Entregaste una vivienda normal, habitable, lista para alquilar. Y te la devuelven convertida en una versión “reformada” que no has pedido ni autorizado: tabiques tirados “para hacer concepto abierto”, azulejos arrancados en el baño, instalación eléctrica tocada por alguien que no es electricista, enchufes colgando, cambio chapucero de suelos, gotelé rascado a medias dejando paredes llenas de surcos, cableado visto, baldosas partidas, techos con rozas abiertas.
Para colmo, cuando reclamas, el inquilino te dice algo así como: “Esto es una mejora. Te he dejado el piso mejor”.
Ese discurso es peligroso si no sabes frenarlo. Vamos a hacerlo bien.
Cuando un inquilino ejecuta obras sin permiso, no estamos ante simple “desgaste”. Estamos ante una alteración física y jurídica de la finca arrendada. Eso te habilita a exigir tanto la restitución inmediata como la indemnización de daños, y en supuestos graves incluso la resolución del contrato con exigencia de responsabilidad. Aquí vamos a ver cómo actuar de forma rápida y eficaz para que no pagues tú el desaguisado.
1. Lo primero es entender qué cuenta como “obra” a efectos legales
Hay reformas menores que se asumen como uso normal (colgar un cuadro, atornillar una balda ligera en una pared). No vamos a judicializar una alcayata. Eso no es el problema.
Estamos hablando de “obra” cuando el inquilino:
- Derriba tabiques o abre huecos en paredes sin autorización.
- Cambia suelos (por ejemplo, levanta el parquet flotante y pone otro de peor calidad o mal instalado).
- Modifica cocina o baño: quita muebles fijos, arranca encimera, rompe azulejos, cambia la ubicación de fregadero, ducha o inodoro sin permiso.
- Manipula la instalación eléctrica: abre rozas, mete cables sueltos, añade enchufes sin profesional habilitado, deja cajas de derivación abiertas.
- Taladra vigas, forja, estructura, o mete tornillería pesada en elementos estructurales.
- Cierra o abre huecos al exterior sin licencia (por ejemplo, tapa un respiradero, abre una salida de humo o perfora muro de fachada).
- Cambia cerramientos, carpinterías exteriores, persianas, sin tu visto bueno.
- Integra “mejoras decorativas” que, en realidad, generan un destrozo objetivo (pintura de gotelé lijada a medias dejando pared destrozada, ladrillo visto mal picado, etc.).
Todo esto altera el inmueble más allá del uso normal y, lo más importante, sin tu consentimiento. Eso ya no es “uso”. Eso es incumplimiento contractual grave.
2. El inquilino no tiene derecho a reformar la vivienda salvo autorización expresa del arrendador
Este punto es clave y debes tenerlo claro para reclamar con firmeza.
El inquilino tiene obligación de conservar la vivienda y devolverla en el mismo estado, salvo el desgaste normal por uso. Eso incluye no hacer obras que modifiquen distribución, instalaciones o acabados fijos sin autorización del arrendador.
Traducción práctica:
- No puede tirar un tabique interior porque “le agobiaba el pasillo”.
- No puede cambiarte el alicatado del baño “porque era feo”.
- No puede moverte enchufes a golpe de rozas hechas por un amigo “electricista”.
- No puede dejar cables a la vista o falsos techos abiertos “porque estaba pasando cable de internet”.
- No puede levantar el suelo original y ponerte encima un laminado barato sin base acústica, que además ahora hace ruido al pisar.
Si lo hace, está vulnerando el contrato. Y esa vulneración genera consecuencias económicas y, en casos graves, permite rescindir el contrato incluso antes de su vencimiento.
3. ¿Qué hacer en el momento en que recuperas la vivienda? Congelar la prueba
Esto siempre es lo primero y es crítico: sin prueba bien documentada, tu reclamación pierde fuerza.
En el momento en que recuperes la posesión del inmueble (llaves devueltas o lanzamiento judicial), haz lo siguiente ANTES de reparar nada:
- Vídeo continuo narrado, estancia por estancia
Recorres la casa grabando en una sola toma:- “Tabique entre cocina y salón demolido; restos de escombros; corte irregular en el techo.”
- “Baño: alicatado arrancado en la zona de ducha; tuberías vistas; plato mal colocado sin sellado.”
- “Instalación eléctrica: caja abierta con cables pelados sin regleta de seguridad.”
- “Dormitorio: suelo original levantado; laminado mal instalado que no existía al inicio del contrato; rodapiés arrancados.”
