El calendario dice que el contrato terminó. La cuenta bancaria dice que no hay rentas. Y, sin embargo, el inquilino sigue dentro como si nada. Aquí se abre una bifurcación que muchos propietarios resuelven tarde o mal: ¿desahucio (por expiración del término o por impago) o precario? Elegir bien no es un tecnicismo, es tiempo y dinero: la acción correcta acorta meses, evita defensas tramposas y te deja título para cobrar si corresponde.
En JR Abogados llevamos 25 años cerrando situaciones como la tuya. Si quieres que lo gestionemos de principio a fin —burofax, oferta, demanda y lanzamiento—, estamos listos desde hoy:
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La Decisión Crítica: ¿Sigue Habiendo Título O Ya No Existe?
El título (contrato de arrendamiento válido) es el faro. Si sigue vivo, vas por desahucio; si se extinguió y la ocupación persiste sin derecho, el carril natural es precario. El problema es que el inquilino siempre dirá que su título vive (prórroga tácita, renovación verbal, e-mails, whatsapps…), aunque sea humo. Por eso, además de elegir la acción, hay que probar con limpieza que no hay derecho a seguir o, si lo hay, que ha impagado.
Mapa rápido de decisión
- Contrato vigente + impago → Desahucio por falta de pago (acumula rentas y cantidades).
- Contrato extinguido (fin de plazo/prórrogas consumidas, desistimiento, resolución) + sin pago →
- Desahucio por expiración del término (si la relación arrendaticia existió y puedes acreditarla); o
- Precario (si niega el arrendamiento o la ocupación no nació de arrendamiento típico).
- Ocupación sin contrato desde el inicio (hijo que se quedó, pareja que no se fue, “amigo” que se quedó con las llaves, ocupante de un antiguo arrendatario) → Precario.
La evidencia documental (contrato, anexos, prórrogas, comunicaciones, pagos) y el burofax correcto colocan la pieza en su sitio.
Desahucio Por Impago Tras El Fin: ¿Tiene Sentido?
Sí, cuando puedas demostrar que, pese a la fecha de fin, subsiste el arrendamiento por prórroga legal o tácita (según el régimen aplicable) y hay mora. Ventajas:
- Puedes acumular rentas vencidas y cantidades asimiladas (suministros pactados).
- Saldrás con título ejecutivo para embargar si no paga.
- Si ejecutas bien el burofax con 30 días, cierras la enervación y evitas el “pago de última hora”.
Riesgo: que el inquilino te discuta la vigencia del contrato y te intente desplazar a precario para no pagar rentas (o al revés: te discuta el precario aportando un “contrato” recién inventado). Por eso, antes de elegir vía, limpia la cronología contractual.
Desahucio Por Expiración Del Término: Cuando El Tiempo Se Agota
Cuando el contrato terminó (plazo y prórrogas) y notificaste la no renovación o la resolución, el procedimiento natural es el desahucio por expiración. Ventajas:
- Es rápido si el expediente está ordenado.
- Evita entrar a discutir impagos (aunque existan), y el foco es la posesión.
- Puedes acumular rentas devengadas hasta la entrega si existía arrendamiento y hay base.
Riesgo: si se te pasa notificar la no prórroga en tiempo y forma (según normativa aplicable), el inquilino alegará prórroga y te descolocará.
Precario: La Vía Cuando No Hay Título (O Lo Negará)
El precario defiende al propietario frente a quien ocupa sin pagar y sin título (o con título extinguido y sin voluntad del dueño). Típicos supuestos:
- Expareja o familiar que se queda tras romper la convivencia.
- Subocupante que no es parte del contrato.
- Inquilino que acabó contrato y se quedó sin pagar y tú dejas claro que no consientes.
Ventajas:
- Ágil si consigues fijar que no hay contrato vigente.
- Evita laberintos de renta, enervación y demás.
Riesgo: te negocian la existencia de un contrato “verbal”, te sacan recibos antiguos, e-mails, whatsapp… y te fuerzan a un pleito sobre si hay o no arrendamiento. Por eso el burofax temprano y la prueba resultan decisivos.
El Burofax Que Decide Tu Vía (Y Te Gana Meses)
Sin burofax fehaciente, todo se discute el doble. Con burofax con certificación de contenido y acuse:
- Acreditas fin de contrato o no renovación (si es el caso), o la mora (si optas por impago).
- Cierras la enervación a los 30 días si vas por impago.
