Cuando un contratista abandona la reforma —deja de acudir, corta comunicación, se lleva herramientas o simplemente “desaparece”— el propietario se queda sin obra, sin plazos y sin garantía. Y, para colmo, muchos intentan imponer penalizaciones por supuestos retrasos del cliente, o amenazan con conservar pagos pese a no haber terminado nada. No estás atado: el burofax adecuado fuerza dos salidas rápidas y seguras: retorno inmediato a la obra con calendario firme, o resolución del contrato sin penalización, con devolución de importes y pago de daños. Aquí tienes el plan jurídico y táctico que utilizamos en JR Abogados para recuperar el control en días, no en meses.
Señales inequívocas de abandono (y cómo documentarlas en 24 horas)
El “abandono” no es una sensación; es un incumplimiento objetivo del calendario pactado o, si este no existe, del plazo razonable según la entidad de los trabajos. Señales típicas:
- Ausencia prolongada sin causa (más de 5–7 días en obras activas, o 2–3 semanas en fases intermedias).
- Incomparecencias en citas confirmadas por escrito.
- Corte de comunicación: no responden a WhatsApp/email/llamadas.
- Retirada de material o paralización absoluta sin notas de obra ni solicitud de ampliación de plazo.
- Subcontratas que informan que no tienen órdenes ni pagos para continuar.
Cómo lo pruebas ya:
- Haz fotos y vídeos fechados de la obra (estado actual, tareas a medias, herramientas ausentes).
- Envía un email o WhatsApp exigendo explicación y fechas concretas de retorno (sirve para acreditar la mora).
- Guarda capturas de los intentos de contacto.
- Si hay riesgo (material expuesto, humedad, seguridad), levanta un acta privada de incidencias y, si es posible, acta notarial de presencia.
Con esto, el burofax sale con base fáctica sólida.
Marco legal: por qué puedes exigir retorno inmediato o resolver sin penalización
Aunque cada contrato de reforma tiene sus particularidades, el armazón jurídico que da fuerza a tu burofax es estable:
- Art. 1101 CC: responsabilidad por incumplimiento y daños y perjuicios.
- Art. 1124 CC: resolución de contratos bilaterales por incumplimiento grave, con indemnización.
- Art. 1256 y 1258 CC: el cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una sola parte; imperan la buena fe, los usos y la obligación de resultado en trabajos de reforma.
- Plazos y garantías: si hay proyecto/edificación, aplican responsabilidades LOE; si es reforma sin proyecto, rige incumplimiento contractual y la garantía pactada/razonable.
- Prescripción: 5 años para acciones personales (art. 1964 CC). El burofax interrumpe la prescripción.
Idea clave: Abandonar obra es incumplimiento grave. Te legitima para imponer un ultimátum (retorno con calendario y plan técnico) o romper el contrato sin penalizaciones para ti y con devolución de lo pagado por lo no ejecutado (y, en su caso, por lo mal ejecutado).
La táctica del ultimátum en dos vías (retorno o resolución) y por qué funciona
El burofax que enviamos desde JR Abogados no “pide por favor”: constituye en mora, fija pruebas, abre MASC (negociación/mediación) y cierne consecuencias económicas y judiciales muy concretas. Ofrece dos salidas:
- Retorno a obra en 72 horas con calendario cerrado
- Fecha exacta de reanudación (día y hora de acceso).
- Plan técnico de remate por capítulos, con hitos semanales y fecha final.
- Refuerzo de garantías: penalización diaria por retraso adicional y responsable técnico asignado.
- Resolución sin penalización para el propietario
- Extinción inmediata del contrato por incumplimiento del contratista.
- Liquidación objetiva: devengo únicamente por partidas realmente ejecutadas y conformadas (no intenciones, no acopios no registrados).
- Devolución de lo cobrado en exceso y entrega de llaves, planos, materiales y facturas.
- Indemnización por sobrecostes de nueva contratación y retraso (lucro cesante si procede: alquiler perdido, apertura de negocio pospuesta, etc.).
Por qué funciona: el contratista comprende que la vía judicial está lista (pruebas, peritación y MASC activado) y que, si no coopera, se expone a reclamación de daños, resolución con costas y mala prensa pericial. Muchos vuelven rápido… o aceptan cerrar y marcharse sin litigio.
Cómo estructuramos el burofax
No publicamos plantillas “copiar/pegar” —pierdes fuerza y sorpresa—, pero sí la arquitectura que empleamos:
1) Encabezado y legitimación
- Propiedad/obra (dirección), referencia a contrato/presupuesto, fechas relevantes.
2) Hechos y documentación
- Cronología breve: inicio, paradas, incomparecencias, comunicaciones sin respuesta.
- Estado actual: partidas sin ejecutar, materiales faltantes, riesgos de deterioro.
