Una llave que Alberto nunca entregó, una persiana que abre puntual… y un rastro digital que te pone los pelos de punta: tu local comercial aparece en Airbnb, Booking, Google y hasta en Instagram como “espacio para eventos”, “cocina compartida por horas”, “bar clandestino los sábados”, “sala de fiestas privada” o “micro-tienda pop-up” por días. Nadie te ha pedido permiso, nadie te rinde cuentas, y sin darte cuenta tu inmueble se ha convertido en moneda de cambio: entran terceros que no conoces, la comunidad empieza a quejarse, el Ayuntamiento pregunta por licencias, y la caja —la tuya— queda a merced de un inquilino que subarrienda por su cuenta y realquila por plataformas.
La buena noticia: puedes recuperar tu local legalmente, con método, plazos y garantías, reclamando ocupación, daños y costas, y blindando el próximo contrato para que nadie vuelva a mercadear con tu patrimonio.
A continuación tienes la guía operativa que aplicamos en JR Abogados para propietarios que descubren que su local se explota a trozos por plataformas: cómo probar el realquiler encubierto, qué burofax enviar, qué acción procesal elegir para evitar enervaciones, cómo acelerar el lanzamiento y cómo protegerte frente a comunidad y Ayuntamiento. Todo en clave práctica, directa y enfocada a recuperar la posesión y cobrar.
1) Por qué el realquiler por plataformas justifica la resolución inmediata (aunque paguen al día)
En arrendamientos para uso distinto de vivienda, el contrato manda: el local se destina a una actividad concreta, con licencias y condiciones. Convertirlo en “espacio por horas” o cederlo a terceros captados online supone, por regla general:
- Subarriendo/cesión sin consentimiento del propietario (incumplimiento grave si tu contrato lo prohíbe o lo condiciona a autorización escrita).
- Cambio de actividad encubierto (p. ej., de “tienda de ropa” a “eventos con música y bebidas”, o de “taller” a “cocina fantasma”).
- Riesgos administrativos: aforos, salidas de humos, acústica, seguridad, hojas de reclamaciones, seguros… nada de eso lo controlas tú.
- Pérdida total de control sobre quién accede, en qué condiciones y con qué responsabilidad civil.
Conclusión: aunque tu arrendatario te ingrese la renta, el núcleo del contrato (uso pactado, control, licencias) se desnaturaliza. Por eso, el realquiler sistemático por plataformas habilita la resolución del arrendamiento con desahucio y lanzamiento, además de la reclamación de indemnización por ocupación y daños.
2) Señales inequívocas de realquiler por plataformas (y cómo capturarlas)
No necesitas “espías”. Necesitas pruebas objetivas y fáciles de entender:
- Fichas en plataformas: Airbnb, Booking, Peerspace, Tagvenue, Google Maps, Facebook/Instagram, TikTok. Fíjate en fotos del interior, dirección aproximada, descripciones (“ideal para fiestas privadas”, “cocina equipada para cursos”), políticas, precios y calendario.
- Reseñas: valoraciones que citan la calle, la decoración concreta, la barra, los sofás o el rótulo que tú conoces.
- Enlaces cruzados: perfiles que muestran el mismo espacio en varias plataformas; el patrón se repite.
- Facturas/albaranes de proveedores a nombre de un tercero (catering, copas, mobiliario de eventos, equipos de sonido).
- Tráfico anómalo: colas puntuales, personas con maletas en un local “comercial”, ruido en horarios “raros”, bolsas de hielo, cajas de copas, personal itinerante.
- TPV distinto o cobros con QR ajeno.
- Rótulos móviles o carteles de “evento privado” que aparecen/desaparecen.
Captura de prueba:
- Haz capturas de pantalla con fecha visible y guarda URL y ID de la ficha.
- Descarga reseñas y fotos donde se reconozca el interior.
- Si procede, levanta acta notarial o contrata detective para sesiones clave (vale cuando esperas oposición fuerte).
- Coordina con la comunidad para recoger quejas y fotos de horarios.
No persigas la perfección probatoria. Persigue un dossier coherente que un juez comprenda en cinco minutos.
3) Elección de la vía procesal: cómo cortar la “enervación” y llegar rápido al lanzamiento
A) Subarriendo/cesión no autorizados (la vía natural)
Acción de resolución por incumplimiento grave (no por impago). Ventajas:
- No hay enervación posible pagando a última hora: no discutes deuda, discutes incumplimiento.
- Pides lanzamiento y daños (ocupación, reposición, limpieza, sanciones repercutibles, si las hay).
B) Cambio de actividad + obras sin permiso
Si, además del realquiler, han modificado el local (barras, cableado, extracción, aislamiento “casero”), suma la causa de obras no autorizadas y/o actividad no conforme con licencia. Refuerza la gravedad del incumplimiento.
