Acabados Deficientes: Burofax Reclamando Rehacer Trabajos Y Garantía De 2 Años

Cuando contratas una reforma o unos trabajos de acabado y el resultado es torcido, con remates mal hechos, juntas abiertas, puertas que rozan, alicatados “ondulados” o pintura mal aplicada, lo peor que puedes hacer es resignarte o aceptar parches. La ley te protege y, si se mueve con inteligencia, un simple burofax bien planteado puede obligar al contratista a rehacer los trabajos —y a responder por la garantía— sin que tengas que embarcarte en un pleito largo. Aquí te explico, paso a paso y con enfoque práctico, cómo hacerlo para maximizar tus opciones de éxito con JR Abogados.

Qué es un “acabado deficiente” y por qué sí se puede reclamar

En una obra o reforma, el contratista no solo asume una obligación de medios, sino —sobre todo en acabados— una obligación de resultado conforme a lo pactado (presupuesto y memoria de calidades) y a la buena práctica constructiva. Hay acabado deficiente cuando:

• No se ajusta a lo pactado en presupuesto/memoria, fichas técnicas o muestrarios.
• Vulnera tolerancias razonables: piezas desniveladas, lamas con “dientes”, encuentros sin rematar, zócalos descuadrados, puertas que rozan, silicona mal ejecutada, cortes visibles, rejuntados desiguales, manchas, pintura con “piel de naranja” o difuminados, etc.
• Provoca disfunción: filtraciones por sellado mal hecho, suelos que “bailan”, encimeras que no apoyan, desagües con contraflujo, luminarias mal ubicadas, ventilaciones anuladas.
• Pone en riesgo la salubridad o la seguridad: barandillas inestables, baldosas sueltas, tomas eléctricas fuera de normativa, pendientes de ducha hacia afuera.

Estos vicios son reparables —y deben ser reparados—. No confundas “tolerancia mínima” con “vale todo”: la estética y el remate forman parte esencial del contrato, y el profesional tiene que entregar un trabajo correcto a primera vista y en detalle.

Plazos y garantías: lo que muchos contratistas callan

Hay dos ideas clave, y conviene tenerlas muy claras para no perder derechos:

1. Plazos de garantía y responsabilidades (LOE y contrato):
   • En obras de edificación con proyecto (nueva planta o reformas sustanciales), la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) distingue:
     • 1 año para elementos de terminación o acabado (remates, pintura, alicatados…).
     • 3 años para habitabilidad (humedades, aislamientos, instalaciones que afecten a salubridad).
     • 10 años para estructura.
   • En reformas sin proyecto (cocina, baño, pintura, suelos, puertas), aunque la LOE pueda no aplicarse estrictamente, tu contrato y el Código Civil amparan la exigencia de obra bien hecha y la reparación de vicios.
   • En la práctica profesional seria, se reconoce una garantía mínima de 1 año en acabados. Y muchos contratos prevén garantías comerciales de 2 años para trabajos de reforma. Si tu contrato lo menciona, exíjela. Si no lo menciona, sigues pudiendo reclamar por incumplimiento contractual y mala ejecución.
2. Plazo para ejercitar la acción (¡cuidado!):
   • Las acciones de responsabilidad por daños prescriben a los 2 años desde que se manifiestan en el ámbito LOE (art. 18).
   • Las acciones personales por incumplimiento contractual prescriben, con carácter general, a los 5 años (art. 1964 CC).
   • Traducido a estrategia: no dejes pasar el tiempo. Notifica por burofax y interrumpe la prescripción.

Conclusión práctica: aunque en acabados la garantía “típica” sea 1 año, la exigencia de rehacer y responder puede sostenerse hasta 2 años (responsabilidad LOE según supuesto) y, en el plano puramente contractual, hasta 5 años. En JR Abogados integramos ambas vías para darte margen real y presión legal inmediata.

Por qué el burofax es la llave (y por qué 10 días)

Un burofax con certificación de contenido y acuse sirve para:

• Constituir en mora al contratista.
• Fijar por escrito los vicios concretos y el requerimiento de rehacer.
• Otorgar un plazo razonable (10 días) para plan de corrección y calendario de trabajos.
• Reservar derechos (indemnización, peritaje, resolución de contrato, retención de cantidades).
• Cumplir MASC (Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos), exigidos antes de ciertas demandas.
• Interrumpir la prescripción.

