Hay impagos que duelen en la cuenta y daños que duelen en el alma: paredes agujereadas, puertas reventadas, electrodomésticos rotos, humedades por desidia, muebles desaparecidos… La buena noticia es que no estás condenado a dos pleitos (primero para recuperar la vivienda y luego otro para cobrar y reparar). Es posible reclamarlo todo —posesión, rentas y daños— en una sola demanda, si preparas el caso con método y pruebas sólidas.

Si quieres que lo ejecutemos por ti —del burofax al lanzamiento y la reclamación íntegra—:
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Requerimiento fehaciente → https://burofaxabogado.es/ · Desahucio exprés → https://desahucio.abogado/

Qué Permite La Ley: Acumulación Inteligente De Acciones

En arrendamientos urbanos, el procedimiento de desahucio por falta de pago admite acumular la acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas. Y, cuando hay daños en la vivienda, también puede reclamarse indemnización siempre que los daños estén suficientemente concretados y probados ya desde la demanda. Eso acorta tiempos y evita que tengas que iniciar un proceso posterior.

Ventajas de acumular “todo”

• Recuperas posesión y logras título ejecutivo de cobro en el mismo asunto.
• Reduces el “cansancio procesal”: una sola tramitación, una sola sentencia.
• Aumentas la presión negociadora: el inquilino entiende que “devolver llaves” no le libra de pagar ni de los daños.
• Mejoras tus probabilidades de costas si se opone sin razón.

Cuándo conviene reservar los daños
Si todavía no puedes cuantificarlos con rigor (no hay acta final, ni presupuesto, ni peritaje), es más prudente:

• Acumular posesión + rentas/cantidades ya,
• y reservarte el ejercicio de acciones por daños para cuando tengas prueba cerrada (justo después de la entrega o lanzamiento).
  Forzar una reclamación de daños con prueba débil puede entorpecer el desahucio.

Arquitectura De La Demanda “Todo En Uno” (Esqueleto Ganador)

1. Hechos en línea de tiempo: contrato, fianza, forma de pago, impagos (mes a mes), comunicaciones, burofax con 30 días, intentos de acuerdo (MASC), estado del inmueble, incidencias.
2. Legitimación y título del arrendador (propiedad/usufructo/mandato) + depósito de fianza si tu CCAA lo exige (evita subsanaciones).
3. Cuadro de deuda líquido: rentas vencidas, cantidades asimiladas pactadas y justificadas (suministros, comunidad/IBI si procede), intereses pactados/legales.
4. Daños: inventario comparado, fotos “antes/después”, presupuestos/facturas, informe técnico si procede; concreción por partidas.
5. Súplica:
   • Desahucio por impago con lanzamiento.
   • Condena a pagar: rentas y cantidades asimiladas + indemnización de daños concretados.
   • Actualización de rentas hasta entrega de posesión, intereses y costas.
   • Inadmisión de enervación si hubo burofax de 30 días ignorado o enervación previa.
6. Prueba: contrato, anexos, inventario y fotos iniciales, fianza, burofax (contenido + acuse), extractos bancarios/recibos devueltos, comunicaciones, capturas (si hay subarriendo/turístico), acta de estado/acta notarial, presupuestos, pericial.

El Paso Que Cambia El Caso: Burofax Con 30 Días

Antes de demandar, emite un burofax con certificación de contenido y acuse en la primera semana del primer impago. Ese documento:

• Acredita la mora y la cuantía.
• Si pasan 30 días sin pago íntegro, cierra la enervación (evitas el truco de “pago el día antes”).
• Ancla tu petición de costas por pasividad del deudor.
• Te permite ofrecer una salida pactada (MASC) bien redactada.

Contenido mínimo del burofax

• Contrato + vivienda identificados, cuadro de deuda mes a mes, plazo breve (7–10 días) y advertencia: desahucio con acumulación (rentas + daños si ya cuantificables) y costas.
• Referencia: transcurridos 30 días desde el requerimiento sin pago íntegro, no cabrá enervación.
• IBAN y cita para entrega de llaves.
• Reserva por daños si aún no cuantificas.
• Envío a domicilio contractual y domicilios alternativos (real/laboral). Si el contrato prevé email a efectos de notificaciones, duplica por correo electrónico.

Hazlo con prueba plena y sin fisuras: https://burofaxabogado.es/

Los “Daños” Que Sí Se Pueden Reclamar (Y Cómo Demostrarlos)

No todo arañazo es indemnizable. Lo que convence al juzgado es la comparación objetiva entre el estado de entrada y el estado de salida, y la relación causal con un uso negligente o malintencionado del inquilino.

Daños típicos indemnizables

• Roturas y faltas (puertas, tiradores, persianas, cristales, cerraduras forzadas).
• Electrodomésticos arrancados o inservibles por mal uso.
• Humedades/filtraciones por negligencia (ej., fuga sin comunicar).
• Pintura con grafitis, manchas o agujeros notorios más allá del desgaste normal.
• Suelos levantados o quemados; encimeras rajadas.
• Mobiliario roto o desaparecido (según inventario).
• Instalaciones manipuladas (gas, luz, agua) o cableado cortado.
• Plagas por abandono y falta de higiene con intervención profesional.
• Sanciones a la comunidad por conductas atribuibles al arrendatario (si están documentalmente ligadas a su actuación y el contrato lo prevé).

Lo que suele considerarse “desgaste normal”

• Pequeños roces de uso, ligera pérdida de brillo en suelos, bombillas fundidas, juntas oscurecidas por el tiempo… Es clave separar el uso ordinario del daño.

Prueba reina

• Inventario y reportaje fotográfico de entrada, firmado por ambas partes.
• Acta de entrega/lanzamiento con fotos de salida (fecha, hora).
• Presupuestos y facturas de reparación/reposición (tres presupuestos ayuda a dar seriedad).
• Informe técnico o pericial cuando hay patologías (humedades, estructura, instalaciones).
• Testimonios (conserje/vecinos) si hubo destrozos o usos indebidos.

Sin inventario inicial, todavía puedes defenderte con indicios (antigüedad de sustituciones recientes, facturas anteriores, fotos de anuncios si se alquiló amueblado), pero el caso es más difícil. Para el futuro, deja siempre huella de entrada.

Cómo Cuantificar Los Daños Sin “Inflarlos” (Y Convencer Al Juez)

1. Lista por partidas con importe individual y prueba asociada (foto + presupuesto/factura).
2. Criterio de depreciación cuando proceda (no cobras “como nuevo” por algo con 8 años de uso, salvo si hay sustitución obligada y el coste es objetivo).
3. Relación causal clara: explica por qué ese daño no es desgaste y sí derivado del uso negligente o doloso (ej., taladros múltiples en azulejos; encimera quemada; puerta fracturada).
4. Prioriza lo nítido: mejor reclamar 15 partidas demoledoras que 40 discutibles que nublen la causa.

Enervación Y Daños: Lo Que Muchos No Saben

La enervación solo afecta a la acción de desahucio por impago (posibilidad de pagar todo y frenar el lanzamiento una sola vez si está abierta). No borra los daños ni las cantidades no cubiertas por ese pago. Por eso tu estrategia debe:

• Cerrar la enervación con burofax de 30 días ignorado.
• Si el juzgado admite enervar (porque es primera vez y no hubo burofax 30 días), exigir pago íntegro de rentas y cantidades exigibles; los daños formarán parte de la condena dineraria si ya estaban probados y acumulados o podrán reclamarse inmediatamente después con base sólida.

MASC: Oferta Confidencial Vinculante Que Ahorra Meses

En paralelo al burofax, enviamos una oferta A/B (confidencial, con penalización) que acelera salidas útiles:

• A) Pago íntegro inmediato y permanencia ordenada, con inspección del inmueble y pacto de reparación en X días.
• B) Entrega de llaves en fecha cerrada, condonación parcial calculada y plan de reparación con coste asignado o descuento concreto sobre la deuda.

Si la rechaza o ignora, quedará documentada tu buena fe y se refuerzan las costas. Si acepta, ahorras tiempo y dinero. Redacción a medida: https://consultalegal.abogado/

Cronograma Operativo (De 0 A Lanzamiento Con Cobro)

Semana 1

• Auditoría de contrato (garantías, repercusiones), cálculo de deuda, recopilación de indicios de daños.
• Burofax con certificación y acuse (día 1–5), cuadro de deuda y advertencia de acciones.
• MASC con opciones A/B y penalización.

Semana 3–5

• Si no hay pago íntegro: demanda acumulada (posesión + rentas/cantidades + daños si ya probados).
• Aporta domicilios múltiples para notificar (contractual, real, laboral) y solicita averiguación domiciliaria si es previsible la ocultación.

Mes 2–3

• Resolución. Sin enervación válida ni defensa sólida, se fija lanzamiento.
• Coordina cerrajero, reportaje fotográfico y, si procede, perito para el acta de salida.

Mes 3–4

• Entrega de posesión y liquidación final.
• Si persiste la deuda: ejecución inmediata (embargos a bancos, nóminas, devoluciones AEAT; oficios a TGSS, tráfico).

Check-List De Prueba Para Reclamarlo Todo A La Primera

• Contrato y anexos (fianza, forma de pago, repercusiones, uso).
• Fianza depositada (si obligatorio) con justificante.
• Inventario + fotos de entrada firmados.
• Cuadro de deuda (rentas mes a mes, cantidades asimiladas pactadas).
• Extractos y recibos devueltos; respuesta a pagos parciales con reserva (imputación a la deuda más antigua).
• Burofax con contenido y acuse (30 días) + MASC (A/B).
• Prueba de daños: fotos “antes/después”, acta de salida/lanzamiento, presupuestos y facturas, pericial si hace falta.
• Domicilios contractual/real/laboral + solicitud de averiguación domiciliaria.
• Índice y cronología de documentos (el juez agradece el orden).
• https://youtu.be/9WH1Nqf2TI0

Cómo Tratar Los Pagos Parciales Cuando Hay Daños

El goteo de ingresos “para ir tirando” no detiene tu caso. Responde el mismo día por escrito:

“Recibidos [●] € el [fecha]. Se imputan a la mensualidad más antigua pendiente, sin novación ni suspensión de acciones. Resta exigible [●] € por rentas y [●] € por daños documentados (detalle adjunto).”

Ese acuse:

• Reduce deuda sin ceder terreno.
• Evita que el inquilino “recoloque” pagos para aparentar normalización.
• Demuestra diligencia y favorece costas.

Errores Que Encarecen Y Alargan (Evítalos Siempre)

1. No enviar burofax: dejas abierta la enervación y pierdes fuerza en costas.
2. Meter daños sin prueba: si no tienes fotos/presupuestos, resérvalos hasta la salida.
3. Consumir la fianza durante la relación: confunde la mora y te deja sin colchón.
4. Reclamar comunidad/IBI sin pacto claro: te lo tumbarán y ensuciarás el pleito.
5. Aceptar efectivo sin recibo o ingresos sin concepto: diluye la trazabilidad.
6. Pedir solo posesión: luego tendrás que abrir otro pleito para cobrar y reparar.
7. Notificar a un único domicilio: rebotes y edictos; usa todos los conocidos y solicita averiguación.
8. Desorden probatorio: sin cronología ni índice, cualquier juez tarda el doble.
9. Inflar la cuantía de daños sin criterio de depreciación: resta credibilidad.
10. Olvidar la fianza depositada (si es exigible): subsanaciones = semanas perdidas.

Plantillas Útiles (Base Adaptable)

Burofax (extracto)

Asunto: Requerimiento fehaciente de pago y advertencia de acciones – Arrendamiento [fecha] – [dirección]
Sra./Sr. [●]:
Se le requiere el pago íntegro de las rentas impagadas ([mes/€]…) por total [●] €, así como de cantidades asimiladas pactadas ([detalle]) por [●] € (total adeudado: [●] €).
Se concede [X] días para abono a IBAN [●] y entrega de llaves en [lugar/día/hora].
Advertimos que, transcurridos 30 días desde este requerimiento sin pago íntegro, se interpondrá desahucio por impago con acumulación de rentas y reclamación de daños documentados, con solicitud de costas, no siendo posible la enervación.
JR Abogados – [email protected]

Cuadro de daños (modelo)

Preguntas Frecuentes

¿Puedo reclamar daños aunque el inquilino “pague todo” antes del juicio?
La enervación afecta al lanzamiento por impago. No borra los daños. Si ya los acumulaste con prueba suficiente, el juzgado puede condenar también en esa parte; si no, podrás reclamarlos después con la prueba generada en la entrega.

¿Y si aún no tengo fotos de salida porque no ha entregado llaves?
Puedes reservar la acción de daños y centrarte ahora en posesión + rentas. El mismo día de la entrega o lanzamiento, levanta acta, toma fotos y recaba presupuestos para la reclamación posterior o para la ejecución si la sentencia ya prevé actualización.

¿Conviene pedir perito?
Cuando los daños son técnicos o de cuantía relevante, un informe pericial da solidez y evita regateos. En daños menores, fotos + facturas suelen bastar.

¿Puedo incluir suministros y comunidad?
Sí, si están pactados y documentados. Aporta facturas/consumos y pacto contractual. Si no hay claridad, mejor reserva para no ralentizar.

¿Qué pasa con la fianza?
Se imputa al final en la liquidación (rentas, asimiladas y daños), nunca se “consume” a mitad de contrato como renta de un mes salvo que lo pactaras como garantía adicional, algo distinto de la fianza legal.

¿Los pagos parciales frenan el desahucio?
No. No enervan. Acepta con reserva, imputa a la mensualidad más antigua, y sigue el itinerario.

¿La vulnerabilidad impide reclamar daños?
No. Puede afectar al plazo de lanzamiento, pero los daños y rentas son exigibles; prepara dossier social (no gran tenedor, alternativas, ingresos) para acotar suspensiones.

