Piensas que “ya lo hablamos” o que “se sobreentiende” que no seguiréis. Pero, en arrendamientos, lo que no queda comunicado en plazo y de forma fehaciente simplemente no existe. Y cuando no existe, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) rellena el silencio con su propia regla: prórroga. Resultado: otro año —y a veces más— con el inquilino dentro, la vivienda bloqueada para vender o reformar y un calendario que ya no controlas.
En JR Abogados llevamos 25 años evitando que ese “despiste de calendario” se coma tus planes. Aquí te contamos cuándo avisar, cómo contarlo para que sea legal y qué enviar para que ningún juez ponga en duda que cumpliste. Si quieres que lo dejemos hecho hoy —cálculo de fechas, redacción y burofax con certificación y acuse— estamos listos: https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/ · https://burofaxabogado.es/ · https://desahucio.abogado/ · [email protected]
Claves en 60 segundos (para no perder un año)
- Vivienda habitual (LAU): si eres arrendador, debes preavisar con 4 meses de antelación a la fecha exacta de vencimiento (art. 10). El inquilino, 2 meses.
- Necesidad del arrendador (art. 9.3 LAU): tras el primer año, puedes resolver con 2 meses si tú, tus padres/hijos o tu cónyuge vais a ocupar la vivienda de forma permanente (y luego debes ocupar de verdad).
- Uso distinto de vivienda (local, oficina, alquiler por habitaciones sin cesión del conjunto): manda el contrato; respeta el preaviso pactado y la forma.
- Temporada: si es temporal real, rige la fecha final pactada; si en la práctica hay residencia habitual, un juez puede recalificar a vivienda (y entonces aplican los 4 meses).
- Medio fehaciente recomendado: burofax con certificación de texto y acuse de recibo, doble envío (domicilio contractual + vivienda arrendada). WhatsApp, llamada o email simple no te salvan.
La lógica de la prórroga: dos etapas que debes conocer
- Prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU).
- El inquilino tiene derecho a permanecer hasta 5 años si el propietario es persona física (o 7 años si es persona jurídica). Durante ese bloque, aunque quieras terminar, la ley obliga a continuar salvo la excepción del art. 9.3.
- Prórroga tácita anual (art. 10 LAU).
- Tras esos 5/7 años, si nadie comunica su voluntad de no continuar dentro de los plazos, el contrato se renueva por anualidades, hasta un máximo de 3. Es aquí donde el preaviso en fecha marca la diferencia entre cerrar o quedarse otro año.
Traducción práctica: la prórroga “automática” no es un capricho: es lo que ocurre cuando tú no actúas a tiempo.
Cuándo avisar: el calendario que te salva (sin tecnicismos)
Vivienda habitual
- Arrendador → 4 meses antes del día exacto en que finaliza el contrato (ya sea fin de los 5/7 años o fin de una anualidad de tácita).
- Inquilino → 2 meses si no quiere continuar.
Excepción por necesidad del arrendador (art. 9.3)
- Si tú, tus padres/hijos o tu cónyuge vais a ocupar de forma permanente, puedes resolver tras el primer año con 2 meses de preaviso. Importante: debes ocupar realmente en el plazo legal; si no, el inquilino puede pedir reingreso o indemnización. Vender “mejor vacía” no es necesidad; para vender, usa la no renovación con 4 meses.
Uso distinto de vivienda
- Locales, oficinas, garajes independientes, habitaciones sin cesión del conjunto: rige lo pactado (plazo y canal). Si no dice nada, actúa con antelación razonable (3–6 meses es prudente en locales) y por medio fehaciente.
Temporada
- Si es auténtica (causa temporal real + fechas cerradas), manda la fecha final del contrato.
- Si en la práctica hay residencia habitual, el juzgado puede recalificar a vivienda → 4 meses para el arrendador.
Cómo contar bien (y no regalar 12 meses): meses, no días
El error Nº1 es contar “120 días”. La LAU habla de meses naturales. Hazlo así:
- Detecta la fecha exacta de fin (día/mes/año).
- Resta 4 meses (arrendador) o 2 meses (inquilino).
- Si el día resultante no existe en ese mes (31 en un mes de 30), usa el último día de ese mes.
- Envía el burofax 5–10 días antes de tu límite para cubrir retrasos, ausencias o rehusados.
Ejemplo trabajado (arrendador persona física)
- Inicio: 01/10/2020.
- Fin del bloque de prórroga obligatoria: 30/09/2025.