C) Impagos o retrasos
Si también deben o pagan tarde, puedes acumular impago o reiteración de pagos extemporáneos. Si vas por impago, cuida el burofax para impedir enervación.
Nota estratégica: si hay múltiples causas, formula principal y subsidiarias (p. ej., resolución por subarriendo; subsidiariamente por obras; y, además, por cambio de actividad). Multiplicas opciones de éxito y reduces “salidas de emergencia”.
4) Burofax quirúrgico: el documento que cambia el partido
El burofax marca el punto de no retorno: corta excusas, prepara costas y ordena la prueba. En JR Abogados lo redactamos y lo enviamos con acuse el mismo día, dejando base sólida para el juzgado.
Estructura útil (esqueleto):
- Identificación del contrato (fecha, local, cláusulas de prohibición de subarriendo/cesión y de uso pactado).
- Hechos: detección de publicaciones en plataformas (adjunta capturas con ID/URL), reseñas, tráfico de terceros, pagos ajenos, etc.
- Incumplimiento grave: subarriendo/cesión sin consentimiento y, en su caso, cambio de actividad y obras no autorizadas.
- Requerimientos (en el mismo escrito):
- Cese inmediato de realquiler por plataformas y retirada de fichas/perfiles.
- Entrega de llaves en X días o restitución del local a su estado original bajo proyecto, licencia y dirección facultativa, con aval a primer requerimiento para garantizar daños.
- Aviso de que, de no atender, se resolverá el contrato con demanda de lanzamiento, indemnización por ocupación, daños y costas.
- MASC: convocatoria a mediación con mordiente (salida pactada con penalización diaria, reconocimiento de incumplimiento y allanamiento en caso de incumplir).
- Comunidad/Ayuntamiento: si ha habido incidentes, constancia de que colaborarás con la comunidad y que el explotador es el arrendatario (útil para tu defensa si hay expediente).
¿Quieres que lo dejemos listo y lo enviemos hoy mismo?
- Burofax con abogado: https://burofaxabogado.es/
- Desahucio y lanzamiento: https://desahucio.abogado/
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5) MASC que sirve (o por qué un mal acuerdo es peor que pleitear)
Te interesan dos tipos de acuerdos; cualquier otra cosa es humo:
A) Salida ordenada en días
- Fecha cerrada de entrega, cláusula penal por día de retraso, indemnización por ocupación.
- Allanamiento ante el juzgado si incumplen.
- Firma de fiadores y, si lo hay, ejecución parcial del aval a primer requerimiento para asegurar daños.
B) Reconducción real (excepcional)
- Cese total y eliminación de perfiles.
- Garantías: aval adicional, derecho de inspección reforzado, visitas, penalización por cada cesión detectada.
- Anexo que tipifica como resolutorio automático el primer incumplimiento.
- Úsalo solo si te interesa conservar al inquilino y el riesgo es muy controlable (poco frecuente).
Si llegan con “promesas” sin avales ni fechas, no firmes. Estás comprando meses a precio de oro.
6) Demanda afinada: qué pedir para recuperar y cobrar
- Resolución del contrato por incumplimiento grave (subarriendo/cesión por plataformas; cambio de actividad; obras no autorizadas, si procede).
- Desahucio con lanzamiento (fecha en decreto de admisión).
- Indemnización por ocupación: desde el requerimiento/resolución hasta la entrega real de llaves (como base, renta de mercado o al menos la contractual).
- Daños: reposición de obra, limpieza, retirada de elementos, actualización de instalaciones, desperfectos, sanciones repercutibles si vienen de la actividad ilícita (si lo prevé el contrato).
- Costas: imprescindibles para frenar estrategias dilatorias.
- Fiadores solidarios y aval bancario: incluye a todos los obligados desde el minuto uno.
Consejo: acompaña línea de tiempo (contrato → publicaciones → burofax → MASC → demanda) y un álbum probatorio (capturas, reseñas, fotos) de 10–15 páginas. Un juez entiende el caso entero en 5 minutos.
7) Blindaje frente a comunidad y Ayuntamiento (que no te caigan a ti las sanciones)
No eres tú quien explota la actividad. Acredita diligencia para exonerarte o, al menos, minimizar:
- Comunica a la comunidad (administrador) tu burofax y tu voluntad de cortar el realquiler. Pide que te remitan quejas/actas; son prueba.
- Ante el Ayuntamiento, si hay expediente, identifica al arrendatario como explotador y aporta tu requerimiento y tu demanda. Ofrece colaboración razonable.
- Si el inquilino cambia cerraduras o impide acceso a técnicos/inspección, documenta la negativa (servirá en cautelares y para tu defensa).