Cláusulas Para Que El Próximo Caso Sea Más Rápido (Y Más Fuerte)

• Pago bancario obligatorio (transferencia/SEPA) y prohibición de efectivo sin recibo.
• Imputación automática de pagos a la deuda más antigua; luego asimiladas; por último intereses.
• Inventario + fotos de entrada firmados; obligación de acta de salida.
• Suministros a cargo del inquilino, con lecturas iniciales y finales; tope o todo incluido con exceso repercutible.
• Prohibición de subarriendo/cesión y de explotación turística.
• Domicilio a efectos de notificaciones + correo electrónico; preferencia por burofax.
• Cláusula resolutoria por impago y reconocimiento de enervación solo una vez, no procedente tras burofax de 30 días ignorado.
• Garantías: avalista solidario/aval bancario/garantía adicional/seguro de impago.
• Conservación y pequeñas reparaciones a cargo del inquilino con tope por actuación.

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Estrategia Operativa: Lo Hacemos Por Ti De Principio A Fin

1. Auditoría de contrato, deuda y daños; diseño de prueba (inventario, fotos, perito).
2. Burofax con certificación (día 1–5) cerrando enervación a 30 días si no paga.
3. MASC con dos salidas (pago íntegro o entrega con fecha, penalización y confidencialidad).
4. Demanda acumulada (posesión + rentas/cantidades + daños si ya probados).
5. Lanzamiento: coordinación de cerrajero, reportaje de salida y acta.
6. Liquidación final, ejecución (embargos) y seguimiento hasta cobrar.

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• Burofax con certificación → https://burofaxabogado.es/
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Tu vivienda es tu patrimonio. Un buen contrato, un burofax a tiempo y una demanda acumulada con pruebas limpias convierten un problema eterno en una solución rápida: recuperas posesión, cobras rentas y reparas daños en un mismo movimiento. Con 25 años de experiencia, JR Abogados está para que suceda.

Te cuentan los vecinos que entran y salen a horas raras, que han visto coches de alta cilindrada y caras que no son del barrio. Otro te dice que le han ofrecido “comprarte la llave” por Telegram. De repente, no solo tienes okupación: tienes violencia, organización, amenazas veladas y el miedo real a que todo se descontrole. El peor error sería improvisar o “negociar” en el portal. El segundo peor, precipitarte sin cobertura legal y que el juez te lea como el que provoca. Si lo haces con método, la fuerza la pone el Estado y el control lo llevas tú.

En JR Abogados llevamos 25 años desalojando ocupaciones duras: bandas que reventan puertas, “gestores” que alquilan por noches tu casa, intimidación a la comunidad y daños graves. Sabemos coordinar civil + penal, activar medidas cautelares, blindar pruebas y ejecutar el lanzamiento con policía y cerrajero, sin regalarles ni un argumento. Si hay violencia o mafia detrás, muévete ya con un plan:
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Prioridad Cero: Seguridad Personal Y Control De La Escena

Cuando hay violencia o estructura criminal, no hay tratos en el rellano ni “acuerdos rápidos” en efectivo.

• No entres ni intentes cambiar la cerradura por tu cuenta. Riesgo penal y físico.
• No enfrentes ni grabes de cerca si hay amenazas: prioriza distancia y policía.
• Llama al 091/062 y pide patrulla; solicita atestado e identificación de ocupantes si es posible.
• Informa al administrador y a los vecinos para que eviten el contacto directo y documenten ruidos, roturas y entradas/salidas.
• Guarda todo mensaje de chantaje o “oferta de desocupación” (extorsión): capturas, números y enlaces.

La seguridad manda. El proceso se gana después, pero se pierde en un minuto si alguien sale herido o si te denuncian por coacciones.

Doble Carril Coordinado: Civil Para Recuperar Llaves, Penal Para Contener Y Presionar

Civil (clave para las llaves):

• Juicio verbal de recuperación de la posesión frente a ocupantes sin título.
• Pedimos requerimiento para que exhiban título en plazo breve. Si no lo hay, lanzamiento.
• Señalamiento preferente, apoyo policial, autorización de cerrajero y apercibimientos contundentes.
• Si hay indicios de subarriendo, solicitamos medidas para impedir nuevas entradas (advertencias, coordinación policial, cierre del ciclo de accesos).

Penal (contención y cautelares):

• Usurpación (segunda residencia/ local) o allanamiento (si es tu domicilio).
• Coacciones, daños, extorsión (pedir dinero por “devolver” tu casa), organización criminal si procede.
• Pedimos medidas cautelares: desalojo cautelar en supuestos claros, prohibición de aproximación al inmueble, intervención de objetos empleados (palanquetas, ganzúas), vigilancia sobre subarriendo.
• El penal no sustituye al civil, lo complementa: presiona, identifica y reduce violencia.

Cómo Reconoce Un Juez La Peligrosidad (Y Cómo Se Lo Demuestras)

Los juzgados reaccionan a hechos y prueba, no a rumores. Reúne, sin exponerte:

• Atestados policiales: llamadas previas, identificaciones, partes de incidencias.
• Vídeos desde zonas comunes (sin invadir): rotación de personas de madrugada, golpes, amenazas desde la puerta, cámaras del portal (si la comunidad lo autoriza).
• Partes de daños en zonas comunes, informes o avisos del administrador.
• Anuncios de habitaciones por noches o “llaves” en grupos (capturas + metadatos).
• Testigos: conserje, vecinos de rellano, mensajeros recurrentes.
• Pericial de cerraduras y puerta (marca de forzado, técnicas empleadas).
• Lecturas de contadores con picos anómalos (explotación intensiva).

Con esto, pedimos urgencia, señalamiento preferente y, en penal, cautelares. Cuanto más profesional y frío sea el dossier, más credibilidad y protección recibes.

El Guion Procesal Que Funciona Cuando Hay Violencia

1. Hechos: ocupación inconsentida, cambio de bombín, amenazas explícitas o veladas, indicios de subarriendo o explotación.
2. Derecho: tutela sumaria de la posesión (civil) y tipos penales aplicables (penal).
3. Peticiones en cascada (civil): exhibición de título, señalamiento preferente, lanzamiento, policía, cerrajero, apercibimientos coercitivos por resistencia, oficio a servicios sociales solo si hay menores (logística, no fondo).
4. Cautelares (penal): desalojo, orden de alejamiento del inmueble, prohibición de comunicación con el propietario/vecinos, incautación de útiles de forzado.
5. Protección a la comunidad: comunicación al juzgado de convivencia, al ayuntamiento (ruidos, insalubridad) y coordinación con policía local.

Extorsión Y “Gestores De Desokupación”: No Piques

Oferta típica: “por X euros nos vamos hoy”. A veces se disfrazan de “mediadores”. Cuidado:

• Pagar legitima la extorsión y no te blinda ante reocupación.
• Si intermedia un tercero sin mandato, denúncialo: puede encajar en coacciones o extorsión.
• Cualquier transferencia o “pago de salida” sin resolución judicial ensucia tu relato y complica costas y daños.

La salida segura es por resolución judicial. El resto es pan para hoy y pleito para mañana.

Menores Y Vulnerabilidad En Ocupación Violenta: Logística, No Derecho

Si hay niños o vulnerables, el juzgado coordinará con servicios sociales la logística del lanzamiento. Eso no legaliza la ocupación, ni te impide recuperar la vivienda. Nuestro papel:

• Colaborar en horarios y dispositivos para evitar riesgos.
• Mantener el foco: restitución inmediata; la administración gestiona alternativas fuera de tu casa.

Qué Hacer En Las Primeras 48 Horas (Pasos Concretos)

Sí haz:

• Llama a policía y solicita atestado con mención de amenazas.
• Envía todo a tu abogado y pacta plan civil + penal.
• Captura anuncios, mensajes y perfiles que ofrezcan tu vivienda/llaves.
• Pide al administrador que centralice incidencias por escrito (ruidos, daños, basuras).
• Si procede y es seguro, acta notarial desde zonas comunes (sin entrar).

No hagas:

• Negociar en el portal o por WhatsApp.
• Amenazar, cortar suministros si están a nombre de terceros, forzar la puerta.
• Publicar datos sensibles en redes: te puede dar la vuelta.

Burofax: ¿Cuándo Tiene Sentido En Ocupación Violenta?

En estos casos, muchas veces vamos directo a demanda. El burofax solo lo usamos si sirve procesalmente:

• Requerimiento de cese y entrega de llaves, prohibición de subarriendo y cambios de titularidad, anuncio de acciones civiles y penales, constancia fehaciente de tu oposición.
• NUNCA con concesiones (“os doy tres días”).
  Lo redactamos y enviamos nosotros desde Burofax Abogado si conviene. Si no, evitamos darles oxígeno.

Errores Que Les Regalan Meses (Y Te Ponen En Riesgo)

• Dar dinero por una salida “pacífica”.
• Enviar mensajes de tolerancia (“quedaos una semana”).
• Hacerte el cerrajero.
• Ir al ayuntamiento a “quitar el padrón” en lugar de demandar.
• Presentar demanda sin pedir exhibición de título y apoyo policial.

Medidas De Choque Para Frenar El Subarriendo

Si detectamos explotación por noches o “habitaciones”, pedimos:

• Apercibimientos por introducir terceros tras la admisión de la demanda.
• Oficio a policía para vigilancia puntual y prevención de nuevas entradas.
• En penal, intervención de llaves y elementos de acceso; investigación de intermediarios.

Cómo Calculamos Y Reclamamos El Daño En Ocupación Violenta

Aquí los daños suelen ser altos y probables:

• Daño emergente: puertas antiokupa, marcos, persianas, sanitarios, electrodomésticos, cableado; limpieza, saneado, desinfección y retirada de escombros.
• Lucro cesante: meses fuera de mercado (más pico si era temporada alta), reservas caídas.
• Costes de prueba: notaría, perito de cerrajería y daños, copias certificadas, burofax.
• Consumos anómalos acreditados con lecturas.

Acompañamos con pericial y facturas para que no sea un lamento, sino una condena a su cargo (o repetición penal contra responsables si procede).

MASC: Por Qué Aquí No Regalamos Ni Un Minuto

Los Mecanismos Adecuados de Solución de Controversias son requisito en muchos casos, pero en ocupación violenta el interés público y la urgencia sitúan la acción sumaria en la excepción práctica. Si la práctica del juzgado lo exige, dejamos constancia mínima fehaciente del intento, sin abrir “negociaciones”.

Checklist Del Propietario Que No Pierde El Control

• Atestado policial con mención de amenazas o coacciones.
• Escritura + nota simple actualizada.
• IBI, comunidad, seguro.
• Vídeos/fotos desde zonas comunes (cerradura, tránsito, daños visibles).
• Acta notarial si es viable sin riesgo.
• Capturas de anuncios/Telegram/Wallapop relacionados.
• Perito de cerrajería y daños previsto para el día del lanzamiento.
• Demanda civil con peticiones en cascada (título, preferente, lanzamiento, policía, cerrajero, apercibimientos).
• Denuncia penal con solicitud de cautelares.
• Plan post-lanzamiento: cerraduras, alarma temporal, comunicación a comunidad.

Operativa Del Día D (Lanzamiento Con Riesgo)

1. Policía presente, parte operativo claro, y, si conviene, unidad adicional por antecedentes de violencia.
2. Cerrajero autorizado judicialmente, a la hora señalada.
3. Inventario y acta (ideal notarial) del estado, daños y enseres.
4. Cambio de cerraduras, escudos y control de copias.
5. Lecturas de contadores y regularización con suministradoras.
6. Aviso a comunidad y administrador del cese de ocupación.
7. Depósito legal de enseres abandonados con notificación fehaciente.

Después Del Lanzamiento: Cerrar La Puerta A La Reincidencia

• Bombines y escudos de alta seguridad; control de copias.
• Alarma temporal y sensores (si la finca lo aconseja).
• Revisión eléctrica y de gas.
• Limpieza y saneado profesional (facturas guardadas).
• Si vas a alquilar, contrato blindado: prohibición de cesión y subarriendo, domicilios de notificación válidos, protocolo de entrega/devolución de llaves con acta e inventario.

Tres Patrones Reales (Y Cómo Los Cerramos)

1) Piso de ciudad con “portero” que cobra por noche
Pruebas de anuncios y reseñas, atestados por ruidos, demanda sumaria + denuncia penal; apercibimientos para impedir nuevas entradas, lanzamiento con dos dotaciones. Reclamación de lucro y daños.

2) Segunda residencia con amenaza directa al propietario
Mensajes de “te va a salir caro venir”. Atestado, denuncia, solicitud de orden de alejamiento del inmueble, civil con señalamiento preferente y apoyo policial reforzado. Lanzamiento y acta completa de daños.

3) Local comercial tomado por grupo organizado
Cierres rotos, “actividades” nocturnas. Penal por usurpación/daños, civil en paralelo, medidas para cerrar subarriendo. Desalojo y reclamación amplia de destrozos e indemnización.

Preguntas Que Nos Hacen Cuando Hay Mafia Detrás

¿Sirve pagar para evitar problemas?
No. Te deja expuesto, fomenta la extorsión y puede volverse contra ti en juicio.

¿Mejor esperar al penal?
No. Penal en paralelo; la posesión la devuelve el civil rápido y bien planteado.

¿Puedo entrar si no están dentro?
Si es seguro y tienes certeza, nunca sin cobertura policial/judicial: riesgo de denuncia cruzada. Mejor lanzamiento.

¿Empadronamiento bloquea el desalojo?
No. Afecta a logística si hay vulnerables; no crea título.

¿Cuánto tiempo?
Depende de juzgado. La arquitectura sumaria con peticiones en cascada recorta semanas. Por eso actuamos hoy.

Por Qué Con JR Abogados No Pierdes El Control

• 25 años en ocupaciones complejas: sabemos qué pedir y en qué orden.
• Dos carriles sincronizados (civil + penal) para recuperar llaves y reducir riesgo.
• Demandas limpias, sin frases que se vuelven contra ti, con apercibimientos que disuaden.
• Ejecución operativa: policía, cerrajero, inventario y acta.
• Reclamación de daños y lucro cesante con pericial seria.
• Blindaje post-lanzamiento y contratos a prueba de abusos.

