Crees que está todo hablado, que el inquilino “ya sabe” que no seguiréis y que bastará con un correo o un WhatsApp. Pero cuando llega el día… no entrega llaves, discute fechas, niega haber sido avisado o dice que “no recibió nada”. Ahí es donde la seguridad jurídica se mide en documentos, no en recuerdos: el burofax es la frontera entre una salida limpia y otro año dentro por tácita reconducción. Este texto es una guía completa —jurídica y operativa— para entender por qué el burofax es la herramienta clave en la no renovación del arrendamiento y cómo usarlo para que resista ante cualquier juez.
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Por Qué El Burofax Es “La Prueba-Rey” En La No Renovación
En arrendamientos, dos pilares deciden el resultado: el plazo (cuándo avisas) y la prueba (cómo demuestras que lo hiciste y qué dijiste). El burofax con certificación de texto y acuse de recibo te da exactamente eso:
- Fecha cierta de envío y de intento/entrega.
- Constancia íntegra del contenido (lo que realmente comunicaste).
- Trazabilidad del recorrido (seguimiento, resultado: entregado, ausente, rehusado).
- Valor probatorio aceptado de forma uniforme por juzgados y tribunales.
- Operativa simple y rápida para el doble envío (domicilio contractual + vivienda arrendada).
Una llamada, un WhatsApp o un email no te dan este combo. Incluso si tu inquilino “lo admite de palabra”, el día que cambie de opinión, lo que contará no será tu recuerdo, sino tu prueba. Y la prueba estelar se llama burofax.
Marco Legal: Dónde Encaja El Burofax En La LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no te exige expresamente “burofax”, pero exige efectos que el burofax garantiza mejor que ningún otro medio:
- Art. 10 LAU (prórroga tácita): al término de la duración inicial + prórroga obligatoria (5 años si el arrendador es persona física; 7 si es persona jurídica), el contrato se prorroga por anualidades (hasta 3) si ninguna parte notifica en plazo.
- Plazo del arrendador para no renovar: 4 meses antes del día exacto de fin.
- Plazo del inquilino para no continuar: 2 meses.
- Art. 9.3 LAU (necesidad del arrendador): si tú, tus ascendientes/descendientes de primer grado o tu cónyuge vais a ocupar la vivienda de forma permanente, puedes resolver el contrato, tras el primer año, con 2 meses de preaviso.
- Aquí el burofax acredita la comunicación y su contenido (fundamentación de la necesidad, plazo, fecha de entrega).
- Uso distinto de vivienda (art. 3 LAU: locales, oficinas, por habitaciones sin cesión del conjunto): el contrato manda en preavisos y forma. El burofax te permite cumplir literalmente lo pactado y probarlo sin dudas.
Conclusión jurídica: la LAU te impone plazos y, de facto, la necesidad de notificar fehacientemente. El burofax es la vía estándar que cumple y demuestra.
El Riesgo Real Sin Burofax: La Tácita Reconducción (El “Año Fantasma”)
Si no avisas a tiempo y no lo puedes demostrar, entras en el terreno de la prórroga tácita. La consecuencia práctica es brutal: otro año dentro —en vivienda— con la misma renta base si no pactaste otra cosa. Ese “año fantasma” es el que tira por tierra una venta planificada, una actualización de renta con nuevo inquilino o tu decisión de recuperar la casa.
Ejemplo típico
- Inicio contrato: 01/10/2020 (arrendador persona física).
- Final de prórroga obligatoria: 30/09/2025.
- Debiste enviar la no renovación no más tarde del 31/05/2025.
- Enviar el 10/06/2025 = tarde → tácita hasta 30/09/2026.
Este desliz cuesta 12 meses. Y se evita con calendario claro + burofax.
Cómo Contar Los Plazos (Y No Equivocarte): Meses, No Días
La trampa más frecuente es “contar 120 días”. La LAU habla de meses. Procede así:
- Localiza la fecha exacta de fin (día/mes/año) del contrato o de la anualidad tácita en curso.
- Resta 4 meses naturales (arrendador) o 2 meses (inquilino).
- Si el día resultante no existe en ese mes (31 en un mes de 30), usa el último día del mes.
- Envía el burofax 5–10 días antes de tu límite para absorber incidencias de reparto, rehusados o ausencias.
Mini-chuleta
- Fin 30/11 → límite arrendador 31/07 (o 30/07 si el mes no tiene 31).
- Fin 31/01 → límite arrendador 30/09.
- Fin 28/02 (no bisiesto) → límite 31/10 (sí existe).
