El alquiler de temporada es una herramienta útil cuando el uso de la vivienda es transitorio: traslados laborales por meses, cursos académicos, obras en la residencia habitual, tratamientos médicos, rodajes, proyectos, etc. Su ventaja jurídica es clara: no es vivienda habitual y, por tanto, no opera el régimen de prórrogas típicas de la vivienda permanente. Su riesgo también: si no se prueba la temporalidad, si se redacta con cláusulas ambiguas o desproporcionadas, o si se permite el subarriendo por días, el contrato puede recalificarse como vivienda habitual o vaciarse de eficacia ante un juez.
En JR Abogados convertimos el alquiler de temporada en un proyecto cerrado: fechas inamovibles, usos acotados, penalizaciones proporcionadas y prueba documental que resiste. Este artículo describe, con enfoque operativo, cómo redactarlo para que funcione, qué anexos incorporar, qué errores evitar y cómo reaccionar si aparecen incidencias.
1) Temporada: qué es y qué no es
Es temporada cuando el arrendatario declara y acredita un motivo objetivo de temporalidad, con fecha de fin cierta y no hace de la vivienda su residencia habitual.
No es temporada cuando el contrato se usa para eludir la protección de vivienda habitual: prórrogas encubiertas, causa inventada, empadronamiento, contratos en cadena sin solución de continuidad.
Tres elementos guion que deciden el pleito:
- Causa de temporalidad real y documentada (traslado, curso, obra, proyecto, tratamiento…).
- Duración cerrada y no prorrogable automáticamente.
- Ecosistema probatorio coherente (prohibición de empadronarse, domicilios a efectos de notificaciones, visitas razonables, anexo de causa, entrega-salida calendarizadas).
2) Mapa de riesgos típico y cómo se neutraliza
- Recalificación a vivienda habitual por falta de prueba → Anexo de Temporalidad (T-1) + redacción coherente (sin prórrogas automáticas, sin empadronamiento).
- Subarriendo/alquiler por días → cláusula de prohibición expresa, penalización proporcionada, cese y retirada de anuncios en 24/48 h.
- Impagos → domiciliación obligatoria, mora automática, interés razonable, seguro de impago o aval ejecutable.
- Daños/obras no consentidas → inventario y acta fotográfica de entrada/salida, cláusula de reposición a estado original, penalización por obra ilícita.
- Conflictos con vecinos/ruidos → régimen de convivencia con sanciones tasadas y causa de resolución.
- Suministros impagados → cambio de titularidad/domiciliación en 7–10 días y obligación de aportar justificante.
- Discusiones por fechas → calendario contractual con hitos (entrega, inspecciones, salida), acta de devolución y criterio de devengo hasta la entrega efectiva de llaves.
3) Cerrar fechas: calendario contractual que no falla
3.1. Duración “caja fuerte”
- Inicio y fin con día y hora (ej.: 12:00 h).
- Sin prórroga automática. Cualquier prórroga, solo por anexo escrito firmado antes de [X] días del vencimiento.
- Cláusula de calendario: integra en el contrato las fechas de inspección y la cita de entrega.
Modelo — Duración y calendario
“El arrendamiento se concierta del [fecha] a las 12:00 h al [fecha] a las 12:00 h, sin prórroga automática. Cualquier extensión exigirá anexo escrito. Se fija inspección el día [fecha] a las [hora] y entrega de llaves en [lugar] el día [fecha] a las [hora].”
3.2. Devengo hasta la entrega efectiva
“Extinguido el contrato, el arrendatario abonará **las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta la entrega efectiva de llaves y la restitución pacífica de la posesión, con sus intereses.”
Motivo: evita “salidas fantasma” con retención fáctica de la posesión.
3.3. Penalización por salida tardía
“El retraso no justificado en la entrega en la fecha/ hora pactadas generará una penalización de [importe razonable/día], además de los daños acreditados.”
Proporcionalidad: fija una cuantía moderada y defendible.