Si Hay Violencia, El Tiempo No Es Neutral

Cada día sin plan es un día para que subarrienden, amenacen a tus vecinos y conviertan tu casa en negocio. No necesitas ser valiente: necesitas ser inteligente y estar bien acompañado. La fuerza la pone el Estado cuando la pides bien.

Contacto inmediato y prioridad alta:

• Defensa integral y plan de acción: https://jrabogados.es/
• Consulta telefónica urgente: https://consultalegal.abogado/
• Requerimiento fehaciente (si conviene): https://burofaxabogado.es/
• Desahucio exprés antiokupas: https://desahucio.abogado/

Cuando enfrente hay amenazas u organización, mantén la sangre fría y el expediente caliente. Con un plan legal firme, la casa vuelve a ser tuya y el miedo cambia de bando.

El bar satura de ruido hasta la madrugada; el taller saca humos al patio; una cocina “provisional” vierte grasas a la bajante y en la fachada han colgado una campana industrial sin permiso. La actividad molesta o peligrosa no solo quiebra el contrato: puede traerte sanciones municipales, reclamaciones de la comunidad de propietarios y demandas de vecinos. Como arrendador, no estás condenado a aguantar ni a pagar el pato. La ley te permite resolver el alquiler, desahuciar y reclamar daños, además de defenderte frente a cualquier expediente sancionador demostrando que actuaste con diligencia y que el responsable es el explotador del negocio.

A continuación tienes una estrategia completa —jurídica y operativa— para cortar la actividad nociva, acelerar el desahucio y protegerte ante el Ayuntamiento y la comunidad.

Por Qué La Actividad Molesta/Peligrosa Rescinde El Contrato (Aunque Pague Al Día)

En locales (uso distinto de vivienda) el eje del contrato no es solo “pagar”: es destinar el inmueble a la actividad pactada cumpliendo leyes, licencias, horarios, ruidos, salud y seguridad. Si el arrendatario desarrolla una actividad:

• Molesta (ruidos, vibraciones, olores, colas en portal, ocupación de acera, vertidos, música, extractores),
• Insalubre o nociva (grasas en bajantes, residuos, plagas),
• Peligrosa (combustibles, instalaciones eléctricas sin proyecto, aforos e instalaciones contra incendios deficientes),
• Ilegal o sin licencia,

estamos ante un incumplimiento grave del contrato y de normativa (municipal y sectorial), que habilita tu resolución con lanzamiento, incluso si la renta se abona puntualmente. Además, la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en elementos privativos: si el inquilino las comete, tú puedes y debes actuar.

Dos Frentes Que Debes Atender A La Vez

1. Frente posesorio y económico: cortar la actividad, resolver y desahuciar para recuperar el local con indemnización por ocupación y daños (reparaciones, limpieza, sanciones repercutibles, lucro cesante si procede).
2. Frente administrativo y comunitario: defenderte ante Ayuntamiento y comunidad mediante un dossier de diligencia (requerimientos, inspecciones, MASC, demanda) que identifique al verdadero infractor (arrendatario) y te exonere de culpa o, al menos, reduzca tu responsabilidad.

Actuar en paralelo es lo que evita que el expediente sancionador te alcance y que el desahucio se eternice.

Prueba Útil: Lo Que Convence Al Juez Y Protege Ante El Ayuntamiento

• Contrato y anexos: actividad permitida, obligación de licencias, horarios, ruidos, residuos, acceso para inspección, prohibición de obras sin permiso, cláusula resolutoria especial por incumplimientos ambientales y de seguridad.
• Evidencias objetivas:
  • Mediciones (sonómetro homologado o informe técnico) y vídeos con fecha/horas.
  • Quejas de la comunidad (emails del administrador, actas, partes de incidencias).
  • Requerimientos municipales dirigidos al explotador; si llegan a ti, responde identificando al arrendatario y aportando el requerimiento tuyo exigiendo cese.
  • Fotos de humos/vertidos, colas, terrazas irregulares, residuos, elementos en fachada, cargas y ruidos.
• Burofaxes: exigencia de cese inmediato, adecuación con licencia y proyecto (si es viable) o entrega de llaves en plazo.
• Actas (si procede): notarial o de detective para reforzar la prueba de horarios, ruidos o vertidos.
• Pericial: ingeniero/arquitecto para ruidos, extractores, salidas de humos, incendios, vertidos y coste de reposición.

Un expediente ordenado en 10–15 folios reduce la oposición, acorta el pleito y te ayuda ante la administración.

Ruta En 10 Pasos: Del Requerimiento Al Lanzamiento (Y Blindaje Sancionador)

1) Auditoría flash (48–72 h)

• Revisa contrato y cláusulas técnicas.
• Recoge evidencias (comunidad, vídeos, fotos, partes).
• Si hay requerimiento municipal, prepara respuesta identificando al arrendatario/explotador y anexa tu requerimiento de cese. Esto te protege.

2) Burofax quirúrgico (día 1)

Contenido mínimo:

• Enumeración concreta de incumplimientos (ruidos > horario, olores, vertidos, aforo, instalación sin licencia…).
• Exigencia de cese inmediato o adecuación con proyecto, licencia y dirección facultativa en plazo perentorio (muy corto).
• Advertencia de resolución y desahucio con lanzamiento, indemnización (ocupación y daños) y costas.
• Convocatoria a MASC para salida pactada o adecuación con garantías (aval, calendario, penalización).
• Copia a la comunidad (administrador) y constancia para el Ayuntamiento si hay expediente abierto.

¿Quieres que lo redactemos y lo enviemos con acuse hoy mismo, ajustado a tu caso?

• Burofax con abogado: https://burofaxabogado.es/

3) Señalar al responsable ante el Ayuntamiento (día 1–3)

• Responde en plazo los requerimientos municipales: identifica al arrendatario como explotador, adjunta contrato, burofax, y solicita que los actos del expediente se dirijan al titular de la actividad.
• Ofrece colaboración para inspecciones de elementos comunes y acceso (si te lo requieren). Este punto es clave para tu defensa sancionadora.

4) MASC con mordiente (semana 1–2)

• Salida pactada en X días con penalización diaria e indemnización por ocupación.
• O adecuación real: proyecto, licencia, plazos, paralización inmediata de la actividad nociva y aval a primer requerimiento; visitas de verificación.
• Fiadores firmando; sin garantías, no hay trato.

5) Medidas cautelares (si procede)

• Paralización de la actividad nociva.
• Acceso para inspección técnica si hay riesgo sanitario/estructural.
• Depósitos para asegurar reposición y limpieza.

6) Demanda: resolución por incumplimiento grave + desahucio

• Pide lanzamiento y condena a indemnización por ocupación (renta de mercado o contractual), reparación/reposición, limpieza, sanciones repercutibles y costas.
• Si hay impagos, acumula rentas vencidas y futuras; si hay subarriendo o obras, añádelos como causas subsidiarias. Multiplica vías de éxito.

7) Coordinación con comunidad

• Comparte tu burofax y demanda con el administrador.
• Pide informes y actas: refuerzan tu prueba y demuestran diligencia (defensa ante LPH y Ayuntamiento).

8) Inspecciones y evidencia continua

• Documenta cada incumplimiento posterior al burofax: te sirve para cautelares, para ocupar económicamente y para el expediente municipal.

9) Lanzamiento sin sorpresas

• Con el decreto de admisión suele fijarse fecha de lanzamiento.
• Cerrajero puntual, acta fotográfica/vídeo, lectura de contadores, empresa de vaciado/limpieza, aviso a comunidad para anular accesos.

10) Aftercare: reposición y recolocación

• Reparaciones y limpieza con factura (prueba de daños).
• Precomercialización del local desde el mismo día del lanzamiento para no perder otro mes.
• Liquidación de fianza y reclamación del resto a arrendatario y fiadores.

Desahucios y lanzamientos con calendario y logística cerrada: https://desahucio.abogado/
Consulta inmediata y gestión integral: https://jrabogados.es/ · https://consultalegal.abogado/

Defensa Del Propietario Frente A Sanciones Municipales

La clave es acreditar diligencia y señalar al sujeto responsable:

1. Identificación del explotador: aporta contrato, datos del arrendatario y la actividad; solicita que las actuaciones se dirijan a él.
2. Requerimiento fehaciente de cese/adecuación: adjunta tu burofax; muestra que ordenaste parar o legalizar.
3. Colaboración con inspección: ofrece acceso razonable a elementos comunes o privativos según marco legal.
4. Demanda interpuesta: acredita que judicializaste para cortar la actividad.
5. Cese efectivo (si lo logras): comunica al Ayuntamiento con acta y fotos.
6. Recurso (si te sancionan): alega falta de autoría (no eres el explotador), diligencia (requerimientos, MASC, demanda), principio de proporcionalidad, y solicita derivar responsabilidad al infractor.

Cuanta más traza documental presentes, menos posibilidades de que la sanción prospere contra ti.

Errores Que Te Ponen En La Diana (Evítalos)

• Negociar por WhatsApp sin burofax: al Ayuntamiento le da igual tu chat; quiere documentos fehacientes.
• Tolerar “un poco de ruido”: la inacción te convierte en cooperador.
• No responder al Ayuntamiento: el silencio te imputa. Contesta, señala al responsable y muestra tu plan de cese.
• Permitir obras “provisionales” sin proyecto/licencia: consolidan el problema.
• Renunciar a costas por “arreglo rápido”: restas presión y alargas el caso.
• No preparar el lanzamiento: perderás otro mes por logística.

Indemnización Y Daños: Qué Reclamar Y Cómo Acreditarlo

• Ocupación: desde requerimiento/resolución hasta entrega de llaves. Renta de mercado o, como mínimo, la contractual.
• Daños materiales: extracción, motores, forjados, bajantes, fachadas, insonorizaciones, sistemas contra incendios, rótulos; pericial + facturas.
• Limpieza y saneado: grasas, olores, plagas; presupuestos/facturas.
• Sanciones y tasas repercutibles: si derivan del actuar del arrendatario y el contrato lo prevé, reclámalas.
• Lucro cesante: si tenías precontrato con nuevo inquilino y se frustra por la actividad nociva, documenta correos y reservas.

Incluye fiadores solidarios y ejecuta aval bancario a primer requerimiento si existe. La diferencia entre ganar y cobrar está en esto.

Cláusulas Contractuales Que Blindan Tu Propiedad (Incluye Estas En Tu Próximo Alquiler)

1. Cumplimiento normativo estricto: el arrendatario garantiza licencias, aforos, ruido, residuos, incendios; resolutorio ante infracción.
2. Prohibición de actividades molestas/insalubres/nocivas/peligrosas/ilícitas con resolución automática a primer requerimiento.
3. Obras: solo con autorización previa + proyecto + licencia + dirección facultativa; reposición garantizada.
4. Control de ruidos/olores: obligación de aislamiento y mantenimiento conforme a normativa; auditorías periódicas a costa del arrendatario.
5. Seguros: RC y multirriesgo con coberturas específicas; obligación de aportar pólizas y recibos.
6. Derecho de inspección del arrendador con preaviso razonable.
7. Aval a primer requerimiento (6–12 rentas) y fiadores solidarios; renuncia a orden/división/excusión.
8. Penalizaciones: por cada día de incumplimiento tras requerimiento (ruido, humos, vertidos) y por retraso en entrega.
9. Notificaciones fehacientes: domicilio para burofax y correo adicional; cláusula de no tolerancia (la pasividad puntual no supone consentimiento).
10. Allanamiento anticipado (cuando sea viable): si se activa causa tasada, el inquilino reconoce no oponerse.

Si tu modelo no incluye esto, lo reescribimos a medida de tu actividad y ciudad.

Plantillas Prácticas (Esqueleto)

Burofax — Cese De Actividad Molesta/Peligrosa O Entrega De Llaves

Asunto: Cese de actividad contraria a normativa. Requerimiento de adecuación/entrega.
Destinatario: [Arrendatario, NIF, domicilio contractual]
Texto:

1. Con fecha [●] se constatan incumplimientos (ruidos superiores a [●] dB, olores, vertidos, aforo, instalación sin licencia).
2. Conforme a contrato (cláusulas [●]) y normativa aplicable, se le requiere para cesar de inmediato la actividad molesta/peligrosa y presentar en [X] días proyecto, licencia y calendario de adecuación bajo dirección facultativa, o proceder a la entrega de llaves con acta y lectura de contadores.
3. De no atender, se resolverá el contrato por incumplimiento grave, con desahucio, indemnización por ocupación, reparación de daños y costas.
4. Se le convoca a MASC para acordar salida en [X] días con penalización diaria, o adecuación con aval a primer requerimiento y verificación periódica.
   Firma letrada: JR Abogados.

Comunicación Al Ayuntamiento — Defensa Del Propietario

Asunto: Identificación de explotador y diligencias del propietario.
Cuerpo:

• El local sito en [●] está arrendado a [Nombre/NIF] (contrato adjunto).
• El explotador de la actividad es el arrendatario.
• El propietario ha requerido el cese/adecuación (burofax adjunto) y ha iniciado acciones para cortar la actividad (MASC/demanda).
• Se solicita dirigir las actuaciones al titular y se ofrece colaboración para inspecciones.

Casos Tipo (Y Jugada Ganadora)

1) Bar con música y terraza “creativa”
Burofax + MASC (sin garantías) → demanda resolución + desahucio; medida cautelar de paralización nocturna; lanzamiento señalado en admisión. Se aportan quejas de comunidad y vídeos. Allanamiento y salida en 12 días; aplicación de fianza a limpieza; reclamación de costas y ocupación.

2) Cocina “fantasma” sin salida de humos
Requerimiento + aviso a Ayuntamiento; visita técnica acredita vertidos; demanda acumulando obras no autorizadas. Lanzamiento y reposición de bajantes a costa del arrendatario/fiadores.