- Enlace o adjunto a galería fotográfica fechada.
3) Base legal
- Referencia a art. 1101, 1124, 1258 CC, obligación de resultado en acabados, buena fe contractual.
- Si procede, mención a LOE para responsabilidades técnicas.
- Constitución en mora y reserva de acciones.
4) Requerimiento alternativo (opción A/B)
- A) Retorno en 72 horas, presentación de plan y calendario en 48 horas, con fecha de fin.
- B) Resolución sin penalización: entrega de llaves, retirada ordenada, liquidación objetiva, devolución de importes y documentación.
5) Garantías y controles
- Acceso controlado a obra (custodia de llaves), acta de reinicio, checklist por capítulos, visita semanal de seguimiento.
- Penalización por día de retraso adicional y garantía escrita de trabajos rematados.
6) Advertencias claras
- De no atender, peritaje inmediato, resolución unilateral y demanda de cantidad y daños con costas.
- Comunicación a aseguradora del contratista si consta póliza de RC profesional/decenal.
7) MASC
- Ofrecimiento de reunión (presencial/online) en 5 días para cerrar plan o liquidación.
8) Cierre
- Plazo expreso de respuesta (p. ej., 48 horas para plan, 72 horas para retorno, 5 días para reunión).
- Firma Letrada (JR Abogados). Efecto disuasorio máximo.
Fechas y plazos recomendados (nuestro “cronómetro”)
- Día 0–1: Recopila pruebas, cronología y comunicaciones previas.
- Día 1–2: Sale burofax con exigencia de plan en 48 h y retorno en 72 h; alternativa de resolución.
- Día 3–4: Si hay plan serio, acta de reinicio; si no, peritaje y segundo burofax resolutorio.
- Día 7–10: Liquidación o demanda (según reacción).
- Día 15–30: Si hubo retorno, visitas semanales y penalización automática por retrasos.
Liquidación correcta si se resuelve: paga solo lo ejecutado (y bien)
Al resolver, el contratista suele reclamar todo: lo firmado, lo previsto, acopios… No. La liquidación que defendemos es:
- Partidas realmente ejecutadas y conformadas: valor según presupuesto por capítulos o medición pericial.
- Descuentos por vicios o ejecuciones defectuosas (coste de rehacer).
- Acopios solo si están en obra, inventariados, útiles y transferidos (con facturas).
- Devolución de excesos cobrados por trabajos no hechos.
- Daños del propietario: sobrecoste de nueva empresa, retraso (lucro cesante si ibas a alquilar/abrir), gastos de seguridad/estabilización de obra, peritaje y burofax.
Así se corta el “me debes todo el contrato” y se aterriza en realidad medible.
Qué pasa con la fianza, los pagos a cuenta y los materiales
- Fianzas/anticipos: si se resolvió por incumplimiento del contratista, la retienes a cuenta de liquidación y daños (lo decimos claro en el burofax).
- Pagos por hitos: solo son exigibles si el hito se alcanzó correctamente (p. ej., “albañilería terminada” significa terminada, no “casi”).
- Materiales: si son tuyos (comprados por ti), se inventarian y se protegen. Si son suyos pero están en obra, solo salen con inventario y autorización; si son necesarios para terminar con otro, puede pactarse adquisición a precio de coste.
Riesgos a evitar (errores que debilitan tu posición)
- Dejar entrar sin plan: vuelven, “mueven cajas” y piden más dinero. Sin plan firmado, no hay retorno.
- Firmar conformidad por cansancio: jamás cierres capítulos sin revisión y checklist.
- Pagar más “para que avancen”: alimenta el incumplimiento. Paridad: pago contra capítulo terminado y validado.
- Burofax blando o tardío: cuanto antes se active la mora y el doble camino (retorno o resolución), mejor.
- No guardar pruebas: fotos, vídeos, capturas, emails. Si corrigen, que quede rastro y acta.
¿Y si alegan causas de fuerza mayor o falta de suministro?
- Fuerza mayor real (catástrofes, cierres legales): suspende plazos, pero obliga a comunicar y reprogramar; no legitima un abandono indefinido.
- Falta de suministro de materiales: debe justificarse (documentos del proveedor) y ofrece alternativas equivalentes; si no, es incumplimiento.
- Impagos del cliente: si tú estás al día conforme a hitos pactados, su excusa cae. Si se pactó anticipo y lo abonaste, se acredita y punto.
Integración con MASC: ventaja procesal y palanca negociadora
El burofax incluye oferta real de reunión o mediación en plazo corto. Beneficios:
- Cumples con la exigencia de intento de solución extrajudicial, reforzando el título de costas si el otro no coopera.
- Abre puerta a acuerdo práctico: o reinician con garantías o se van sin penalización y pagan lo justo.
