Alquilas tu piso a una sola persona o a una familia, pero un día te das cuenta de que hay varias personas desconocidas viviendo allí, entrando y saliendo con maletas o incluso denunciado por los vecinos. Te preguntas: ¿puede mi inquilino alquilar habitaciones a desconocidos sin avisarme? ¿Qué puedes hacer como propietario?
En esta guía te explicamos las implicaciones legales, los riesgos para tu propiedad y los pasos que puedes dar para protegerte si tu inquilino realquila habitaciones sin autorización.
🧾 ¿Puede el inquilino alquilar habitaciones a terceros?
No, salvo que el propietario lo haya autorizado expresamente y por escrito.
Así lo establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
“El arrendatario no podrá subarrendar la vivienda arrendada ni ceder su uso a terceros sin el consentimiento escrito del arrendador.”
Esto incluye:
- Alquilar habitaciones individuales.
- Ofrecer la vivienda o habitaciones en plataformas como Airbnb, Badi, Booking, Idealista, etc.
- Permitir que vivan personas que no figuran en el contrato.
Por tanto, si no has dado permiso por escrito, el subarriendo es ilegal, incluso si solo es de una habitación.
⚠️ ¿Qué consecuencias tiene para ti como propietario?
Que el inquilino alquile habitaciones a desconocidos sin tu autorización puede provocarte serios problemas legales, económicos y de convivencia:
🔴 1. Pérdida de control sobre quién vive en tu propiedad
Tú alquilaste a una persona o familia concreta, pero ahora hay desconocidos usando la vivienda, lo que puede generarte inseguridad, daños y conflictos con los vecinos.
🔴 2. Posibles sanciones si se usa como alquiler turístico
En muchas comunidades autónomas, ofrecer habitaciones por días o semanas sin licencia constituye una infracción grave o muy grave en materia de turismo, con multas de hasta 60.000 € o más. Y aunque la actividad la haga el inquilino, el propietario puede verse involucrado si no actúa.
🔴 3. Desgaste acelerado del inmueble
El uso intensivo por múltiples personas puede generar más reparaciones, suciedad y deterioro, lo que se traduce en mayores gastos de mantenimiento o futuras reformas.
🔴 4. Incumplimiento del contrato y causa de desahucio
El subarriendo no autorizado es una causa legal de resolución del contrato (artículo 27.2 de la LAU), por lo que puedes echar legalmente al inquilino.
👀 ¿Cómo saber si el inquilino está alquilando habitaciones?
Aquí algunas señales claras:
- Hay más personas de las previstas viviendo en la vivienda.
- Se observa movimiento constante de personas que cambian con frecuencia.
- Los vecinos se quejan de ruidos o trasiego de maletas.
- Encuentras el piso publicado en plataformas de alquiler.
- El inquilino evita hablar del tema o te oculta información sobre quién vive allí.
📸 ¿Qué pruebas puedes reunir?
Para poder actuar legalmente, necesitas demostrar el subarriendo. Algunas pruebas válidas son:
- Capturas de pantalla de anuncios en Airbnb, Badi, Booking o redes sociales.
- Testigos: declaraciones de vecinos o del portero.
- Informe de detective privado, si el caso lo justifica.
- Mensajes del propio inquilino reconociendo el realquiler.
- Fotografías de camas extra, maletas, o elementos que indiquen uso compartido intensivo.
- Envío de burofax exigiendo explicaciones y cesación.
⚖️ ¿Qué puedes hacer legalmente como propietario?
✅ 1. Enviar un burofax formal
Exige al inquilino que cese la actividad y explique quién vive en la vivienda. Es importante que este requerimiento quede documentado.
✅ 2. Iniciar un desahucio por subarriendo no autorizado
Puedes presentar una demanda judicial solicitando la resolución del contrato y el desalojo del inquilino (y de los ocupantes).
✅ 3. Reclamar daños y perjuicios
Si el inmueble ha sufrido desperfectos, si has perdido dinero o si has recibido sanciones, puedes pedir una indemnización.
✅ 4. Revisar tu contrato de arrendamiento
Incluye en futuros contratos una cláusula como esta:
“Queda expresamente prohibido subarrendar, ceder, compartir o alquilar total o parcialmente la vivienda o sus habitaciones, sin autorización escrita del arrendador. Su incumplimiento será causa de resolución del contrato.”
🧠 ¿Y si el inquilino dice que no cobra nada?
Muchos inquilinos intentan defenderse diciendo que:
- Son amigos o familiares.
- Que solo es “una ayuda puntual”.
- Que no hay contraprestación económica.
Pero si tú demuestras que hay alquiler encubierto o cesión continuada, eso es suficiente para considerarlo subarriendo ilícito, con independencia de que haya dinero o no.
🛡️ Cómo proteger tu propiedad frente a estas situaciones
- Revisa y firma contratos detallados, con cláusulas claras sobre el uso exclusivo.
- Haz un seguimiento periódico del uso de la vivienda.
- Actúa con firmeza y rapidez ante sospechas.
- Cuenta con asesoramiento legal especializado.
✅ Conclusión: si el inquilino alquila habitaciones a desconocidos sin tu permiso, puedes echarlo
Como propietario tienes el derecho legal a controlar quién vive en tu propiedad. Si tu inquilino alquila habitaciones a terceros sin autorización, está incumpliendo la ley y el contrato, y tú puedes:
- Resolver el contrato.
- Solicitar el desahucio.
- Reclamar los daños sufridos.
No dejes que tu propiedad pierda valor ni se use indebidamente.
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