3) Taller con disolventes y almacenaje irregular
Cautelar de paralización por riesgo; resolución y desahucio; ejecución contra aval a primer requerimiento para costear descontaminación y retirada de residuos.

Preguntas Frecuentes (Respuestas De Abogado)

¿Puedo cortar luz/agua para forzar?
No. Es ilegal y te expone a responsabilidades. La presión es procesal y administrativa (cautelares, burofax, demanda, colaboración con Ayuntamiento).

¿Y si el inquilino “legaliza” a medias?
Sin licencia y certificados firmados por técnico, no hay legalización. Si incumple calendario o reincide, resolución y desahucio.

¿La comunidad puede demandarme a mí?
Puede requerirte; si no actúas, podrías responder. Actúa rápido y documenta: es tu escudo.

¿Puedo recuperar rentas y daños?
Sí: ocupación, reparaciones, limpieza, sanciones repercutibles (si contrato lo prevé) y costas. Con fiadores y aval cobrarás antes.

¿Cuánto tarda todo?
Depende del juzgado, pero con expediente claro y burofax, suele señalarse lanzamiento en la admisión. La logística afinada recorta otro mes.

Checklist Del Propietario Que No Paga Las Multas De Otros

• Contrato localizado (licencias, ruidos, obras, claus. resolutoria).
• Dossier de pruebas (vídeos, fotos, actas comunidad, informes).
• Burofax de cese/adecuación o entrega enviado.
• Comunicación al Ayuntamiento identificando al explotador y aportando burofax.
• MASC pedida con garantías reales (o constancia de incomparecencia).
• Demanda de resolución + desahucio con cautelares si procede.
• Reclamación de ocupación, daños, sanciones repercutibles y costas a arrendatario y fiadores.
• Lanzamiento coordinado (cerrajero, fotos, limpieza, contadores).
• Precomercialización del local para ocuparlo tras el lanzamiento.
• Reescritura del próximo contrato con cláusulas antirruido/olores, obras y aval a primer requerimiento.

Lo Hacemos Por Ti, Con Calendario Y Sin Sorpresas

En JR Abogados llevamos 25 años defendiendo a propietarios frente a actividades molestas o peligrosas. Nuestro método combina burofax quirúrgico, MASC útil, medidas cautelares, demanda con presión económica y defensa administrativa para que el Ayuntamiento identifique al verdadero responsable, tú no pagues y recuperes la posesión rápido y con garantía de cobro.

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Cuanto antes actúes, menos ruido, menos multas y menos meses perdidos. Te guiamos paso a paso para cortar la actividad, defenderte ante el Ayuntamiento y recuperar tu local con todas las garantías.

Reconocer en España un divorcio dictado en Guatemala no es un trámite registral que se resuelva “en ventanilla”. Requiere pasar por el exequátur (homologación judicial) ante un Juzgado de Primera Instancia conforme a la Ley 29/2015, de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, y luego acudir al Registro Civil para anotar el divorcio al margen del matrimonio inscrito. Cuando el expediente se arma con orden —sentencia firme, Apostilla, domicilio real de la otra parte, demanda clara y bloque probatorio en regla—, el reconocimiento fluye. Cuando se improvisa, llegan requerimientos, suspensiones y, en ocasiones, denegaciones. Aquí tienes la guía práctica y profesional para presentar la demanda de exequátur de un divorcio guatemalteco y completar la anotación registral sin sobresaltos.

1) La idea-fuerza en una línea

Para que un divorcio de Guatemala valga en España, necesitas: (i) sentencia firme guatemalteca, (ii) Apostilla de La Haya (legalización internacional) y traducción jurada cuando proceda, (iii) acreditar citación y posibilidad real de defensa de la otra parte (principio de contradicción), (iv) inexistencia de incompatibilidad con resoluciones españolas, y (v) una demanda de exequátur breve, técnica y bien documentada. Con el auto firme de exequátur en la mano, el Registro Civil practicará la anotación marginal del divorcio.

2) ¿Por qué exequátur? (y por qué el Registro Civil no basta)

Guatemala es tercer Estado (fuera de la UE). Las sentencias de divorcio guatemaltecas no se reconocen automáticamente en España: deben superar un control judicial de reconocimiento (exequátur). El juzgado no reabre el fondo del pleito matrimonial; verifica cinco llaves:

1. Competencia internacional del tribunal guatemalteco (vínculo razonable con Guatemala).
2. Contradicción: que la parte demandada fue emplazada y pudo defenderse (sin indefensión).
3. Firmeza: que la resolución es ejecutoriada (no recurrible o con recursos agotados).
4. Orden público internacional español: que el fallo no vulnera principios esenciales.
5. Ausencia de incompatibilidad: que no existe sentencia española previa contraria, ni litispendencia en España sobre lo mismo.

El Registro Civil no sustituye este control: anota lo que el juzgado reconoce. Por eso el orden es: exequátur → registro.

3) Arquitectura del expediente: dos bloques y un índice

Imagina tu expediente como dos carpetas con un índice delante:

• Bloque Guatemala (origen): prueba del divorcio y de su firmeza, con Apostilla de La Haya.
• Bloque España (anclaje): identidad, domicilio, datos registrales y cualquier contexto procesal en España.

Consejo profesional: todo numerado y foliado. Un índice claro ahorra requerimientos y semanas de trámite.

4) Bloque Guatemala: qué documentos pide el juzgado (y cómo deben venir)

4.1. Documentos esenciales

1. Sentencia íntegra de divorcio (con fundamentos y parte resolutiva).
2. Certificación de firmeza/ejecutoria (que declare la cosa juzgada en Guatemala).
3. Acreditación de citaciones/emplazamientos y, si la hubo, comparecencia de la otra parte. No siempre es imprescindible, pero fortalece mucho el expediente.
4. Convenio regulador homologado judicialmente (si fue divorcio por mutuo acuerdo).
5. Autos complementarios sobre hijos, alimentos, uso de vivienda, patrimonio, si existen (a veces se dictan en piezas separadas).

4.2. Legalización internacional: Apostilla de La Haya

Guatemala es Estado parte del Convenio de La Haya de 1961; por ello, las resoluciones judiciales guatemaltecas deben venir con Apostilla. Sin Apostilla, la documentación no es idónea en España (salvo supuestos consulares muy residuales).

4.3. Traducciones

La sentencia guatemalteca está en español: no requiere traducción al castellano de España. Sí debe traducirse por intérprete jurado cualquier anexo en otro idioma (p. ej., periciales o comunicaciones extranjeras).

4.4. Presentación

• Aporta original apostillado o copia certificada apostillada.
• Escanea en PDF legible (300 dpi), un documento = un PDF, y une todo en un dossier con índice.

5) Bloque España: identidad, competencia y contexto registral

1. DNI/NIE/pasaporte del solicitante (y, si lo tienes, de la otra parte).
2. Certificado de empadronamiento (para fijar competencia territorial del juzgado español).
3. Certificación literal de matrimonio inscrito en España (municipal, Central o Consular). Si el matrimonio no consta en España, habrá que inscribirlo previamente para poder anotar después el divorcio.
4. Certificación literal de nacimiento del cónyuge español (si procede).
5. Libro de familia o constancia registral (si existiera).
6. Información procesal en España (si hubo o hay procedimientos: deja claro que no hay sentencia española incompatible).

6) ¿Qué juzgado conocerá mi exequátur?

• Órgano competente: Juzgados de Primera Instancia (orden civil).
• Territorial:
  • Si se dirige contra tu ex cónyuge domiciliado en España: juzgado de su domicilio.
  • Si tu ex no tiene domicilio en España y el reconocimiento es meramente de estado civil (solo vínculo): el juzgado de tu domicilio en España.
  • Si ninguno reside aquí: es habitual acudir a Madrid por conexión.

Estrategia: escoge un partido judicial que facilite notificaciones y, después, la coordinación con el Registro Civil donde conste el matrimonio.

7) Cómo redactar una demanda de exequátur que se entiende en 10 minutos

7.1. Esqueleto profesional

Encabezamiento y partes

• Datos completos de los cónyuges (documentos de identidad, domicilios efectivos y teléfonos/email si los tienes).

Hechos (cronología limpia)

• Matrimonio: fecha, lugar y asiento registral en España (si lo hay).
• Procedimiento en Guatemala: tribunal, número de expediente, fechas de la sentencia y de la firmeza.
• Contenido esencial: disolución del vínculo y, si existen, medidas (custodia, alimentos, uso).
• Legalizaciones: Apostilla y, si aplica, traducciones juradas.
• Notificaciones guatemaltecas: citación/emplazamiento y comparecencia (si constan).
• Ausencia de procesos/resoluciones españolas incompatibles.

Fundamentos de Derecho (breves y quirúrgicos)

• Competencia objetiva y territorial del juzgado español.
• Requisitos de la Ley 29/2015: competencia del tribunal de origen, contradicción, firmeza, orden público, no incompatibilidad.
• Doctrina general de reconocimiento (sin saturar: dos o tres apoyos conceptuales bastan).

Suplico (petición)

• Que se reconozca en España la eficacia de la sentencia de divorcio dictada por el tribunal guatemalteco, declarando disuelto el matrimonio con efectos erga omnes.
• Opción A (recomendable si buscas rapidez): limitar la petición al vínculo.
• Opción B (si lo necesitas): añadir el reconocimiento de medidas (guarda, visitas, alimentos, uso).
• Mandamiento al Registro Civil competente para practicar la anotación marginal.
• Testimonio con pie de firmeza.

Documentos (indexados y foliados)

• D1 Sentencia guatemalteca (apostillada).
• D2 Certificación de firmeza (apostillada).
• D3 Notificaciones/actas (si las tienes).
• D4 Identidad y empadronamiento en España.
• D5 Certificación literal de matrimonio y/o nacimiento (si procede).
• D6 Traducciones juradas (si las hay).

7.2. Estilo y forma

• Breve, claro, sin adjetivos.
• Un juzgado agradece una demanda que se lee en 10 minutos y cumple. Menos prosa, más método.

8) El principio de contradicción: cómo “gana” tu demanda antes de empezar

El exequátur respeta la contradicción: tu ex cónyuge debe poder oponerse (aunque rara vez lo hace si el divorcio es firme). El cuello de botella suele estar en la notificación:

• Si tu ex está en España: notificación ágil por Lexnet/correo/actos de comunicación.
• Si está en Guatemala: el juzgado usará cooperación internacional; los plazos se alargan.
• Si desconoces el domicilio: demuestra búsqueda diligente (último domicilio, familiares, teléfonos, email, consultas al consulado). Solo así el juzgado aceptará alternativas (p. ej., edictos).

Consejo práctico: aporta en la demanda toda la información de localización desde el minuto uno. Evitas providencias de “subsanar”.

9) Medidas sobre hijos, alimentos y uso de vivienda: ¿las pido ahora o después?

Tienes tres enfoques:

• Solo vínculo (recomendado si el objetivo es registral): más rápido; una vez reconocido y anotado, tu estado civil queda actualizado.
• Vínculo + reconocimiento de medidas: el juzgado valida las medidas guatemaltecas para producir efectos en España.
• Vínculo + adaptación/modificación: si las circunstancias han cambiado o si el interés superior del menor aconseja otra regulación, tras el exequátur del vínculo promueve en España un procedimiento de medidas (modificación/fijación).

Criterio de despacho: si tu prioridad es casarte de nuevo, nacionalidad, visados o regularizar estado civil, pide solo vínculo y evita debates accesorios.

10) Trámite posterior: del auto firme a la anotación registral

Con el auto de exequátur firme:

1. Prepara solicitud al Registro Civil competente (donde conste inscrito el matrimonio: municipal/Central/Consular).
2. Anexa:
   • Auto firme (testimonio con sello y pie de firmeza).
   • Sentencia guatemalteca y certificación de firmeza (copias con Apostilla).
   • Datos del asiento (tomo/folio) si los conoces.
3. El Registro practica anotación marginal del divorcio: tu estado civil queda como divorciado/a a todos los efectos.

Si el matrimonio no está inscrito en España: antes del divorcio, deberás inscribir el matrimonio (transcripción con Apostilla). Luego, anotarás el divorcio con el auto de exequátur.

11) Errores que detienen (o matan) un exequátur —y su antídoto

1. Sin Apostilla en sentencia o firmeza → Documento no idóneo.
   Antídoto: revisa antes de demandar que todo lo guatemalteco venga apostillado.
2. Firmeza ambigüa (“la sentencia está consentida” sin constancia oficial) → Aclaración.
   Antídoto: pide certificación literal de ejecutoria o de no recursos.
3. Indefensión en origen (no hubo citación válida) → Denegación.
   Antídoto: aporta actas de notificación o acreditación de comparecencia; si no existe, valora divorciarte en España o replantear el proceso en Guatemala.
4. Sentencia española incompatible o proceso pendiente en España → Incompatibilidad.
   Antídoto: delimita el objeto (pide solo vínculo si en España hay medidas vigentes) y explica el encaje.
5. Demanda confusa (mezcla ejecución de alimentos, modificación de medidas y exequátur) → Requerimientos y retrasos.
   Antídoto: una pieza, un objetivo. El resto, en procedimientos separados.
6. Domicilio de la otra parte omitido → No se puede emplazar.
   Antídoto: detalla últimos domicilios, familiares, teléfonos, email y ofrece vías alternativas desde el principio.
7. Traducciones “libres” de anexos en otro idioma → Rechazo.
   Antídoto: intérprete jurado (o traducción homologada y legalizada).

12) Modelos útiles (listas para adaptar)

12.1. Suplico — Solo vínculo (recomendado para agilidad)

“Suplico al Juzgado que, previos los trámites legales, reconozca en España la eficacia de la sentencia de divorcio dictada por el [Tribunal de Familia de (ciudad), República de Guatemala] con fecha [dd/mm/aaaa], en el procedimiento [n.º], declarando disuelto el matrimonio celebrado en [lugar/fecha] con efectos erga omnes, y se libr(e) mandamiento al Registro Civil [Central/Municipal/Consular de …] para la anotación marginal correspondiente, con expedición de testimonio con pie de firmeza.”