4) Cerrar usos: destino y límites operativos
4.1. Destino legítimo y prohibiciones claras
“El inmueble se arrienda exclusivamente para estancia temporal por [motivo], quedando prohibido destinarlo a residencia habitual, subarriendo, alquiler por días o actividades comerciales, profesionales, molestas o ilícitas.”
Clave: el motivo debe constar también en el Anexo T-1 con documentos.
4.2. Anti-empadronamiento y domicilio fiscal
“El arrendatario no solicitará empadronamiento en el inmueble ni lo fijará como domicilio fiscal o social. A efectos de notificaciones, designa el domicilio [●].”
4.3. Visitas de verificación razonables
“Se permiten visitas de inspección mensuales/trimestrales con preaviso de 48/72 h, en horario laboral, para verificar conservación y uso.”
Finalidad: detectar rotación de huéspedes, obra no consentida, deterioros.
4.4. Invitados sí, huéspedes no
“Se permiten invitados ocasionales y no se permite rotación de huéspedes ni cesión por habitaciones. Cualquier sustitución del arrendatario requerirá anuencia escrita.”
5) Cerrar penalizaciones: cómo redactarlas para que se cobren
5.1. Cláusula penal por uso ilícito
“El subarriendo, alquiler por días o cambio de destino sin autorización generará, además de la resolución y daños, una penalización de [X] €/mes de actividad, o [X] €/día si fuera más favorable al arrendador, con límite máximo de [●].”
Tips:
- Moderación: cuantía razonable (evita reducción judicial severa).
- Acumulación: compatible con daños, rentas y costas.
5.2. Penalización por anuncios en plataformas
“La publicación o reserva del inmueble en plataformas de alquiler por días constituye incumplimiento grave. El arrendatario deberá cesar la actividad y retirar los anuncios en 24/48 h, acreditándolo por escrito. Incumplido lo anterior, penalización de [X] €/día.”
5.3. Mora automática e intereses
“La falta de pago en plazo sitúa al arrendatario en mora automática desde el día siguiente, devengando interés de [tipo razonable].”
5.4. Obras no consentidas: reposición y penalización
“Ejecutadas obras sin autorización, el arrendador podrá exigir reposición a estado original o coste de la reparación, más penalización de [X] € por cada intervención no consentida.”
6) Renta, fianza y garantías que disuaden morosidad
6.1. Pago operativo
- Domiciliación bancaria obligatoria (evita excusas).
- Calendario de cobros 1–5 de cada mes.
- Recibos archivados (prueba perfecta).
“La renta ([importe] €) se abona por domiciliación en IBAN [●] entre los días 1 y 5. La devolución del recibo equivale a impago.”
6.2. Actualización ordenada
“La renta se actualizará en la fecha anual conforme a la normativa vigente aplicable a arrendamientos de temporada, con preaviso de 30 días.”
6.3. Fianza y garantía adicional
- Fianza legal depositada donde proceda.
- Depósito adicional o aval a primer requerimiento o seguro de impago (opción preferente por cobertura jurídica).
“El arrendatario entrega fianza legal [●] y garantía adicional equivalente a [X] meses (aval/seguro/depósito), destinada a cubrir rentas, suministros y daños.”
Proporcionalidad: ajusta la suma total al riesgo, sin cruzar límites que un juez pueda reputar abusivos.
7) Inventario, estado y prueba: el trípode que evita pleitos
- Inventario nominal (muebles, electrodomésticos, menaje, ropa de cama si procede).
- Acta fotográfica fechada de todas las estancias (detalle de encimeras, juntas, grifería, paredes, colchones).
- Lecturas de contadores (luz/agua/gas/internet) con foto del display.
“Se firma Acta de Entrega (Anexo I) con llaves, mandos, lecturas y reportaje fotográfico. El arrendatario dispone de [5/7] días para comunicar incidencias.”
Salida: Acta de Estado con nuevas fotos y lecturas. Sin esto, cualquier litigio se complica.
8) Suministros, conservación y obras
8.1. Suministros a cargo del arrendatario
“Los suministros de luz, agua, gas e internet corren a cargo del arrendatario, que aportará justificante de cambio de titularidad/domiciliación en [7/10] días.”
