Con el auge de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, cada vez más propietarios se plantean alquilar su vivienda a turistas. Pero lo que muchos desconocen es que, en la mayoría de municipios de España, este tipo de alquiler necesita una licencia o autorización específica. Si no la tienes, puedes enfrentarte a sanciones económicas muy elevadas y hasta al cierre forzoso del inmueble.
En este artículo te explicamos qué riesgos asumes si alquilas sin licencia, cuáles son las multas más habituales y cómo regularizar tu situación legalmente.
📌 ¿Qué es un alquiler turístico?
Un alquiler turístico o de uso turístico es aquel en el que:
- Se alquila una vivienda amueblada por días o semanas, sin prestar servicios propios de un hotel.
- Se anuncia en plataformas como Airbnb, Booking o similares.
- El objetivo del inquilino es hacer turismo (no vivir, ni trabajar, ni estudiar a largo plazo).
⚠️ Aunque no firmes contrato escrito, basta con que el uso sea vacacional para que se considere alquiler turístico a efectos legales.
🚨 ¿Qué pasa si alquilas sin licencia?
La legislación varía según la comunidad autónoma, pero en general, alquilar una vivienda para uso turístico sin la licencia correspondiente es ilegal, y se considera una infracción administrativa grave o muy grave.
💸 Sanciones por alquiler turístico sin licencia:
| Comunidad Autónoma | Sanción mínima | Sanción máxima |
|---|---|---|
| Cataluña | 3.000 € | 60.000 € |
| Madrid | 3.000 € | 30.000 € |
| Comunidad Valenciana | 10.000 € | 90.000 € |
| Andalucía | 2.000 € | 18.000 € |
| Baleares | 20.000 € | 400.000 € |
| Canarias | 6.000 € | 60.000 € |
Además, en muchos casos se ordena:
- El cese inmediato de la actividad
- La retirada del anuncio en plataformas
- La inhabilitación de la vivienda durante un tiempo determinado
⚖️ ¿Quién puede denunciar un alquiler ilegal?
- Los vecinos (por molestias, ruidos, etc.)
- La comunidad de propietarios
- La propia administración turística
- La Policía Local, en inspecciones rutinarias
En cuanto detectan el anuncio, cruzan datos con el registro oficial de viviendas turísticas. Si no estás inscrito, te abren expediente sancionador.
🏢 ¿Todas las viviendas pueden obtener licencia?
No. En muchos municipios hay zonas tensionadas o con moratorias, donde ya no se conceden nuevas licencias. Además, se exige:
- Que la vivienda tenga cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
- Que cumpla requisitos de accesibilidad, ventilación, etc.
- Que el uso turístico esté permitido por la normativa urbanística
- Que la comunidad de vecinos no lo prohíba expresamente
Por tanto, no basta con querer alquilar: hay que poder legalmente.
💼 ¿Y si ya has alquilado sin licencia? ¿Qué puedes hacer?
- Deja de anunciar la vivienda temporalmente para evitar una denuncia inminente.
- Consulta a un abogado experto para saber si puedes solicitar la licencia o no.
- Si es viable, inicia el trámite cuanto antes.
- Si no es viable, estudia otras fórmulas legales, como el alquiler por temporada (no turístico), que no requiere licencia, pero debe cumplir ciertas condiciones.
⚠️ Diferencia entre alquiler turístico y alquiler de temporada
- Alquiler turístico: corta duración, fines vacacionales, necesita licencia.
- Alquiler de temporada: para trabajo, estudios, tratamientos médicos, etc. No necesita licencia, pero hay que justificar el motivo.
🎯 Muchos propietarios utilizan contratos de temporada mal redactados, y acaban con sanciones por ocultar realmente un alquiler turístico. Si no estás seguro, consulta antes con un abogado.
🧾 ¿Pueden sancionarme aunque ya no esté alquilando?
Sí. Si te han detectado un anuncio antiguo o hay pruebas (reseñas, pagos, mensajes) de que has alquilado en el pasado sin licencia, pueden sancionarte retroactivamente.
Además, los expedientes sancionadores no se paralizan por dejar de alquilar.
🛡️ ¿Cómo puedo evitar sanciones?
- No publiques la vivienda en plataformas sin licencia.
- Revisa si tu comunidad autónoma exige inscripción (por ejemplo, en Madrid, el Registro de Viviendas de Uso Turístico – VUT).
- Consulta la normativa urbanística del municipio.
- Asegúrate de que la comunidad de propietarios no lo prohíbe.
- Si decides optar por un alquiler de temporada, usa contratos legales bien redactados, y no permitas estancias por días.
🧠 ¿Te han abierto un expediente o ya te han multado?
En JR Abogados te ayudamos a:
✅ Redactar un recurso administrativo contra la sanción
✅ Negociar una posible reducción o archivo del expediente
✅ Evaluar si puedes legalizar la vivienda
✅ Pasar de alquiler turístico a alquiler de temporada bien asesorado
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❓ Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por días a amigos o conocidos sin licencia?
No, si el uso es turístico. Aunque lo llames «cesión», se considera actividad económica.
¿Y si lo hago solo en verano?
Da igual la frecuencia. Basta con que sea con fines turísticos para necesitar licencia.
¿Es legal alquilar por Airbnb sin licencia si no denuncian?
No. Es ilegal desde el primer momento, aunque no haya denuncia. Y las inspecciones son cada vez más frecuentes.
✅ Conclusión
El alquiler turístico sin licencia puede salir muy caro. Las sanciones no son simbólicas, y cada vez hay más control e inspecciones por parte de las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
Si ya estás alquilando sin licencia, o si estás pensando en empezar, no des un paso sin asesoramiento legal. En JR Abogados te ayudamos a alquilar de forma legal, segura y sin riesgos.