8) Logística del lanzamiento: el día que recuperas de verdad tu local
Con el decreto de admisión suele fijarse fecha de lanzamiento. Prepara operación:
- Cerrajero y cambio de bombines en el minuto uno.
- Acta fotográfica y vídeo del interior (daños, restos, montaje).
- Empresa de vaciado y limpieza con contenedor si hace falta.
- Lectura de contadores y tramitación de titularidad.
- Aviso a comunidad para anular accesos y tarjetas.
- Precomercialización lista para publicar ese mismo día.
La buena logística es un mes menos de pérdidas.
9) Cálculo de lo que vas a reclamar (y cómo cobrarlo)
- Ocupación: renta de mercado (pericial o comparables) o, al menos, la contractual, desde el hecho habilitante hasta entrega.
- Daños y reposición: desmontajes, pintura, suelos, carpinterías, cableado, rótulos, extracción/ventilación improvisadas, insonorización chapucera, reparación de medianeras y elementos comunes.
- Limpieza y saneado: olores, grasas, residuos de eventos.
- Sanciones/tasas: repercute las que deriven de la actividad, si tu contrato lo prevé.
- Costas: siempre.
- Cobro efectivo: demanda también a fiadores; ejecuta el aval (si es a primer requerimiento) en paralelo. Diferencia entre ganar… y cobrar.
10) Errores que te cuestan meses (y cómo evitarlos)
- Negociar por WhatsApp sin rastro fehaciente: tu “buena fe” no corta nada. Envía burofax.
- Pedir solo impago cuando tu fuerza está en incumplimiento (subarriendo/cesión): abres la puerta a la enervación.
- No incluir fiadores y aval en la demanda: duplicas pleitos y te arriesgas a no cobrar.
- Tolerar “eventos puntuales” a cambio de nada: el “puntual” se vuelve “sistemático” en un mes.
- Renunciar a costas por ir rápido: invitas a que te alarguen el proceso.
- No preparar el lanzamiento: recuperación “en papel”, pérdidas “en la realidad”.
11) Plantillas tácticas (lista base para tu caso)
Burofax — Cese de realquiler por plataformas / Entrega de llaves
Asunto: Subarriendo/cesión no autorizados y uso no conforme. Requerimiento de cese y entrega.
Texto:
- En virtud del contrato de fecha [●], el uso del local sito en [●] queda limitado a [actividad] y prohibido el subarriendo/cesión salvo autorización escrita del arrendador.
- Consta la publicación y comercialización del local en plataformas [Airbnb/Booking/…], ID/URL [●], así como su explotación por terceros (capturas y evidencias adjuntas).
- Se requiere el cese inmediato de toda cesión y la retirada de las publicaciones, y alternativamente la entrega de llaves en [X] días, con acta y lectura de contadores, o la restitución del local a su estado original bajo proyecto, licencia y dirección facultativa, garantizada con aval a primer requerimiento.
- De no atender, se resolverá el contrato por incumplimiento grave, promoviendo desahucio con lanzamiento, con reclamación de indemnización por ocupación, daños y costas.
- Se le convoca a MASC para salida pactada en [X] días con penalización diaria e indemnización reconocida, o reconducción con garantías.
Firma letrada: JR Abogados.
Comunicación a Comunidad/Ayuntamiento — Diligencia del propietario
Asunto: Identificación de explotador y acciones de cese.
Cuerpo: El local está arrendado a [●]; se ha requerido fehacientemente el cese del realquiler por plataformas (burofax adjunto) y se han iniciado acciones para recuperar la posesión. Se solicita dirigir actuaciones al titular de la actividad y se ofrece colaboración razonable.
¿Quieres que lo adaptemos a tu caso y lo mandemos con acuse? https://burofaxabogado.es/
12) Clausulado para el próximo contrato: blindaje anti-plataformas
- Prohibición expresa de subarriendo/cesión total o parcial, salvo autorización escrita del arrendador.
- Causa resolutoria automática a primer requerimiento por publicación del local en plataformas o realquiler a terceros.
- Uso y actividad descritos con precisión; prohibido el cambio sin consentimiento.
- Obras solo con autorización, proyecto, licencia y dirección facultativa; reposición garantizada.
- Inspección: derecho de acceso con preaviso razonable para verificar uso, ocupantes y estado.
- Seguros: RC y multirriesgo con coberturas suficientes; aportación periódica de póliza y recibos.
- Aval bancario a primer requerimiento (6–12 rentas) y fiadores solidarios con renuncia a orden/división/excusión.
- Penalización diaria tasada por cada día de cesión o publicación tras requerimiento.
- Domicilio fehaciente para notificaciones (burofax) y email adicional; cláusula anti-tolerancia.
- Allanamiento anticipado (cuando sea viable): si se detecta realquiler, el inquilino no se opondrá a la acción resolutoria.
