El impago del alquiler no se soluciona con “mensajitos”. Si quieres recuperar tu vivienda rápido y evitar que el inquilino paralice el desahucio pagando “a última hora”, necesitas un requerimiento fehaciente que cierre la enervación. La herramienta práctica y segura es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Usado a tiempo y con el contenido correcto, convierte un procedimiento incierto en un desahucio ágil con condena en rentas y costas.

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La Clave: ¿Qué Es “Cerrar La Enervación” Y Por Qué Te Conviene?

En los desahucios por impago, la enervación permite al inquilino paralizar el proceso si paga lo debido antes del juicio (con los matices legales conocidos: que no haya enervado antes, que no exista requerimiento fehaciente impagado durante 30 días, etc.).
Cerrar la enervación significa impedir que esa maniobra funcione. ¿Cómo?

Haces un requerimiento fehaciente de pago (burofax con certificación de texto y acuse).
Transcurren 30 días naturales desde la notificación sin que pague.
Presentas la demanda: el inquilino ya no puede enervar.
El procedimiento no se frustra con ingresos de última hora: se sentencia desalojo + rentas + costas.

Resultado: tiempo y dinero. Evitas que el inquilino “juegue” con el juzgado pagando solo cuando ve que el lanzamiento es real.

Por Qué El Burofax Es La Única Vía Segura (y WhatsApp/Email No)

Fehaciencia del texto: queda certificado exactamente lo que envías.
Acreditación de notificación: con acuse de recibo (o intento/rehúse/caducidad) puedes demostrar ante el juzgado el día en que el inquilino recibió o pudo recibir.
Computa el plazo de 30 días para cerrar la enervación: sin burofax fehaciente, no hay reloj legal.
Neutraliza excusas: “no me llegó”, “no era tanta deuda”, “no sabía la cuenta”…

Un correo electrónico, salvo que el contrato lo declare fehaciente y se pruebe la recepción y el contenido íntegro, no te garantiza nada. Un WhatsApp sirve como indicio; como piedra angular para cerrar la enervación, no.

Cuándo Enviar: Ritmo Táctico Que Funciona

Primer retraso serio: si el contrato fija del 1 al 5, el día 6 ya puedes requerir; si fija día exacto, al día siguiente.
Tras dos mensualidades impagadas: no esperes más; combina requerimiento + preparación de demanda.
Si quieres cortar la enervación: burofax hoy y agenda la demanda para cuando se cumplan 30 días sin pago.
Contrato vencido + deuda: burofax “doble”: pago + entrega de llaves + aviso de indemnización por ocupación.

Regla práctica: cada día que retrasas el burofax es un día que alargas el desahucio.

Dónde Notificar Para Que “Entre” A La Primera

Domicilio a efectos pactado en el contrato: úsalo siempre.
La propia vivienda/local arrendado: salvo pacto en contrario, es domicilio válido.
Doble envío recomendado: a ambos domicilios (y, si lo conoces, al actual).
¿Lo rechaza o no lo recoge? No pasa nada: constan intento y rehúse/caducidad y el requerimiento sirve.

El Contenido Que Cierra La Enervación (Check-list jurídico y probatorio)

Un burofax eficaz no discute: acredita. Debe incluir:

1) Identificación cristalina

Arrendador y arrendatario (nombre/NIF).
Dirección exacta de la finca y fecha del contrato.

2) Desglose exacto de la deuda

Mes a mes (renta, actualización si procede).
Cantidades asimiladas (suministros, IBI/CC si pactado en local), con facturas.
Total vencido a la fecha.

3) Plazo de pago y forma

Plazo breve y cierto (5–7 días hábiles desde la recepción).
Cuenta IBAN, concepto y prohibición de pagos en efectivo/compensaciones no pactadas.
Informa de que los pagos parciales no evitan acciones salvo acuerdo expreso.

4) Advertencias legales expresas

Resolución del contrato y demanda de desahucio + rentas con costas si no paga.
Enervación: transcurridos 30 días desde el requerimiento fehaciente sin pago, no podrá enervar la acción.
Indemnización por ocupación si el contrato ya venció.

5) Opción táctica de acuerdo (opcional)

Ofrece plan de pagos con garantías (domiciliación, aval) sin novación del contrato ni renuncia a acciones.
Confidencialidad MASC (nunca debilites tu posición en juicio).

6) Documentos adjuntos

Copia del contrato, desglose de deuda, facturas y, si procede, justificantes de recibos devueltos.

