Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Desahucio de okupas

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En España ocupar una vivienda ilegalmente es muy fácil y apenas tiene consecuencias penales.

Eso lo saben los okupas y las mafias que hacen negocio con ello.

Si tiene una vivienda ocupada, esto le va a interesar.

Vivienda con ocupas ilegales

Con la llegada de la crisis económica de 2.008 muchas cosas cambiaron, sobre todo para mal.

Aquellos que tenían dinero, lograron amasar más aún. Pero para el ciudadano de a pie, las consecuencias fueron nefastas.

Miles y miles de familias perdieron sus viviendas por las ejecuciones hipotecarias y los bancos se convirtieron de golpe en grandes inmobiliarias.

Por tanto, teníamos miles de pisos vacíos y miles de personas sin hogar, una mezcla explosiva que hizo que la sociedad se echara a la calle.

Muchas de esas viviendas se ocuparon ilegalmente por personas necesitadas y por sus familias.

Pero esa crisis también fue el caldo de cultivo para que proliferarn grupos mafiosos que a cambio de «dar la patada» y abrir una vivienda cobraban por ello.

Además, muchas personas, ante la permisividad de la Justicia decidieron que era mejor okupar que alquilar.

En el año 2.020 llega otra crisis cuyo origen es microscópico, un virus, llamado Coronavirus o Covid-19.

Esta crisis que comienza siendo sanitaria, pronto se transforma en económica.

Desahucios en precario

Hasta el año 2.018 no existía en España una normativa que pudiera hacer frente a estas ocupaciones ilegales.

Ya no solo se ocupan pisos de bancos, también se okupan viviendas de particulares.

Los despachos jurídicos especializados en desahucios cuando un cliente acudía porque se había ocupado una vivienda tenían dos opciones, ir por la vía penal o por la vía civil.

La vía civil era presentar una demanda contra los ocupantes como si aquello fuera un precario, es decir, personas que carecían de contrato y que tampoco pagaban nada por la vivienda.

En muchos casos había que identificar a los ocupantes, algo que era complicado.

Lo peor de todo era que, una vez identificados con sus nombres y apellidos, y tras esperar meses al desalojo o lanzamiento, cuando se presentaba la comisión judicial para desahuciarlos, aparecían por la puerta individuos distintos a los identificados inicalmente.

El resultado era descorazonador para los dueños, pues había que volver a empezar de cero y presentar una nueva demanda.

Demanda penal por usurpación de bien inmueble

La otra opción era denunciar la ocupación a la policía, algo que cualquier ciudadano hace cuando se comete un delito, normal ¿no? lo reporta a las autoridades.

Bien, ese hecho, suponía otro vía crucis para el propietario y eso, lo sabían muy bien los ocupantes.

Como no tienen recursos acuden a la justicia gratuita, es decir, los abogados de oficio.

Esto supone dilatar y dilatar el proceso, con escritos y recursos al juzgado que tardan meses y meses en sustanciarse.

La denuncia por usurpación supone que será un juzgado penal y no civil el que conozca del asunto.

«El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses» artículo 245.2 del Código Penal.

Como puedes ver, el castigo por ocupar una vivienda es para reir o para echarse a llorar

Ley anti ocupas

La nueva ley anti ocupas trata de recuperar lo antes posible el piso ocupado mediante un proceso civil.

Este proceso no está pensado para los locales, solo para viviendas de primera o segunda residencia o parte de ellas (habitaciones).

Además solo particulares, entes sin ánimo de lucro y entidades con vivienda social pueden hacer uso de ella.

Grandes inmobiliarias o bancos no pueden usarla, ellos deben demandar por vía penal (usurpación de bien inmueble) o vía civil (demanda por precario).

Demanda contra los desconocidos ocupantes

Tampoco es necesario identificar a los okupas, la demanda irá contra los «desconocidos ocupantes».

Entran todos en el lote, esté quien esté en el piso, y no hay que presentar una nueva denuncia si entran más ocupantes.