12.2. Suplico — Vínculo + medidas (si realmente lo necesitas)

“Con el mismo carácter, se interesa el reconocimiento de las medidas accesorias adoptadas en la citada resolución (guarda, régimen de visitas, alimentos, uso de vivienda), con alcance propio de reconocimiento, sin perjuicio de las acciones que en su caso procedan en España para su modificación si variaran las circunstancias.”

12.3. Párrafo de no oposición (si hay acuerdo)

“Don/Doña [Nombre], no se opone al reconocimiento en España de la sentencia de divorcio de [fecha] dictada por [Tribunal] de [Ciudad], haciendo constar que fue debidamente emplazado/a en el proceso de origen.”

(No sustituye la notificación si el juzgado la exige, pero acelera.)

12.4. Escrito al Registro Civil (anotación marginal)

“Solicita la anotación marginal de divorcio al folio [tomo/folio] del matrimonio celebrado en [lugar-fecha], aportando auto firme de exequátur y testimonio de la sentencia guatemalteca con Apostilla. Se interesa su práctica y expedición de certificación actualizada.”

13) Checklist “sin fallos” (imprime y marca ✓)

Antes de demandar

• Sentencia íntegra de Guatemala con Apostilla.
• Certificado de firmeza (ejecutoria) con Apostilla.
• Actas de citación/comparecencia (si las tengo).
• Domicilio real de la otra parte (España/Guatemala) y vías de contacto.
• Empadronamiento y documentos de identidad en España.
• Certificado de matrimonio inscrito en España (o plan para inscribir primero el matrimonio).
• Verificación de que no hay sentencia española incompatible.

Demanda

• Hechos cronológicos, fundamentos claros y suplico limpio (vínculo y, si procede, medidas).
• Índice de documentos, foliado y PDF con marcadores.

Tramitación

• Datos suficientes para notificar en Guatemala.
• Responder en plazo a requerimientos.
• Solicitar testimonio y mandamiento cuando el auto sea firme.

Registro

• Presentar auto firme + sentencia/firmeza con Apostilla.
• Indicar asiento (tomo/folio) del matrimonio.
• Pedir certificación actualizada tras la anotación.

14) Tres escenarios reales (y cómo se resuelven bien)

A) Español divorciado en Guatemala; quiere casarse en España

• Plan: Apostilla → demanda de exequátur en su partido judicial (domicilio en España) → auto → firmeza → anotación marginal en su Registro Civil.
• Punto sensible: notificación internacional; se salva con domicilio exacto y, si cabe, no oposición.

B) Pareja guatemalteca residente en España; matrimonio nunca inscrito aquí

• Plan: inscribir el matrimonio guatemalteco en el Registro Civil español (transcripción con Apostilla) → exequátur del divorcio → anotación.
• Error típico: pedir la anotación del divorcio sin que el matrimonio conste en España.

C) Medidas guatemaltecas vs. medidas españolas previas

• Plan: exequátur solo del vínculo; las medidas vigentes en España prevalecen. Si necesitas modificar, abre procedimiento de medidas en España con prueba de cambio de circunstancias.
• Clave: evita el choque de resoluciones en la propia demanda.

15) Preguntas frecuentes (respuestas operativas y claras)

¿Basta la Apostilla o necesito legalización consular?
La Apostilla de La Haya es suficiente. No hace falta doble legalización consular.

¿Hace falta traducción si todo está en español?
No, salvo anexos en otro idioma, que requerirán traducción jurada.

¿Cuánto tarda?
El factor crítico es la notificación a la otra parte. Si reside en España, el trámite suele ser ágil; si está en Guatemala, puede alargarse.

¿Puedo pedir ejecución en España de una pensión alimenticia fijada en Guatemala?
Sí, pero son dos fases: primero reconocimiento (exequátur o reconocimiento específico) y luego ejecución si hay impagos. Valora también fijarla en España si ambas partes residen aquí.

¿Y si no sé dónde vive mi ex?
Aporta último domicilio, familiares, teléfonos, emails, búsquedas razonables. El juzgado pedirá diligencia de localización; solo entonces admitirá edictos.

¿Puedo limitar el exequátur solo al vínculo?
Sí, y es lo recomendable cuando tu prioridad es estado civil y registro.

¿Qué pasa si en Guatemala fue un divorcio de mutuo acuerdo?
Perfecto: adjunta convenio homologado. El exequátur igualmente se tramita, pero la no oposición facilita todo.

16) Cronograma realista (de cero a asiento registral)

1. Semana 0–2: reunir sentencia y firmeza; gestionar Apostillas; preparar índice documental.
2. Semana 3: presentar demanda de exequátur con todos los anexos.
3. Semana 4–12: admisión y notificación a la otra parte (plazo variable según residencia).
4. Semana 12–20: no oposición/oposición leve → auto de reconocimiento.
5. Semana 20–22: firmeza; solicitar testimonio y mandamiento.
6. Semana 22–28: Registro Civil: presentación y anotación marginal del divorcio.

(Son tiempos orientativos; la notificación internacional manda.)

17) Manual de estilo documental (lo que el juzgado agradece)

• Portada con índice: Hechos, Fundamentos, Petición, Documentos.
• Foliado correlativo y etiquetas: D1, D2, …
• Notas al margen (breves) en cada documento: “Apostilla en p. 2”, “Firmeza en p. 1”.
• PDF único con marcadores (si lo presentas telemáticamente).
• Lenguaje jurídico sobrio, sin adjetivación.
• Coherencia absoluta entre relato y documentos (fechas, números de expediente, nombres).

18) Casuística especial (y cómo anticiparte)

• Matrimonio religioso no inscrito: en España se exige inscripción para que el Registro pueda anotar el divorcio. Regulariza primero el matrimonio (con Apostillas) y sigue con el exequátur.
• Cambio de apellidos o documentos tras el divorcio**:** la anotación marginal actualiza el estado civil; para efectos documentales (DNI/pasaporte), solicita certificación actualizada del Registro.
• Paralelo de nacionalidad/residencia: si el exequátur es requisito en expedientes de nacionalidad o residencia por familia, indícalo en la demanda y acompaña acreditaciones; algunos juzgados son sensibles a la celeridad razonada.
• Hijos con doble nacionalidad: explica en la demanda si hay medidas vigentes en España; para pasaportes o viajes, valora medidas cautelares en el proceso idóneo (no mezclar innecesariamente con el exequátur).

19) “Plantilla comentada” de demanda (extracto orientativo)

Hechos

1. Don/Doña [Nombre], de nacionalidad [ ], con domicilio en [ ], contrajo matrimonio con [ ] en [lugar-fecha], inscrito en el Registro Civil [ ], tomo [ ], folio [ ].
2. El [Tribunal de Familia de (ciudad), Guatemala] dictó sentencia de [fecha] en el proceso [n.º], que disolvió el vínculo matrimonial; la firmeza consta en certificación de [fecha].
3. Ambas partes fueron emplazadas; la demandada compareció (doc. D3).
4. Se aporta sentencia y firmeza con Apostilla (docs. D1–D2).
5. No existe en España resolución incompatible ni proceso pendiente sobre el mismo objeto.

Fundamentos de Derecho
I. Competencia objetiva y territorial (Juzgado de Primera Instancia de [ ] por domicilio del solicitante/parte contraria).
II. Ley 29/2015: requisitos de reconocimiento (competencia, contradicción, firmeza, orden público, no incompatibilidad).
III. Aplicación al caso: se cumplen todos los requisitos; procede el reconocimiento.

Suplico
Reconocimiento en España de la eficacia de la sentencia de divorcio guatemalteca, con efectos erga omnes; libramiento de mandamiento al Registro Civil [ ] para anotación marginal; testimonio con pie de firmeza.

(Adapta nombres, sedes, fechas y fundamentos a tu caso real.)

20) Resumen ejecutivo (10 pasos accionables)

1. Reúne sentencia guatemalteca y firmeza, ambas con Apostilla.
2. Verifica citaciones/comparecencias (evita el fantasma de la indefensión).
3. Confirma que no hay sentencia española incompatible ni proceso pendiente.
4. Define el objetivo: si es registral, pide solo vínculo.
5. Determina el juzgado competente (domicilio del demandado o del solicitante).
6. Redacta una demanda breve y técnica con índice y documentos foliados.
7. Aporta datos completos para notificar a tu ex en España o Guatemala.
8. Atiende cualquier requerimiento con rapidez.
9. Obtén el auto firme y solicita testimonio + mandamiento.
10. Presenta en el Registro Civil y consigue la anotación marginal.

21) Conclusión: método, claridad y orden = exequátur sin sorpresas

La homologación en España de un divorcio de Guatemala no es compleja si se ejecuta con método: Apostilla y firmeza en regla, demanda concisa y probatorio ordenado, notificación bien planteada y petición ajustada a lo que realmente necesitas (preferentemente, solo vínculo si el objetivo es registral). Con el auto firme, el Registro Civil anota y tu estado civil queda actualizado para todos los efectos (matrimonio posterior, trámites de extranjería, nacionalidad, herencias, etc.).

En JR Abogados trabajamos con un protocolo que reduce errores y tiempos: auditoría previa del caso, verificación de Apostillas y firmeza, demanda que se entiende en diez minutos, gestión de notificaciones internacionales y entrega registral lista para anotar. Nuestro objetivo no es “tramitar papeles”, sino dar seguridad jurídica y resultados: que tu divorcio guatemalteco produzca efectos plenos en España con la máxima agilidad y la mínima fricción. Si quieres recorrer ese camino de principio a fin con garantías, estamos a tu lado.

Rotondas mal diseñadas, visibilidad parcial por setos o farolas, incorporaciones simultáneas y un frenazo que parece venir de la nada. Tras el impacto, llegan los agentes, soplas en el evidencial y el ticket arroja una cifra que no te gusta. A la mañana siguiente ya estás citado a juicio rápido por alcoholemia y todo el mundo repite el mismo mantra: “ibais por una rotonda y diste positivo, está claro que tú causaste el golpe”. No. En una glorieta, la causalidad nunca es unidireccional y vincular automáticamente “alcohol = culpa del siniestro” es un atajo que la ley no permite. Si quieres rebatir la causalidad con opciones reales de evitar prisión, reducir al mínimo la privación del permiso y acotar las consecuencias penales y civiles, necesitas método, pruebas y tiempos. Aquí tienes una guía operativa, práctica y escrita desde la experiencia en sala.

Por qué en las rotondas la causalidad es un campo de minas (y una oportunidad)

En las glorietas confluyen trayectorias curvas, puntos ciegos, cedas de paso con marcas a veces desgastadas, carriles múltiples, peatones en isletas y vehículos que entran y salen con ritmos distintos. Ese ecosistema hace que, incluso con un positivo penal, la causa eficiente del accidente pueda residir en la maniobra de otro conductor, en la configuración de la vía o en un elemento externo (farolas apagadas, pintura deslizante, grava, aceite).

Claves jurídicas que nos interesan:

• La acusación debe probar que tu estado fue causa del golpe, no que simplemente “estaba ahí”.
• La concurrencia de culpas (ambos conductores contribuyen) modula el reproche penal y las penas accesorias.
• La dinámica del impacto (altura de daños, ángulos, deformaciones, trazas) manda más que los adjetivos del atestado.

Traducción práctica: en rotondas, si documentas dinámica, visibilidad, señalización real y tiempos, el nexo “alcohol → golpe” se debilita o se rompe, y tu caso cambia de dimensión.

Cuatro palancas que deciden el caso en 72 horas

1. Técnica del etilómetro: la cifra del ticket solo vale si el protocolo es impecable (evidencial, dos soplos, intervalo mínimo real, horas en cada ticket, verificación vigente, cadena de custodia).
2. Dinámica del siniestro en rotonda: compatibilidad de daños, geometría de la glorieta, carril usado, trayectoria, puntos de impacto, pericial de reconstrucción.
3. Prueba externa objetiva: vídeos de tráfico/municipales/patrulla/comercios, parte de alumbrado, fotografías nocturnas, testigos con datos.
4. Reparación temprana del daño: oferta motivada o consignación a perjudicados (si los hay), acreditaciones médicas y de daños materiales; esto inclina al juez hacia pena no privativa y privación mínima.

Palanca 1 — Auditoría metrológica: cuando el número deja de ser “sagrado”

Aunque la tasa sea alta, no existe condena automática si la medición no cumple el estándar:

• Evidencial identificado: la prueba de cargo es el etilómetro evidencial (con número de serie y tickets). El portátil es cribado.
• Dos mediciones válidas con intervalo mínimo (habitual: 10 minutos) y hora exacta en cada ticket. Pruebas a los 3–4 minutos o sin hora son impugnables.
• Verificación metrológica vigente el día de la prueba y mantenimiento sin incidencias críticas.
• Coherencia entre soplos: diferencias razonables; si “bailan” sin explicación, la fiabilidad se resiente.
• Cadena de custodia: tickets legibles y correlativos, boquillas nuevas y consignadas, operador identificado, firmas o constancia de negativa.

Efecto táctico: si alguna pata falla, pedimos exclusión de la prueba o margen de error favorable. Eso puede llevar de la “tasa penal” a un escenario discutible o a un acuerdo con TBC y retirada mínima.

Palanca 2 — Dinámica de la rotonda: física, carriles y prioridades reales

En una glorieta, la pregunta no es “¿había alcohol?”, sino “¿qué maniobra generó el choque?”. Para contestarla, necesitas datos duros, no adjetivos:

A) Compatibilidad de daños y puntos de impacto

• Alturas de deformación (parachoques vs aleta), ángulos de roce, zonas afectadas.
• Si tu daño frontal es incompatible con el lateral del contrario según su croquis, su relato cojea.
• En impactos tangenciales de rotonda, la deformación suele aparecer en arista; si aparece en plano, la versión cambia.

