Firmas un contrato de arras, entregas una suma importante para asegurarte esa vivienda, empiezas a planificar tu mudanza… y de pronto el vendedor comunica que no va a seguir adelante. Te dice que ha recibido una oferta mejor, que la familia se opone, que el banco no le cancela la hipoteca o, directamente, deja de responder. Tú has cumplido; la otra parte no. Y entonces surge la gran pregunta: ¿puedes exigir que te devuelvan el doble de lo que entregaste?
En el derecho civil español el pacto de arras tiene consecuencias muy concretas. En determinados supuestos, el incumplimiento del contrato por parte del vendedor abre la puerta a reclamar la devolución doblada de la cantidad entregada. Pero no siempre es así: hace falta que concurran una serie de requisitos, que el contrato esté bien redactado y que el incumplimiento sea imputable a quien recibió el dinero. Entender en qué casos procede esa reclamación y cómo hacerla valer es esencial para no perder tu posición por desconocimiento o por precipitación.
1. Qué papel juegan las arras en la compra de una vivienda
En la práctica, el contrato de arras es el documento clave que se firma antes de acudir a la notaría. Sirve, entre otras cosas, para:
- Identificar con precisión el inmueble que se vende.
- Fijar el precio y la forma de pago.
- Regular el plazo para otorgar escritura pública.
- Establecer qué ocurre si alguna de las partes no cumple.
La suma que el comprador entrega al firmar —las llamadas “arras”— no es un simple gesto de buena voluntad: tiene un significado jurídico concreto y, según cómo se configure, permitirá:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Resolver la operación con derecho a indemnización.
- O, en determinados casos, “descolgarse” de la operación pagando el precio de perder las arras o devolverlas con recargo.
El derecho a reclamar el doble aparece en un tipo muy concreto de arras: las penitenciales.
2. La base legal: el artículo 1454 del Código Civil
El punto de partida está en un precepto claro del Código Civil. De forma simplificada, viene a decir que:
- Si se pacta que una cantidad se entrega en concepto de arras o señal,
- El comprador que se arrepiente puede perder lo entregado,
- Y el vendedor que se arrepiente debe devolverlo doblado.
Es decir, la ley reconoce expresamente un escenario en el que el incumplimiento del vendedor lleva aparejada la obligación de devolver el doble de lo recibido como arras.
Ahora bien, esa consecuencia no se aplica de oficio a cualquier entrega de dinero. No toda señal es automáticamente “penitencial”. Para que nazca ese derecho al doble deben cumplirse ciertas condiciones que los tribunales han ido perfilando con el tiempo.
3. No todas las arras son iguales: por qué esto es decisivo
Detrás de muchos conflictos está siempre la misma confusión: se firma un documento llamado “contrato de arras”, pero el contenido no otorga realmente la facultad de arrepentirse a cambio de perder o devolver el doble.
En la práctica, pueden darse tres configuraciones:
- Entrega a cuenta del precio
- La suma se considera un simple anticipo.
- No se regula de forma expresa qué sucede si alguien incumple.
- En estos casos, no hay automáticamente derecho al doble; se aplican las reglas generales de incumplimiento contractual.
- Arras que refuerzan el compromiso (función confirmatoria)
- La cláusula insiste en que la operación está cerrada y que la cantidad confirma la seriedad del acuerdo.
- Su finalidad principal es dejar clara la existencia del contrato y facilitar la reclamación de daños si se rompe.
- Tampoco aquí existe, por sí sola, la facultad de resolver pagando el precio del arrepentimiento.
- Arras penitenciales o de desistimiento
- Son las que interesan en este artículo.
- Se configura la suma entregada como el precio de poder apartarse del contrato:
- El comprador que desiste pierde lo entregado.
- El vendedor que desiste o incumple debe devolverlo duplicado.
- Para que el pacto se interprete así, es necesario que la redacción lo revele con suficiente claridad.
Solo en este tercer tipo de arras, bien configuradas, se abre la puerta a exigir el doble de la cantidad entregada cuando el incumplidor es el vendedor.
4. Claves para saber si tus arras permiten reclamar el doble
Antes de pensar en demandas o negociaciones, el primer paso es coger el contrato y leer con calma la cláusula donde se habla de la señal. Hay varios indicios que orientan:
- Referencias explícitas a que “si el comprador no cumple perderá la cantidad entregada y si el vendedor incumple la devolverá por duplicado”.