Servicios sociales

El juez notifiará a los servicios sociales (concejalía del Ayuntamiento de Madrid, de Alcalá de Henares, el que sea) cuando:

  1. Se fije en la notificación fecha de desalojo para los okupas.
  2. Se notifica la demanda.

Personas vulnerables

  • Quien perciba la Renta Mínima de Inserción o a quienes no puedan acceder a prestaciones
  • Mayores de 18 y menores de 30 que vienen de una institución de menores,
  • Drogadictos,
  • Presos o familias que, según los trabajadores sociales, tengan esta situación.
  • quienes vengan de  servicios de prevención o inserción social.

La demanda contra los okupas

En un año, desde que se produce la ocupación, debe presentarse la demanda, si pasa el año, no cabe este proceso.

Si el abogado es un experto en desahucios de okupas, mucho mejor, además, debe ir firmada por procurador.

Se debe incorporar en la demanda las escrituras de al vivienda.

Contesta el okupa a la demanda

Solo tiene el okupa 10 días para contestar a la demanda del dueño y solo podrá si:

  1. Tiene una escritura o contrato de alquiler
  2. El dueño no puede probar que es el propietario (algo que nunca ocurre).

Si se pasa el plazo de los 10 días y no contestan, se dicta sentencia favorable al dueño.

El desahucio express del ocupa ilegal

En la demanda, el letrado pedirá un «incidente» para que el dueño pueda recuperar el piso cuanto antes.

  1. El juez les da 5 días a los ocupes para que aporte un título que les habilite para está en la casa.
    1. Si no tienen título, el juez dicta un auto donde se ordena entregar el piso al dueño.
    2. Si aportan un contrato de arrendamiento falso, también entregará la posesión al propietario.
    3. Si aportan un título válido, se celebrará un juicio.
  2. Si no aportan nada se entrega el piso al dueño, es una entrega provisional, pues no ha terminado el proceso.
  3. Contra el auto que resuelva el incidente no hay recurso

Requisitos del delito de ocupacion ilegal

  1. La entada en su piso debe ser pacífica, sin usar la violencia ni la intimidación por los ocupas. Ellos lo saben muy bien. Entrarán por la ventana, romperán las rejas y luego el cristal o entrarán por la puerta desmantelando la cerradura. Las mafias suelen llevar «especialistas» para abrir puertas.
  2. La casa debe estar vacía, es decir, nadie debe vivir en ella (si no será allanamiento de morada, mucho más penado en la ley).
  3. Entran sin autorización del dueño, quien no sabe nada hasta que ya están dentro. Quizá le avisen los vecinos, incluso ni eso, pues muchos vecinos no quieren problemas.
  4. El dueño debe oponerse a esa ckupación ilegal.
  5. El dolo en los delincuentes, es decir, ellos saben que entrar en casa ajena es un delito y aún así, lo cometen.

Usurpación o allanamiento de morada

El allanamiento de morada está penado en el Código Penal con cárcel, de 6 meses a 2 años de prisión.

Pero si hay violencia, son 3 años de prisión.

Por tanto, el okupa se cuida mucho de que no haya nadie viviendo en el piso, por eso lo vigilan durante días.

Como ya sabéis, la «pena» por el delito de usurpación de un bien inmueble es una multa, que, en muchos casos no pagarán nunca porque son insolventes.

Castigo penal a los ocupas

Cuando un okupa es condena por el delito de usurpación se le condena a pagar una multa que va de los 3 a los 6 meses a razón de unos 4 €/día.

Echen el cálculo, ya de por si, aunque la pagara, la sanción es irrisoria.

Pero la burla va más aún porque nunca la pagan, se declaran insolventes.

Por tanto el delito de okupación es gratis, no hay consecuencias. 

Es así como están las cosas en España.

Los okupas denuncian al dueño

Pero como las desgracias nunca vienen solas, o eso dicen, además de que al okupa no le va a pasar nada, al que le puede pasar es al dueño como se le ocurra acercarse a la casa.

Si, si, los okupas tienen hasta manuales de ocupación de casas en internet donde, entre otras cosas, les dicen que denuncien al dueño en un juzgado penal si se le ocrre molestarles. De traca, pero así es.

El dueño, será denunciado por coacciones y deberá presentarse a un juzgado penal con un abogado, que debe costear para defenderse de las acusaciones de unos señores que le han arrebatado la posesión de su vivienda.

No puede cortarles el agua, ni la luz, ni cambiarles la cerradura.

Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.