El plazo de 10 días no es caprichoso: es rápido, serio y judicialmente defendible para presentar plan y fechas. Si la corrección exige más tiempo, que lo propongan justificado y por escrito. Tú decides si aceptar, con nuestra supervisión.

Cómo preparar el burofax ganador

No te daremos aquí un texto “copiar/pegar” —se malusa y se pierde fuerza—, pero sí la arquitectura que utilizamos en JR Abogados para que el burofax tenga dientes:

1. Encabezado y legitimación
   • Remitente (propietario/cliente).
   • Destinatario (contratista/empresa y, si consta, administrador).
   • Referencia a contrato/aceptación de presupuesto/fecha y dirección de obra.
2. Hechos acreditados
   • Fechas clave (inicio, fin, incidencias).
   • Relación concreta y numerada de vicios de acabado (con fotos fechadas).
   • Referencia a memoria de calidades, muestras o fichas técnicas.
3. Base legal y contractual (sucinta)
   • Obligación de resultado, buena práctica, incumplimiento de calidades.
   • Referencia a garantía 1–2 años según contrato/uso profesional y a la acción ejercitable.
   • Reserva de LOE cuando proceda.
4. Requerimiento principal (núcleo del burofax)
   • Rehacer trabajos defectuosos a su costa, con materiales y ejecución conforme a lo pactado.
   • Plazo de 10 días para:
     • Presentar plan técnico de corrección.
     • Fijar calendario de intervención (fechas).
   • Ejecución de las correcciones en un plazo cerrado (p. ej., 20–30 días según entidad).
5. Garantía y control
   • Exigencia de garantía escrita por los trabajos rehechos (mínimo 2 años si el contrato lo prevé; si no, la que corresponda legalmente).
   • Retención o no conformidad del pago pendiente hasta correcta entrega.
   • Prohibición de parches no acordes a la solución técnica.
6. Advertencias
   • Peritaje independiente a costa del contratista en caso de negativa o chapuza.
   • Resolución contractual por incumplimiento grave, restitución de cantidades e indemnización de daños (lucro cesante si procede).
   • Acciones judiciales (reclamación de cantidad, daños y perjuicios) y medidas cautelares si hay urgencia.
7. MASC
   • Ofrecimiento de mediación o negociación en un plazo muy corto, sin renunciar a nada.
8. Cierre formal
   • Reserva de acciones.
   • Requerimiento de respuesta por escrito.
   • Firma del letrado (opcional pero muy disuasorio).

¿Quieres que tu burofax salga con la máxima presión legal? Nos encargamos de redactarlo y enviarlo certificado desde JR Abogados para que surta efecto y no lo ignoren:
👉 JR Abogados — 25 años defendiendo a propietarios y consumidores.
📞 647 33 52 43 · ✉️ [email protected]
🔗 https://jrabogados.es/ · 🔗 https://consultalegal.abogado/ · 🔗 https://burofaxabogado.es/

Qué documentación reunir antes de enviarlo (y cómo blindarla)

• Contrato, presupuesto y memoria de calidades (o correos/WhatsApp donde se pactaron materiales y acabados).
• Facturas y pagos (especialmente si has retenido alguna parte por no conformidad).
• Galería fotográfica y de vídeo con fecha y detalle de cada vicio (vista general + detalle + útil de escala, p. ej., una moneda/regla).
• Pruebas funcionales: nivel en suelos, test de pendiente en ducha, prueba de estanqueidad, funcionamiento de puertas, etc.
• Acta de entrega —si la hubo— con salvedades; si no, crea ahora un checklist firmado por ti con fecha.
• Informe técnico (no siempre imprescindible para el burofax inicial; sí para segunda fase si se niegan).
• Testigos de la visita de obra/entrega.

Tip JR Abogados: si temes que “arreglen” deprisa para ocultar el vicio, levanta acta notarial de presencia o reportaje fotográfico profesional antes de permitir cualquier intervención.