B) Geometría y carril

• ¿Glorieta de uno o dos carriles? ¿Había marcas viales claras (flechas, cedas, líneas continuas/discontinuas)?
• ¿El contrario circulaba por el carril exterior para seguir recto (maniobra indebidamente frecuente) cortando tu trayectoria?
• ¿Había salida múltiple con embudo que obliga a recolocar? Ese detalle explica colisiones sin alcohol como causa eficiente.

C) Prioridades y señalización

• Ceda el paso de acceso vs prioridad del anillo. ¿Quién estaba ya dentro y por qué carril?
• Señal vertical oculta por vegetación o pintura horizontal desgastada: acredita con fotos a la misma hora del día.

D) Visibilidad real

• Farolas apagadas, setos altos, vehículos mal estacionados cerca del radio de giro. Pide parte municipal de alumbrado y vídeos.

Conclusión jurídica: si pruebas que la colisión obedece a incorporación indebida, uso incorrecto de carril o visibilidad/señalización defectuosa, el nexo con el alcohol se atenúa. En penal, eso significa penas no privativas, suspensión de prisión si se impone y privación de conducir en el mínimo.

Palanca 3 — Prueba externa: los vídeos mandan más que las percepciones

En nocturnos o con vías complejas, los vídeos deciden:

• Cámaras municipales y de tráfico: solicita su conservación de inmediato (los servidores sobreescriben).
• Patrulla: muchos vehículos policiales llevan cámaras; pide la descarga.
• Comercios, portales, gasolineras: rastrea ángulos que apunten a la glorieta y sus accesos.
• Fotografías: marcas de frenado, pintura resbaladiza, señalización desgastada, setos, farolas.
• Testigos: recaba teléfonos y correos. Testigos que describan maniobras concretas (no adjetivos) valen oro.

Sin esa prueba, el atestado tiende a simplificar con formularios de “ojos vidriosos, halitosis, habla pastosa” que no acreditan causalidad.

Palanca 4 — Reparación temprana: la atenuante que inclina al juez

Si hay daños o lesionados:

• Activa ya a tu aseguradora; solicita valoración de daños y partes médicos.
• Presenta oferta motivada o consignación con soporte documental (facturas, informes, días impeditivos).
• Mantén tono respetuoso y seguimiento del lesionado.

Efecto práctico: la reparación transforma sentencias. A igual técnica, quien repara sale mejor: TBC en vez de prisión, retirada acotada, mejor pronóstico para suspensión.

¿Conformidad o juicio? Decisión con datos, no con nervios

Conformidad (rebaja de 1/3) si:

• Medición blindada (dos tickets con horas e intervalo, verificación en vigor, coherencia).
• La dinámica no da margen sólido (o no hay tiempo material de pericial).
• La reparación está hecha o avanzada.
• Negocias TBC, multa proporcionada y privación mínima.

Juicio si:

• Falta intervalo real o segunda prueba válida.
• Verificación dudosa/no aportada; coherencia imposible.
• Vídeos/fotos favorecen tu dinámica (incorporación indebida de tercero, uso incorrecto de carril exterior para seguir recto).
• Clichés policiales sin hechos de conducción; cronología compatible con absorción (al volante podrías estar por debajo).

El juicio compra tiempo para periciales, consolidar reparación y cerrar mejores acuerdos.

Cronología de oro: qué hacer en 24–72 horas

Horas 1–3 — Técnica

• Solicita atestado íntegro.
• Exige dos tickets del evidencial con hora e intervalo.
• Pide verificación metrológica vigente y mantenimiento/incidencias.
• Revisa coherencia y custodia.

Horas 3–10 — Prueba externa

• Ofícios a tráfico/municipales para vídeos; solicita custodia.
• Recorre comercios/portales cercanos; pide copias.
• Fotografía señalización, pintura, setos, farolas; hazlo a la misma hora de la colisión.
• Localiza testigos con datos de contacto.

Horas 10–24 — Dinámica

• Encarga pericial de reconstrucción: puntos de impacto, compatibilidad, carril, geometría.
• Toma mediciones en la glorieta (radios, anchuras, flechas).

Día 2–3 — Civil y estrategia

• Activa reparación (oferta/consignación).
• Decide conformidad o juicio con base en técnica + dinámica + reparación.
• Inicia curso de sensibilización vial; aporta arraigo (trabajo, familia) para fundamentar retirada mínima y suspensión.

Cómo atacamos un atestado “de plantilla” en glorieta

1. Sintomatología sin hechos: “ojos vidriosos, halitosis…” no prueban influencia en la maniobra concreta de rotonda.
2. Croquis policial esquemático: contrástalo con compatibilidad de daños; si no casa, pierde fuerza.
3. Descripción pobre de carriles: exige que se determine qué carril ocupaba cada vehículo en cada fase (entrada, circulación, salida).
4. Ausencia de horas en tickets o intervalo insuficiente: impugnación metrológica.
5. Señalización no descrita: aporta tú las fotos y parte municipal si hay desgaste u ocultación.

Parte amistoso en rotonda: ni confesión ni carta blanca

• Si firmaste un parte donde te atribuyen invasión/cesión, no es una confesión penal. Se combate con compatibilidad de daños, vídeos y pericial.
• Si el contrario marcó casillas contradictorias, hay tachaduras o croquis imposibles, se explota como duda razonable.
• Exige siempre el original y guarda copia; pide cotejo si sospechas modificaciones.

Escenarios frecuentes y salidas realistas

Escenario A — Dos carriles, tú en interior para seguir a la tercera salida; el contrario en exterior sigue recto y colisiona

• Técnica sólida; dinámica favorable a tu versión (uso indebido del carril exterior).
• Vídeos/fotos acreditan señalización confusa.
• Salida: conformidad inteligente con TBC y retirada mínima o, si la pericial es contundente, juicio con rebaja notable por causalidad discutible.

Escenario B — Glorieta de carril único, farolas apagadas, setos altos

• Segunda prueba a los 4 minutos; verificación aportada.
• Parte municipal de alumbrado y fotos; testigo de comercio confirma visibilidad mala.
• Salida: exclusión de la segunda prueba por intervalo; duda sobre causalidad; pena no privativa, privación acotada.

Escenario C — Incorporación simultánea: tú ya estabas dentro y otro entra sin ceder

• Técnica bien hecha; lesionado leve.
• Pericial demuestra que el golpe se produce por no ceder el que entra; reparación integral temprana.
• Salida: prisión suspendida, TBC, retirada corta; antecedentes cancelables en el menor plazo.

(Cada asunto vive de sus pruebas; estas rutas son viables cuando se mueven a tiempo.)

Guion de sala: qué decir, qué llevar y qué pedir

Lleva

• Atestado íntegro; tickets con horas e intervalo; verificación; historial de mantenimiento.
• Pericial de dinámica; vídeos; fotos de señalización/visibilidad; parte de alumbrado si procede.
• Justificantes de oferta/consignación; informes médicos de lesionados.
• Curso de sensibilización vial; documentos de trabajo y cargas familiares.

Di

• Versión breve y coherente de la maniobra; identifica carril, fase (entrada/circulación/salida) y elementos (visibilidad, señales).
• Explica para qué pides cada diligencia (intervalo, verificación, vídeos, alumbrado, pericial).
• Muestra reparación y compromisos (curso, arraigo).

Pide

• Aportación de certificados del etilómetro.
• Conservación/entrega de vídeos y parte de alumbrado/señalización.
• Pericial de reconstrucción si no se ha practicado.
• Individualización de pena: TBC, retirada mínima por necesidad acreditada.

Evita

• Minimizar a la víctima.
• Contradicciones o adornos.
• Alegatos sin papeles.

Errores que hunden tu defensa (y cómo evitarlos)

1. Firmar conformidad “para acabar” sin auditar la metrología ni cerrar la reparación.
2. Llegar sin vídeos: no pedirlos en 24–48 horas es perderlos.
3. Olvidar carriles: no documentar qué carril ocupabas en cada momento mata la pericial.
4. No fotografiar señales y pintura: la glorieta cambia con la luz; vuelve a la misma hora.
5. Despreciar la compatibilidad de daños: la física desmiente relatos.
6. Versiones cambiantes: si no recuerdas un detalle, dilo; no improvises.
7. No reparar: en presencia de lesionados, la falta de reparación empeora todo.

Checklist quirúrgico para rebatir causalidad en rotonda

• Dos tickets del evidencial con horas e intervalo ≥ 10 minutos.
• Verificación en vigor + mantenimiento/incidencias del equipo.
• Coherencia de lecturas; custodia impecable (boquillas, operador, firmas).
• Vídeos: tráfico, municipales, patrulla, comercios/portales.
• Fotos: señalización, pintura, setos, farolas; marcas de frenado.
• Pericial de dinámica encajada con compatibilidad de daños.
• Testigos con datos; si no, diligencias para localizarlos.
• Oferta motivada/consignación y justificantes.
• Curso de sensibilización vial; documentos de arraigo.
• Decisión conformidad/juicio con base en técnica + dinámica + reparación.

Preguntas directas (respuestas claras)

¿Positivo en alcoholemia = culpable en rotonda?
No. Hay que probar causalidad. En glorietas, la concurrencia y la dinámica mandan.

¿Y si la tasa es muy alta?
Sube el riesgo, pero si rompes el nexo y reparas pronto, puedes lograr TBC, suspensión de prisión y retirada mínima.

¿Sirve empezar un curso vial ya?
Sí, y acredítalo: mejora pronóstico y modula la inhabilitación.

¿Parte amistoso en mi contra me hunde?
No necesariamente. Se desmonta con compatibilidad de daños, vídeos y pericial.

¿La negativa a soplar sería mejor?
No. Es otro delito y empeora el panorama.

Plan de acción operativo (resumen en 10 pasos)

1. Atestado y tickets con horas e intervalo.
2. Verificación y mantenimiento del etilómetro.
3. Línea temporal (ingesta–control–soplos).
4. Solicitud urgente de vídeos.
5. Fotos de señalización/visibilidad a la misma hora.
6. Pericial de dinámica: carriles, puntos de impacto, compatibilidad.
7. Testigos identificados.
8. Reparación temprana (oferta/consignación) con papeles.
9. Curso vial + arraigo laboral/familiar.
10. Decidir conformidad con paquete óptimo o juicio con periciales.

Cómo trabajamos estos asuntos (y por qué importa hacerlo hoy)

• Auditoría metrológica quirúrgica: evidencial, doble soplo, intervalo, verificación y custodia.
• Reconstrucción de la maniobra de rotonda con peritos (carriles, geometría, compatibilidad).
• Prueba externa a tiempo: vídeos, parte de alumbrado, fotografías nocturnas.
• Negociación con perjudicados para que la reparación cuente en tu favor.
• Estrategia procesal dual: si hay grieta, exclusión de prueba; si no, conformidad con TBC y retirada mínima y suspensión.
• Acompañamiento posterior para la cancelación de antecedentes en el menor plazo posible.

Mensaje operativo final

En una rotonda, no hay atajos: quien prueba gana. Si actúas en 72 horas —auditas la técnica del etilómetro, reconstruyes la dinámica de la glorieta con pericial seria, capturas vídeos y fotos de señalización/visibilidad y reparas con papeles— puedes rebatir la causalidad y convertir una acusación que parecía inevitable en una salida razonable: trabajos en beneficio, retirada mínima y, en su caso, suspensión de prisión. La diferencia entre una condena que te marca y un incidente controlado está en el método.

Puertas rotas, cerraduras cambiadas y llaves no entregadas: reclama el coste de la seguridad de tu vivienda

Recuperas tu piso tras la marcha del inquilino y te encuentras con esto: puerta interior rajada a patadas, la cerradura de la puerta de entrada cambiada sin tu permiso, ninguna copia de llaves entregada y, en algunos casos, incluso copia hecha para terceros que tú ni conoces. Es decir, gente que ya no vive ahí podría seguir entrando a tu casa.
Ese escenario no es un simple “desgaste”. Es un riesgo de seguridad y un coste directo para ti. Y ese coste se le puede reclamar al inquilino.

Vamos a ver cómo actuar cuando el arrendatario manipula accesos, rompe puertas o se lleva llaves. Te explicaré qué pruebas debes obtener, cómo justificar el gasto de cerrajero, cuándo puedes cargarle el cambio de cerradura y bombín, y cómo exigirlo formalmente para que responda. No se trata solo de daños materiales, se trata de recuperar el control sobre tu propiedad sin asumir tú la factura.

1. Por qué esto es más serio de lo que parece: la seguridad jurídica y física de la vivienda

Cuando un inquilino devuelve la vivienda con puertas interiores destrozadas, cerraduras manipuladas o se marcha sin entregar todas las llaves, hay dos problemas inmediatos:

1. Pérdida de integridad y habitabilidad interna
   Puertas arrancadas, marcos partidos, bisagras dobladas, picaportes reventados, roturas por golpes. Esto no es estético: te quedas con dormitorios sin puerta, baño sin intimidad, acceso a habitaciones que no cierran, sensación de piso en mal estado.
   Eso reduce el valor inmediato de la vivienda y puede obligarte a repararla antes de poder volver a alquilarla.
2. Pérdida de control del acceso
   Si el inquilino ha cambiado la cerradura principal y no te entrega la nueva llave, o directamente no entrega llaves, tú eres propietario… pero no tienes control real sobre quién puede entrar. Eso es gravísimo. Estás obligado a cambiar cerraduras, bombines y en su caso cilindros de seguridad. Y eso cuesta dinero.

Ese dinero no lo tienes que asumir tú por sistema. Se puede imputar al arrendatario como consecuencia directa de su incumplimiento de deberes básicos al finalizar el contrato.

2. Obligación del inquilino al finalizar el contrato: entregar la posesión y devolver todas las llaves

Esto es fundamental. Al terminar el arrendamiento, el inquilino tiene que entregarte:

• La posesión material de la vivienda (es decir, marcharse efectivamente).
• El acceso exclusivo (es decir, devolverte TODAS las llaves en su poder).