- Menciones a la posibilidad de desistir del contrato mediante la pérdida o devolución doblada.
- Alusión al artículo 1454 del Código Civil o a la expresión “arras penitenciales”.
Por el contrario, si la cláusula:
- Solo dice que la cantidad se imputa al precio,
- Habla de “señal” pero no de devolución doblada,
- O se limita a confirmar el compromiso sin regular el arrepentimiento,
lo probable es que no estemos ante arras penitenciales en sentido estricto. En ese caso, habrá que acudir a otras vías (cumplimiento, resolución con daños y perjuicios) pero no podrá hablarse, sin más, de derecho al doble.
La interpretación nunca se hace atendiendo únicamente al título del documento (“Contrato de arras” o “Contrato de señal”), sino al contenido real de las cláusulas.
5. Cuándo puedes exigir el doble de lo pagado: requisitos básicos
Para poder reclamar la devolución doblada de las arras al vendedor deben concurrir, de forma acumulativa, varios elementos:
- Existencia de un pacto de arras penitenciales
- El contrato debe haber configurado la suma como arras que permiten desistir, no como mero anticipo del precio.
- La cláusula tiene que ser suficientemente clara o, como mínimo, permitir esa interpretación razonable.
- Incumplimiento imputable al vendedor
- El vendedor se niega a vender sin causa justificada.
- No acude a la notaría en la fecha pactada sin motivo válido.
- Vende la vivienda a un tercero pese a tener arras en vigor con el comprador inicial.
- Reconoce expresamente que “cambia de idea” o que prefiere no seguir adelante.
- Buena fe del comprador que reclama
- El comprador debe haber mostrado disposición a cumplir en las condiciones pactadas.
- No puede estar él mismo en situación de incumplimiento grave (por ejemplo, negándose a acudir a la notaría sin motivo).
- Ausencia de causas objetivas que imposibiliten la venta ajenas al vendedor
- Si concurre una imposibilidad sobrevenida no imputable a nadie (supuestos muy excepcionales), el análisis puede cambiar.
- No se equipara a esto la simple incomodidad o el arrepentimiento.
Cuando se reúnen estos elementos, la reclamación del doble de las arras se convierte en una consecuencia directa del pacto, no en una “pena” improvisada.
6. Supuestos típicos en los que el comprador puede reclamar el doble
Veamos algunas situaciones reales que suelen acabar en reclamación de arras dobladas:
a) Vendedor que decide vender más caro a otra persona
Caso clásico: se firma un contrato de arras por un precio concreto y, poco después, aparece un tercero dispuesto a pagar más. El vendedor, tentado por esa oferta, comunica al comprador inicial que “no seguirá adelante” o que “está valorando otras propuestas”.
En este escenario:
- El vendedor rompe un compromiso ya adquirido.
- El comprador se queda sin vivienda después de haber entregado una cantidad y retirado la vivienda del mercado para otros.
- Si las arras son penitenciales, el comprador está legitimado para exigir la devolución doblada.
El hecho de que el vendedor “gane más” con la nueva venta no le autoriza a desentenderse sin consecuencias.
b) Vivienda con problemas registrales que el vendedor no resuelve
Otra situación frecuente:
- Inmuebles sin herencia inscrita a nombre del vendedor.
- Finas con cargas que no se cancelan pese a haberse comprometido.
- Elementos que no coinciden con la realidad registral y que el vendedor no regulariza.
Si en el contrato se pactó que el vendedor entregaría la vivienda libre de determinadas cargas o con cierta situación registral y, llegada la fecha, no ha hecho lo necesario, puede entenderse que es él quien está incumpliendo.
En presencia de arras penitenciales, el comprador puede optar por no seguir adelante y reclamar la devolución doblada de lo entregado, siempre que el incumplimiento sea realmente atribuible al vendedor.
c) Vendedor que a última hora alega motivos personales
En bastantes operaciones, cuando el vendedor comunica el arrepentimiento, lo justifica así:
- “La familia prefiere que no vendamos”.
- “Hemos decidido quedarnos la casa”.
- “La situación económica ha cambiado y ya no nos conviene vender”.