- Dejas constancia de que no consientes permanencia (clave para precario y para expiración).
- Anchoring de costas: si te obliga a litigar tras un requerimiento impecable, costas.
Contenido esencial (adáptalo a tu ruta):
- Identificación de contrato e inmueble.
- Si vas por expiración/precario:
- Notificación de fin/no renovación y oposición a permanencia.
- Plazo claro para entrega de llaves.
- Advertencia de acciones (desahucio por expiración/precario).
- Si vas por impago:
- Cuadro de deuda mes a mes y total.
- Plazo para pago íntegro; pasados 30 días sin pago total, no hay enervación.
- Anuncio de demanda acumulada (posesión + rentas).
- Domicilios múltiples (contractual, real y laboral) y, si está pactado, envía también por e-mail.
Te lo redactamos y enviamos con prueba plena: https://burofaxabogado.es/
Cómo Elegimos Vía En La Práctica (Metodología JR Abogados)
- Autopsia documental (48–72 h): contrato, anexos, prórrogas, fianza, recibos, e-mails, whatsapps, comunicaciones.
- Línea de tiempo: firma → prórrogas → aviso de no renovación/expiración → ocupación actual → pagos/impagos.
- Riesgo probatorio: ¿puede el inquilino enseñar algo que “reviva” el título? ¿existe pacto de prórroga? ¿hay silencio tuyo que parezca consentimiento?
- Objetivo económico: ¿te compensa cobrar rentas (vía impago) o te urge solo la posesión (vía expiración/precario)?
- Táctica de presión: MASC (pago íntegro y permanencia ordenada o entrega de llaves con condonación medida).
- Demanda: acción única bien enfocada (o principal + subsidiaria si concurre), para no dispersar y no regalar armas procesales.
Cuándo Usar Acción Principal Y Subsidiaria (Y Cómo Redactarlo)
En asuntos con zona gris (¿hay contrato vivo o no?), defendemos:
- Principal: desahucio por expiración (posesión) con acumulación de rentas devengadas hasta entrega si procede.
- Subsidiaria: precario (por si el juzgado entiende que no hubo arrendamiento “vigente”) o, a la inversa, impago subsidiario si la “expiración” no queda probada y sí hay mora.
La redacción debe ser quirúrgica: si el juez cambia el encuadre, tú sigues con la otra vía sin perder meses.
Ventajas Y Riesgos Comparados (Desahucio vs. Precario)
| Criterio | Desahucio por Impago | Desahucio por Expiración | Precario |
|---|---|---|---|
| Objetivo | Posesión + cobro de rentas/cantidades | Posesión (posible cobro de devengos hasta entrega si proceden) | Solo posesión |
| Enervación | Sí, salvo burofax 30 días ignorado o enervación previa | No aplica | No aplica |
| Carga probatoria | Contrato vigente, mora, cuantía | Contrato y fin/no renovación, oposición a permanencia | Titularidad y falta de título del ocupante |
| Velocidad | Rápido si cierras enervación | Muy rápido si aviso correcto | Rápido si acreditas falta de título |
| Riesgo típico | Pagos parciales, consignaciones, vulnerabilidad | Prórrogas, defectos en notificación | Aparición “de repente” de un contrato o “rentas” |
| Costas | Probables si hubo burofax y MASC | Probables si hubo aviso claro y negativa | Probables si se acredita ocupación sin derecho |
MASC (Oferta Confidencial Vinculante): El Atajo Eficaz
En paralelo al burofax, enviamos oferta confidencial vinculante con dos salidas:
- A) Pago íntegro y permanencia ordenada por X meses bajo nuevas reglas (si te interesa).
- B) Entrega de llaves en fecha cerrada con condonación parcial y acta de estado.
Añadimos penalización por incumplimiento y confidencialidad. Si la rechaza o ignora, refuerza costas. Si la acepta, acortas todo. Te la preparamos a medida: https://consultalegal.abogado/
Prueba Clave Para Cada Ruta
Si vas por impago
- Contrato vigente y fianza (si tu CCAA exige depósito).
- Cuadro de deuda (mes a mes).
- Extractos/recibos devueltos.
- Burofax (30 días) con advertencia de no enervación.
- Respuestas a pagos parciales con reserva e imputación a la mensualidad más antigua.
- Domicilios múltiples para notificar.
Si vas por expiración
- Contrato + anexos + cómputo de plazos y prórrogas.