8.2. Conservación y pequeñas reparaciones
“El arrendador asumirá reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad, salvo culpa del arrendatario. Las pequeñas reparaciones por uso ordinario son a cargo del arrendatario.”
8.3. Obras: prohibición y reposición
“Quedan prohibidas las obras sin consentimiento escrito. De realizarse, el arrendador podrá exigir reposición a estado original a cargo del arrendatario.”
9) Convivencia, ruidos, mascotas y tabaco
“El arrendatario observará las normas de comunidad y de convivencia. Se prohíben actividades molestas o peligrosas. Mascotas: [permitidas/no permitidas/condiciones]. Tabaco: [permitido solo en balcón, prohibido en interior, etc.]. El incumplimiento grave faculta la resolución.”
Consejo: si se admiten mascotas, fija limpieza final y desodorización a cargo del inquilino.
10) Comunicaciones que prueban (y cobran)
“Toda comunicación se cursará por burofax con certificación de texto y acuse, o por correo electrónico certificado a [dirección]. El arrendatario designa como domicilio a efectos de notificaciones el [●]. Cualquier cambio deberá notificarse fehacientemente.”
Por qué: sin prueba fehaciente de requerimiento, la reclamación de costas y devengos pierde fuerza.
11) Anexos imprescindibles (kit anti-sorpresas)
- Anexo I: Acta de Entrega (llaves/mandos, lecturas, fotos).
- Anexo II: Inventario numerado.
- Anexo III: Reportaje fotográfico (enlace o pendrive sellado).
- Anexo T-1: Causa de temporalidad (contrato laboral temporal, comisión de servicio, matrícula de curso, certificado de obra en la vivienda habitual, billetes, tratamiento médico, etc.).
- Anexo IV: Calendario (inspecciones, devolución).
- Anexo V: Pólizas (seguro de impago/RC), certificado energético.
- Anexo VI: Normas de comunidad esenciales.
12) Modelos de cláusulas (listas para adaptar)
12.1. Causa de temporalidad
“El arrendatario declara que no destinará el inmueble a residencia habitual, sino a estancia temporal por [motivo] desde [fecha] hasta [fecha], aportando Anexo T-1. La presente causa constituye elemento esencial del consentimiento.”
12.2. Prohibición de subarriendo y alquiler por días
“Queda prohibido el subarriendo, la cesión y la explotación por días en plataformas o por cualquier medio. El anuncio, la reserva o la publicación del inmueble para alquiler por días constituyen incumplimiento grave.”
12.3. Cese y retirada de anuncios
“Detectada la publicación o reserva en plataformas, el arrendatario deberá retirar todos los anuncios en 24/48 h y acreditarlo. El incumplimiento devengará penalización de [X] €/día.”
12.4. Mora e intereses
“El impago total o parcial en la fecha pactada sitúa al arrendatario en mora automática desde el día siguiente, devengando interés de [●]. Transcurridos [X] días sin pago, el arrendador podrá resolver y ejercitar desahucio.”
12.5. Devengo hasta entrega efectiva
“Extinguido el contrato, el arrendatario abonará rentas y cantidades asimiladas hasta la entrega efectiva de llaves y la restitución pacífica, más intereses y costas.”
12.6. Obras y reposición
“Toda obra requiere consentimiento escrito. Las obras no autorizadas facultan la resolución, la reposición a estado original y una penalización de [X] €.”
12.7. Inspecciones
“Visitas de inspección [mensuales/trimestrales] con 48/72 h de preaviso, en horario laboral, para verificar conservación y uso.”
12.8. Jurisdicción y domicilios
“A efectos de notificaciones y requerimientos, el arrendatario fija el domicilio [●]. Las comunicaciones se practicarán por burofax o correo certificado.”
13) Procedimiento de reacción ante incidencias (paso a paso)
13.1. Impago
- Día 6: verificada devolución del recibo → burofax de mora y conminación (10 días para pagar).