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Burofax vs. Email/WhatsApp/Cartas: Qué Aporta Cada Uno (Y Por Qué No Son Equivalentes)
- WhatsApp/llamada: rápido, informal, útil para tratar cordialmente… pero irrelevante si hay conflicto. Se niega, se tergiversa o no se puede acreditar recepción ni contenido íntegro.
- Email: solo sirve si está pactado como canal fehaciente que asegure autenticidad, integridad y recepción (firma electrónica cualificada, acuse robusto). En la práctica, muchos correos no pasan el filtro probatorio.
- Carta certificada “a secas”: acredita envío y recepción, pero no el contenido con la misma fuerza que la certificación de texto del burofax.
- Burofax con certificación de texto y acuse: reúne prueba de contenido + prueba de entrega/rehusado/ausencia con trazabilidad. Es la estándar probatoria en los juzgados.
Cuando discutimos con un inquilino que no quiere salir, lo que abre la puerta del juzgado (y cierra la de las excusas) es la certificación de texto + acuse.
Doble Envío: La Táctica Que Te Blinda
Para neutralizar el clásico “no lo recibí”, aplica la regla de oro:
- Domicilio contractual (el que figura en el contrato “a efectos de notificaciones”).
- Vivienda arrendada (domicilio de hecho del inquilino).
Así acorralas la excusa: si rehúsa en uno, llega al otro; si está ausente en uno, el cartero deja constancia y el segundo envío aproxima la notificación o puedes reforzar con acta notarial. En juicio, el binomio certificación de texto + doble acuse es oro.
Nosotros lo gestionamos de forma rutinaria en https://burofaxabogado.es/ (con archivo probatorio completo).
Estructura Del Burofax “Ganador”: Línea A Línea
Para que funcione de verdad, tu comunicación debe ser clara, completa e inequívoca. Incluye:
- Encabezado con identificación de arrendador y arrendatario(s).
- Referencia: fecha del contrato y dirección exacta de la finca.
- Fundamento legal de la comunicación:
- Art. 10 LAU si es no renovación al vencimiento.
- Art. 9.3 LAU si es resolución por necesidad (tras el primer año).
- Cláusula contractual si es uso distinto (local/oficina/habitación sin cesión del conjunto).
- Declaración de voluntad inequívoca: “no renovar” o “resolver por necesidad”.
- Fecha exacta de finalización y hora/lugar de entrega de llaves (preferible en el inmueble).
- Lecturas de contadores (agua, luz, gas) e inventario ese día; adjunta inventario de entrada.
- Cuenta bancaria o medio de regularización de suministros y saldos.
- Oferta MASC (cumplimiento de la Ley de Medios Adecuados de Solución de Controversias): propone reunión/ videollamada en 7 días para salida ordenada.
- Apercibimiento: si no entrega, se ejercitará desahucio por expiración del término con rentas por ocupación y costas.
- Firma y domicilio a efectos de notificaciones del arrendador.
Tip JR: evita expresiones blandas (“lo normal es que no sigamos…”) o condicionadas. El juez quiere claridad y firmeza.
Dos Modelos De Párrafos (Para Copiar Y Adaptar)
No renovación – Vivienda (art. 10 LAU)
“D./D.ª [Nombre], como arrendador/a de la vivienda sita en [Dirección], respecto del contrato de fecha [●], le comunico mi voluntad inequívoca de no renovar el arrendamiento al amparo del art. 10 de la LAU.
El contrato finalizará el [DÍA/MES/AÑO], debiendo entregar las llaves ese día a las [HORA] en la vivienda, donde se practicarán lecturas de contadores y comprobación de inventario.
Le propongo reunión MASC en los próximos 7 días para coordinar una entrega ordenada y evitar costes. Queda apercibido de que, en caso de incumplimiento, se ejercitarán acciones legales, incluida la reclamación de rentas por ocupación y costas.”
Resolución por necesidad – Vivienda (art. 9.3 LAU)
“Transcurrido el primer año de vigencia y al amparo del art. 9.3 LAU, le comunico la resolución del arrendamiento por necesidad de ocupación permanente por [yo/mi familiar de primer grado/mi cónyuge], con preaviso de 2 meses. La entrega de llaves tendrá lugar el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en la vivienda, practicándose lecturas e inventario.”
Uso distinto – Local/Oficina/Habitación sin cesión del conjunto
“Conforme a la cláusula [n.º] del contrato de arrendamiento de fecha [●], le preaviso con [plazo] meses mi voluntad de no prorrogar el arrendamiento del inmueble sito en [Dirección]. La entrega de llaves se fija para el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en el local, donde se verificarán lecturas y estado. Queda apercibido de que el incumplimiento supondrá el ejercicio de acciones legales y la reclamación de daños y perjuicios.”