- Burofax de no renovación/fin y oposición a permanencia.
- Cualquier respuesta del inquilino (muestra que conocía tu postura).
- Entrega de burofax en domicilio contractual y, si puedes, laboral.
Si vas por precario
- Título de propiedad.
- Negativa de título del ocupante (o extinción del mismo).
- Burofax de oposición a la permanencia y requerimiento de entrega.
- Si intenta aportar contrato: atacamos autenticidad, fechas y pagos (ausencia de trazabilidad).
Vulnerabilidad: Qué Cambia (Y Qué No)
La vulnerabilidad puede suspender temporalmente el lanzamiento, no convalida el título ni borra las rentas debidas. Tu defensa:
- Acredita que no eres gran tenedor si es tu caso.
- Aporta ofertas MASC de salida digna y rechazos.
- Presenta contra-prueba de alternativa habitacional (familia, empadronamientos cruzados, segunda vivienda) y capacidad real (ingresos, vehículos, consumos).
- Si tu objetivo es posesión rápida, expiración o precario con buen dossier social suele ser más ágil que el impago puro.
Cómo Redactamos Una Demanda “Imbatible”
- Hechos ordenados: contrato (o ausencia), plazos, burofax, MASC, ocupación actual, impagos si se acumulan, incidentes.
- Petición clara:
- Expiración con lanzamiento o precario con lanzamiento o impago con acumulación de rentas/cantidades; y en su caso, subsidiaria.
- Intereses y costas.
- Actualización de rentas hasta entrega si procede.
- Averiguación domiciliaria (y domicilios múltiples) para notificar sin rebotes.
- Prueba indexada: contrato, anexos, fianza, burofax (texto + acuse), extractos, cuadro de deuda, comunicaciones.
- Logística de lanzamiento: procurador, cerrajero, acta fotográfica, depósito de enseres si es preciso.
Tramitación exprés aquí: https://desahucio.abogado/
Plantillas Breves Que Te Ahorran Semanas (Base Adaptable)
Burofax “Fin y no renovación” (expiración/precario)
Asunto: Fin de contrato y requerimiento de entrega – Vivienda [dirección]
Sra./Sr. [●]:
Le comunicamos el fin del contrato de arrendamiento de fecha [●], cumplido el [●], y nuestra oposición a cualquier prórroga o permanencia en el inmueble.
Le requerimos para que proceda a la entrega de llaves y desocupación a más tardar el [●] en [lugar/hora].
De no hacerlo, ejercitaremos la acción de desahucio por expiración del término [o precario] con solicitud de costas.
JR Abogados – [email protected]
Burofax “Impago tras fin con prórroga tácita discutida”
Asunto: Requerimiento de pago íntegro y advertencia de acciones – Vivienda [dirección]
Sra./Sr. [●]:
Con relación al arrendamiento de [●], se le requiere el pago íntegro de las mensualidades impagadas ([mes/importe]) por total de [●] €, así como cantidades asimiladas pactadas ([detalle]).
Se concede [X] días para el abono en IBAN [●] y la regularización de su situación. Transcurridos 30 días desde este requerimiento sin pago íntegro, se interpondrá desahucio por impago con acumulación y solicitud de costas, no siendo posible la enervación.
JR Abogados – [email protected]
Errores Que Cuestan Meses (Evítalos)
- No enviar burofax: abre la puerta a prórrogas “por silencio” y te quita fuerza en costas.
- Elegir mal la vía: pedir precario cuando el contrato sigue o impago cuando el título murió; el inquilino explotará la confusión.
- Mezclar gastos no pactados (comunidad/IBI) en la demanda: te los tumbarán y retrasarás.
- Aceptar pagos parciales sin reserva: aparentas tolerancia y novación.
- No acreditar depósito de fianza (si obligatorio): subsanaciones y semanas perdidas.
- Notificar solo al domicilio contractual: rebotes; usa real y laboral.
- No preparar subsidiaria cuando hay zona gris: si el juez ve otra vía, volverás a empezar.
- Desorden documental: sin índice/cronología, el juzgado tarda el doble.
- Confiar en WhatsApp como vía principal: sirve de apoyo, no sustituye al burofax.
- No pensar en la ejecución: sin título dinerario (si renuncias a impago), luego tendrás que abrir otro pleito para cobrar.
Checklist De 1 Página Para Elegir Y Actuar Hoy
- Contrato y anexos (plazos, prórrogas, forma de pago).