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Paso A Paso: Cómo Enviar Un Burofax Que “Hace Daño” (y Cierra la Enervación)

Paso 1. Reúne contrato, histórico de pagos, facturas de suministros y domicilios.
Paso 2. Calcula la deuda al céntimo y prepara una hoja de cálculo (mes/importe).
Paso 3. Redacta con tono profesional (firme y cortés) y bloques claros (“Deuda”, “Plazo”, “Advertencias”).
Paso 4. Contrata burofax con certificación de texto + acuse.
Paso 5. Doble envío (domicilio a efectos + inmueble).
Paso 6. Guarda resguardo, copia certificada, acuse o rehúse/caducidad.
Paso 7. Anota la fecha de notificación (o intento) y empieza a contar 30 días.
Paso 8. Si no paga: demanda el día 31 con el expediente cerrado.

Cronograma Realista (y cómo impacta en tu caso)

Día 0: burofax remitido.
Día 3–7: notificado/rehusado/caducado en oficina.
Día 30 desde la notificación sin pago: cae la enervación.
Día 31–35: presentamos demanda de desahucio + rentas.
1–3 meses: admisión, requerimiento y, si no hay oposición o se desestima, lanzamiento.
3–6 meses: lanzamiento ejecutado y condena en rentas + costas (según juzgado).

El burofax, bien armado, reduce incidentes, oposiciones “de trámite” y tiempos muertos.

Plantilla Orientativa (Listo Para Adaptar)

REMITENTE: D./D.ª [NOMBRE], NIF [], domicilio a efectos [CALLE, Nº, CP, LOCALIDAD].
DESTINATARIO: D./D.ª [NOMBRE], NIF [], vivienda/local sito en [DIRECCIÓN] (domicilio a efectos de notificaciones contractuales).
ASUNTO: Requerimiento fehaciente de pago por impago de rentas y advertencia de resolución.

1) Contrato
Soy arrendador/a de la finca sita en [DIRECCIÓN], conforme al contrato de fecha [], cláusulas [].

2) Deuda
A la fecha del presente, usted adeuda:

Renta [MES/AÑO]: ___ €
Renta [MES/AÑO]: ___ €
Actualización (si procede): ___ €
Suministros (periodos [__]): ___ € (se adjuntan facturas)
TOTAL VENCIDO: ___ € (más intereses legales desde el vencimiento de cada partida).

3) Requerimiento de pago
Se le requiere para que, en el plazo de 7 días hábiles desde la recepción del presente, ingrese el total indicado en la cuenta IBAN [__], concepto “Rentas [DIRECCIÓN] – [NOMBRE]”. No se aceptan pagos en efectivo ni compensaciones no pactadas.

4) Advertencias legales
De no verificarse el pago íntegro en plazo, se procederá a la resolución del contrato por impago y al ejercicio de acciones judiciales de desahucio y reclamación de cantidades, con imposición de costas.
Se le advierte que, transcurridos 30 días naturales desde este requerimiento fehaciente sin pago, no podrá enervar la acción de desahucio mediante abono posterior.
Si el contrato hubiera vencido, se le requiere entrega de llaves en [lugar] el día [fecha] a las [hora], bajo apercibimiento de indemnización por ocupación desde [fecha de fin de contrato].

5) Vía de acuerdo (opcional)
Con carácter excepcional, podrá remitir en 72 horas una propuesta de regularización con garantías (domiciliación SEPA/aval/deposito). Dicha comunicación será confidencial (MASC) y no supondrá novación del contrato ni renuncia a acciones.

6) Contacto
Este asunto es gestionado por JR Abogados —https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/ · https://burofaxabogado.es/ · https://desahucio.abogado/—.
Email: [email protected].

Firma
[Nombre y firma, si corresponde]
Anexos: contrato, desglose de deuda, facturas, recibos devueltos.

Nota: esta plantilla se personaliza en cada caso (cláusulas, cantidades, suministros, vencimiento, avalistas, etc.). No envíes un modelo genérico: puede anularte ventajas procesales.

Errores Típicos Que Regalan Meses Al Moroso (evítalos)

No desglosar: “me debe tres meses” → discusión infinita.
No indicar IBAN o forma clara de pago → excusa perfecta.
Plazos difusos (“a la mayor brevedad”) → inservible para computar efectos.
Un único destino: si falla, pierdes fehaciencia. Doble envío siempre.
Tono agresivo o amenazas (corte de luz/agua): ilegal y te perjudica.
Olvidar la mención expresa a la enervación → el inquilino paga en el juzgado y se queda.
Esperar “por cortesía” al tercer mes: regalas tiempo y dinero.
No archivar el acuse/rehúse/caducidad y la copia certificada del texto → pierdes la prueba.

Suministros Y Cantidades Asimiladas: Reclámalas Sin Enredarte

Verifica que el contrato los atribuye al inquilino.
Adjunta facturas por periodos y, si tú las pagaste, justificante.
Indica que son cantidades asimiladas a renta (si así lo prevé tu contrato) a efectos de resolución y acumulación en la demanda.
Inclúyelas en el burofax y en la demanda (junto con rentas e intereses).