- Día 16: si no hay pago, demanda de desahucio y reclamación de rentas vencidas y las que se devenguen hasta entrega, con costas.
- Ejecución: lanzamiento si procede, embargo de cuentas/ingresos, activación de seguro de impago.
13.2. Alquiler por días/destino ilícito
- Detección (pantallazos, testigos, conserjería).
- Burofax de cese y retirada en 24/48 h con penalización.
- Demanda de resolución + cese + penalización + daños + costas.
- Medidas cautelares si procede (cese de actividad, prohibición de disponer de llaves a terceros).
13.3. Obras sin permiso
- Requerimiento de paralización y reposición.
- Demanda de resolución y daños si no se atiende.
13.4. Salida tardía o retención de llaves
- Acta notarial o presencia de tercero.
- Penalización por día + devengo de rentas hasta entrega.
- Cambio de cerradura solo conforme a ley y con título (evita desahucio de facto).
14) Errores frecuentes (y su antídoto)
- No documentar la causa de temporalidad → Anexo T-1 siempre.
- Prórrogas tácitas → prohibir prórroga automática; prórroga solo por anexo.
- Cláusulas penales abusivas → cuantías moderadas y motivadas.
- Inventario mínimo sin fotos → anexo fotográfico completo.
- Comunicaciones por WhatsApp → usa burofax o correo certificado.
- Aceptar efectivo sin justificar → domiciliación o transferencia con concepto.
- Suministros sin cambio de titular → exigir justificante en 7/10 días.
- Visitas no pactadas → pacta inspecciones con preaviso.
- Entrega difusa → fecha/hora/lugar y acta firmada.
- No prever “devengo hasta entrega” → incorpóralo siempre.
15) Caso práctico: temporada bien cerrada (6 meses por traslado)
Situación: directiva desplazada 6 meses.
Contrato: duración cerrada; Anexo T-1 con comisión de servicio; prohibición de empadronamiento; inspecciones mensuales; domiciliación; seguro de impago; inventario + fotos; cese y retirada de anuncios en 24 h con penalización.
Incidencia: a mes 3 aparece anuncio en plataforma.
Acción: burofax de cese (24 h) y penalización por día; retiro acreditado en 24 h; sin litigio.
Salida: acta final con lecturas y fotos; devolución de garantía descontando pequeñas limpiezas pactadas.
16) Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo pactar penalizaciones altas para disuadir?
Sí, pero moderadas y proporcionales, con un tope y ligadas a daños previsibles. Penalizaciones desorbitadas suelen moderarse judicialmente.
¿Sirve un e-mail común como notificación?
Para advertencias informales, sí. Para mora, cese o resolución, usa burofax o correo certificado con acuse o soluciones de correo certificado electrónico.
¿Cómo pruebo que no es vivienda habitual?
Con el Anexo T-1, prohibición de empadronamiento, domicilio distinto, calendario cerrado, inspecciones y salida fechada.
¿Es obligatorio seguro de impago?
No, pero es recomendable: cubre rentas, defensa jurídica y acelera reacción.
¿Puedo admitir mascotas?
Sí, pero fija condiciones (desodorización/limpieza final y responsabilidad por daños).
¿Qué hago si no devuelve las llaves en fecha?
Activa penalización, devengo de rentas hasta entrega efectiva y, si hay resistencia, demanda y lanzamiento. Evita actuaciones de hecho.
17) Plantilla base (extracto para trabajar)
CLÁUSULA 1. Destino y modalidad. El arrendamiento se concierta para estancia temporal por [motivo], no siendo vivienda habitual. El arrendatario aporta Anexo T-1 y se obliga a no empadronarse ni fijar el domicilio fiscal en el inmueble.
CLÁUSULA 2. Duración y calendario. Del [fecha] 12:00 h al [fecha] 12:00 h, sin prórroga automática. Se fijan inspección el [fecha] [hora] y entrega de llaves el [fecha] [hora] en [lugar].
