Cuando algo se rompe, se inunda o se vandaliza, no hay tiempo para discusiones: o cobras pronto y arreglas, o te quedas atrapado entre la aseguradora, el inquilino y la casualidad. La diferencia la marca tu contrato: cómo define el daño, qué pruebas exige, quién paga cada cosa, qué tiempos maneja y qué seguros (con el beneficiario correcto) respaldan el pago.
En JR Abogados redactamos contratos que cobran rápido porque convierten la incertidumbre en pasos concretos: fotografías válidas, inventario tasado, comunicación fehaciente, franquicias razonables, pago directo al propietario y calendario de actuación (peritación, reparación y liquidación). Esta guía recoge, desde la práctica, las cláusulas y anexos que necesitas para que, si algo pasa, no pierdas un mes averiguando “quién responde”.
1) El mapa de riesgos: qué puede pasar y quién responde
Daños habituales en vivienda:
- Agua: roturas de manguera de lavadora, fugas en baño, techos con humedades, desbordes.
- Electricidad: cortocircuitos, picos de tensión, electrodomésticos “muertos”.
- Impacto/rotura: encimeras fisuradas, puertas golpeadas, persianas reventadas, cristales.
- Vandalismo y mal uso: mobiliario roto, paredes pintarrajeadas, cerraduras forzadas, bombines partidos.
- Incendio/humo: cocina, extractores, campanas, hollín.
- Robo con daños (acceso por puerta/ventana).
Regla de oro: la habitabilidad y los vicios propios de la finca (estructura, instalaciones generales) son del propietario; los daños por mal uso y las pequeñas reparaciones por desgaste del día a día, del inquilino. Pero esto no se improvisa: se escribe con precisión, y se prueba con inventario y actas.
2) Inventario con valor de reposición: el 50 % del cobro
Sin inventario no hay discusión técnica, hay opinión. Nuestro estándar:
- Listado por estancias con fotos fechadas y descripción (marca, modelo, nº de serie cuando aplique).
- Valor de reposición realista por cada elemento (no valor sentimental).
- Clasificación por mueble fijo, mueble suelto y electrodoméstico.
- Estado cero: limpio, daños previos señalados, colores y acabados.
- Firma del inquilino aceptando el inventario como Anexo contractual.
Efecto: cuando se rompe algo, la conversación no es “quién dice qué”, sino “importe según inventario”. Se reduce el conflicto a números y acortas tiempos.
3) Definiciones que evitan grises (y pleitos)
Incluimos definiciones operativas:
- Daño: deterioro no atribuible a desgaste normal, imputable a hecho súbito, mal uso o negligencia.
- Desgaste normal: uso diligente propio del tiempo (marcas razonables, juntas envejecidas, pequeños roces).
- Urgencia: incidencia que afecta a habitabilidad/seguridad (inundación, fuga de gas, sin luz/calefacción en invierno).
- Reparación menor (inquilino): elementos de bajo coste/fácil sustitución (grifos, enchufes, persianas, manillas, consumibles).
- Reposición: sustitución por artículo de calidad equivalente a valor de mercado, no “upgrade” caprichoso.
Cuando cada término existe en el contrato, el perito, el juez o el tramitador entienden la regla.
4) Cláusulas de reparto de responsabilidad (que sí se aplican)
4.1. Conservación a cargo del propietario
- Estructura, fachadas, cubiertas, bajantes, instalación general de agua, electricidad, gas y equipos originales que fallen por antigüedad.
- Reparaciones que mantengan la habitabilidad salvo prueba de mal uso del inquilino.
4.2. Pequeñas reparaciones y mal uso a cargo del inquilino
- Desperfectos por trato inadecuado (puertas golpeadas, encimeras quemadas, persianas forzadas).
- Pequeñas reparaciones por uso ordinario (piezas, grifería, mecanismos, persianas, accesorios).
- Manipulaciones o instalaciones sin permiso (aires, antenas, cerraduras extras, tomas eléctricas).
4.3. Obras y alteraciones
- Prohibidas salvo autorización: si se hacen, el propietario elige entre restitución al estado original o adquisición sin indemnización y reclamación de daños colaterales.
Tip JR: además del reparto, fija procedimiento: aviso, plazos, topes, acceso a técnico y forma de pago. Sin procedimiento, la buena cláusula se “enfría”.
5) Protocolo de urgencias: actuar rápido sin pagar lo que no toca
Redactamos un protocolo operativo que desbloquea:
- Comunicación: el inquilino avisa por WhatsApp/email (domicilios aceptados en contrato) con fotos/vídeo del siniestro.