- Línea de tiempo: fin y comunicaciones de no renovación.
- Cuadro de deuda (si valoras impago) + extractos/recibos devueltos.
- Burofax: fin/no renovación o requerimiento de pago íntegro (según vía).
- MASC A/B enviada (pago total o entrega de llaves).
- Elección de acción: expiración, impago o precario (con subsidiaria si zona gris).
- Domicilios contractual, real y laboral; pedir averiguación si sospechas ocultación.
- Fianza depositada (si aplica) y justificante listo.
- Demanda preparada con costas y, si procede, acumulación de rentas.
- Plan de lanzamiento (procurador, cerrajero, acta fotográfica).
- Carpeta de ejecución (bancos, AEAT, TGSS, tráfico) si esperas impago.
Casos Reales (Y Qué Vía Funcionó)
Caso 1 · Fin de contrato ignorado + “me quedo”
Burofax de no renovación y oposición a permanencia; desahucio por expiración. Lanzamiento en 74 días. El intento del inquilino de alegar “prórroga verbal” se desactivó por falta de prueba y tu burofax temprano.
Caso 2 · Duda entre impago y expiración
Existían impagos, pero el fin estaba próximo; podía discutirse prórroga. Demandamos expiración con subsidiaria por precario. El juez estimó expiración; posesión recuperada rápido y devengos hasta entrega incluidos.
Caso 3 · Ocupación “heredada” del antiguo inquilino
Subocupante sin contrato que se quedó tras irse el titular. Vía precario. Lanzamiento ágil y costas por ocupación sin título. Paralelamente, reclamamos al inquilino saliente daños y devengos pendientes.
Caso 4 · Fin de contrato + impago con rastro bancario
Burofax con cuadro de deuda y advertencia de no enervación tras 30 días; desahucio por impago con acumulación. El día antes, consignación parcial: no enerva. Lanzamiento y ejecución por rentas.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo pedir a la vez desahucio por impago y por expiración?
Puedes articular principal y subsidiaria para no quedar al albur de interpretaciones. Elegimos el orden según tu prueba y objetivo (cobro vs. posesión rápida).
Si el contrato terminó, ¿tiene sentido reclamar rentas?
Sí, los devengos por ocupación posterior pueden reclamarse (sea como indemnización por ocupación o, si procede, como renta hasta entrega). Si buscas cobro real, la vía de impago (si el contrato sigue) o la acumulación de devengos en expiración ayuda.
¿El precario me sirve si hubo contrato pero ya terminó?
Sí, si acreditas la extinción y tu oposición a la permanencia; en algunos juzgados es más ágil cuando la discusión sobre renta distraería el foco.
¿La vulnerabilidad bloquea el lanzamiento?
Puede suspender de forma temporal si concurren requisitos. Con dossier social (no gran tenedor, alternativas, ingresos) la suspensión se acota. No legaliza la ocupación ni borra la deuda.
¿Sirve el WhatsApp para avisar del fin?
Como apoyo, sí. Pero el juez quiere burofax con certificación y acuse. Ahí se ganan meses y costas.
¿Qué hago si me ingresan “algo” después del fin?
Responde por escrito con reserva e imputación a la mensualidad más antigua. No supongas prórroga por aceptar abonos parciales.
Estrategia Operativa: Lo Hacemos Por Ti, Sin Tropiezos
- Auditoría de contrato, plazos, prórrogas, pagos y comunicaciones.
- Burofax en 72 horas (fin/no renovación u impago con cierre de enervación).
- MASC A/B (pago íntegro o entrega con fecha; penalización y confidencialidad).
- Demanda: expiración, impago o precario (con subsidiaria si procede), costas y, cuando aplique, acumulación de rentas.
- Lanzamiento: coordinación de procurador, cerrajero y acta de estado.
- Ejecución si no paga: embargos a bancos, nóminas y devoluciones tributarias.
¿Lo movemos hoy?
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- Consulta inmediata → https://consultalegal.abogado/
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- Desahucio exprés → https://desahucio.abogado/
Tu vivienda es tu patrimonio. Elegir entre desahucio o precario no es solo “nomenclatura”. Es recuperar antes y cobrar más —o resignarse a un laberinto. Con método, prueba y el burofax correcto, la salida deja de ser una incógnita para convertirse en un calendario. Y de eso, en JR Abogados, sabemos mucho.
