada, inventario premium, suministros con límites. Intento de prórroga “por comodidad”: no procede. Entrega y acta en fecha. Cero pleitos.

Caso B — Estudiantes (tres amigos, 10 meses)
Cláusulas de ruidos, visitas y limpieza; visitas bimestrales; límites de consumos. Un exceso de luz en examenes → prorrata clara. Sin conflicto.

Caso C — Habitaciones (rotación alta)
Reglamento, fianza individual y coeficientes de consumo. Inquilino reincidente en ruido: dos requerimientos y terminación sin oposición. Sustitución ordenada.

Caso D — Temporada con obra en vivienda del inquilino (3 meses)
Presupuesto de obra como anexo. Suministros incluidos con límites. Salida en fecha; limpieza final con coste tasado. Fianza devuelta en 72 h.

15) Errores que cuestan meses (y cómo los evitamos)

1. Llamar “temporada” a lo que es vivienda habitual.
   → Anexo Causa o cambia de figura.
2. Suministros “incluidos” sin límites.
   → Umbral por suministro y precio por exceso.
3. Contratos por habitaciones sin reglamento.
   → Reglas claras o el salón se vuelve discoteca.
4. Sin inventario ni actas.
   → Todo es opinable; cero fuerza probatoria.
5. Notificaciones no aceptadas (email/WhatsApp).
   → “No me llegó”. Semanas perdidas.
6. Penalidades exageradas.
   → Nulidad. Moderación = cobro real.
7. Fianza no depositada.
   → Sanción y peor posición en juicio.
8. No prever acumulación de rentas futuras en la demanda.
   → Dos pleitos en vez de uno.

16) Preguntas rápidas (respuestas útiles)

¿Puede un contrato de temporada prorrogarse automáticamente?
No. Debe terminar en la fecha pactada; si ambas partes quieren continuar, se hace nuevo contrato (o anexo con nueva causa y fechas).

¿Puedo prohibir alquiler turístico o por plataformas?
Debes. Inclúyelo expresamente con resolución por incumplimiento.

¿WhatsApp sirve para notificar visitas y actualizaciones?
Sí, si el inquilino lo aceptó como domicilio válido (además del físico). Para incidencias sensibles, añade burofax.

¿Cómo reparto los suministros en habitaciones?
Con coeficientes objetivos (habitaciones/metros/ocupación) y límites globales. Si se supera, se cobra exceso.

¿Puedo pedir depósito extra además de la fianza?
Sí, dentro de los límites. Útil con mobiliario de valor o riesgo de impago.

¿Qué corta el devengo el día de salida?
La firma del acta (o la diligencia judicial) con llaves, lecturas y fotos. Nada de buzones.

17) Metodología JR Abogados: del diagnóstico al cobro

1. Entrevista breve: inmueble, perfil objetivo (directivos, estudiantes, rotación), riesgos y metas.
2. Elección de figura correcta y prueba (Anexo Causa, reglamento, croquis).
3. Redacción del contrato y anexos: inventario, actas, límites de suministros, notificaciones, penalidades moderadas y ejecutables.
4. Depósito de fianza y entrega de carpeta probatoria (digital/papel).
5. Acompañamiento: dudas, incidencias, burofax en horas si hay mora.
6. Demanda adecuada: desahucio (si llaves + dinero) o monitorio (si solo cobro); pedimos acumulación de futuras, intereses y costas.
7. Ejecución en caliente: bancos, nómina/pensión, AEAT, DGT, terceros/TPV.
8. Cierre: acta, lecturas, liquidación y —si procede— reclamación de daños.

18) Conclusión

“Temporada”, “estudiantes” y “por habitaciones” no son etiquetas; son contratos distintos con prueba y operativa propia. Cuando el papel refleja exactamente tu caso —causa real, duración cerrada, suministros controlados, reglamento si procede, inventario y actas, notificaciones eficaces y penalidades proporcionadas— el alquiler fluye: cobras a tiempo, mantienes la vivienda, y si algo falla, tienes un camino corto a llaves y dinero.

En JR Abogados te entregamos ese contrato exacto, con anexos y checklists listos, para que la relación arrendaticia sea tranquila y, si toca, eficaz en juzgado. Así se evita lo que más teme un propietario: perder meses por una cláusula mal puesta. Aquí se gana con técnica, prueba y método.