Cuando la morosidad se consolida, el objetivo ya no es “ver si paga”, sino recuperar la posesión, cortar el daño económico y dejar cuantificada la responsabilidad desde un hito temporal incontestable. Ese hito lo fija un burofax de resolución correctamente diseñado: declara la resolución por impago, cita una entrega de llaves en fecha y hora, activa la ocupación sin título si no hay restitución y ordena la prueba para el desahucio y la reclamación de cantidad. La clave práctica está en calcular bien la indemnización por ocupación desde la fecha clave y reclamarla con un expediente probatorio impecable.
A continuación encontrará una guía completa, escrita con enfoque de abogado litigante, para redactar y notificar el burofax de resolución, identificar la fecha clave, computar la ocupación sin título (mes, fracción y prorrateo diario), compatibilizarla con rentas impagadas, intereses, fianza, suministros y daños, y coordinar todo con la demanda de desahucio y cantidad. Incluimos modelos de cláusulas, fórmulas de cálculo, cronogramas, errores que cuestan dinero y casos prácticos. El objetivo: que su reclamación llegue al juez lista para ser estimada y que el inmueble vuelva a su control sin fisuras.
1) Qué es la ocupación sin título y por qué conviene activarla desde el burofax
Ocupación sin título es la utilización del inmueble después de extinguido el contrato (por resolución, expiración o desistimiento aceptado) sin entregar llaves. Su tratamiento práctico:
- Naturaleza: indemnización pactada o supletoria equivalente, como regla, al importe de la renta (por mes o fracción) desde la fecha de resolución hasta la entrega efectiva de la posesión.
- Finalidad: compensar el uso del inmueble y desincentivar la retención injustificada.
- Activación: cuanto antes quede fijada la fecha clave (resolución), antes comienza a devengarse la indemnización. De ahí la importancia del burofax de resolución con cita de llaves.
Idea fuerza: no basta con “estar en impago”; hay que cerrar el contrato y marcar el inicio del periodo de ocupación sin título para que el reloj de la indemnización empiece a correr.
2) La fecha clave: cómo fijarla con seguridad jurídica
Para que el cómputo de ocupación sea sólido, debe existir una fecha cierta que marque el inicio. En la práctica, recomendamos estructurar así:
- Resolución condicionada en el burofax
- Se declara que, si no se paga la deuda en [5–10 días hábiles], el contrato quedará resuelto conforme a la cláusula [nº] y normativa aplicable.
- Se fija una cita de entrega de llaves el primer día hábil siguiente al vencimiento del plazo, a hora concreta y lugar definido (despacho o finca).
- Hito alternativo cuando la deuda es grave o hay abandono
- Resolución inmediata (sin condicionarla al pago) y cita de llaves dentro de 48–72 horas, manteniendo las acciones de cobro.
- Coherencia temporal
- Vencido el plazo o llegada la fecha de llaves sin entrega, la ocupación sin título empieza ese día.
- Demanda al día siguiente. Esa coherencia convence al juzgado y reduce incidentes.
- Si el destinatario no recoge
- Con domicilio contractual, certificación de contenido e intentos acreditados (rehúsa/ausente), la notificación produce efectos: la fecha clave subsiste.
- Puede reforzarse con segundo burofax o acta notarial.
3) Burofax de resolución: estructura quirúrgica (cláusula a cláusula)
3.1. Identificación y legitimación
D./D.ª [Arrendador], DNI [___], arrendador de la [vivienda/local] sita en [dirección], arrendada a D./D.ª [Inquilino], DNI [___], conforme a contrato de fecha [dd/mm/aaaa]. Domicilio de notificaciones: [___].
Por qué: ancla las partes, el inmueble y el domicilio válido.
3.2. Obligación de pago y base contractual
La renta mensual asciende a [importe] € (cláusula [nº]), a abonar dentro de los [días] primeros de cada mes, con repercusión de [comunidad/IBI/suministros] pactada.
Por qué: recuerda el marco jurídico que se incumple.
3.3. Deuda desglosada (pieza maestra)
Rentas impagadas: [mes/año – importe], [mes/año – importe], [mes/año – importe].
Asimilados (según contrato): Comunidad [periodo–importe], IBI [periodo–importe], Suministros [detalle–importes].
TOTAL a la fecha: [TOTAL €], sujeto a actualización.
Por qué: interrumpe la prescripción de cada partida.
