Llegas al inmueble tras la salida del inquilino y ves escenas que, sinceramente, no esperabas: persianas arrancadas “porque se atascaban”, el cristal del salón rajado de lado a lado, la ventana del dormitorio que ya no cierra porque alguien forzó el marco, las guías dobladas, el tirador suelto. Y luego escuchas la frase mágica: “Eso es lo normal del uso”. No. Esto no es “uso”. Esto es daño.
Persiana rota, cristal partido y cerramiento forzado son tres tipos de desperfecto muy delicados porque afectan a algo más que la estética: afectan a seguridad, aislamiento, intimidad, e incluso a responsabilidad frente a terceros (entrada de agua, riesgo de caída de cristales, facilidad de acceso desde el exterior). Y cuando el inquilino te entrega el piso en ese estado, no solo puedes reclamarle el coste de arreglarlo; puedes y debes documentarlo de forma individualizada para que pague cada daño, uno por uno.
Vamos a ver cómo hacerlo paso a paso, con mentalidad jurídica, sin improvisar.
1. Antes de tocar nada: congela la escena y recupera la posesión de forma impecable
Nada empieza hasta que tú tienes la posesión legítima. Eso significa:
- Entrega de llaves voluntaria del inquilino (aunque no entregue todas las copias, aunque ya veas problemas).
- O lanzamiento judicial si ha habido desahucio.
Nunca fuerces entrada antes de tener posesión, porque luego el inquilino puede alegar que los daños los causaste tú al entrar a la fuerza. Tú necesitas una línea temporal limpia: “El día X recuperé el inmueble y ese mismo día ya estaba roto”.
Una vez tienes posesión:
- No arregles nada.
- No llames todavía al cristalero.
- No subas la persiana para ver si aguanta.
- No intentes enderezar la ventana.
Primero: prueba. Después: reparación. Si cambias el cristal sin documentar el estado anterior has perdido oro probatorio.
2. Documentación visual: vídeo narrado y fotos de detalle
Tu prueba tiene que servir para convencer a alguien que no estuvo allí (un juez, llegado el caso). Eso significa enseñar con claridad qué daño hay, dónde está, y por qué no es “desgaste normal”. Haz esto:
a) Vídeo continuo sin cortes
- Entra a cada estancia afectada con el móvil grabando vídeo.
- Enfoca la persiana arrancada: que se vea que falta el paño, que la cinta cuelga, que el cajetín está abierto o roto.
- Enfoca el cristal roto o rajado: muéstralo con luz lateral para que la grieta se aprecie completa.
- Enfoca el cerramiento forzado: que se vea el marco doblado, la maneta suelta, la ventana que ya no cierra o que queda descuadrada.
Mientras grabas, narra en voz alta hechos objetivos y fecha:
- “Día [fecha], tras la entrega de llaves del inquilino. Ventana del salón con cristal fisurado en diagonal de unos 40 cm. No constaba así en la entrega inicial.”
- “Persiana de dormitorio retirada completamente; guía lateral doblada; cinta suelta; imposibilidad de bajar y asegurar la estancia.”
- “Cerramiento del balcón con marco de aluminio forzado; la hoja no encaja, hay entrada de aire y ruido exterior constante; hay riesgo de entrada desde el exterior.”
b) Fotografías generales y fotografías de detalle
Haz dos tipos de foto por cada daño:
- Foto general de la estancia (para ubicarlo: salón, dormitorio, balcón).
- Foto de detalle muy cercana del desperfecto (la grieta del cristal, la guía de la persiana arrancada, el marco doblado).
Muy importante: añade escala. Pon una regla, una moneda, tu mano abierta al lado de la grieta, de la abolladura, del hueco que ha quedado en la ventana. Así evitas la clásica defensa de “eso era una fisura pequeñísima sin importancia”.
c) Fotos desde el exterior si es seguro
Si la persiana o ventana da a fachada y se aprecia desde fuera que el hueco queda accesible o que hay riesgo de lluvia entrando, haz también esa foto (siempre que sea seguro hacerlo). Esa imagen refuerza dos ideas clave para el juez:
- Seguridad comprometida.
- Urgencia real de la reparación.
3. Acta de estado con testigo: el detalle marca la diferencia
Una prueba visual es fantástica, pero una prueba visual acompañada de una declaración firmada ese mismo día es mucho más sólida.