Estrategia por fases (marco JR Abogados)

1. Fase 1 — Burofax y negociación exprés (10 días)
   Objetivo: plan de corrección por escrito y fechas. Sin plan serio, no hay entrada en casa.
2. Fase 2 — Peritaje y segunda intimación (7 días)
   Si no cumplen o proponen parches: perito independiente, cuantifica coste de rehacer, nuevo burofax con ultimátum, MASC formal.
3. Fase 3 — Demanda rápida y medidas
   • Reclamación de cantidad (coste de rehacer + daños y perjuicios).
   • Resolución contractual si procede con devolución de cantidades.
   • Medidas cautelares (p. ej., depósito judicial de cantidades retenidas, entrada urgente si hay riesgo de daños mayores).

Importante: a veces conviene no dejarles entrar hasta que firmen por escrito el plan y la aceptación de garantía. Lo contrario suele acabar en parches y “ya te llamaré”.

Qué pedir exactamente que rehagan (lista útil para acabados)

• Alicatados y solados: replanteo, planeidad, cortes ocultos, juntas homogéneas, remates con cantoneras/escuadras, rodapiés a testa perfecta, pendientes correctas en platos de ducha y terrazas.
• Carpintería interior: alineación de hojas y marcos, sin roces, herrajes nivelados, tapetas rematadas, encuentro con rodapiés y zócalos sin fisuras.
• Carpintería exterior: estanqueidad, burletes, cierres, rotura de puente térmico, remates de vierteaguas y tapajuntas.
• Pintura: lijado previo, imprimaciones, uniformidad, sin grumos ni descuelgues, cortes limpios en techos y huecos.
• Encimeras y frentes: cortes ocultos, sellado sanitario, encuentros con electrodomésticos y fregaderos perfectos.
• Instalación eléctrica: mecanismos a una altura y alineación homogéneas, cableado conforme y documentación de boletín si se actuó sobre el conjunto.
• Fontanería: racores sin fugas, sifones accesibles, pendientes de evacuación, llaves de corte operativas, pruebas de presión.
• Siliconas y sellados: continuidad, sin “pegotes”, tipo adecuado (sanitario/UV), colores homogéneos.

Cada punto fotografiado y numerado; cada corrección, firmada por el contratista y validada por ti (o por nuestro perito).

¿Y si el contratista dice que “eso es así” o “no se ve”?

Respuestas tipo “eso entra dentro de tolerancias” o “nadie lo vería” no valen si rompen estética/función o se apartan de lo pactado. En JR Abogados lo solventamos así:

• Comparativa con memoria y muestras: lo contratado manda.
• Criterios de buena práctica: planeidad, ajustes, continuidad, estanqueidad.
• Informe pericial breve para vicios visibles, con fotos y mediciones sencillas.
• Coste de corrección estimado: cuando el número duele, negocian.

Casos frecuentes que resolvemos (y cómo)

• Ducha que encharca: pendientes mal ejecutadas y sellado deficiente. Rehacer solera, recolocar desagüe, rehacer impermeabilización y acabado. Burofax + peritaje: o lo rehacen bien o les reclamamos el coste completo.
• Suelos con “olas” en laminado o porcelánico: falta de planeidad o mala colocación. Recolocación integral o sustitución, no “parches”.
• Puertas nuevas que rozan y marcos descuadrados: rehacer ajustes, recanteo, nuevas tapetas y repaso de pintura.
• Pintura con sombras y piel de naranja: repintado completo con lijado y capas uniformes. “Matasanos” no aceptados.
• Siliconas negras a los 3 meses: uso de producto inadecuado. Retirada, limpieza fungicida y silicona sanitaria de calidad, con garantía por escrito.

Dinero: qué puedes reclamar además de rehacer

• Coste íntegro de rehacer con empresa seria (presupuesto comparado).
• Daños emergentes: materiales desperdiciados, transporte, protección de muebles, etc.
• Lucro cesante: si no puedes alquilar o usar la vivienda (p. ej., vivienda turística), cuantificamos pérdida real y la reclamamos.
• Gastos periciales y de burofax: los pedimos como daño necesario para la reparación de tu derecho.
• Intereses desde la mora (fecha del burofax).