3.4. Mora e intereses
Con este requerimiento queda usted constituido en mora, devengándose intereses conforme a lo pactado y, supletoriamente, a la ley, desde la recepción o intento fehaciente.
Por qué: fija el dies a quo de intereses con fecha cierta.
3.5. Resolución condicionada / inmediata
Transcurrido el plazo de [10/7/5] días hábiles sin pago íntegro, el contrato quedará resuelto conforme a la cláusula [nº] y normativa aplicable, sin necesidad de nueva comunicación.
Por qué: cierra el contrato y prepara la ocupación.
3.6. Cita de entrega de llaves
Se señala para entrega de llaves el [dd/mm/aaaa] a las [hh:mm] en [lugar]. Se realizará acta con lectura de contadores y reportaje fotográfico.
Por qué: fija la posesión y ordena la prueba del estado.
3.7. Ocupación sin título
Desde la resolución y hasta la entrega efectiva, responderá por ocupación sin título en cuantía equivalente a la renta por mes o fracción.
Por qué: activa el cálculo desde la fecha clave.
3.8. Acciones y costas
Sin pago ni entrega, se interpondrá demanda de desahucio y reclamación de cantidad, con condena en costas por resistencia injustificada.
Por qué: proyecta consecuencias procesales.
3.9. Fiador
Se dirige idéntico requerimiento a D./D.ª [Fiador], fiador [solidario/subsidiario], quien responde en los mismos términos y plazo.
Por qué: evita lagunas de prescripción y mejora el cobro.
4) Doble envío y trazabilidad: cimentar la validez
- Domicilio contractual (obligatorio) y finca arrendada (refuerzo si se pactó o usa).
- Certificación de contenido y acuse: prueban qué se envía y qué ocurre (firma/rehúsa/ausente).
- Dos intentos en franjas distintas + tracking descargado + informe de cartería si es posible.
- Burofax al fiador: idéntico, mismo plazo.
- Si aparece “no recogido/rehúsa”: segundo burofax breve o acta notarial de requerimiento.
Resultado: notificación eficaz aunque no haya firma; fecha clave blindada.
5) Cálculo de la indemnización por ocupación sin título
5.1. Regla general
- Base: renta contractual vigente al momento de la resolución (en locales, renta + IVA si el contrato así se viene ejecutando y se reclama como daño efectivo; consulte el caso concreto).
- Devengo: desde la fecha de resolución (o la fecha de llaves fijada, si la resolución se condicionó) hasta la entrega efectiva (firma de recibo, acta notarial o auto/judicial de lanzamiento).
- Cuantía: por mes completo o fracción (si el contrato o el burofax lo prevén). Si no hay previsión, los juzgados admiten prorrateo diario como cálculo razonable.
5.2. Métodos de cómputo
A) Por mes o fracción (método contractual típico)
- Cualquier día de ocupación dentro de un mes natural devenga el mes completo.
- Ventaja: simplicidad y efecto disuasorio.
- Requiere reflejarlo expresamente en contrato o burofax.
B) Prorrateo diario (método equitativo usuado en práctica)
- Fórmula: Indemnización diaria = Renta mensual / 30 (o / 31 según criterio; recomendamos /30 por claridad).
- Indemnización del periodo = Indemnización diaria × nº de días de ocupación.
- Útil si no hay previsión de “mes o fracción” o el juez lo considera más exacto.
C) Mixto
- Mes o fracción por defecto; prorrateo solo si el inquilino acredita una entrega muy próxima a principio de mes y el tribunal lo estime.
5.3. Ejemplos prácticos
Ejemplo 1 — Mes o fracción
- Renta: 900 €.
- Resolución: 15/06. Entrega de llaves: 28/08.
- Cómputo: junio (fracción) = 900 €, julio (entero) = 900 €, agosto (fracción) = 900 €.
- Total ocupación: 2.700 €.
Ejemplo 2 — Prorrateo diario
- Renta: 900 €.
- Resolución: 15/06. Entrega de llaves: 28/08.
- Días ocupación: 16 (jun) + 31 (jul) + 28 (ago) = 75 días.
- Diario: 900/30 = 30 €/día.
- Total ocupación: 30 × 75 = 2.250 €.
Ejemplo 3 — Local con IVA
- Renta: 1.000 € + 21% IVA (= 1.210 €) si se viene facturando y el perjuicio incluye imposibilidad de reocupar.