Levanta un acta privada de estado final. No tiene que ser notarial en todos los casos (aunque si el daño es muy alto, un acta notarial de presencia es un refuerzo extraordinario). Como mínimo:
- Documento fechado y firmado por ti y por otra persona adulta que haya estado contigo cuando entraste (administrador de fincas, agente inmobiliario, cerrajero llamado para la apertura, incluso un familiar adulto).
- En ese documento debe constar:
- Fecha y hora de recuperación de la posesión.
- Identificación de la vivienda (dirección).
- Descripción concreta de cada daño:
- “Persiana de dormitorio principal arrancada del cajetín; guía izquierda doblada; paño ausente; habitación sin posibilidad de oscurecer ni asegurar privacidad.”
- “Cristal fijo del salón con rotura diagonal de aproximadamente 40 cm, riesgo de desprendimiento de fragmentos cortantes.”
- “Cerramiento del balcón con marco de aluminio doblado en punto de cierre; la hoja no cierra, queda una apertura de 2-3 cm por la que entra aire, ruido y humedad.”
- Mencción expresa: “Estos desperfectos hacen que la vivienda no sea actualmente apta para su inmediata oferta en alquiler por motivos de seguridad y estanqueidad.”
Ese acta evita el típico argumento del inquilino: “Eso lo rompieron después”. Ya no es solo tu voz, es un tercero firmando que lo vio en ese estado justo al recuperarse el piso.
4. Diferenciar desgaste normal de daño reclamable: el punto que hay que dejar atado
Cuando hablamos de carpintería exterior, persianas y cerramientos, el inquilino suele intentar la misma defensa: “Eso estaba ya viejo”, “eso se rompió solo”, “la persiana ya bajaba mal”.
Por eso hay que dejar muy clara la diferencia entre:
Desgaste normal (a cargo del propietario):
- Persiana que baja un poco dura porque la cinta tiene años.
- Pequeños arañazos superficiales en el marco de aluminio.
- Grietas microscópicas en un cristal muy antiguo sin impacto aparente.
- Aislamiento que ya no es perfecto por antigüedad de la ventana, pero sigue cerrando.
Eso es vida útil de la vivienda.
Daño imputable al inquilino (reclamable):
- Persiana arrancada entera, con las lamas fuera del carril o directamente desaparecidas.
- Cinta de persiana arrancada de cuajo y cajetín roto a golpes “porque se atascaba”.
- Cristal con una rotura o fisura larga y reciente, de impacto, objetivamente incompatible con simple envejecimiento.
- Ventana/puerta de aluminio forzada de tal manera que la hoja no asienta, el cierre ha saltado y el marco está doblado.
- Cerramiento de terraza o balcón desalineado porque alguien lo ha empujado o ha intentado forzarlo desde dentro o desde fuera en una fiesta.
Esto no es desgaste. Es agresión física sobre un elemento de cierre. Ese matiz es crucial en la carta de reclamación y luego en una eventual demanda.
5. Acreditar el estado inicial: desmontar el “ya venía así”
Siempre, siempre que reclamas daños estructurales como cerramientos y cristales, el inquilino dirá “eso ya estaba roto antes de que yo entrara”. Es automático.
Tú neutralizas eso con dos herramientas:
- Inventario / acta de entrega inicial
Cuando se firmó el contrato, lo profesional es entregar un documento (anexo al contrato) describiendo el estado de la vivienda:- “Persianas operativas en salón y dormitorio principal.”
- “Cristales sin fisuras.”
- “Cerramientos de aluminio funcionales, cierran correctamente.”
- “No se observan entradas de aire ni huecos.”
- Fotos o vídeo previos a la entrada del inquilino
Si tienes fotos de la vivienda en el momento anterior al alquiler (por ejemplo, cuando hiciste el reportaje para anunciarla), donde se ve la persiana intacta, el cristal completo y las ventanas cerrando bien, consérvalas.
Muchos propietarios las borran tras alquilar. Error. Esas fotos son prueba directa del “antes estaba bien”.
Cuanto mejor documentado esté el estado inicial, menos margen tiene el inquilino para negar responsabilidad.
6. Pide presupuestos individualizados: cada daño tiene su precio
Aquí viene algo crítico que muchos propietarios hacen mal. No pidas un único presupuesto genérico tipo “reparación vivienda: 2.000 €”. Eso es fácil de discutir. Pide presupuestos por cada elemento dañado.
Ejemplo de lo que necesitas:
- Persiana
- Reparación o sustitución completa del paño (lamas).
- Sustitución de la cinta y el recogedor si están arrancados.