No vale darte “una llave” y quedarse con otra “por si acaso”. No vale decir “ya te la dejo luego”. No vale cambiar la cerradura durante el contrato y no informarte. Tampoco vale instalar por su cuenta una cerradura adicional, tipo cerrojo extra de seguridad, y abandonar la vivienda sin darte la llave de ese cerrojo.

Si el inquilino se marcha sin entregarte todas las llaves y/o con cerraduras que él ha instalado sin tu consentimiento, lo que hay es un incumplimiento claro de su obligación de restituir la vivienda en condiciones de uso y control por parte del propietario.

Eso tiene traducción económica: tú, para recuperar el control y poder ofrecer la vivienda otra vez, vas a tener que pagar cerrajero, bombines nuevos, reposición de herrajes, en ocasiones puerta nueva si la ha reventado. Esa factura va ligada a su conducta. Y se le reclama.

3. Primer paso siempre: recuperar la posesión legalmente y fijar pruebas ANTES de arreglar

Jamás empieces por “arreglar y ya está”. Ese es el error más caro. Primero necesitas prueba. Solo después viene la reparación.

El orden correcto es:

1. Recuperas la posesión legalmente.
   • Entrega voluntaria de llaves (aunque las entregue incompletas, el hecho de que deje de ocupar la vivienda es clave).
   • Lanzamiento judicial tras un desahucio.
2. Accedes y documentas el estado exacto de la vivienda en ese momento.
   Aquí tienes que recoger tres cosas:
   • Daños físicos en puertas interiores y exteriores.
   • Modificaciones en cerraduras (bombín cambiado, cerrojos añadidos, escudos arrancados, llaves que no giran).
   • Falta de llaves entregadas.
3. Dejas constancia por escrito de que el inquilino NO ha devuelto todas las llaves o ha cambiado la cerradura.
   Porque ahí está el núcleo: tú has perdido control del acceso a tu propio inmueble por culpa de su actuación.
4. Haces fotos y vídeo ANTES de que el cerrajero toque nada.
   Si llamas al cerrajero sin documentar, luego el inquilino te va a decir “eso ya estaba así cuando entré yo”, o “yo no cambié ninguna cerradura, él se inventa que no tenía llaves para cargarme el bombín”.
   No le des esa oportunidad.

4. Cómo documentar las puertas rotas y las cerraduras manipuladas

Hazlo con mentalidad de juicio. Esto no es “para ti”, es para que un tercero que no estaba allí (un juez) entienda, viendo las imágenes, qué ha pasado.

Vídeo continuo narrado

• Entra con el móvil grabando vídeo sin cortes.
• Empieza por la puerta principal:
  • Muestra el bombín, el escudo, el tirador, el estado del marco.
  • Prueba la llave que tú tienes (la llave original del contrato si la conservas) y graba cómo no abre.
  • Narra en voz alta: “Llave original del contrato no abre. Cerradura cambiada sin consentimiento. El inquilino no entrega llave de la nueva cerradura.”
• Recorre las puertas interiores:
  • Puerta de dormitorio rajada, marco astillado a la altura de la cerradura, señales de patada.
  • Puerta del baño descolgada, bisagra inferior arrancada.
  • Puerta del salón sin manilla o con manilla arrancada.
  Explica: “Puerta rajada por impacto. No es desgaste normal. Antes cerraba correctamente, ahora está partida y no sirve.”

Fotografías generales y de detalle

• Haz una foto general de cada puerta dañada para ubicarla en la estancia.
• Luego, primer plano de la rotura: astillado del marco, marca de patada, grieta en vertical, cerradura arrancada.
• En la puerta de entrada, fotografía el bombín actual de cerca: a veces se ve claramente que es otro modelo distinto al que se instaló al inicio del alquiler.

Acta de estado con testigo

Ese mismo día, levanta un acta sencilla firmada por ti y otra persona adulta que esté contigo (administrador de fincas, agente inmobiliario, familiar). ¿Qué debe constar?

• Fecha y hora de acceso tras la marcha del inquilino.
• Estado de la puerta principal: cerradura distinta, imposibilidad de apertura con la llave original, ausencia de entrega de copia de esa nueva llave.
• Estado de las puertas interiores: roturas por golpe, marcos arrancados, puertas descolgadas que impiden el uso normal de la vivienda.
• Conclusión clara: “El inmueble no se puede ofrecer en alquiler inmediato sin cambiar cerradura y reparar puertas, por motivos de seguridad y habitabilidad.”

Ese acta firmada es muy potente, sobre todo cuando el inquilino luego diga “yo entregué todas las llaves”.

5. Prueba del estado inicial: cómo desmontar el “eso ya estaba así”

Cada vez que reclamas daños, la defensa estándar del inquilino es: “ya estaba así cuando entré”. Para que eso no te desmonte la reclamación, hay que tener documentado el estado inicial.

Lo ideal es que al firmar el contrato tú hubieras hecho:

• Un inventario / acta de entrega inicial, donde conste que la puerta principal funcionaba con X llave, que el bombín era el original, que las puertas interiores estaban en correcto estado y que todas las estancias cerraban y abrían con normalidad.
• Fotografías o vídeo del piso justo antes de la entrada del inquilino, mostrando la puerta principal, el tipo de bombín y el estado de las puertas interiores (sin grietas, sin patadas, sin marcos arrancados).

Si lo tienes, lo adjuntas a la reclamación. Si no lo tienes, utiliza todo lo que sí tengas: mensajes de WhatsApp de la entrada donde tú le enviaste el juego de llaves original (“Te dejo 3 copias”), correo electrónico donde dices “te entrego la vivienda con todas las puertas funcionando”, e incluso el propio contrato si incluye una cláusula tipo “se hace entrega de la vivienda en correcto estado de conservación y de un juego completo de llaves”.

Cuanto más claro sea el “antes estaba bien”, más sencillo es imputar el “después está destrozado” a la conducta del inquilino.

6. ¿Por qué el cambio de cerradura sin entregar copia es directamente imputable al inquilino?

Porque cambia un elemento esencial: el control del acceso.

El propietario tiene derecho a recuperar la posesión material y el control de acceso a la vivienda al finalizar el arrendamiento. Si el inquilino se lleva las llaves o te entrega llaves que ya no abren, te obliga a contratar de urgencia a un cerrajero para:

• Abrir la puerta.
• Cambiar bombín / cerradura.
• Reponer seguridad (en su caso un escudo protector o cerradura completa si está dañada).
• Emitir nuevos juegos de llaves.

Todo eso cuesta dinero, y no es un gasto que habrías tenido si él hubiera devuelto la vivienda como debe: con la cerradura original o, si la cambió durante el contrato, entregándote las llaves válidas.
Ese coste es un daño directo derivado de su incumplimiento, y por tanto se reclama como parte de la liquidación final.

Además, hay un segundo argumento que muchos propietarios olvidan: aunque logres abrir la puerta con un cerrajero sin tener la llave que falta, sigues estando obligado moral y jurídicamente a cambiar el bombín, porque esa llave sigue por ahí. El riesgo de que esa llave esté en manos de terceros (amigos, parejas, desconocidos que han pasado por fiestas en la vivienda) te obliga a reasegurar el inmueble. Ese gasto de seguridad es perfectamente justificable.

7. Pide presupuestos (o factura) del cerrajero y de la reparación de puertas

No inventes cifras. No sirve “me debes 500 € porque sí”. Tienes que poder enseñar dos cosas:

1. Qué trabajo hubo que hacer.
2. Cuánto ha costado.

Necesitas:

• Factura / presupuesto del cerrajero
  Debe reflejar: “Apertura de puerta por imposibilidad de acceso con llave original”, “sustitución de bombín por modelo equivalente”, “entrega de X copias nuevas”.
  Si además hubo que sustituir cerradura completa o escudo protector por daños, que conste.
• Presupuesto de carpintería / reparación de puertas interiores
  Que detalle: “Reposición de puerta dormitorio nº1 rota por impacto; sustitución de marco astillado; nueva bisagra en baño por rotura; ajuste de puerta del salón que no cierra porque la condenaron de un portazo”.
  Debe venir con importe desglosado por cada puerta o cada reparación, para que se vea que no es una cifra arbitraria sino coste real.
• Si hubo que reforzar la puerta principal por intentos de forzarla desde dentro o desde fuera
  Algunos inquilinos convierten la vivienda en un lugar de fiestas, discusiones o incluso situaciones de violencia. Acaban dejando la puerta principal deformada, marco cedido, cerradero roto, señales de patada.
  Si el carpintero o cerrajero ha tenido que reforzar o sustituir parte del marco para devolver seguridad al inmueble, que lo escriba en la factura/presupuesto. Eso conecta el daño con el riesgo de intrusión y justifica aún más tu reclamación.

Estos documentos son clave porque convierten tu queja en una deuda cuantificada.

8. ¿Y la fianza? ¿Puedo retenerla por este motivo? Sí, y además reclamar más

La fianza del alquiler no es un depósito sagrado del inquilino. Es una garantía.

Sirve para cubrir:

• Rentas impagadas.
• Suministros pendientes.
• Desperfectos imputables al inquilino que exceden el desgaste normal.

Cambiar una cerradura sin permiso y no entregar llaves al finalizar el contrato, obligando al propietario a pagar cerrajero, es un supuesto clásico de gasto imputable.

Rotura violenta de puertas interiores, marcos y bisagras a patadas, igual.

Por tanto:

1. Sumamos todos los gastos derivados de recuperar la seguridad y la funcionalidad de la vivienda (cerrajero, bombín, copia de llaves nueva, reparación/sustitución de puertas, recomposición de marcos).
2. Restamos la fianza.

Ejemplo realista:

• Cerrajero y cambio de bombín + copias: 280 €
• Reparación de dos puertas interiores reventadas: 450 €
• Ajustes y sustitución de marco dañado en puerta del salón: 220 €
• Total: 950 €

Fianza: 800 €

Resultado:

• Retienes la fianza con justificación por escrito.
• Reclamas al inquilino los 150 € restantes.

Y si los daños superan de largo la fianza (por ejemplo, si la puerta principal blindada queda inservible y hay que cambiarla entera, hablamos de cifras mucho más altas), reclamas toda la diferencia. La fianza no fija el máximo. La fianza es solo la primera cobertura.

9. ¿Puedo reclamar también el tiempo que no puedo alquilar porque el piso no es seguro?

Sí. Y debes hacerlo si el daño de seguridad te impide ofrecer la vivienda.

Piensa en esto:
No puedes enseñar la vivienda a un nuevo inquilino si:

• No tienes control total de las llaves (porque hay copias en manos de terceros).
• La cerradura está forzada o improvisada y no ofrece seguridad mínima.
• Las puertas interiores están destrozadas y el piso parece conflictivo, lo que ahuyenta a cualquier interesado mínimamente serio.

Ese periodo en el que tú no puedes alquilar porque primero tienes que asegurar la vivienda es un perjuicio económico directo para ti. Se llama lucro cesante.

¿Cómo lo calculas?

1. Determinas tu renta mensual normal.
   Imaginemos 900 € al mes.
2. Calculas los días que tardas en dejar la vivienda segura y presentable:
   • 1 día para que el cerrajero cambie bombín, haga copias nuevas y te devuelva el control.
   • 2-3 días para que el carpintero repare puertas interiores, marcos y manillas, deje todo funcional.
     Total: 4 días (por ejemplo).
3. Prorrateas:
   900 € / 30 días = 30 € al día.
   30 € x 4 días = 120 €.

Esos 120 € son el lucro cesante: el dinero que dejas de percibir porque el inquilino, con su conducta (cambiar cerraduras sin llave, reventar puertas), ha provocado que la vivienda no sea comercializable inmediatamente. Ese importe se añade a la reclamación.

Y esto es importante: no es una “indemnización inventada”, es una pérdida real documentable. No puedes enseñar un piso al que tú mismo no tienes llave única.

10. Cómo hacer la reclamación formal para que tenga fuerza real

Una vez que tienes:

• Prueba visual (vídeo y fotos del estado al recuperar la posesión).
• Acta de estado con testigo.
• Prueba del estado inicial / inventario de entrega original.
• Factura del cerrajero y presupuestos/facturas del carpintero.
• Cálculo de la suma total.
• Imputación de la fianza.
• Cálculo del lucro cesante.

Toca requerir el pago de forma seria. Eso no se hace a gritos, no se hace por WhatsApp y no se hace con amenazas improvisadas. Se hace por escrito y de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido), dejando huella documental de que se ha reclamado correctamente.

Ese requerimiento al inquilino debe contener:

1. Identificación del inmueble arrendado y fecha de inicio del contrato, para que no haya duda de a qué vivienda nos referimos.
2. Fecha de recuperación de la posesión, dejando claro que a partir de ese día la vivienda vuelve a manos del propietario.
3. Descripción de los incumplimientos:
   • “Cambio unilateral de la cerradura principal sin entrega de llaves válidas al propietario.”
   • “No devolución de todas las llaves en el momento de la entrega.”
   • “Puertas interiores rotas por golpes, marcos arrancados, bisagras forzadas.”
4. Consecuencia directa de seguridad y habitabilidad:
   • “Imposibilidad de control exclusivo de acceso al inmueble hasta sustitución de bombín.”
   • “Imposibilidad de mostrar la vivienda a terceros por falta de cerramiento interior y apariencia de vivienda insegura.”
5. Costes acreditados (adjuntar facturas y/o presupuestos):
   • Cerrajero (apertura, cambio de bombín, llaves nuevas).
   • Reparación/sustitución de puertas y marcos.
   • Mano de obra.
6. Lucro cesante:
   • Días en que la vivienda no ha podido ser ofrecida en condiciones normales por falta de seguridad.
   • Valor económico prorrateado de esa indisponibilidad.
7. Aplicación de la fianza:
   • “La fianza depositada se destina a cubrir parcialmente dichos daños.”
8. Cantidad final pendiente de abono.
9. Plazo de pago breve y cerrado (por ejemplo, 7 días naturales).
10. Advertencia de acciones legales:
    • “Transcurrido el plazo sin abono íntegro se iniciarán las acciones judiciales de reclamación de cantidad, con expresa petición de costas.”