- Límite de preaviso: 31/05/2025.
- Enviar el 10/06/2025 = tarde → puedes quedar hasta 30/09/2026.
El canal que vale en juzgados: burofax con certificación + acuse
- Qué te da: prueba del contenido (certificación de texto) y prueba de entrega/rehusado/ausencia (acuse).
- Doble envío:
- Domicilio contractual indicado en el contrato, y
- Vivienda arrendada (domicilio de hecho).
- Plan B: si quieres aún más blindaje, añade notificación notarial.
¿WhatsApp/llamada/email?
- Útiles para la cordialidad, inútiles cuando hay conflicto (salvo que esté pactado un sistema fehaciente que garantice autenticidad, integridad y recepción). En la práctica, el burofax evita discusiones.
¿Quieres que lo enviemos nosotros (texto, certificaciones, acuses, archivo probatorio completo)? Lo gestionamos desde https://burofaxabogado.es/.
Qué debe decir tu aviso (línea a línea)
Incluye lo que un juez espera leer; evita frases ambiguas:
- Datos completos de arrendador y arrendatario(s).
- Referencia del contrato (fecha) y dirección exacta del inmueble.
- Fundamento legal:
- Art. 10 LAU para no renovación en vivienda.
- Art. 9.3 LAU si resuelves por necesidad.
- Cláusula contractual si es uso distinto.
- Voluntad inequívoca de no renovar (o resolver por necesidad).
- Fecha exacta de fin y hora de entrega de llaves en el inmueble.
- Lecturas de contadores e inventario ese día (adjunta el de entrada).
- Cuenta para regularizaciones (suministros, rentas prorrateadas).
- Oferta MASC (reunión/llamada en 7 días) para coordinar una salida ordenada.
- Apercibimiento: si no hay entrega, se ejercitarán acciones legales (expiración del término, rentas por ocupación y costas).
- Firma y domicilio a efectos de notificaciones del arrendador.
Párrafos listos para adaptar (cópielos y rellene los [●])
No renovación – Vivienda (art. 10 LAU)
“D./D.ª [●], arrendador/a de la vivienda sita en [Dirección], respecto del contrato de fecha [●], le comunico mi voluntad inequívoca de no renovar el arrendamiento al amparo del art. 10 de la LAU.
El contrato finaliza el [DÍA/MES/AÑO], debiendo entregar las llaves ese día a las [HORA] en la vivienda, donde se practicarán lecturas de contadores y revisión de inventario.
Propongo reunión MASC en los próximos 7 días para coordinar una entrega ordenada. En caso de incumplimiento, se ejercitarán acciones legales, incluida la reclamación de rentas por ocupación y costas.”
Resolución por necesidad – Vivienda (art. 9.3 LAU)
“Transcurrido el primer año y conforme al art. 9.3 LAU, le comunico la resolución del arrendamiento por necesidad de ocupación permanente por [yo/mi familiar de primer grado/mi cónyuge], con preaviso de dos meses.
La entrega de llaves tendrá lugar el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en la vivienda, practicándose lecturas e inventario.”
Uso distinto – Local/Oficina/Habitación sin cesión del conjunto
“De conformidad con la cláusula [n.º] del contrato de arrendamiento de fecha [●], se preavisa con [plazo] meses la no prórroga del inmueble sito en [Dirección].
La entrega de llaves queda fijada para el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en el local, donde se verificarán lecturas y estado.”
Si prefieres que lo redactemos con tus datos y salga hoy por burofax a doble domicilio, escríbenos: https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/ · https://burofaxabogado.es/.
Checklist exprés (imprimible)
- He identificado si es vivienda / uso distinto / temporada.
- Sé si estoy en prórroga obligatoria o en tácita.
- He calculado mi límite: 4 meses (arrendador vivienda) / 2 (inquilino) / 2 si voy por necesidad / lo pactado en uso distinto.
- Burofax redactado con fundamento legal, fecha y hora de entrega, inventario y lecturas.
- Doble envío: domicilio contractual + vivienda arrendada.
- He salido 5–10 días antes del límite.
- Archivo certificación de texto, acuses y copia del escrito.
- Si no entregan, activo expiración del término y rentas por ocupación (ruta rápida en https://desahucio.abogado/).
Errores que vemos cada semana (y su antídoto)
- WhatsApp, llamada o email simple como “aviso”.
- Antídoto: burofax con certificación de texto + acuse; si quieres, notif. notarial de refuerzo.