- Alineación o cambio de guías dobladas.
- Mano de obra.
- IVA.
- Cristal / acristalamiento
- Sustitución del vidrio roto o fisurado.
- Mano de obra y sellado.
- Desmontaje y colocación.
- Cerramiento (ventana / puerta de aluminio forzada)
- Reajuste de marco.
- Sustitución de bisagras o herrajes de cierre.
- Alineación de hoja descolocada.
- En su caso, sustitución de perfil si está doblado sin posibilidad de recuperación.
- Mano de obra.
¿Para qué tanta finura?
Para que cada euro que reclamas esté asociado a un daño concreto y probado. Eso dificulta muchísimo la típica defensa del inquilino de “está inflando cifras”.
7. Suma, imputa la fianza y calcula la diferencia
Una vez tienes los presupuestos por cada daño, haces el cuadro económico:
- Sustitución persiana dormitorio: ___ €
- Sustitución cristal salón: ___ €
- Reparación/cambio de perfil y herraje de cerramiento balcón: ___ €
- Mano de obra total (si viene desglosada aparte): ___ €
- Cualquier protección provisional urgente (por ejemplo, cierre temporal para evitar intrusión o entrada de agua): ___ €
Total: ___ €
Ahora entra la fianza. La fianza está precisamente para cubrir impagos y desperfectos imputables al inquilino, más allá del uso normal. Esto encaja exactamente en esa definición.
Por tanto:
- Imputas la fianza a ese total.
- Calculas la diferencia pendiente.
Si el total de daños acreditados es 1.500 € y la fianza es 1.000 €, tú retienes justificadamente la fianza y reclamas los 500 € restantes.
Si el total supera muy ampliamente la fianza (por ejemplo, cristal de seguridad caro y cerramiento de aluminio a medida), la diferencia la reclamas totalmente. La fianza no es el “límite máximo”, es solo la primera cobertura.
8. ¿Puedo reclamar también el tiempo que el piso ha estado “no alquilable” por falta de persianas o seguridad? Sí
Esto es algo que muchos propietarios no reclaman y deberían. Imagina esta situación:
- La persiana del dormitorio da a la calle y está arrancada. No hay intimidad.
- La ventana del salón no cierra bien porque el marco está forzado.
- El cristal del ventanal está fisurado y hay riesgo de que se rompa más.
¿Puedes enseñar ese piso a un nuevo inquilino responsable? En la práctica, no. La mayoría no aceptará alquilar algo que no puede cerrar bien, que deja entrar ruido y frío, o que puede ser forzado desde fuera con facilidad. Eso significa que tú pierdes días de renta hasta que arreglas.
Esa pérdida se llama lucro cesante.
¿Cómo se calcula el lucro cesante?
- Toma la renta mensual que venías cobrando (por ejemplo, 900 € al mes).
- Calcula los días reales en que la vivienda ha estado “fuera de mercado” solo por culpa de esos daños en persianas, cristales y cerramientos:
- 1 día para valorar y pedir presupuesto urgente.
- 2 días para que venga el técnico a retirar cristal / montar nuevo / recolocar cerramiento / montar persiana.
Total: 3 días.
- Prorratea:
- 900 € / 30 días = 30 € al día.
- 30 € x 3 días = 90 €.
Esos 90 € también se reclaman. ¿Por qué? Porque es dinero que has dejado de ingresar como consecuencia directa del estado en el que el inquilino te devolvió la vivienda. Esa inactividad forzosa no te la comes tú.
Esto es especialmente fuerte cuando el daño afecta directamente a la seguridad o habitabilidad básica. Un piso sin persiana en dormitorio o con ventana que no cierra por forzamiento es difícilmente alquilable el mismo día. No es cosmética, es seguridad, intimidad y aislamiento.
9. Requerimiento formal al inquilino: hay que hacerlo por escrito, no en WhatsApp
Con todo lo anterior ya preparado (pruebas visuales, acta, estado inicial, presupuestos, cálculo de total, imputación de fianza y lucro cesante), toca reclamar. No insultes. No negocies a audios. Reclama de forma seria.
En este requerimiento formal —que debe enviarse por un medio fehaciente, por ejemplo burofax con acuse de recibo y certificación de contenido— debes incluir:
- Identificación del contrato: dirección arrendada, fecha de inicio, nombre del arrendatario.
- Fecha de recuperación de la posesión.
- Relación detallada de cada daño:
- “Persiana dormitorio principal arrancada de su guía, paño inexistente, cajetín forzado.”