- Plazo de respuesta del propietario/gestor: X horas.
- Actuación del inquilino si no hay respuesta en plazo: puede llamar a técnico hasta [importe] razonable en urgencia, con factura y fotos; por encima, requiere autorización.
- Acreditación: el técnico indica si el daño es de habitabilidad/antigüedad (propietario) o de mal uso/pequeña reparación (inquilino).
- Reembolso (si procede) en X días.
Efecto: el piso no queda inservible, el inquilino sabe qué hacer, y tú decides lo relevante sin regalar cheques en blanco.
6) Seguros: cómo contratarlos (y escribirlos) para que te paguen a ti
6.1. Seguro del propietario (continente + contenido)
- Continente: estructura, instalaciones fijas, caldera original, cristales fijos, puertas de entrada.
- Contenido (cuando hay mobiliario): muebles, electrodomésticos, menaje principal.
- Robo con daños, vandalismo y responsabilidad civil (RC).
- Puntos clave de redacción en contrato: el inquilino colabora en la tramitación (fotos, acceso, parte), y se prevé pago directo o cesión de indemnización al propietario.
6.2. Seguro del inquilino (contenido propio + RC)
- Obligación de contar con RC, especialmente en alquiler con mobiliario.
- Si hay mascotas o aparatos, RC ampliada.
- Cláusula: el inquilino responde por daños a terceros (vecinos) y al continente si hay mal uso/negligencia, con subrogación de tu aseguradora.
6.3. Beneficiario y pago directo
- En pólizas que lo permitan, designa beneficiario directo propietario (al menos para contenido del propietario).
- Si la póliza es de inquilino, incluye en contrato obligación de gestionar pago directo o cesión de indemnización cuando el daño sea a bienes del propietario.
Regla JR: el seguro sirve si paga a quien debe y en fecha. Si el dinero da vueltas antes de llegar a ti, pierdes tiempo y control.
7) Cláusulas “aceleradoras” que recortan semanas
- Domicilios de notificación: email/WhatsApp como válidos (además del físico). El siniestro se comunica y queda rastro.
- Acceso a técnicos: obligación de permitir entrada en franja razonable; penalidad por visita frustrada.
- Peritación: el propietario puede designar perito; si hay divergencia sustancial con la aseguradora, se nombrará tercero (y se reparte coste según resultado).
- Presupuestos: si la reparación no puede esperar, se autoriza provisión hasta [importe].
- Pago a cuenta: si la aseguradora admite responsabilidad, abono parcial inmediato (se pacta contractual o en póliza).
8) Daños típicos: cómo se prueban y quién paga (con ejemplos)
8.1. Encimera quemada por sartén caliente
- Prueba: fotos comparativas e inventario con valor.
- Responsable: inquilino (mal uso).
- Cobro: retención en fianza hasta presupuesto/factura; si excede, reclamación y, si hay póliza de RC del inquilino, parte.
8.2. Fuga en flexo de lavadora que inunda
- Prueba: fotos, vídeo, diagnóstico técnico.
- Responsable: si es antigüedad o fallo del flexo original, propietario (continente/seguro); si la lavadora es del inquilino o hubo instalación negligente, inquilino/su RC.
- Cobro: parte a seguro de propietario (daños a la vivienda) y, si hay terceros afectados, RC; repetición contra RC del inquilino si procede.
8.3. Rotura de persiana por tirón
- Prueba: informe técnico indicando rotura por fuerza (no desgaste).
- Responsable: inquilino.
- Cobro: factura y retención en fianza; comunicación por email con justificación.
8.4. Vandalismo al abandonar
- Prueba: acta de devolución con fotos, inventario, cerrajero si hay copias faltantes.
- Responsable: inquilino + seguro del propietario (vandalismo contenido).
- Cobro: parte a seguro para pago rápido y acción posterior contra inquilino por exceso o franquicia.
8.5. Cristal del horno que estalla sin causa
- Prueba: informe de técnico acreditando vicio o defecto.
- Responsable: si por antigüedad/defecto, propietario (continente/contenido); si por golpe o mal uso, inquilino.
- Cobro: factura + peritación si hay duda; seguimos procedimiento pactado.
9) Fianza, depósito adicional y seguros: cómo se coordinan
- Fianza legal: para rentas, suministros y daños no desgaste. Nunca como sustituto de la última renta.