- Resolución: 01/04. Entrega: 20/05 (50 días).
- Diario: 1.210/30 = 40,33 €/día.
- Total ocupación: 40,33 × 50 ≈ 2.016,50 €.
- Atención: verifique siempre pactos de IVA y prueba de perjuicio de explotación.
5.4. Actualización y revisiones
- Si el contrato prevé actualización anual (p. ej., por IPC) y el hito de resolución cae tras la fecha de actualización, puede sostenerse la base actualizada.
- Sea coherente: use la misma base para todo el tramo de ocupación salvo cambio contractual acreditado.
5.5. Intereses
- Intereses moratorios: desde la mora (fecha del burofax) para rentas vencidas y asimilados previos a la resolución.
- Intereses de ocupación: desde cada mes o día vencido de ocupación, o reserva su liquidación a ejecución si el tramo es largo y va creciendo (criterio muy práctico).
- Intereses procesales: desde sentencia si así se solicita.
6) Compatibilidades: cómo reclamar todo sin mezclar conceptos
- Rentas impagadas (hasta la resolución) + ocupación sin título (desde la resolución).
- Asimilados (comunidad/IBI/suministros pactados) + suministros del tramo de ocupación (si siguen a nombre del arrendador).
- Daños y reparaciones (facturas y peritación) + limpieza (si excede desgaste normal).
- Fianza: se compensa con lo anterior; lo que reste se devuelve, si se debe.
Consejo: en la demanda, separar capítulos:
- Rentas hasta resolución;
- Ocupación (desde fecha clave);
- Asimilados;
- Suministros;
- Daños;
- Intereses;
- Costas.
7) Prueba: documental que hace el juicio
- Contrato (cláusulas de pago, resolución, domicilios, fiador, actualización).
- Hoja de deuda: tabla clara mes/importe/periodo; asimilados; pagos parciales e imputación (art. 1176 CC).
- Burofax de resolución (PDF del texto certificado, justificante de admisión, acuse con firma/rehúsa/ausente, tracking e informe de cartería si hay).
- Burofax al fiador (idéntico).
- Acta de llaves o acta notarial de presencia si hubo entrega; fotografías y lecturas de contadores; si no hay entrega, acta de incomparecencia.
- Facturas de reparaciones/limpieza; peritación si el daño es relevante.
- Justificantes de comunidad/IBI/suministros si se repercuten por contrato.
- Cronograma con fechas clave (impagos, burofax, cita, demanda).
8) El día de la entrega de llaves: qué debe constar
- Identificación del entregante y del receptor (arrendador o JR Abogados).
- Número y tipo de llaves (puerta, buzón, garaje, trastero, mandos).
- Lecturas de luz, agua y gas (números de contrato si es posible).
- Estado (limpieza, daños, inventario básico si lo hubo).
- Fotografías fechadas.
- Observaciones: llaves faltantes, acceso bloqueado, mobiliario residual.
- Firma de ambas partes o constancia de negativa del inquilino a firmar (con testigo o notario).
Consejo: si hay duda de conflicto, valore acta notarial ese mismo día.
9) Errores que diluyen (o anulan) la ocupación y cómo evitarlos
- No fijar fecha clave en el burofax (resolución/cita de llaves).
- Solución: declararla expresamente y con plazo cierto.
- No enviar al fiador el mismo requerimiento.
- Solución: idéntico burofax al fiador; evita prescripción y mejora el cobro.
- Domicilio erróneo o no pactado.
- Solución: domicilio contractual (obligatorio) + finca si se pactó/usa.
- Falta de certificación de contenido y acuse.
- Solución: siempre certificación + acuse + intentos.
- Plazos ambiguos (“a la mayor brevedad”).
- Solución: 5–10 días hábiles (o ≈30 días naturales si quiere cerrar enervación).
- No cuantificar ocupación en la demanda.
- Solución: capítulo específico con fórmula (mes/fracción o prorrateo) y fechas.
- No reservar liquidación si el tramo es variable.
- Solución: pedir condena y, si sigue devengando, liquidar en ejecución.
- No documentar el estado del inmueble el día de llaves.
- Solución: acta/fotos/lecturas, inventario, testigos.
- Confundir rentas y ocupación (solaparlas).
- Solución: corte nítido en la fecha de resolución.