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Errores Carísimos Que Evita El Burofax (Y Cómo)
- Avisar por WhatsApp o llamada
- Cómo lo evita: certificación de texto + acuse → prueba sólida.
- Contar 120 días en vez de 4 meses
- Cómo lo evita: el burofax se programa con fecha tope; nosotros verificamos el cómputo legal y documentamos el envío en plazo.
- Un solo envío al domicilio contractual
- Cómo lo evita: doble envío (contractual + vivienda arrendada).
- Texto ambiguo
- Cómo lo evita: redacción inequívoca, con fundamento legal y fecha/hora de entrega.
- “Unos meses más” sin papel
- Cómo lo evita: si cedes margen, lo dejamos por escrito con fecha final cerrada, penalización diaria, fianza adicional y renuncia expresa a tácita reconducción.
- Falta de inventario y lecturas
- Cómo lo evita: el burofax convoca a una entrega ordenada con inventario y lecturas; el acta cierra la fianza sin pleito.
- Confundir no renovación con incumplimiento
- Cómo lo evita: si hay impago, subarriendo o uso prohibido, no se espera al fin: se resuelve y se demanda por desahucio. Coordinación completa en https://desahucio.abogado/.
Mitos Y Realidades Sobre El Burofax
- Mito: “Si el inquilino no lo recoge, no sirve.”
Realidad: un acuse “rehusado” o “ausente” sirve como prueba de la resistencia a recibir. Refuérzalo con el segundo envío y, si quieres, con acta notarial. - Mito: “El email certificado tiene el mismo valor.”
Realidad: solo si está pactado y garantiza autenticidad, integridad y recepción. En la práctica, el burofax ofrece menos fricción probatoria. - Mito: “Con un mensaje vale porque nos llevamos bien.”
Realidad: mientras todo va bien, sí. El día que haya tensión, gana la prueba. - Mito: “Es caro, mejor carta ordinaria.”
Realidad: el coste del burofax es irrisorio frente al coste de 12 meses extra por una notificación ineficaz.
Casos Reales (Resumidos) Donde El Burofax Hizo La Diferencia
Madrid (Centro) – Venta bloqueada
La propietaria pensaba “avisar por email”. Calculamos límite 31/05 y enviamos burofax doble el 23/05. Pacto de entrega 29/09 con inventario y limpieza. Vivienda vendida vacía en octubre con +9% frente a ofertas con inquilino.
Alcalá de Henares – Temporada camuflada
Contrato de “temporada” 18 meses con empadronamiento. Recalificación a vivienda. No renovación por burofax (4 meses), salida con acta y prueba fotográfica de daños; deducciones en fianza sin litigio.
Benidorm – Por habitaciones, molestias
Subarriendo prohibido y ruidos. En vez de esperar a la no renovación, resolución por incumplimiento y desahucio. El burofax de requerimiento y la demanda cortaron el problema en semanas, no en un año.
Checklist Operativo: “Mi Burofax, Hoy”
- He identificado si es vivienda / uso distinto / temporada.
- Conozco si estoy en prórroga obligatoria o en tácita reconducción.
- He calculado mi fecha límite (4 meses en vivienda; 2 en necesidad; lo pactado en uso distinto).
- He redactado texto inequívoco con fundamento legal (art. 10 o 9.3 LAU / cláusula).
- He incluido fecha y hora de entrega de llaves, inventario y lecturas.
- Envío por burofax con certificación de texto y acuse.
- Doble destino: domicilio contractual + vivienda arrendada.
- Archivo acuse, certificación y copia íntegra del texto.
- Si no entregan, activo desahucio por expiración con rentas por ocupación.
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FAQ (Amplias, Útiles Y Sinceras)
1) ¿Es obligatorio usar burofax?
No de forma literal, pero sí es la vía que mejor acredita contenido + recepción/rehusado. En juicio, ahorra discusiones y tiempo.
2) ¿Puedo usar email certificado o firma electrónica?
Solo si está pactado como canal fehaciente y garantiza autenticidad, integridad y recepción. Aun así, el burofax es más pacífico ante el juez.
3) ¿Qué pasa si el burofax vuelve “rehusado”?
Es prueba de notificación rechazada. Súmale el segundo envío a la otra dirección y, si lo deseas, acta notarial. Con eso, queda notificado.