- “Paredes lijadas a medias dejando surcos profundos y agujeros sin tapar.”
- Fotografías generales y de detalle
Haz fotos amplias de cada estancia para ubicar el daño.
Luego haz fotos de detalle:- Corte irregular donde había tabique.
- Azulejos reventados.
- Cableado suelto, cajas abiertas, interruptores arrancados.
- Suelo nuevo chapucero sin remates.
- Agujeros estructurales no sellados.
- Acta de estado con testigo
Ese mismo día, redacta un acta privada firmada por ti y otra persona adulta que entre contigo (administrador de fincas, agente inmobiliario, cerrajero, familiar).
El acta debe decir, con fecha:- Qué se ha alterado respecto al estado original (tabique demolido, baño intervenido, instalación eléctrica manipulada).
- Que esas obras no estaban autorizadas.
- Que, en ese estado, la vivienda no es apta para su uso inmediato ni para ofrecerla en alquiler sin intervención profesional urgente, por motivos de seguridad, habitabilidad e incluso normativa eléctrica/sanitaria.
Esto es importantísimo, especialmente cuando hay manipulación eléctrica o de fontanería. Ahí ya no estamos hablando solo de estética: estamos hablando de seguridad. Y seguridad pesa mucho en un juzgado.
4. Documentar el estado inicial: neutralizar la excusa “yo lo recibí así”
Cuando reclamas a un inquilino por obras sin permiso, SIEMPRE vas a escuchar esto: “Eso ya estaba así cuando yo entré”. Por eso, un arrendador responsable nunca entrega una vivienda sin dejar rastro documental previo.
Prueba del estado inicial que debes conservar (y ahora aportar):
- Inventario / acta de entrega inicial firmado junto con el contrato
Ese documento debería decir cosas como:- “Distribución: salón separado de cocina mediante tabique ligero.”
- “Baño alicatado en zona ducha, instalación oculta, plato correctamente sellado.”
- “Instalación eléctrica empotrada, sin cableado visto.”
- “Suelo: tarima flotante original, uniforme, en buen estado.”
- “Paredes: lisas/pintadas, sin rozas abiertas ni ladrillo a la vista.”
- Fotos y/o vídeo de la vivienda justo antes de alquilarla
Las fotos del anuncio, las fotos que mandaste por WhatsApp cuando le enseñabas el piso al inquilino o el vídeo que grabaste antes de entregarle las llaves son oro.
Ahí se ve el tabique que ahora ha desaparecido, el baño que estaba intacto, el suelo original, los enchufes en su sitio, las paredes sin rozas.
Con esto en la mano, la frase “eso ya estaba así” deja de tener recorrido.
5. Pide presupuestos urgentes, serios y detallados para la restitución
Aquí llegamos al punto clave económico. No basta con decir “me has destrozado el piso, págame 10.000 €”. Eso es condenarte. Tú no reclamas a ojo, reclamas con números respaldados por profesionales.
Necesitas tres tipos de presupuesto (cada uno por escrito, con sello, fecha y desglose):
- Presupuesto de restitución de obra civil / albañilería / tabiquería
- Reconstrucción de tabiques derribados sin permiso, incluidos materiales, mano de obra y acabado (yeso, pladur, pintura).
- Cierre de rozas abiertas en paredes y techos.
- Recuperación del acabado original en paredes que el inquilino dejó peladas o a ladrillo.
- Regularización de huecos mal picados (por ejemplo, “ventana interior” improvisada entre estancias) que no existían en el proyecto inicial.
- Presupuesto de fontanería / baño / cocina
- Reposición de azulejo arrancado.
- Sellado profesional de plato de ducha.
- Corrección de tuberías vistas que el inquilino dejó sin protección.
- Reinstalación de muebles o encimera retirada sin permiso.
- Reparación de fugas que ha provocado por manipular desagües o grifos.
- Presupuesto eléctrico
- Cierre de rozas.
- Recolocación de cableado empotrado según norma.
- Sustitución de enchufes/interruptores manipulados de forma insegura.
- Cajas de derivación abiertas que deben cerrarse.
- Corrección de empalmes sin aislamiento.
- Justificación de urgencia (no puedes alquilar el piso así).
- Justificación de coste (no es “un capricho estético”, es seguridad eléctrica).
Cada presupuesto debe dejar claro que lo que se pretende es reponer la vivienda al estado en que fue entregada, no “mejorarla” por gusto. Ese matiz luego tumba el argumento defensivo de “te estoy dejando la casa mejor”.