- No responder a pagos parciales.
- Solución: escrito de imputación y nuevo plazo; mantenga calendario.
10) Cronograma operativo (45 días tipo)
- Día 1–5: detectar impagos reiterados; hoja de deuda; revisar contrato y fiador.
- Día 7–10: burofax de resolución (desglose, mora, resolución, cita de llaves, ocupación, acciones). Doble envío + fiador.
- Día 20–25: si hay rehúsa/ausente, segundo burofax recordatorio o acta notarial.
- Día 25–30: fecha de llaves; si no acude, acta de incomparecencia.
- Día 31–32: demanda de desahucio + cantidad (rentas hasta resolución, ocupación desde la fecha clave, asimilados, intereses, costas).
- Día 45–90: admisión y señalamientos; enervación improcedente si hubo requerimiento fehaciente con plazo real; costas probables.
11) Modelo íntegro para adaptar (resolución + ocupación)
ASUNTO: Resolución por impago. Entrega de llaves. Ocupación sin título
D./D.ª [Arrendador], DNI [___], arrendador de la [vivienda/local] sita en [dirección completa], arrendada a D./D.ª [Inquilino], DNI [___], conforme a contrato de fecha [dd/mm/aaaa], domicilio de notificaciones: [___].
1) Obligación y deuda
La renta mensual asciende a [importe €] (cláusula [nº]), con repercusión de [comunidad/IBI/suministros] según contrato. Consta impago de: [mes/año – importe], [mes/año – importe]; asimilados: [detalle/periodos/importes]. TOTAL: [TOTAL €] (sujeto a actualización).2) Mora e intereses
Queda usted constituido en mora, devengándose intereses conforme al contrato y, supletoriamente, a la ley, desde la recepción o intento fehaciente.3) Resolución y llaves
Transcurrido el plazo de [10/7/5] días hábiles sin pago íntegro, el contrato quedará resuelto conforme a la cláusula [nº] y normativa aplicable. Se fija entrega de llaves el [dd/mm/aaaa] a las [hh:mm] en [lugar], con lectura de contadores y acta del estado.4) Ocupación sin título
Desde la resolución y hasta la entrega efectiva, responderá por ocupación sin título en cuantía equivalente a la renta por mes o fracción [o “mediante prorrateo diario de renta/30”].5) Acciones y costas
Vencidos los plazos sin pago ni entrega, se interpondrá demanda de desahucio y reclamación de cantidad, con condena en costas por resistencia injustificada.6) Fiador
Se dirige idéntico requerimiento a D./D.ª [Fiador], fiador [solidario/subsidiario], quien responde en los mismos términos y plazo.[Lugar], [Fecha] — [Firma y sello] — JR Abogados.
Adaptaciones: en locales, refleje IVA si corresponde; si no hay asimilados pactados, elimine ese bloque; si prevé conflicto, valore acta notarial o un segundo burofax.
12) Integración en la demanda: cómo se pide la ocupación
Hechos
- Contrato (cláusulas de pago, resolución, domicilios, fiador).
- Impagos y hoja de deuda.
- Burofax de resolución (desglose, plazos, cita de llaves).
- Fecha clave (vencimiento del plazo o día de llaves sin entrega).
- No entrega; en su caso, acta de incomparecencia.
Suplico
- Desahucio y lanzamiento.
- Cantidad:
- Rentas hasta la resolución.
- Ocupación desde la fecha clave hasta entrega (condena y liquidación en ejecución si sigue devengando).
- Asimilados/suministros.
- Intereses desde la mora y, para ocupación, desde cada periodo vencido (o a liquidar).
- Costas.
Documental
- Contrato, burofaxes (arrendatario/fiador), acuses/tracking, hoja de deuda, actas/fotos/lecturas, facturas de daños/suministros.
13) Preguntas frecuentes (respuestas directas)
¿Puedo declarar la resolución sin dar plazo alguno?
Sí, en impago grave. Aun así, conceder 5–10 hábiles y citar llaves facilita costas y ordena el calendario.
Si rehúsa o no recoge, ¿hay ocupación igualmente?
Sí, si se notificó a domicilio contractual con certificación e intentos. La fecha clave subsiste; refuércelo con segundo burofax o acta notarial si lo estima.
¿Mes o fracción o prorrateo diario?
Si el contrato/burofax lo prevén, mes o fracción es más sencillo y disuasorio; sin previsión, el prorrateo es opción válida y frecuente.
