Cuando alquilas una vivienda, esperas que el inquilino la use conforme al contrato. Pero, ¿qué ocurre si sospechas que está subarrendando el piso o habitaciones sin tu autorización? ¿Cómo puedes demostrarlo legalmente para proteger tu propiedad?
Este artículo te ofrece las claves legales que todo propietario debe conocer para probar el subarriendo indebido y tomar medidas eficaces, incluso acudir al desahucio por incumplimiento.
🔎 ¿Qué se considera subarriendo o cesión no autorizada?
El subarriendo ocurre cuando el inquilino cede el uso total o parcial de la vivienda a un tercero a cambio de dinero, sin dejar de ser él el arrendatario ante ti. Esto incluye:
- Alquilar una o más habitaciones a otras personas.
- Ofrecer la vivienda en Airbnb, Booking, Idealista, Badi u otras plataformas.
- Permitir que otra persona viva en la vivienda pagando renta sin tu autorización escrita.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 8, prohíbe expresamente esta conducta:
“El arrendatario no podrá subarrendar ni ceder el uso de la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador.”
Por tanto, cualquier cesión sin tu permiso escrito puede ser causa de resolución del contrato.
⚖️ ¿Por qué es importante tener pruebas?
Si quieres desalojar al inquilino por subarrendar sin permiso, necesitas demostrarlo ante un juez. No basta con sospechas: necesitas pruebas concretas y verificables que acrediten el uso indebido del inmueble.
🧾 Claves para probar el subarriendo como propietario
Aquí te explicamos qué tipos de pruebas puedes reunir para demostrar que el inquilino está subarrendando tu piso:
1. 📸 Anuncios en plataformas de alquiler
Busca tu vivienda en:
- Airbnb
- Booking
- Badi
- Idealista
- Milanuncios
- Facebook Marketplace
Haz capturas de pantalla donde se vea:
- La dirección o zona del piso.
- Fotos del interior coincidentes con tu propiedad.
- El nombre del anfitrión (a menudo coincide con el inquilino).
- Las fechas disponibles o el precio por noche/habitación.
💡 Consejo legal: Imprime esas capturas con sello de tiempo notarial o adjúntalas en un acta notarial de constatación digital. Esto refuerza su validez en juicio.
2. 🧾 Testigos (vecinos o portero)
Los vecinos o el portero del edificio pueden declarar que:
- Hay personas entrando y saliendo con maletas constantemente.
- No conocen al inquilino original.
- Se ha incrementado el trasiego de personas en el piso.
👉 Puedes recoger estas declaraciones como testimonios escritos o incluso solicitar su comparecencia en juicio como testigos.
3. 🕵️♂️ Detective privado
Si necesitas pruebas contundentes, un detective puede:
- Identificar a los ocupantes actuales.
- Verificar si hay un cobro por habitación.
- Grabar entradas/salidas de personas que no son el arrendatario.
Su informe tiene valor probatorio en juicio, aunque tiene un coste que puede merecer la pena si el incumplimiento es grave o reiterado.
4. 📩 Envío de un burofax
Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido al inquilino solicitando explicaciones. Ejemplo:
“Hemos tenido conocimiento de que está usted cediendo habitaciones de la vivienda sita en C/ ___ a terceros, sin contar con nuestra autorización escrita. Le requerimos para que cese de inmediato dicha actividad y nos aclare esta situación en un plazo de 5 días.”
📌 Si el inquilino no responde, guarda el justificante como prueba del requerimiento formal.
5. 📷 Fotografías del interior (si tienes acceso)
Si se ha producido alguna entrada legal (por ejemplo, una visita acordada para revisar el estado del inmueble), y has visto camas adicionales, candados en puertas o material turístico (folletos, información, llaves duplicadas…), puedes fotografiarlo y usarlo como prueba.
6. 💬 Conversaciones o mensajes del propio inquilino
A veces, el propio inquilino se delata:
- Reconociendo el subarriendo en mensajes de WhatsApp, emails o SMS.
- Pidiendo autorización a posteriori.
- Presumiendo en redes sociales de los ingresos extra obtenidos.
Guarda todo lo que pueda ser útil. En juicio, el juez valorará su contenido y contexto.
🚨 ¿Y si el inquilino niega el subarriendo?
Es muy habitual que el inquilino diga que:
- Son amigos o familiares que le visitan.
- No cobra nada por dejar que duerman allí.
- Sólo lo ha hecho una vez.
🔍 Por eso es fundamental tener pruebas continuadas en el tiempo o indicios claros de actividad económica, como anuncios, múltiples huéspedes distintos o testimonios.
⚖️ ¿Qué puedes hacer legalmente como arrendador?
Si reúnes pruebas, puedes:
✅ 1. Resolver el contrato por incumplimiento
Basado en el artículo 27 de la LAU, puedes solicitar en el juzgado la resolución del contrato por incumplimiento del inquilino.
✅ 2. Iniciar un desahucio
Se puede presentar una demanda de desahucio por uso indebido de la vivienda. Si el juez admite las pruebas, decretará el lanzamiento del inquilino.
✅ 3. Reclamar daños y perjuicios
Si se ha causado desgaste adicional o pérdida de valor del inmueble, puedes reclamar una indemnización en la misma demanda o por separado.
📄 Recomendación final: protege tu contrato
Incluye siempre una cláusula en el contrato que diga:
“Queda expresamente prohibido el subarriendo o la cesión parcial o total del inmueble a terceros, con o sin contraprestación, sin autorización por escrito del arrendador. Su incumplimiento será causa de resolución inmediata del contrato.”
✅ Conclusión: sí puedes demostrar el subarriendo si actúas con inteligencia
Como arrendador, no estás indefenso. Con las pruebas adecuadas, puedes demostrar que el inquilino está subarrendando sin permiso y ejercer tu derecho a resolver el contrato. La clave está en:
- Reunir pruebas sólidas.
- Actuar con rapidez.
- Contar con asesoramiento legal especializado.
¿Necesitas ayuda para reunir pruebas o redactar una demanda de desahucio por subarriendo?
📞 Llámanos al 647 33 52 43 o visita nuestra web www.jrabogados.es
En JR Abogados, protegemos los derechos de los propietarios frente a inquilinos incumplidores.