CLÁUSULA 3. Renta y pagos. [importe] €/mes por domiciliación (1–5). Devolución = impago. Actualización conforme a normativa vigente, con preaviso de 30 días.
CLÁUSULA 4. Fianza y garantía. Fianza legal [●] y garantía adicional de [X meses] (aval/seguro/depósito) para rentas, suministros y daños.
CLÁUSULA 5. Suministros. A cargo del arrendatario, con justificante de cambio de titularidad en [7/10] días.
CLÁUSULA 6. Prohibiciones. Prohibidos subarriendo, cesión y alquiler por días; prohibido cambio de destino.
CLÁUSULA 7. Cese y anuncios. Detectada publicación en plataformas, el arrendatario deberá retirar anuncios en 24/48 h (penalización [X] €/día).
CLÁUSULA 8. Mora y resolución. Mora automática al día siguiente del vencimiento (interés [●]). Impago [X] días → resolución y desahucio.
CLÁUSULA 9. Devengo hasta entrega. A la extinción, rentas y asimiladas se devengan hasta entrega efectiva de llaves.
CLÁUSULA 10. Inspecciones. Visitas [mensuales/trimestrales] con 48/72 h de preaviso.
CLÁUSULA 11. Obras. Prohibidas sin consentimiento escrito; reposición y penalización [X] € si se ejecutan.
CLÁUSULA 12. Convivencia. Respeto de normas de comunidad y prohibición de actividades molestas.
CLÁUSULA 13. Comunicaciones. Por burofax o correo certificado a [domicilios designados].
ANEXOS. I (Acta de Entrega), II (Inventario), III (Fotos), T-1 (Temporalidad), IV (Calendario), V (Pólizas), VI (Normas).
18) Checklist del propietario (antes, durante y al final)
Antes de firmar
- Identidad y solvencia del arrendatario (nóminas/contrato).
- Elección de modalidad: temporada con Anexo T-1.
- Cláusulas de destino, prohibiciones, inspecciones, penalizaciones.
- Domiciliación bancaria y garantías (seguro/aval/depósito).
- Inventario y fotos preparados.
- Calendario de inspecciones y entrega.
Durante
- Cobros entre 1–5; guarda recibos.
- Inspecciones según contrato, con actas breves y fecha.
- Vigilancia de plataformas (si procede); capturas con fecha si hay anuncio.
Cierre
- Acta de estado con lecturas y fotos.
- Devolución de garantías descontando partidas justificadas.
- Firmas y recibos finales.
19) Cómo trabajamos este contrato en JR Abogados
- Diagnóstico de riesgo (inmueble, perfil del inquilino, vecindario).
- Análisis del motivo temporal y construcción del Anexo T-1.
- Redacción a medida con cláusulas operativas (fechas, usos, penalizaciones).
- Kit probatorio (inventario, fotos, lecturas, calendario, pólizas).
- Onboarding de entrega: acta en el día 1; comunicaciones preconfiguradas (mora, cese, retirada de anuncios).
- Monitoreo: recordatorios de inspecciones y vencimiento.
- Reacción: requerimiento fehaciente en 24 h; si no, demanda tipo con petición de costas, rentas devengadas hasta entrega y penalizaciones.
Resultado: temporada sin sorpresas. Si surge una, el contrato cobra y acelera la solución.
20) Conclusión
Un buen alquiler de temporada se construye sobre tres cierres: fechas cerradas y calendarizadas (sin prórroga automática), usos delimitados (sin empadronamiento, sin subarriendo ni alquiler por días) y penalizaciones proporcionadas que se ejecutan. Alrededor, un sistema de prueba (inventario, fotos, lecturas, comunicaciones fehacientes) y garantías (seguro/aval) que convierten el contrato en una herramienta preventiva y, llegado el caso, en un título eficaz para recuperar la posesión y cobrar.
Si quieres un contrato de temporada que te ahorre pleitos y morosos, en JR Abogados lo redactamos a medida, con los anexos, calendarios y cláusulas que funcionan en juzgado. Porque un buen contrato no es papel: es tranquilidad jurídica.