- Permite un acta (aunque sea privada) donde fijar fechas, penalizaciones y garantías.
¿Cuándo conviene peritaje?
- Si prevés resolución y reclamación económica importante.
- Si hay partidas mal ejecutadas cuyo coste de rehacer será núcleo del pleito.
- Si la otra parte niega el abandono o presenta excusas técnicas.
Un informe breve (con mediciones, fotos, valoración de lo ejecutado y de lo pendiente) basta para sostener el burofax y diseñar la liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo impedir que retiren materiales de la obra?
Sí, si son necesarios para terminar o si no hay inventario y acreditación. Exige inventario firmado; si son tuyos, no salen. Si son suyos, pueden retirarlos ordenadamente, sin dañar lo hecho, y previa autorización.
¿Y si el contratista vuelve, pero pide más dinero?
No pagues extras por continuar lo pactado. Solo procede modificación valorada si tú la has pedido. Retorno es cumplir lo contratado en tiempos y calidades.
¿Puedo contratar ya a otro y reclamar luego?
Sí, si has requerido antes por burofax y diste un plazo razonable. Documenta ofertas y coste real de terminación. El sobrecoste será parte de la indemnización.
¿Qué pasa si el contrato incluye penalizaciones… contra mí?
En caso de incumplimiento de ellos, las cláusulas penales no operan contra el propietario. De hecho, puedes exigir penalización por retraso en la addenda que proponemos al reinicio.
¿Cuánto tarda la vía judicial?
Depende del juzgado, pero con buen burofax, MASC y peritaje, muchos casos se cierran por acuerdo o con demanda de cantidad más rápida que un pleito técnico complejo.
Checklist inmediato antes del burofax
- Presupuesto/contrato y mensajes que fijan plazos.
- Cronología de ausencias e incomparecencias (con capturas).
- Galería de fotos/vídeos fechados del estado actual.
- Pagos realizados y lo que resta.
- Tu preferencia: ¿retorno con calendario o resolución ya?
- Datos completos del contratista (CIF, domicilio social, email, obra).
Con esto, en JR Abogados redactamos y enviamos el burofax con certificación de contenido y acuse, a varios domicilios si es necesario (social, fiscal y el que conste en contrato) para máximo impacto.
Estrategia JR Abogados: cómo te llevamos de la parálisis a la solución
- Análisis express (sin coste): documentos, cronología, fotografías.
- Definición de objetivo: retorno con garantías o resolución y nueva empresa.
- Burofax con abogado: doble vía (A/B), plazos cortos, MASC, advertencias claras.
- Negociación: plan y calendario firmados o liquidación y salida limpia.
- Peritaje cuando conviene: medimos, valoramos, blindamos la reclamación.
- Demanda si no cumplen: reclamación de cantidad + daños y costas.
25 años defendiendo a propietarios y consumidores. Cuando un contratista abandona, se vuelve o se va. Pero tú recuperas el control.
📞 647 33 52 43 · ✉️ [email protected]
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Micro-guión de llamada (por si el contratista aparece tras el burofax)
“Hemos recibido su plan por escrito / No lo hemos recibido. Con arreglo al burofax de JR Abogados, o bien reinician el [fecha] a las [hora] con el calendario adjunto y penalizaciones por nuevo retraso, o firmamos la resolución sin penalización, con inventario y liquidación objetiva. Si no, pasaremos a peritaje y reclamación. Confirmación por email hoy, por favor.”
Simple, firme y grabado (si la ley y el contexto lo permiten). Nada de discusiones técnicas por teléfono.
Plantilla de estructura (resumen operativo) para tu burofax
- Asunto: Requerimiento por abandono de obra. Retorno en 72 h o resolución sin penalización.
- Hechos: cronología, ausencias, comunicaciones, estado actual (con fotos).
- Fundamento: arts. 1101, 1124, 1258 CC; obligación de resultado; buena fe.
- Requerimiento A: plan en 48 h, retorno en 72 h, calendario con final y penalizaciones.
- Requerimiento B: resolución inmediata, entrega de llaves y documentación, inventario, liquidación objetiva y devolución de excesos.
- MASC: reunión en 5 días.
- Advertencia: peritaje, demanda de cantidad y daños, costas.
- Plazos: respuesta en 48 h; de no hacerlo, se entiende su negativa.
- Firma: JR Abogados (envío certificado y a múltiples domicilios).
Cierra hoy el círculo: retorno real o libertad contractual
Si te han dejado la obra a medias, no esperes a “ver si vienen la semana que viene”. Cada día suma costes, daños y riesgos. Con el burofax correcto, en 72 horas tendrás equipo trabajando con calendario firme o contrato resuelto sin penalización, con vía libre para contratar a otro y reclamar lo que te corresponde.
JR Abogados: presión legal inteligente, foco en resultados y tiempos cortos.
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