¿Por qué todo esto es importante?
Porque si después presentas demanda, el juzgado verá que tú has sido ordenado, transparente y proporcionado: has identificado los daños, los has cuantificado, has dado la oportunidad de pago amistoso y sólo ante el incumplimiento acudes a la vía judicial. Esa actitud pesa.

11. Y si el inquilino dice “demándame, no tengo dinero”

Respuesta clásica. Intento de frenar al propietario a base de desgaste psicológico: “Vas a gastar más en abogados que lo que vas a sacar”.
Esto hay que entenderlo fríamente: si interpones una demanda civil de reclamación de cantidad y obtienes sentencia favorable, esa sentencia se convierte en un título ejecutivo. Con un título ejecutivo se puede pedir embargo:

• De la nómina del inquilino.
• De saldos bancarios.
• De devoluciones de Hacienda.
• De ingresos si trabaja por cuenta propia.

Que hoy diga “no tengo nada” no significa que no cobre dentro de seis meses. Y la deuda queda fijada jurídicamente. Además, esa condena puede incluir las costas del procedimiento, es decir, que acabe pagando también el coste de haberte obligado a ir a juicio.

Tu objetivo como propietario no es entrar en discusiones morales. Es fijar documentalmente una deuda que luego puedas ejecutar.

12. Resumen práctico: tu protocolo cuando el inquilino te deja la casa vulnerable

Vamos a dejarlo claro, paso a paso, como hoja de ruta:

1. Recupera la posesión legalmente.
   Sin eso, no entres. Una vez recuperada, actúa con método.
2. Congela la escena antes de reparar.
   Vídeo continuo narrado mostrando la puerta de entrada, la cerradura que no abre con la llave original, las puertas interiores rotas.
   Fotos generales y de detalle.
   Nada de arreglar antes de documentar.
3. Levanta un acta con testigo ese mismo día.
   Que conste por escrito que:
   • El inquilino no ha devuelto todas las llaves.
   • La cerradura está cambiada.
   • Las puertas interiores están rotas por golpes, no por desgaste.
   • La vivienda no es segura ni presentable para un nuevo arrendatario en ese estado.
4. Aporta prueba del estado inicial.
   Inventario o fotos de entrega: todas las llaves entregadas, puerta principal en buen estado, puertas interiores íntegras.
5. Encarga presupuestos / facturas profesionales.
   Cerrajero (apertura, cambio de bombín, copias nuevas).
   Carpintero (puertas reventadas, marcos, bisagras, cerraduras interiores).
   Que quede por escrito que esas reparaciones son consecuencia directa de golpes, patadas o cambio unilateral de cerraduras.
6. Cuantifica el daño total.
   Suma cerrajero + carpintero + refuerzo de seguridad.
   Añade el lucro cesante por los días en que no puedes alquilar por falta de control de llaves o por puertas destrozadas que hacen el piso inmostrable.
7. Aplica la fianza.
   Imputa la fianza a esos daños y calcula la diferencia pendiente. Si los daños superan la fianza, reclama el resto.
8. Requiere el pago formalmente.
   Burofax (o equivalente fehaciente) al inquilino: descripción de daños, importes, fianza aplicada, diferencia a pagar, plazo breve y aviso de acción judicial.
9. Si no paga, demanda civil de reclamación de cantidad.
   Reclama:
   • Coste de devolver la seguridad y la funcionalidad de la vivienda.
   • Lucro cesante por el tiempo sin poder alquilar.
   • Intereses.
   • Costas.
10. Ejecución si no paga voluntariamente.
    Con sentencia favorable, solicitas embargo de nómina, cuentas, devoluciones fiscales, etc.

Este es el camino correcto. Si el inquilino rompe puertas interiores a patadas, cambia cerraduras sin permiso y no devuelve llaves, no es “una molestia más del alquiler”. Es un incumplimiento que afecta directamente a la seguridad de tu propiedad y a tu capacidad de alquilarla de inmediato.
Y eso, bien documentado, no lo paga el propietario. Lo paga el inquilino que lo ha provocado.

Si te divorciaste en Paraguay y necesitas que ese divorcio produzca efectos en España (cambiar tu estado civil, inscribirlo en el Registro Civil, ejecutar pensiones o medidas sobre hijos), debes tramitar el exequátur ante un juzgado español. Aquí tienes una guía práctica, paso a paso, con documentación, requisitos, plazos, errores a evitar y una checklist final para que todo salga a la primera.

1) ¿Qué es el exequátur y por qué lo necesitas en divorcios de Paraguay?

El exequátur es el procedimiento judicial mediante el cual España reconoce una sentencia extranjera para que tenga aquí la misma eficacia que en su país de origen. Como Paraguay no es Estado miembro de la UE, tu sentencia de divorcio no se reconoce automáticamente en España: necesitas exequátur para:

• Actualizar tu estado civil a divorciado/a en España.
• Inscribir el divorcio en el Registro Civil español.
• Hacer valer medidas sobre hijos (custodia, visitas, alimentos) y económicas (pensión compensatoria, gastos, costas) si fuera necesario ejecutarlas aquí.
• Ordenar los efectos patrimoniales en España (por ejemplo, liquidación de gananciales si procede).

2) Marco legal y criterios de reconocimiento

El juzgado español comprobará, en esencia, que la sentencia paraguaya cumple estos requisitos básicos (Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil y criterios generales de reconocimiento):

1. Competencia razonable del tribunal paraguayo que dictó la sentencia.
2. Firmeza/ejecutividad: resolución definitiva o ejecutable en origen.
3. Derecho de defensa: la otra parte fue debidamente notificada y pudo comparecer.
4. No contradicción con una sentencia española firme ni litispendencia previa en España.
5. No vulneración del orden público español (respeto a derechos fundamentales).
6. Regularidad formal: documentos auténticos, legalizados/apostillados y traducidos.

3) Documentación imprescindible (divorcio de Paraguay)

Prepara originales y copias:

• Sentencia de divorcio paraguaya completa y firme (o con constancia de ejecutoria).
• Certificado de firmeza/ejecutoria (si no consta en la propia sentencia).
• Acreditación de notificación a la otra parte (diligencias, cédulas, actas) y, si compareció, resoluciones o escritos que lo evidencien.
• Certificados registrales españoles que necesites: matrimonio (para la inscripción marginal), nacimiento si hay hijos que afecten a las medidas.
• Apostilla de La Haya sobre la sentencia y certificados expedidos en Paraguay.
• Traducción jurada al castellano (si algún documento estuviera en otro idioma).
• Poder para pleitos a favor del procurador (apud acta o notarial) y DNI/NIE/pasaporte.
• Si vas a ejecutar pensiones o cantidades en España: cálculo de deuda, intereses y medios de pago.

Consejo: revisa que todas las hojas estén apostilladas correctamente y que nombres y números (documentos de identidad, fechas) sean coherentes entre sí. Un error formal retrasa semanas.

4) ¿Dónde se presenta y quién interviene?

• Órgano competente: Juzgado de Primera Instancia del domicilio en España de la parte contra la que pides el reconocimiento; subsidiariamente, donde la sentencia deba surtir efectos.
• Intervienen: abogado y procurador. El Ministerio Fiscal informará especialmente si hay menores afectados.
• Forma: Demanda de exequátur con tu documentación probatoria y fundamentos jurídicos.

5) Tramitación paso a paso

1. Demanda de exequátur: exponiendo hechos, base legal y peticiones (reconocimiento del divorcio y, en su caso, de sus medidas).
2. Admisión y traslado a la otra parte y al Ministerio Fiscal.
3. Oposición (si la hay): solo por causas tasadas (indefensión, falta de firmeza, orden público, incompatibilidad, etc.).
4. Resolución (auto/sentencia): concede o deniega el exequátur.
5. Recursos: normalmente, apelación.
6. Firmeza: con el exequátur firme, podrás inscribir el divorcio y, si hay incumplimientos, ejecutar medidas económicas/parentales en España.

6) Inscripción en el Registro Civil español

Con el exequátur estimado y firme:

• Dónde: Registro Civil Central o el que corresponda por domicilio/inscripción.
• Qué aportas: testimonio de la resolución paraguaya (apostillada) + resolución española de exequátur + traducciones juradas (si hubiera).
• Efecto: tu estado civil pasa a divorciado/a en España; se practica anotación marginal en el asiento de matrimonio. Esto habilita trámites posteriores (nuevas nupcias en España, documentación oficial, etc.).

7) Medidas sobre hijos y pensiones: reconocimiento y ejecución

• El exequátur puede abarcar todo el contenido del divorcio: custodia, régimen de estancias, patria potestad, alimentos y pensión compensatoria.
• Con el reconocimiento, las medidas valen en España. Si hay impagos (alimentos) o incumplimientos (visitas), podrás ejecutar aquí, aportando cálculo de deuda e intereses.
• Si con el tiempo cambian sustancialmente las circunstancias, podrás solicitar modificación de medidas ante tribunales españoles si son competentes y siempre atendiendo al interés superior del menor.

8) Errores frecuentes que bloquean el expediente

1. Falta de apostilla o apostillas incompletas (documentos sin sellos o con copias no aptas).
2. Indefensión en origen: notificaciones defectuosas o imposibilidad de probar que se citó correctamente a la otra parte.
3. Firmeza no acreditada: omitir el certificado de ejecutoria si la sentencia no lo dice expresamente.
4. Discrepancias de identidad (nombres, números, fechas) entre documentos paraguayos y españoles.
5. Traducciones no juradas o con errores.
6. Omisión de medidas que luego quieres ejecutar (por ejemplo, pedir solo el reconocimiento del divorcio y olvidar pedir el de la pensión de alimentos).

9) Tiempos y costes orientativos

• Duración: varía por juzgado y por si hay oposición. Un expediente completo, con forma impecable (apostillas y traducciones correctas), reduce tiempos.
• Costas: la resolución puede imponer costas si aprecia mala fe o temeridad en la oposición.
• Gastos principales: legalizaciones/apostillas en Paraguay, traducciones juradas, honorarios de abogado y procurador en España.

10) Hoja de ruta recomendada

Antes de demandar en España:

• Cierra en Paraguay la firmeza (o ejecutividad) de la sentencia.
• Reúne diligencias de notificación y cualquier constancia de la defensa de la otra parte.
• Gestiona apostillas y copias certificadas.
• Encarga traducciones juradas y comprueba datos (nombres, números, fechas).

En España:

• Redacta una demanda de exequátur que pida:
  • Reconocimiento del divorcio.
  • Reconocimiento de las medidas (parentales y económicas), si las necesitas.
  • Lo necesario para inscribir en Registro Civil.
• Tras la resolución firme, inscribe y, si procede, ejecuta impagos.

11) Preguntas frecuentes

¿Puedo casarme en España sin inscribir el divorcio paraguayo?
No. Primero debes lograr el exequátur (o reconocimiento válido) y inscribir para que conste legalmente tu estado civil.

¿Vale un divorcio paraguayo por mutuo acuerdo?
Sí, si es una resolución válida y firme conforme a la ley paraguaya y cumple los requisitos de notificación y defensa.

¿Y si mi ex no fue localizado?
Si en Paraguay se siguieron canales legales de notificación (edictos, cédulas, etc.) y puedes probarlo, el juzgado español puede aceptarlo; si hubo indefensión, habrá problemas.

¿Puedo reconocer solo el divorcio, sin medidas?
Sí, pero si luego precisas cobrar alimentos o hacer exigible cualquier medida, tendrás que reconocerlas también o acreditar su ejecutividad.

¿Cómo se coordinan las medidas con la vida actual en España?
Si tras el reconocimiento cambia sustancialmente la situación (domicilios, horarios, necesidades de los menores), podrás pedir modificación de medidas en España si se cumplen las reglas de competencia.

12) Miniguía de la demanda (qué no debe faltar)

• Encabezado con competencia territorial del Juzgado de Primera Instancia.
• Hechos: datos del matrimonio, proceso y sentencia en Paraguay, firmeza, notificaciones, residencia actual, necesidad de efectos en España.
• Fundamentos jurídicos: reconocimiento conforme a la Ley 29/2015 y criterios de reciprocidad/orden público/defensa.
• Suplico:
  • Reconocer la validez y eficacia en España del divorcio paraguayo.
  • Reconocer, si procede, las medidas (parentales/económicas).
  • Librar lo necesario para inscripción en Registro Civil.
  • Costas, si procede.
• Documentos: sentencia, ejecutoria, notificaciones, apostillas, traducciones, certificados registrales.

13) Checklist final (para imprimir)

• Sentencia paraguaya completa y firme.
• Certificado de ejecutoria/firmeza (si no consta).
• Prueba de notificaciones y de la defensa de la otra parte.
• Apostillas de La Haya en todos los documentos extranjeros.
• Traducciones juradas correctas y coherentes.
• Demanda de exequátur bien fundamentada (divorcio + medidas si interesan).
• Tras el auto/sentencia firme: inscripción en Registro Civil.
• Si hay impagos: ejecución con cálculo de deuda e intereses.

Conclusión

El exequátur de un divorcio de Paraguay en España es, sobre todo, un expediente de forma: si clavas apostillas, traducciones, firmeza y notificaciones, el reconocimiento fluye; si fallas en esos puntos, se detiene. Con una demanda precisa, documentación impecable y una estrategia que incluya la inscripción y, si procede, la ejecución de medidas, cerrarás el trámite rápido y sin sobresaltos.

Si lo deseas, preparo tu demanda completa de exequátur, reviso apostillas y traducciones, y dejo listo el paquete de inscripción en el Registro Civil, además del plan de ejecución en España si hay pensiones o visitas que hacer valer.