Cuando un inquilino deja de pagar la renta o incumple las condiciones del contrato de alquiler, la primera reacción de muchos propietarios es acudir inmediatamente al juzgado. Sin embargo, antes de presentar una demanda de desahucio, el arrendador debe dar una serie de pasos previos, tanto para proteger sus derechos como para cumplir con la normativa vigente.
En este artículo te explicamos, paso a paso, qué debe hacer legalmente un arrendador antes de acudir a la vía judicial, y cómo actuar con rapidez y eficacia ante un inquilino moroso.
🧾 Paso 1: Verificar el incumplimiento
El primer paso es comprobar de forma objetiva que el inquilino ha incumplido sus obligaciones contractuales. Esto puede incluir:
- Impago total o parcial de la renta.
- Impago de suministros u otras cantidades (IBI, comunidad, etc.).
- Subarriendos no autorizados.
- Uso distinto del pactado (por ejemplo, destinar a local lo que era vivienda).
- Daños en la vivienda o molestias a vecinos.
Es importante revisar el contrato de arrendamiento, ya que muchas veces en él se recogen cláusulas que permiten resolver el contrato anticipadamente en caso de incumplimiento.
📩 Paso 2: Requerimiento de pago fehaciente
Una vez verificado el incumplimiento, el siguiente paso es enviar al inquilino un requerimiento de pago de forma fehaciente, normalmente mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Este paso es fundamental porque:
- Acredita tu buena fe como arrendador.
- Interrumpe los plazos legales.
- Impide que el inquilino pueda enervar el desahucio si no paga en el plazo legal.
- Puede ser obligatorio según el tipo de arrendamiento o si hay indicios de vulnerabilidad.
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🗣️ Paso 3: Intento de solución amistosa o extrajudicial
Aunque no siempre es obligatorio, intentar una solución extrajudicial con el inquilino moroso es altamente recomendable.
Este paso puede consistir en:
- Un acuerdo de pago aplazado.
- Una entrega voluntaria de llaves.
- Un compromiso de salida en una fecha concreta.
Además, la Ley 1/2023 obliga a acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC) en algunos casos, especialmente si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica.
📑 Paso 4: Recopilar toda la documentación
Antes de interponer la demanda, el arrendador debe tener preparados todos los documentos clave:
- Contrato de arrendamiento firmado.
- Justificante de impagos (extractos bancarios, recibos rechazados, etc.).
- Copia del burofax enviado.
- Certificación de la deuda pendiente.
- Nota simple del inmueble.
Toda esta documentación será necesaria para presentar la demanda de desahucio o para acudir al juicio.
⚖️ Paso 5: Presentación de la demanda
Si el inquilino no responde ni paga, ha llegado el momento de acudir al juzgado. El arrendador podrá interponer una demanda de desahucio por impago, que puede incluir:
- Reclamación de cantidades adeudadas.
- Petición de desalojo de la vivienda.
- Condena en costas si hay mala fe por parte del inquilino.
Es imprescindible que la demanda sea redactada por un abogado especialista en desahucios, quien presentará el escrito a través de procurador.
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✅ Conclusión
Antes de acudir al juzgado, el arrendador debe actuar con rigor legal:
verificar el incumplimiento, requerir el pago, intentar un acuerdo y preparar bien la documentación.
📌 Estos pasos no solo evitan errores procesales, sino que refuerzan tu posición ante el juez y pueden acelerar la recuperación de tu vivienda.
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