¿Puedes echar a un inquilino por alquilar habitaciones sin autorización?
Cuando alquilas tu vivienda, esperas que el inquilino la utilice conforme al contrato. Pero ¿qué pasa si te enteras de que está realquilando habitaciones a otras personas sin tu consentimiento? ¿Es motivo para resolver el contrato y echarlo? La respuesta, en muchos casos, es sí.
1. ¿Qué significa realquilar o subarrendar?
Realquilar implica que el inquilino, sin dejar de vivir en la vivienda, cede una o varias habitaciones a otras personas, normalmente a cambio de un precio, sin que estas personas aparezcan en el contrato original.
Esto puede suceder:
- De forma esporádica (alquiler por días o semanas, como en Airbnb o Booking).
- O de forma continuada (habitaciones alquiladas de manera permanente a terceros).
2. ¿Está permitido realquilar?
No, salvo que el arrendador lo autorice expresamente y por escrito. Así lo establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
“El arrendatario no podrá subarrendar la vivienda arrendada ni ceder su contrato a un tercero sin el consentimiento escrito del arrendador.”
Esto significa que si el inquilino alquila habitaciones sin tu autorización, está incumpliendo el contrato y la ley.
3. ¿Es motivo de resolución del contrato?
Sí. El artículo 27 de la LAU establece que el arrendador podrá resolver el contrato por incumplimiento del inquilino. Y uno de esos incumplimientos es:
“El subarriendo o la cesión inconsentidos.”
Por tanto, si tienes pruebas de que el inquilino está realquilando habitaciones sin tu autorización, puedes acudir a los tribunales y solicitar el desahucio por incumplimiento contractual.
4. ¿Cómo puedo demostrar que está realquilando?
Para poder echar legalmente al inquilino, necesitas pruebas sólidas. Algunas de las más habituales son:
- Capturas de pantalla de anuncios en plataformas como Airbnb, Booking, Idealista o Badi.
- Testimonios de vecinos que han visto a personas entrar y salir con maletas frecuentemente.
- Investigación de detective privado, si el caso lo justifica.
- Comprobación presencial o mediante burofax solicitando explicaciones al inquilino.
5. ¿Qué pasos puedes seguir como arrendador?
Si tienes sospechas o pruebas, te recomendamos lo siguiente:
✅ 1. Envío de un burofax
Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, informando al inquilino de que estás al tanto del incumplimiento del contrato y exigiendo el cese inmediato del realquiler.
✅ 2. Negociación
A veces, es posible negociar una resolución del contrato sin llegar al juicio, especialmente si el inquilino no quiere verse envuelto en un proceso judicial.
✅ 3. Demanda de desahucio
Si el inquilino persiste, puedes interponer una demanda judicial de desahucio por causa de incumplimiento, solicitando también el abono de cantidades si procede.
6. ¿Y si el inquilino dice que son amigos o familiares?
Muchos inquilinos alegan que las personas que viven en la vivienda son amigos, compañeros o familiares. Pero si hay una contraprestación económica o si se publicita la vivienda para alquiler por habitaciones, eso ya indica claramente una actividad de subarriendo.
El juez valorará las pruebas concretas, por lo que es importante preparar bien el caso.
7. ¿Y si el contrato dice algo diferente?
Revisa siempre el contrato. Aunque la ley exige autorización del arrendador para subarrendar, si el contrato lo prohíbe expresamente, tienes más fuerza. Puedes incluir cláusulas que indiquen:
“Queda expresamente prohibido el subarriendo, cesión o alquiler parcial de la vivienda bajo cualquier modalidad, incluso en plataformas digitales, sin autorización por escrito del arrendador. Su incumplimiento será causa de resolución inmediata del contrato.”
8. ¿Puedo incluir una cláusula de penalización?
Sí. Aunque no reemplaza la resolución del contrato, puedes añadir una cláusula penal en el contrato de alquiler, por ejemplo:
“El incumplimiento de la prohibición de subarriendo o cesión acarreará una penalización equivalente a 3 mensualidades de renta.”
Esto no impide iniciar el desahucio, pero puede ayudarte a disuadir o a reclamar daños y perjuicios.
9. ¿Y si el piso está en una comunidad de vecinos?
Además del contrato de arrendamiento, si el piso se utiliza como alquiler turístico sin autorización de la comunidad de propietarios (como exige la Ley de Propiedad Horizontal en muchos casos), puedes tener otro argumento legal de peso.
10. Conclusión: sí puedes echar al inquilino
Si tienes pruebas de que tu inquilino alquila habitaciones sin tu permiso, puedes:
- Resolver el contrato de arrendamiento.
- Solicitar el desahucio por incumplimiento.
- Reclamar posibles daños y perjuicios.
Lo recomendable es actuar con rapidez, asesorarte legalmente y recopilar todas las pruebas posibles.
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