Te lo redactamos a medida según tu calle, tu actividad objetivo y la normativa local.
13) Tres casos reales (patrones repetibles)
Caso 1 — “Cocina por horas” en un local de tienda
Se detectan publicaciones en tres plataformas, reseñas con fotos del interior y proveedores de catering a nombre de un tercero.
- Burofax con cese y retirada de perfiles en 48 h.
- MASC: ofrecen “regularizar” sin garantías; se rechaza.
- Demanda de resolución por cesión no autorizada + lanzamiento + ocupación y daños (grasa en bajantes, extracción improvisada).
- Admisión con fecha de lanzamiento; allanamiento con salida en 9 días. Costas y fianza aplicadas a limpieza; ejecución parcial del aval.
Caso 2 — “Eventos privados” en bajo con ruidos
Fichas en plataformas y vídeos nocturnos. Comunidad harta.
- Burofax + comunicación a Ayuntamiento identificando al explotador.
- Medidas cautelares de paralización; resolución y desahucio.
- Indemnización por ocupación + reparación de puerta y suelos. Ayuntamiento archiva contra el propietario al mostrar diligencia.
Caso 3 — “Pop-up retail” de marcas ajenas
Calendario de “tiendas efímeras” cada fin de semana.
- Burofax con ultimátum + MASC (salida en 10 días con penalización diaria).
- Aceptan salida; acta de entrega con contadores, limpieza con cargo a fianza y indemnización firmada.
14) Preguntas frecuentes del propietario (respuestas sin rodeos)
¿Y si el inquilino paga puntualmente?
Da igual. El problema no es el dinero, es que rompió el contrato: subarrienda y cambia el uso sin control. Eso autoriza la resolución.
¿Puedo autorizar el realquiler y cobrar un plus?
Solo si te interesa y lo controlas: anexo con autorización limitada, responsabilidad solidaria del tercero, aval adicional, informes de actividad y revocación automática al primer incumplimiento. Si no, no regularices.
¿Puedo cortar suministros para forzar salida?
No. Es ilegal y te coloca a la defensiva. La presión es procesal (burofax + demanda + cautelares) y económica (ocupación + costas + aval).
¿Cuánto puedo reclamar por ocupación?
La renta de mercado del local (o la contractual, como mínimo) desde el requerimiento/resolución hasta la entrega real.
¿Puedo dirigirme contra los “anfitriones” de plataforma?
Tu vínculo es con el arrendatario. Úsalo para resolver y lanzar. Si identificas a terceros, notifícales para cortar excusas y valorar acciones complementarias.
¿Cuánto tarda todo?
Depende del partido judicial; con expediente limpio y burofax, es habitual que el decreto de admisión ya fije lanzamiento. La logística afinada recorta otro mes.
15) Checklist del propietario que no regala meses
- Contrato y anexos localizados (prohibición de subarriendo/cesión; actividad; obras; inspección).
- Capturas de plataformas con ID/URL, reseñas y fotos identificables.
- Dossier con fotos del interior/exterior, quejas de comunidad, proveedores.
- Burofax enviado con cese, retirada de perfiles y entrega/restitución en X días; MASC convocada.
- Demanda de resolución + lanzamiento + ocupación + daños + costas, contra arrendatario y fiadores; aval en el radar.
- Coordinación con comunidad y, si procede, Ayuntamiento (identificación del explotador).
- Lanzamiento planificado (cerrajero, fotos, vaciado, contadores).
- Precomercialización lista para publicar el día del lanzamiento.
- Redacción del próximo contrato con cláusulas anti-plataformas y aval robusto.
16) Pongamos orden hoy: recupera tu local con garantías
Cada fin de semana de “eventos privados” o cada semana de “cocina por horas” devalúa tu local, complica tu relación con la comunidad y abre puertas a sanciones. En JR Abogados llevamos 25 años defendiendo a propietarios frente a realquileres por plataformas, subarriendos encubiertos y cambios de actividad no autorizados. Nuestro método combina:
- Burofax quirúrgico que corta excusas y prepara costas.
- MASC útil (salida con penalización o reconducción con garantías reales).
- Demanda bien enfocada (sin enervación) con lanzamiento en decreto de admisión.
- Presión económica desde el primer escrito (ocupación, daños, costas, fiadores, aval).
- Defensa ante comunidad y Ayuntamiento para que no te caigan sanciones a ti.
- Logística de lanzamiento milimétrica para no perder otro mes.
Cuéntanos calle, actividad y qué has detectado. Prepararemos hoy tu burofax, fijaremos calendario y llevaremos tu caso a lanzamiento o entrega pactada con el menor coste posible.
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- Email: [email protected]
Tu local no es un marketplace. Es tu activo. Recupera el control legalmente y hazlo ya.