- “Cristal fijo del salón con fisura diagonal de aprox. X cm, riesgo de desprendimiento.”
- “Cerramiento de balcón/ventana forzado, marco doblado, imposibilidad de cierre correcto, entrada de aire/ruido y riesgo de intrusión.”
- Costes de reparación y reposición según presupuestos profesionales adjuntos, discriminados por elemento.
- Lucro cesante:
- “La vivienda no se ha podido ofertar en alquiler durante X días hasta la sustitución del cristal y la reposición de la persiana por motivos de seguridad y habitabilidad, lo que supone un perjuicio de ___ € calculado según renta mensual de ___ €.”
- Aplicación de la fianza: explicas que la fianza se destina a cubrir parcialmente estos importes.
- Cantidad restante pendiente de abono, ya concreta.
- Plazo de pago corto (por ejemplo, 7 días naturales).
- Advertencia: si no paga, se interpondrá demanda civil de reclamación de cantidad con petición de costas.
Ese documento tiene un doble valor:
- A veces el inquilino paga (o pacta) en este punto porque entiende que la prueba está contra él.
- Si no paga, este requerimiento será la base de tu demanda y demostrará que has actuado con seriedad y proporcionalidad.
10. ¿Y si el inquilino dice “yo no tengo dinero, demándame si quieres”?
Este es su último cartucho psicológico. Intenta que desistas. No cedas.
Si interpones la demanda y obtienes sentencia condenando al inquilino al pago de esos daños (persianas, cristales, cerramientos, lucro cesante), esa sentencia se convierte en un título ejecutivo. ¿Qué puedes hacer con un título ejecutivo?
- Embargar nómina presente o futura.
- Embargar saldos bancarios.
- Embargar devoluciones de Hacienda.
- Embargar ingresos si trabaja por su cuenta.
Es decir, que hoy diga “estoy a cero” no significa que no vaya a pagar nunca. La deuda queda reconocida legalmente y se puede ejecutar.
Y recuerda: en la demanda también pides costas. Eso quiere decir que, si el juez te da la razón porque tú has acreditado bien los daños, él además puede terminar pagando también lo que te ha costado llegar a juicio.
11. Resumen operativo para el propietario: paso a paso
Te dejo el protocolo práctico, en orden. Este es el guion que deberías seguir siempre:
- Recupera la posesión legalmente (llaves entregadas o lanzamiento).
Sin eso, no entres. - Congela la escena antes de tocar nada.
Vídeo continuo narrado. Fotos generales y de detalle de cada persiana arrancada, cristal roto, marco forzado.
Enseña que la llave original no sirve si es el caso y el daño de seguridad que eso implica. - Levanta un acta de estado con testigo el mismo día.
Describe cada daño, habitación por habitación, con términos claros: arrancado, fisurado, forzado, doblado.
Añade la consecuencia: falta de privacidad, riesgo de intrusión, imposibilidad de alquilar de inmediato. - Aporta prueba del estado inicial.
Inventario y fotos de la entrega original donde constaba que las persianas funcionaban, los cristales no estaban rotos y los cerramientos cerraban. - Pide presupuestos individualizados y detallados.
Uno para la persiana.
Uno para el cristal.
Uno para el cerramiento.
Cada uno con mano de obra, piezas y causa técnica (“deformación por forzado”, etc.). - Calcula el total y añade el lucro cesante.
Resta la fianza. Lo que falte, es la cantidad que reclamas. - Envía requerimiento formal fehaciente al inquilino.
Detalla daños, adjunta presupuestos, explica por qué la vivienda no era ofertable y reclama el pago en plazo corto. - Si no paga, demanda civil de reclamación de cantidad.
Reclamas:- Coste de reposición/reparación de persianas, cristales y cerramientos.
- Lucro cesante por los días en que no pudiste alquilar.
- Intereses.
- Costas.
- Con sentencia favorable, ejecuta si hace falta.
Embargo de nómina, cuentas, devoluciones de Hacienda, etc.
Este es el esquema completo. Ni improvisaciones, ni “bueno, son cosas que pasan”, ni resignarte a pagar tú la seguridad y el cierre de tu propia vivienda. Persianas arrancadas, cristales rotos y cerramientos forzados no son un accidente inocente del paso del tiempo. Son daños directos y concretos. Se documentan uno a uno, se valoran uno a uno y se reclaman uno a uno. Y el que los causa, paga.