¿Y Si Paga Parcialmente Tras El Burofax?

Puedes aceptar con reserva (sin novación, dejando clara la deuda pendiente y la continuación de acciones).
O rechazar motivadamente si el plan es humo.
En todo caso, documenta por escrito la no renuncia a la resolución/desahucio y a costas.

Preguntas Frecuentes (respuestas directas)

¿Cuántos días tengo que dar para pagar?
5–7 hábiles es razonable. Para cerrar la enervación, lo determinante es que pasen 30 días desde el requerimiento fehaciente sin pago.

¿Sirve si lo rechaza o no recoge?
Sí. El rechazo o la caducidad constan en el acuse. El requerimiento surte efecto.

¿Puedo notificar por email o WhatsApp?
Como apoyo, sí; como piedra angular, no. Usa burofax con certificación de texto y acuse.

¿Esto vale para locales y habitaciones?
Sí. Adapta conceptos (IBI/CC repercutibles, suministros incluidos/excluidos, etc.). El mecanismo de enervación por impago y su cierre por requerimiento se aplican.

¿Puedo cortar luz/agua para presionar?
No. Es ilegal y arriesga indemnizaciones. La presión legítima es burofax + demanda.

¿Qué pasa si ya envié un burofax “flojo”?
Envía uno nuevo corrigiendo errores. El que computa para cerrar la enervación será el último correcto. Mejor rectificar hoy que perder meses mañana.

Casos Reales (tipificados) Y Cómo Se Resolvieron

Retrasos crónicos (paga cuando quiere): burofax al segundo mes, mención clara a 30 días. No paga → demanda. Intentó abonar en juzgado en el mes 2, pero no pudo enervar. Lanzamiento y costas.
Deuda de 4 meses + suministros: doble envío (inmueble + domicilio a efectos), desglose y facturas adjuntas. Silencio → demanda con acumulación. Condena íntegra y lanzamiento.
Contrato vencido: burofax exigiendo llaves y pago + indemnización por ocupación desde fin de contrato. Entregó llaves a los 10 días con finiquito (ahorro de meses de pleito).

(Cada asunto es distinto; lo decisivo es actuar pronto y con papel fehaciente.)

Checklist Exprés Antes De Pulsar “Enviar”

He revisado contrato (día de pago, domicilios, suministros, cláusulas clave).
Tengo desglose de deuda (mes a mes) y facturas.
Indico IBAN, plazo de 7 hábiles y prohibición de pagos en efectivo/compensaciones.
Cito expresamente la enervación y el plazo de 30 días.
Hago doble envío (domicilio a efectos + inmueble).
Contrato certificación de texto y acuse.
Archivo resguardo, copia certificada del texto y acuse/rehúse/caducidad.
Agenda en calendario el día 31 para presentar demanda si no paga.

Cómo Trabaja JR Abogados (48 h para tenerlo blindado)

Auditoría del contrato y del histórico de pagos.
Cálculo de deuda (rentas, actualizaciones, suministros, intereses).
Redacción de burofax con enfoque probatorio y táctico (enervación, resolución, plan de pagos opcional con garantías).
Doble envío con certificación de texto y acuse a domicilios correctos.
Plan de seguimiento: si no paga, demanda lista en el día 31.
Negociación en paralelo (si te interesa) con condiciones duras y confidencialidad.
Ejecución: llaves, lanzamiento, rentas, suministros, costas.

Pongamos el reloj a tu favor desde hoy:
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Apéndice: Variante “Con Acuerdo Blindado” (si te interesa salvar al buen inquilino)

Calendario de pagos con domiciliación SEPA; incumplimiento de una cuota → vencimiento anticipado y entrega de llaves en 72 h.
Garantía: avalista/depósito adicional/seguro de impago.
Cláusula penal proporcionada por cada cuota incumplida.
Confidencialidad (MASC): la propuesta no es admisible como reconocimiento si se rompe.
No novación: el contrato sigue; si falla, vas a demanda con ventaja.

Para cerrar la enervación y acelerar tu desahucio, no hay secretos: burofax fehaciente bien diseñado, doble envío, plazos claros, desglose exacto y mención expresa a los 30 días. Si no paga, el día 31 tu demanda entra blindada. Y si quiere negociar, que sea bajo tus reglas y con garantías. Eso es proteger de verdad tu vivienda, tus ingresos y tu tiempo.

¿Lo montamos hoy y dejamos la demanda preparada por si no paga?
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Summary

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Enviar Un Burofax Por Impago: Claves Para Cerrar La Enervación

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JR Abogados