Has pagado todos los meses religiosamente. Has cuidado la vivienda como si fuera tuya. La entregas limpia, vacía, con las llaves sobre la mesa. Esperas el reembolso de la fianza, pero lo que recibes a cambio es… silencio, evasivas o excusas absurdas.
¿Te suena esta situación? No eres el único. En JR Abogados llevamos más de 25 años ayudando a inquilinos a recuperar su fianza frente a arrendadores que se creen por encima de la ley.
En este artículo te explicamos cómo reconocer las excusas más comunes de los caseros para no devolverte lo que es tuyo… y cómo desmontarlas legalmente paso a paso.
🔍 ¿Qué dice la ley sobre la fianza?
Antes de entrar en las excusas, aclaremos lo básico.
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que:
🔹 “El arrendador deberá devolver la fianza al inquilino en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves.”
Además:
- Solo puede descontar deudas reales, justificadas y demostrables.
- No puede usar la fianza como “compensación moral” o porque el piso “ya no está como nuevo”.
Y lo más importante:
Quien quiere quedarse la fianza, debe demostrar que tiene derecho a ello.
❌ Las excusas más frecuentes del casero (y cómo responder)
A continuación te detallamos las excusas más habituales que nos reportan nuestros clientes, y cómo derribarlas con fuerza legal.
1. “El piso no está como al principio, ha perdido valor”
💣 FALSO.
La ley distingue entre uso normal y daños imputables.
➡️ El desgaste por el uso habitual (como una pared sucia o una persiana que se atasca) no justifica quedarse con tu fianza.
Solo si hay daños reales y probados puede descontar algo.
📌 ¿Cómo desmontarlo?
- Fotos del piso al entrar y salir.
- Testigos de la entrega.
- Un perito si fuera necesario (en JR Abogados te ayudamos con esto).
2. “Tengo que pintar o limpiar, eso lo paga la fianza”
💣 ERRÓNEO.
La ley no obliga a dejar la vivienda recién pintada o desinfectada, salvo que se pactara expresamente en contrato.
❌ Si no hay cláusula específica, el casero no puede exigirlo ni descontarlo de la fianza.
📌 Cómo responder:
“La limpieza y el pintado por desgaste habitual no están incluidos como obligaciones del inquilino según la jurisprudencia actual.”
3. “Hay cosas rotas y me ha costado repararlas”
💣 CUIDADO CON ESTA.
Hay que ver qué está roto, por qué, y si ya estaba roto antes.
🔍 El casero debe probar tres cosas:
- Que el daño no existía antes.
- Que fue causado por el inquilino.
- Que ha pagado por repararlo (con factura real).
📌 Si no puede probarlo, no puede descontar.
4. “Debes facturas de luz o agua”
💣 SOLO SI ESTÁ DOCUMENTADO.
Si entregaste el piso con los recibos al día y los contratos estaban a tu nombre, no puede alegarlo sin pruebas.
📌 Reúne:
- Últimas facturas de suministros.
- Lecturas de contador.
- Correo del fin del contrato.
5. “Aún no he alquilado el piso, necesito tiempo”
💣 ILEGAL.
Que el piso esté vacío no tiene nada que ver con tu fianza.
📌 Art. 36 LAU: un mes para devolver la fianza desde la entrega, no desde que él lo alquile de nuevo.
6. “No me diste 30 días de preaviso”
💣 DEPENDE.
El inquilino debe avisar con 30 días si quiere irse antes del vencimiento.
Pero si:
- El contrato ha terminado, o
- Has cumplido la duración mínima legal, o
- El preaviso fue verbal (y se puede demostrar),
➡️ No puede retenerte la fianza solo por eso.
Además, el casero tendría que probar un perjuicio económico real (difícil).
7. “Firmaste que renunciabas a la fianza”
💣 NULO.
No se puede renunciar a derechos irrenunciables, y la fianza lo es.
Cualquier cláusula que diga:
“El inquilino no podrá reclamar la fianza”
es nula de pleno derecho (art. 6.1 LAU).
📌 JR Abogados puede anular esas cláusulas en juicio.
8. “No tengo liquidez ahora, te la daré más adelante”
💣 NO TE FÍES.
Es una de las excusas más peligrosas: muchos inquilinos se marchan sin reclamar, confiando.
📌 Respuesta legal:
“Tiene un mes. Si no devuelve la fianza en ese plazo, se considerará deuda líquida y exigible.”
9. “La fianza es mía, el piso quedó fatal”
💣 ALEGACIÓN VACÍA.
Aunque lo diga, debe demostrarlo.
Y no vale con decirlo por WhatsApp. Necesita:
- Fotos,
- Presupuestos de reparación,
- Contratos,
- Testigos.
En un juicio, quien alega tiene la carga de la prueba.
10. “La fianza la tiene el IVIMA / Generalitat / Junta”
💣 IRRELEVANTE.
Es cierto que muchos caseros depositan la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
Pero eso no le exime de devolvértela.
Él debe solicitar la devolución al organismo y luego pagarte a ti.
📌 En JR Abogados podemos solicitar simultáneamente:
- La devolución de la fianza al casero, y
- Una reclamación si no lo hace en plazo.
📑 Cómo debes actuar si el casero pone excusas
Te dejamos el protocolo JR paso a paso:
1. Guarda todo
- Fotos del piso.
- Conversaciones con el casero.
- Facturas de suministros y reparaciones.
2. Envía un burofax con requerimiento
Lo redactamos por ti. Incluirá:
- Cita de la Ley de Arrendamientos.
- Plazo legal.
- Advertencia de reclamación judicial.
👉 Solicita el envío del burofax aquí o consulta por teléfono.
3. Demanda en juicio verbal
Si no responde, lo demandamos.
✔️ No necesitas abogado si es menos de 2.000 €,
✔️ Pero contar con JR Abogados aumenta tus garantías y facilita todo.
❓ Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar la fianza aunque haya pasado tiempo?
Sí, tienes 5 años para reclamar (plazo de prescripción civil).
¿Qué pasa si firmé algo al irme y luego me arrepiento?
Depende del documento. Muchas veces son nulos por vicio en el consentimiento o cláusulas abusivas.
¿Y si el piso tenía defectos de origen?
El casero no puede imputarte fallos estructurales o vicios ocultos. Eso es su responsabilidad.
¿Puedo usar la fianza como último mes?
Legalmente no, salvo que lo pactéis por escrito. Pero si el casero se niega a devolverla y tú ya sabías que no la ibas a recuperar, puede ser una estrategia práctica (aunque no exenta de riesgo).
🎯 ¿Por qué elegir JR Abogados?
Porque defendemos a inquilinos desde hace más de 25 años.
Porque sabemos detectar las mentiras.
Y porque no permitimos que nadie te robe lo que te corresponde.
✔️ Revisión gratuita del contrato.
✔️ Redacción de burofax.
✔️ Defensa extrajudicial y judicial.
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🛡️ Conclusión: No estás indefenso
Tu casero puede tener muchas excusas, pero la ley está de tu parte.
Si has cumplido como inquilino, él tiene que cumplir como arrendador.
Y si no lo hace, nosotros lo obligamos a hacerlo por ti.
No regales tu dinero.
Defiende tu dignidad.
Confía en JR Abogados. Te escuchamos, te asesoramos y te defendemos.