4) ¿Debo justificar por qué no renuevo?
En art. 10 LAU, no: basta tu voluntad inequívoca.
En art. 9.3 LAU (necesidad), sí: explica y cumple la ocupación efectiva.
5) ¿Qué pongo sobre la entrega de llaves?
Fecha y hora exactas en el inmueble, con lecturas e inventario. Es el antídoto contra excusas de última hora y discusiones de fianza.
6) ¿Y si el inquilino pide “un mes más”?
Puedes pactarlo, pero por escrito: fecha final cerrada, penalización diaria, fianza adicional y renuncia expresa a tácita reconducción. Si no, es una trampa.
7) ¿Sirve para locales u oficinas?
Sí, y es más importante aún: el contrato suele exigir preaviso y forma. El burofax te permite cumplir y probar.
8) ¿Si hay impago, tengo que esperar al fin y enviar burofax de no renovación?
No. Eso es resolución por incumplimiento y desahucio; actúa ya. Ruta rápida en https://desahucio.abogado/.
9) ¿Puedo notificar por burofax y además escribir un email cordial?
Sí. De hecho, es un buen enfoque: primero burofax (prueba), luego comunicación amable para coordinar.
10) ¿Cuánto tiempo guardo la documentación?
Todo el expediente (textos, acuses, certificaciones, fotos, inventario y actas) hasta la prescripción de posibles acciones y, como mínimo, varios años por prudencia.
La Entrega De Llaves: El “Acto Final” Que Cierra La Fianza
El burofax debe preparar una salida profesional. El día D:
- Acta con fecha y hora, identidad de partes y número de llaves.
- Lecturas con foto de agua/luz/gas.
- Inventario comparado (entrada vs. salida) con fotos/vídeo.
- Estado de pintura, suelos, carpintería, electrodomésticos, grifería.
- Regularización de suministros y rentas pro rata.
- Declaración de desocupación y renuncia a uso y posesión desde ese instante.
Si no acuden o dejan “bultos para volver”, levanta acta notarial y activa expiración del término. Coordinación y demanda, en su caso, con https://desahucio.abogado/.
Estrategia JR Abogados: Calendario + Burofax + Salida Ordenada (Sin Sorpresas)
25 años de práctica nos han enseñado que la clave no es “ser duros”, sino ser impecables:
- Auditoría del contrato y de la línea temporal. Identificamos fecha límite exacta para notificar (4/2 meses o lo pactado).
- Redacción del burofax blindado (fundamento legal, texto inequívoco, inventario y lecturas, oferta MASC).
- Envío fehaciente a doble domicilio con certificación de texto y acuse, y archivo probatorio completo: https://burofaxabogado.es/.
- Ruta MASC: proponemos entrega ordenada (videollamada, calendario, acta de devolución, limpieza pactada si procede).
- Plan B listo: si no hay entrega, demanda inmediata por expiración del término con rentas por ocupación y costas.
- Acompañamiento hasta llaves en mano: fotos, vídeo, regularización de suministros, liquidación de fianza y cierre sin cabos sueltos.
¿Quieres certidumbre? La damos cada día:
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Señales De Alarma: Si Ves Una, Mueve Ficha Ya
- Te quedan < 120 días para el vencimiento.
- El contrato calla sobre preavisos o es confuso.
- El inquilino te pide “unos meses más” y quiere dejarlo “en un email”.
- Hay pagos irregulares, subarriendo o uso prohibido.
- Dudas de si eres temporada real o vivienda habitual.
Cada semana de retraso puede convertirse en 12 meses perdidos.
Resumen Accionable (Para Propietarios Con Prisa)
- En vivienda: si no renovarás, envía burofax con certificación + acuse 4 meses antes del día exacto de fin (o 2 meses si actúas por necesidad del art. 9.3 tras el primer año).
- En uso distinto: respeta lo pactado (plazo y canal).
- Haz doble envío (domicilio contractual + vivienda) y guarda toda la traza.
- Prepara una entrega ordenada (acta, inventario, lecturas).
- Si no hay entrega, activa expiración del término con rentas por ocupación.
Con burofax, el “lo hablamos” se convierte en certeza jurídica. Sin burofax, la certeza se convierte en litigio.
¿Quieres Que Lo Dejemos Hecho Hoy?
Te calculamos el día límite, redactamos el texto exacto, lo enviamos por burofax a doble domicilio con certificación y acuse, y coordinamos la salida. Si hay resistencia, activamos el Plan B sin perder un solo día.
JR Abogados — 25 años defendiendo a propietarios.
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