Errores que hacen perder un caso… y cómo evitarlos

• Dejar entrar sin plan: te “maquillan” y luego desaparecen. Siempre plan y fechas firmadas.
• Firmar conformidad por cansancio: no firmes recepción “a plena conformidad” si hay vicios. Firma “no conforme” y lista de pendientes.
• Pagar el 100% con vicios manifiestos: mantén retención razonable hasta entrega correcta.
• Burofax tarde o “light”: si lo quieren “aligerar”, es señal de que funciona. Mantén firmeza.
• No guardar pruebas: haz fotos y vídeos de todo; si “corrigen”, que quede rastro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo exigir “garantía de 2 años” por los trabajos rehechos?
Sí si tu contrato la prevé (muchos la incluyen); si no, exigimos la garantía mínima legal y la responsabilidad contractual correspondiente. En todo caso, la acción para reclamar daños no se te extingue con facilidad: manejamos plazos de 2 años (LOE) desde que se manifiesta el daño y 5 años (contractual).

¿Y si el contratista dice que fue culpa de los materiales?
El responsable ante ti es quien contrataste. Ya repetirá él contra su proveedor si procede.

¿Sirve un email en lugar de burofax?
El email ayuda, pero el burofax con certificación de contenido es la prueba reina para mora, plazos y MASC.

¿Necesito perito desde el principio?
No siempre. En acabados evidentes, basta burofax bien armado. Si se niegan o discuten, peritaje exprés y segunda intimación.

¿Puedo contratar a otro para que rehaga y luego reclamar el coste?
Sí, con prudencia: notifica antes por burofax, da plazo razonable y documenta el coste real de rehacer. Nosotros te pautamos los tiempos para que no pierdas cobertura.

Cómo lo hacemos en JR Abogados (plan de acción inmediato)

1. Revisión de tu caso sin coste: contrato/presupuesto, fotos, pagos, cronología.
2. Mapa de vicios y hoja de ruta: qué exigir, cómo y en qué plazos.
3. Burofax con abogado: sale a nombre de JR Abogados, con oferta MASC y advertencias que sí hacen efecto.
4. Negociación dura y rápida: plan y calendario por escrito o peritaje y demanda.
5. Cierre con garantía: acta de conformidad final, garantía escrita y retención liberada solo cuando proceda.

¿Damos el primer paso hoy?
📞 647 33 52 43 · ✉️ [email protected]
🔗 https://jrabogados.es/ · 🔗 https://consultalegal.abogado/ · 🔗 https://burofaxabogado.es/

Checklist express para tu burofax (lo que te pediremos)

• Contrato/presupuesto y memoria de calidades (o mensajes equivalentes).
• Listado de vicios (numerado) con fotos y vídeos.
• Pagos realizados y importe retenido (si lo hay).
• Fechas de entrega o “fin de obra”.
• Lo que quieres: rehacer bien, garantía 2 años, calendario y penalizaciones por retraso.
• Autorización para que JR Abogados envíe el burofax y te represente en la negociación.

Un último consejo de abogado

No aceptes que te hagan creer que “esto es lo normal en las reformas”. Lo normal es entregar bien. Y si no, rehacer. Con un burofax firme, plazo de 10 días y respaldo legal, la película cambia. Y si no corrigen, reclamamos todo: el coste de rehacer con quien tú elijas, tus perjuicios y los gastos necesarios para defenderte. Esa es la diferencia entre quejarse y ganar.

JR Abogados. 25 años poniendo a contratistas y aseguradoras en su sitio. Cuando hay que rehacer, se rehace. Y cuando hay que pagar, se paga.
📞 647 33 52 43 · ✉️ [email protected]
🔗 https://jrabogados.es/ · 🔗 https://consultalegal.abogado/ · 🔗 https://burofaxabogado.es/

Summary

Article Name

Acabados Deficientes: Burofax Reclamando Rehacer Trabajos Y Garantía De 2 Años

Publisher Name

JR Abogados