6. ¿Puedo exigir que reponga él las cosas? ¿O voy directamente a pedir dinero?
Hay dos vías habituales:
Vía 1: Exigir reposición inmediata al estado original
En casos en los que el contrato sigue vigente (por ejemplo, detectas la obra sin permiso antes de la entrega de llaves), puedes requerir formalmente al inquilino que devuelva las cosas a su estado original en un plazo breve, con profesionales cualificados y bajo tu supervisión.
Ese requerimiento debe ser fehaciente (burofax con acuse y certificación de contenido), y debe incluir:
- Qué ha modificado sin permiso.
- Qué debe reponer.
- En qué plazo.
- Que, si no lo hace, asumirás tú la reparación y le repercutirás el coste.
Esto es especialmente útil si aún no ha terminado el contrato o si quieres presionar para que arregle antes de irse.
Vía 2: Reclamar directamente el coste de restitución
Cuando ya ha entregado llaves (o ha sido lanzado judicialmente), tú pasas directamente a cuantificar el daño y exigirle el dinero, descontando la fianza y reclamando la diferencia. Aquí ya no le das la opción de “hazlo tú”, porque ya no está dentro.
En la práctica, la segunda vía (dinero) es la más habitual cuando el inquilino ya se ha marchado.
7. ¿Puedo retener la fianza? Sí. ¿Solo la fianza? No. También puedes reclamar más.
La fianza del alquiler no es automática para el inquilino. No es “su dinero que tú le guardas”. Es una garantía precisamente para esto: cubrir impagos de renta, suministros pendientes y desperfectos que van más allá del uso normal.
Cuando hay obras sin permiso que han destrozado la casa:
- Calculas el total de reparación según presupuestos: albañilería/tabiquería, fontanería/baño/cocina, electricidad segura, acabados.
- Añades, si procede, la retirada de elementos chapuceros que ha instalado el inquilino (por ejemplo, suelos baratos mal puestos que hay que levantar para volver al suelo original).
- Restas la fianza.
- Reclamas la diferencia.
Ejemplo práctico:
- Restitución tabique cocina-salón con acabado pintado: 1.450 €
- Reparación instalación eléctrica manipulada y cierre de rozas: 780 €
- Reconstrucción zona de ducha / sellado / alicatado: 620 €
- Total: 2.850 €
- Fianza: 1.200 €
- Diferencia pendiente: 1.650 €
Esa diferencia la reclamas formalmente. Si él dice “no pago”, eso va a una demanda.
Y cuidado: si la obra sin permiso ha causado riesgo real (por ejemplo, instalación eléctrica peligrosa o fuga de agua que dañe al vecino), tu posición ante un juez es especialmente sólida, porque puedes argumentar que esa intervención urgente no era opcional, era necesaria para evitar daños mayores.
8. ¿Puedo reclamar también el tiempo que el piso no se puede alquilar? Sí: lucro cesante
Éste es uno de los puntos que más propietarios dejan fuera… y es dinero real.
Si el inquilino te destroza la distribución, deja la instalación eléctrica insegura, el baño abierto en canal, las paredes llenas de rozas y cables sueltos, tú no puedes enseñar esa vivienda mañana a otro inquilino serio.
Hasta que reconstruyas, selles, pintes, asegures la instalación eléctrica y cierres fontanería, la vivienda no es comercializable. Ese periodo es renta perdida.
Esa renta no cobrada se llama lucro cesante.
¿Cómo se calcula?
- Determinas la renta mensual que venías cobrando (por ejemplo, 950 € mensuales).
- Calculas los días reales que necesitas para recuperar condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad:
- 3-4 días albañil para rehacer tabique, cerrar rozas, lucir y dejar paredes listas.
- 1-2 días electricista para corregir instalación peligrosa.
- 2-3 días fontanero/alicatador para rehacer ducha, sellar, dejar baño operativo.
- 1-2 días pintura/limpieza final.
Pongamos 10 días totales.
- Prorrateas:
- 950 € / 30 días = 31,66 € al día (redondeemos a 31,67 €).
- 31,67 € x 10 días = 316,7 € (redondeemos a 317 €).
Estos 317 € son lucro cesante. Es decir, dinero que has dejado de percibir porque el inquilino, al ejecutar obras sin permiso y dejar la vivienda en estado inseguro/no habitable, te ha impedido alquilar inmediatamente.
Ese importe se suma a la reclamación. No es un invento emocional. Es un perjuicio económico directo y objetivamente derivado de su actuación.