- Depósito adicional: recomendable con mobiliario de valor o en alquileres por habitaciones.
- Seguro: no sustituye fianza ni depósito, los complementa.
- Cláusula de imputación: primero rentas, luego suministros, después daños (según inventario).
- Consignación: si hay discrepancia real y acotada, consignamos parte de fianza y perseguimos la diferencia (intereses y costas).
10) “Pago directo al propietario”: la frase que cambia el calendario
Cuando el siniestro afecta a bienes del propietario (muebles, electrodomésticos, cerraduras, pintura), pactamos:
- En la póliza del propietario: beneficiario directo eres tú.
- En la póliza del inquilino (RC): compromiso contractual de pago directo o cesión del derecho de indemnización en tu favor.
- En el contrato: si el inquilino cobra la indemnización por error, se obliga a entregarla al propietario en X días, con interés y penalidad si no lo hace.
Efecto: no esperas a que “te lo pasen”; cobras tú.
11) Notificaciones que valen (y que no se pierden)
- Aceptación de email y WhatsApp como domicilios válidos para siniestros, citas, presupuestos y liquidaciones.
- Modelos anexos para: aviso de siniestro, autorización de entrada de técnicos, aceptación de presupuesto, liquidación con fianza.
- Para conflictos mayores, burofax con contenido y acuse.
Sin rastro, no hay cobro rápido. Con rastro, las aseguradoras y los juzgados van recto.
12) Penalizaciones moderadas que ordenan la gestión
- Visita frustrada del técnico por incomparecencia injustificada → penalidad por desplazamiento.
- No comunicación de siniestro en 24–48 h → penalidad moderada si la tardanza agrava daños (proporcional y defendible).
- No colaboración en peritación/entrada → penalidad y, si hay reiteración, resolución por incumplimiento.
Proporcionalidad = cobrabilidad. Evitamos “multas creativas” que caen en sala.
13) Cierre del siniestro sin guerra: pasos y plazos
- Aviso fehaciente con fotos/vídeo.
- Diagnóstico (técnico) y clasificación del daño (habitabilidad vs mal uso).
- Presupuesto y autorización (si urgencia, tope automático pactado).
- Reparación y parte a seguro (si aplica).
- Liquidación:
- Si paga seguro: pago directo al propietario.
- Si paga inquilino: transferencia con justificantes y posibilidad de compensar con fianza (si es salida).
- Actualización del inventario si hubo sustituciones.
Todo ello, con fechas y canales pactados. La velocidad no es casualidad; es contrato.
14) Temporada y por habitaciones: matices especiales
14.1. Temporada (causa real documentada)
- Suministros a menudo incluidos con límites → cláusula clara de excesos y lecturas.
- Rotación alta: visitas más frecuentes y limpieza final tasada.
- Seguro del propietario activo; exigir RC del inquilino si hay equipos de cierto valor.
14.2. Por habitaciones
- Fianza individual por habitación + depósito por comunes.
- Reglamento de convivencia con responsabilidad por daños comunes (presunción repartida si no hay autor concreto y prueba suficiente).
- Control de consumos; prohibición de aparatos de alto consumo en habitaciones.
15) Casuística real (despersonalizada): qué marcó la diferencia
Caso A — Reventón de manguera un sábado
Contrato con protocolo de urgencias: la inquilina llama a fontanero (tope 150 €), corta agua y envía fotos. El lunes, parte al seguro; pago directo al propietario por arreglo de techo; RC de la inquilina cubre daños al vecino. Todo cerrado en 10 días.
Caso B — Encimera de cuarzo quemada
Inventario con valor de reposición y fotos; perito confirma mal uso. Retención de fianza + diferencia abonada por el inquilino. Sin pleito.
Caso C — Vandalismo al abandonar
Acta de salida con copias faltantes; cambio de bombín a cargo del inquilino. Seguro de contenido paga muebles dañados; se reclama exceso al inquilino (acuerdo en 15 días).
Caso D — Persiana caída (¿desgaste o tirón?)
Técnico acredita fuerza en recogedor. Inquilino paga, penalidad por visita frustrada previa (no abrió). Cierre en una semana.
Caso E — Cristal de vitrocerámica rajado
Peritaje señala golpe. RC del inquilino paga; propietario cobra directo.
16) Errores caros (y cómo los evitamos)
- Sin inventario ni valores → todo es “desgaste”.
Solución: inventario premium con fotos y reposición. - Seguros sin beneficiario propietario → cobro en diferido, si llega.