- Contar días en lugar de meses naturales.
- Antídoto: resta meses; si el día no existe, usa el último día del mes.
- Un único envío a una sola dirección.
- Antídoto: doble envío (contractual + vivienda) y guarda los dos acuses.
- Texto ambiguo (“lo normal es que no sigamos…”).
- Antídoto: voluntad inequívoca de no renovar (o de resolver por necesidad).
- “Unos meses más” sin papel.
- Antídoto: acuerdo por escrito, con fecha final cerrada, penalización diaria y fianza adicional; añade renuncia expresa a tácita reconducción.
- No preparar inventario y lecturas.
- Antídoto: acta de entrega con fotos/vídeo y lecturas; así cierras fianza sin pleito.
- Confundir no renovación con incumplimientos (impago, subarriendo, actividades prohibidas).
- Antídoto: en incumplimientos, resolución y desahucio (no esperes al fin): https://desahucio.abogado/.
Casos reales (resumen)
Madrid (Centro)
Propietaria con fin 30/09; pensaba “avisar en julio”. Calculamos límite 31/05, enviamos burofax doble el 23/05; entrega 29/09 con inventario y limpieza pactada. Vivienda vendida en octubre vacía y +9% frente a ofertas con inquilino.
Alcalá de Henares (temporada camuflada)
Contrato 18 meses con empadronamiento. Recalificación a vivienda. No renovación 4 meses antes por burofax, acta con prueba fotográfica y deducción de daños en fianza.
Benidorm (por habitaciones, molestias)
Subarriendo y ruidos. En vez de “esperar al fin”, resolución por incumplimiento y desahucio. La “no renovación” habría alargado el problema un año.
Preguntas frecuentes para decidir hoy
¿Cuántos meses antes debo avisar para no renovar en vivienda?
Cuatro si eres arrendador; dos si eres inquilino. Meses naturales, no días.
¿Sirve el email certificado o la firma electrónica?
Solo si el contrato lo pacta como canal fehaciente y garantiza autenticidad, integridad y recepción. En la práctica, el burofax genera menos peleas probatorias.
¿Y si el burofax vuelve “rehusado” o “ausente”?
El acuse te favorece: prueba la resistencia o ausencia. Refuerza con el segundo envío a la otra dirección y, si lo deseas, acta notarial.
¿Tengo que explicar por qué no renuevo?
En art. 10 LAU, no. En art. 9.3 (necesidad), sí y además debes ocupar de verdad.
¿Y si el contrato es de local y no dice nada de preaviso?
Actúa con antelación razonable (3–6 meses) y por medio fehaciente; mejor renegociar por escrito.
¿Qué juzgado ve el desahucio si no entregan llaves?
El del partido judicial donde radica la finca. Tramitamos expiración del término y rentas por ocupación en toda España.
Método JR Abogados (25 años protegiendo a propietarios)
- Radiografía del contrato y línea temporal (te damos la fecha límite exacta y la vía idónea: no renovación, necesidad o resolución por incumplimiento).
- Redacción del aviso blindado (fundamento legal, inventario, lecturas, propuesta MASC).
- Envío fehaciente por burofax con certificación de texto y acuse a doble domicilio: https://burofaxabogado.es/.
- Coordinación de salida (videollamada, calendario, acta de entrega con fotos/vídeo y lecturas).
- Plan B inmediato si no hay entrega: demanda por expiración con rentas por ocupación y costas: https://desahucio.abogado/.
- Cierre integral: liquidación de fianza, regularizaciones y cero cabos sueltos.
¿Quieres que tu decisión se convierta en seguridad jurídica hoy mismo? Escríbenos:
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Resumen accionable (para propietarios con prisa)
- En vivienda, si no deseas continuar: burofax con certificación + acuse 4 meses antes del día exacto de fin.
- Si hay necesidad real de ocupación (tú/familiar 1º grado/cónyuge): 2 meses tras el primer año y ocupar de verdad (art. 9.3).
- En uso distinto, respeta lo pactado (plazo y canal).
- Usa doble envío y guarda toda la traza (texto certificado, acuses).
- Prepara acta, inventario y lecturas para el día D.
- Si no hay entrega, activa expiración del término y rentas por ocupación.
Avisa con antelación y de forma fehaciente o la ley prorrogará por ti. Con un buen calendario y un burofax impecable, la vivienda vuelve a tus manos a tiempo. Si quieres que lo dejemos cerrado de inmediato, cuentas con JR Abogados:
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