El alquiler de una vivienda habitual debe basarse en la confianza y en el cumplimiento del contrato. Sin embargo, muchos arrendadores se encuentran con situaciones en las que el inquilino subarrienda total o parcialmente la vivienda sin informar ni solicitar permiso. Esto no solo rompe la relación contractual, sino que puede vulnerar directamente la ley.
En este artículo te explicamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el subarriendo, qué está permitido y qué consecuencias legales tiene para ambas partes.
🧾 ¿Qué se entiende por subarriendo?
El subarriendo consiste en que el inquilino cede el uso total o parcial de la vivienda a un tercero, que no aparece en el contrato original, a cambio de una contraprestación económica.
Este uso indebido puede manifestarse de varias formas:
- Alquilar una habitación a otra persona, manteniéndose el inquilino en el domicilio.
- Alquilar toda la vivienda mientras el arrendatario reside en otro lugar.
- Publicar el inmueble en plataformas como Airbnb, Badi o Booking sin autorización del propietario.
⚖️ ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La regulación del subarriendo en el alquiler de vivienda habitual se encuentra en el artículo 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este artículo establece lo siguiente:
“El arrendatario no podrá subarrendar la vivienda arrendada ni ceder su contrato a un tercero sin el consentimiento escrito del arrendador.”
Esto implica que:
- Está prohibido subarrendar sin permiso.
- Cualquier cesión de uso a otra persona requiere autorización expresa y por escrito del arrendador.
- La autorización puede o no otorgarse, a voluntad del propietario.
- Si el inquilino subarrienda sin ese permiso, está incumpliendo la ley y el contrato.
🏠 ¿Y si el contrato guarda silencio sobre el subarriendo?
Incluso si el contrato no dice nada sobre el subarriendo, la prohibición sigue en vigor porque está establecida legalmente en la LAU.
Ahora bien, si el contrato permite expresamente el subarriendo, este deberá ajustarse a los términos pactados. Por eso es tan importante que el contrato contenga una cláusula clara sobre este punto.
🧾 Ejemplo de cláusula prohibitiva recomendada
“Se prohíbe expresamente al arrendatario subarrendar o ceder total o parcialmente el uso de la vivienda a terceros, incluso de forma temporal, sin la autorización escrita del arrendador. El incumplimiento de esta cláusula será causa de resolución del contrato.”
Esta cláusula, aunque parezca obvia, refuerza la posición del propietario en caso de conflicto.
🧠 ¿Qué pasa si el inquilino subarrienda sin autorización?
1. Infracción legal y contractual
El subarriendo no autorizado es un incumplimiento del contrato y una infracción legal del artículo 8 de la LAU.
2. Causa de resolución del contrato
Según el artículo 27.2 de la LAU, el arrendador puede resolver el contrato si el inquilino subarrienda sin consentimiento. Es decir, puedes acudir a los tribunales y solicitar el desahucio por causa legal.
3. Desahucio judicial
El procedimiento judicial para recuperar la vivienda es el desahucio por uso inconsentido o cesión ilegal, que puede llevar a la expulsión del inquilino y de los subarrendados.
4. Reclamación de daños
Si el uso indebido ha generado perjuicios (desgaste, quejas vecinales, sanciones administrativas, etc.), puedes reclamar una indemnización junto con el desahucio.
📊 ¿Y si el inquilino usa Airbnb o Booking?
En este caso, estaríamos ante un subarriendo turístico, no solo no autorizado, sino también posiblemente ilegal según la normativa de turismo autonómica. Esto puede acarrear:
- Multas para el inquilino por explotación turística no autorizada.
- Conflictos con la comunidad de vecinos.
- Problemas para el propietario si la vivienda figura en registros públicos o recibe inspecciones.
👉 El arrendador puede usar esos anuncios como pruebas para demandar.
👥 ¿Y si el subarriendo es a familiares o amigos?
No importa si el uso es a familiares, amigos o compañeros de trabajo: si hay cesión de uso de la vivienda a otra persona, y especialmente si hay un pago a cambio, se considera subarriendo. Solo estará permitido si el propietario lo ha autorizado expresamente y por escrito.
📌 Diferencia entre subarriendo y cesión del contrato
- Subarriendo: el inquilino permanece en la vivienda, pero permite que otra persona use una parte (habitaciones) o la totalidad.
- Cesión del contrato: el inquilino deja de ser parte del contrato y cede todos los derechos y obligaciones a un tercero. También requiere consentimiento escrito del arrendador.
Ambas figuras están prohibidas sin tu autorización.
🛡️ Cómo proteger tu vivienda ante un subarriendo indebido
Como propietario, estos son los pasos que puedes seguir:
✅ 1. Incluir cláusulas claras en el contrato
Prohíbe expresamente el subarriendo y la cesión.
✅ 2. Hacer un seguimiento del uso del inmueble
Consulta si hay anuncios en plataformas online, mantente en contacto con vecinos, realiza revisiones periódicas pactadas.
✅ 3. Actuar si detectas subarriendo
Envía un burofax al inquilino exigiendo el cese inmediato. Si no lo hace, acude a un abogado para interponer demanda de desahucio por incumplimiento contractual.
✅ Conclusión: el subarriendo está prohibido salvo autorización expresa
La Ley de Arrendamientos Urbanos protege al arrendador, y deja claro que el inquilino no puede subarrendar sin permiso. Si lo hace, puedes:
- Resolver el contrato.
- Solicitar el desahucio.
- Reclamar daños y perjuicios.
¿Sospechas que tu inquilino está subarrendando sin permiso?
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En JR Abogados, defendemos los derechos de los propietarios ante todo tipo de usos indebidos del alquiler.