¿Puedo pedir también daños y suministros?
Sí, en capítulos separados y documentados (facturas, fotos, peritación).
¿Cómo se coordina con la fianza?
La fianza se compensa con rentas, asimilados y ocupación; si resta saldo a favor del inquilino, se devuelve; si no, se reclama lo pendiente.
¿Y el fiador?
Debe recibir idéntico burofax. Se demanda junto al inquilino y se ejecuta contra quien sea más solvente.
14) Casos prácticos (orientativos)
Caso A — Vivienda; mes o fracción
Resolución con 7 hábiles. Cita de llaves. No entrega. Ocupación 2 meses y dos fracciones (3 meses por método “mes o fracción”). Sentencia estimatoria con costas.
Caso B — Local con IVA; prorrateo
Renta 1.000 € + IVA. Ocupación 50 días. 2.016,50 € por ocupación + rentas atrasadas + suministros. En ejecución, intereses y costas.
Caso C — Rehúsa en contractual y ausente en finca
Doble envío con certificación. Segundo burofax recordatorio. Demanda: enervación improcedente y ocupación desde la fecha clave.
Caso D — Fiador solvente
Burofax idéntico al fiador. Antes de vista, paga rentas y ocupación acumulada para evitar costas. Cierre rápido.
15) Checklist ejecutivo (para no dejar cabos sueltos)
Antes del burofax
- Contrato revisado (pago, resolución, domicilios, fiador, actualización).
- Hoja de deuda cuadrada.
- Decidir plazos y si la resolución será condicionada o inmediata.
Burofax
- Identificación y desglose.
- Mora e intereses.
- Resolución y cita de llaves (día/hora/lugar).
- Ocupación sin título (mes/fracción o prorrateo).
- Acciones y costas.
- Fiador: requerimiento idéntico.
- Doble envío (contractual + finca) con certificación + acuse e intentos.
Después
- Si no hay entrega, acta de incomparecencia (o notarial).
- Demanda al día siguiente del vencimiento, con capítulos separados (rentas/ocupación/otros).
- Documental indexada; previsión de liquidación en ejecución si el tramo de ocupación sigue corriendo.
16) Metodología de JR Abogados: de la resolución al cobro
- Auditoría del contrato y la deuda (pactos, domicilios, fiador, actualización).
- Hoja de ruta: definimos la fecha clave y la cita de llaves para que la ocupación empiece cuando debe.
- Redacción quirúrgica del burofax (resolución, llaves, ocupación, intereses, costas), con doble envío y requerimiento al fiador.
- Trazabilidad total: certificación de contenido, acuses, intentos, tracking, informe de cartería.
- Plan B: segundo burofax o acta notarial si hay “no recogidos”, sin perder calendario.
- Demanda inmediata: al día siguiente del vencimiento, pidiendo desahucio, rentas hasta resolución, ocupación desde la fecha clave, intereses y costas, con posibilidad de liquidar en ejecución lo que se siga devengando.
- Entrega y liquidación: asistencia en acta de llaves, lecturas, fotos, compensación de fianza y, si procede, reclamación de daños.
- Ejecución: lanzamientos, embargos selectivos (inquilino/fiador), intereses y cierre sin fisuras.
Resultado: calendario coherente, ocupación bien calculada, prueba robusta y máxima probabilidad de sentencia con costas y cobro efectivo.
17) Conclusión
El burofax de resolución es la bisagra que convierte la morosidad en una reclamación eficaz: fija una fecha clave, cita la entrega de llaves, activa la ocupación sin título y deja traza para un desahucio y una reclamación de cantidad rápidos. El cálculo de la indemnización —mes o fracción o prorrateo diario— debe estar claro desde el texto y cuadrado en la demanda, con intereses e imputación de pagos parciales bien documentados. La trazabilidad (doble envío, certificación, acuse, acta) y la coherencia temporal (demanda al día siguiente) son los dos pilares que hacen que el expediente camine solo.
Si quiere evitar errores y acortar tiempos, confíe la redacción, notificación y litigación a JR Abogados. Diseñamos el burofax pensando en el juez, fijamos la fecha clave, calculamos la ocupación con precisión, custodiamos la prueba y llevamos su asunto a sentencia y cobro con una metodología que protege cada euro y recupera su inmueble con todas las garantías.
