Cada vez más inquilinos aprovechan las plataformas como Airbnb, Booking, Badi o incluso Idealista para realquilar tu vivienda a terceros sin autorización. ¿Sabías que esta práctica puede ser causa legal para resolver el contrato de alquiler y recuperar tu propiedad?
En este artículo te explicamos cuándo puedes actuar como propietario, qué dice la ley sobre el subarriendo digital no autorizado y cómo puedes defenderte ante el uso indebido de tu inmueble.
🧾 ¿Qué significa realquiler por plataformas digitales?
El realquiler por plataformas digitales se produce cuando el arrendatario publica total o parcialmente tu vivienda en webs o apps de alquiler vacacional, de habitaciones o alquiler por días/semanas, como:
- Airbnb
- Booking
- Badi
- Idealista (habitaciones)
- Facebook Marketplace
- Otras plataformas similares
Esta actividad puede adoptar dos formas:
- Alquiler íntegro de la vivienda mientras el inquilino no reside allí.
- Alquiler por habitaciones, mientras el inquilino sigue ocupando el piso pero comparte espacios con desconocidos.
Ambos casos suponen una cesión de uso a terceros y están sujetos a restricciones legales claras.
⚖️ ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 8, establece:
“El arrendatario no podrá subarrendar la vivienda arrendada ni ceder su uso a terceros sin el consentimiento escrito del arrendador.”
Esto significa que sin tu autorización escrita, el inquilino no puede realquilar la vivienda en ninguna modalidad, ni siquiera una habitación, y menos aún obtener beneficio económico con ello.
❌ ¿Está permitido el realquiler en plataformas digitales?
No, salvo que tú, como propietario, lo autorices de forma expresa y por escrito en el contrato o mediante documento posterior.
Y aunque lo autorices, en muchos casos se requeriría también una licencia turística o cumplir con la normativa autonómica de apartamentos turísticos, algo que rara vez ocurre.
Por tanto, el realquiler sin consentimiento es un incumplimiento legal y contractual.
🚨 ¿Cuándo puedes resolver el contrato?
Puedes resolver el contrato de arrendamiento y recuperar la vivienda cuando:
✅ 1. El inquilino subarrienda sin tu consentimiento
Basta con demostrar que el piso o habitaciones han sido alquiladas a través de plataformas sin tu autorización.
✅ 2. Hay cesión de uso a terceros desconocidos
Incluso si el arrendatario no cobra, pero cede habitaciones a personas ajenas, sigue siendo una cesión inconsentida.
✅ 3. El contrato lo prohíbe expresamente
Si tu contrato incluye una cláusula del tipo:
“Se prohíbe expresamente el subarriendo o cesión, total o parcial, en cualquier modalidad, incluyendo plataformas digitales, sin autorización escrita del arrendador.”
… entonces tienes una causa reforzada para resolver.
✅ 4. La actividad tiene ánimo de lucro
Cuando el inquilino obtiene beneficio económico mediante alquiler turístico o de habitaciones, el incumplimiento es grave.
✅ 5. Afecta a la convivencia vecinal
Si hay quejas de vecinos, aumento de ruidos o inseguridad, el uso turístico puede estar prohibido por los estatutos de la comunidad, lo que refuerza aún más tu posición legal.
🔍 ¿Cómo puedes probar el realquiler digital?
Necesitarás reunir pruebas sólidas, como:
- Capturas de pantalla de anuncios en plataformas.
- Acta notarial levantando prueba de publicaciones.
- Declaraciones de vecinos sobre personas entrando y saliendo del piso.
- Informe de detective privado (opcional, pero muy útil).
- Mensajes o correos electrónicos del propio inquilino.
- Fotografías de candados en puertas, camas extra o material turístico.
🧾 ¿Qué pasos puedes seguir como arrendador?
📌 1. Enviar un burofax
Notifica formalmente al inquilino que estás al tanto del realquiler no autorizado y que debe cesar la actividad de inmediato.
⚖️ 2. Iniciar un procedimiento de resolución de contrato
Mediante demanda judicial de desahucio por incumplimiento contractual, puedes solicitar:
- La resolución del contrato.
- El desalojo del inquilino y de terceros ocupantes.
- Una posible indemnización por daños.
💸 ¿Puedo reclamar daños y perjuicios?
Sí. Puedes reclamar:
- Desgaste excesivo de la vivienda.
- Pérdidas de oportunidad de alquilar a otro inquilino.
- Daños a tu reputación si el inmueble figura en plataformas sin control.
- Posibles sanciones administrativas si se ha explotado como apartamento turístico ilegalmente.
🧠 ¿Y si el inquilino dice que solo fue una vez?
No importa si lo ha hecho una vez o veinte: si ha subarrendado sin autorización, ha incumplido el contrato y la ley. No necesitas probar reiteración, basta con una sola cesión inconsentida.
🛡️ Recomendaciones para proteger tu vivienda
- Incluye cláusulas contractuales específicas que prohíban el subarriendo y el uso en plataformas digitales.
- Revisa periódicamente si la vivienda aparece publicada online.
- Solicita a los vecinos que te avisen si observan movimientos extraños.
- Actúa rápido ante cualquier sospecha.
✅ Conclusión: puedes resolver el contrato si hay realquiler digital sin autorización
Si tu inquilino está alquilando la vivienda o habitaciones a través de plataformas digitales sin tu consentimiento, está incumpliendo el contrato y la ley. Como propietario, puedes:
- Resolver el contrato.
- Solicitar el desahucio.
- Reclamar daños y perjuicios.
No dejes que tu propiedad sea explotada sin control.
¿Has visto tu piso en Airbnb? ¿Sospechas que el inquilino realquila por su cuenta?
📞 Llámanos al 647 33 52 43 o visita www.jrabogados.es
En JR Abogados, somos expertos en recuperar tu vivienda y proteger tus derechos como propietario.