Solución: pago directo o cesión de indemnización. - Sin protocolo de urgencias → más daño, más coste.
Solución: tope automático, plazos y rastro. - No aceptar WhatsApp/email → “no me avisaron”.
Solución: domicilios electrónicos válidos y modelos anexos. - Penalidades desproporcionadas → nulidad.
Solución: moderación y causalidad probada. - Confundir caldera vieja con mal uso → reclamas mal, pierdes tiempo.
Solución: diagnóstico técnico y regla clara de reparto. - Fianza como última renta → te quedas sin garantía.
Solución: prohibición expresa y mora si lo hace. - No consignar ante discrepancia real → intereses y conflicto.
Solución: consignación parcial y reclamo del resto.
17) Checklists inmediatos (para imprimir)
17.1. Antes de firmar
- Inventario con fotos y valor de reposición.
- Cláusulas de reparto de daños (habitabilidad vs mal uso).
- Protocolo de urgencias (plazos, tope, pruebas).
- Domicilios válidos: email/WhatsApp.
- Seguro del propietario y RC del inquilino (si procede).
- Pago directo/beneficiario o cesión de indemnización.
- Penalidades moderadas (visita frustrada, no colaboración).
- Fianza depositada y, si procede, depósito adicional.
17.2. Cuando ocurre el siniestro
- Aviso con fotos/vídeo (fecha y hora).
- Confirma recepción y agenda técnico.
- Autoriza tope si es urgencia.
- Parte a seguro (si aplica) y exige pago directo.
- Repara y guarda facturas.
- Liquida (fianza/transferencia) con matriz de conceptos.
17.3. Salida del inquilino
- Acta de llaves con lecturas y fotos.
- Recuento de llaves/mandos; cambio de bombín si falta algo.
- Liquidación en X días (rentas, suministros, daños).
- Consignación si hay discrepancia real.
18) Preguntas rápidas (respuestas claras)
¿Quién paga la caldera que muere por vieja?
Si es antigüedad y afecta a habitabilidad, propietario (o su seguro). Si el técnico acredita mal uso o falta de mantenimiento atribuible al inquilino, paga él.
¿Puedo exigir seguro de RC al inquilino?
Sí, especialmente con mobiliario y en alquileres por habitaciones o de temporada. Lo ponemos por escrito.
¿Sirve WhatsApp para avisar del siniestro?
Sí, si está aceptado como domicilio válido. Para casos sensibles, reforzamos con burofax.
¿Puedo cobrar limpieza/ozono si se fuma y queda olor?
Sí, si lo pactaste claramente y lo acreditas con factura o importe tasado razonable.
¿El seguro sustituye la fianza?
No: se complementan. La fianza liquida rápido; el seguro cubre riesgos mayores y te protege frente a terceros.
¿Cómo evito quedarme meses esperando a la aseguradora?
Con pago directo al propietario, peritación rápida pactada, tope de urgencias y protocolos de documentación. El contrato empuja el calendario.
19) Método JR Abogados: de la redacción al cobro
- Diagnóstico de riesgos: inmueble, mobiliario, comunidad, perfil del inquilino.
- Contrato a medida con: definiciones de daño y desgaste, reparto claro, protocolo de urgencias, domicilios electrónicos, penalidades moderadas y pago directo en seguros.
- Anexos: inventario premium (fotos/valores), modelos de aviso de siniestro, autorización de técnico, liquidación y actas de entrega/devolución.
- Coordinación con tu aseguradora: beneficiario/pago directo, cobertura de vandalismo y RC bien dimensionadas.
- Acompañamiento: si hay siniestro, gestionamos requerimientos, peritación y, si alguien no cumple, reclamación con intereses y costas.
- Cierre: reposición, actualización de inventario y archivo probatorio por si surge un conflicto posterior.
20) Conclusión
Los daños no avisan. Por eso tu contrato debe anticipar qué es daño, quién paga, cómo se acredita, cuándo se avisa, quién entra y quién te paga. Con inventario tasado, protocolo de urgencias, notificaciones eficaces, penalidades razonables y seguros bien amarrados (con pago directo al propietario), un siniestro pasa de ser una crisis a un trámite de días.
En JR Abogados diseñamos ese blindaje desde el papel, para que cuando algo ocurra, no te toque improvisar: tú cobras, reparas y sigues. Porque en arrendamientos, lo que decide el resultado no es la suerte, es cómo está escrito. Y eso lo dejamos perfecto desde el primer día.