Es comprensible que la vida personal influya, pero jurídicamente esas razones no eliminan el efecto del contrato. Salvo supuestos excepcionales, el cambio de voluntad no legitima al vendedor para romper el acuerdo sin asumir la consecuencia prevista: devolver el doble de las arras si esas son las condiciones pactadas.
7. Situaciones en las que NO puedes exigir el doble, aunque haya conflicto
Tan importante como saber cuándo sí procede es identificar cuándo no se dan las condiciones necesarias. Algunos supuestos:
a) Arras que no son penitenciales
Si la cláusula se limita a decir que se entrega una suma a cuenta del precio, sin aludir a la facultad de desistir con pérdida o devolución doblada, lo normal es que estemos ante arras confirmatorias o simple anticipo.
En ese caso:
- Podrás reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución con daños y perjuicios.
- Pero no será automático el derecho a cobrar el doble de la cantidad entregada.
b) Resolución por mutuo acuerdo
Cuando, ante las dificultades, ambas partes firman un documento donde:
- Se declara resuelto el contrato de manera consensuada.
- Se reconoce que no hay nada más que reclamarse.
- Se deja constancia de la devolución simple de la suma entregada.
Ese acuerdo posterior suele cerrar la puerta a reclamar el doble, salvo que pueda demostrarse vicio del consentimiento, presión o engaño relevante.
Por eso es especialmente delicado firmar documentos “para cerrar el tema” sin asesoramiento.
c) Incumplimiento del propio comprador
Si quien no acude a la notaría, no aporta documentación o no está en condiciones de pagar el resto del precio es el comprador, la posición se invierte.
En arras penitenciales:
- El comprador que incumple pierde lo entregado.
- No puede exigir el doble porque es él quien ha activado la consecuencia del pacto.
En estos casos la defensa del vendedor es muy distinta y la reclamación de arras dobladas carece de base.
d) Operación condicionada a financiación no conseguida cuando se ha pactado expresamente
Si el contrato fijaba de forma clara que la compraventa quedaba supeditada a la obtención de un préstamo hipotecario en unas condiciones concretas y el banco lo deniega pese a haberse actuado con diligencia, cabe analizar si existe realmente incumplimiento imputable al vendedor.
En muchos supuestos, la falta de hipoteca, cuando está expresamente prevista como condición, puede conducir a la resolución sin penalización, y no a la devolución doblada.
8. Cómo reclamar el doble de las arras: estrategia práctica
Saber que existe derecho al doble es solo la mitad del camino; la otra mitad es hacerlo valer de forma correcta.
8.1. Revisión minuciosa del contrato y de todas las comunicaciones
El primer paso consiste en:
- Analizar la cláusula de arras.
- Revisar plazos, obligaciones y condiciones.
- Ordenar cronológicamente correos, mensajes, llamadas y cualquier documento relevante.
Solo con esa visión global puede definirse una estrategia sólida.
8.2. Requerimiento fehaciente al vendedor
Antes de judicializar, es aconsejable enviar un requerimiento formal donde:
- Se expone la existencia del contrato y la suma entregada.
- Se recuerda el contenido de la cláusula de arras penitenciales.
- Se describe el comportamiento del vendedor que se considera incumplimiento (negativa a vender, firma con tercero, no acudir a notaría…).
- Se le requiere para que proceda a devolver el doble de la cantidad en un plazo concreto.
Este requerimiento conviene hacerlo por un medio que deje constancia del contenido y de la recepción (por ejemplo, un envío fehaciente). La experiencia demuestra que, cuando el incumplidor recibe una reclamación bien construida y amparada por un despacho, cambia la disposición a negociar.
8.3. Negociación con base jurídica, no desde la resignación
No todo conflicto debe acabar en juicio. Si el vendedor está dispuesto a hablar, puede explorarse:
- Un pago fraccionado del doble de las arras.
- Un acuerdo por una cantidad cercana a esa cifra, si compensa el ahorro de tiempo y costes.
- La compensación con otros conceptos (por ejemplo, gastos adicionales que el comprador ha soportado).
Lo importante es que esa negociación no nazca de la resignación (“algo es algo”), sino de una posición de fuerza bien fundamentada.
8.4. Demanda judicial si no hay solución amistosa
Cuando el vendedor se mantiene en el incumplimiento o niega tajantemente su obligación, el siguiente paso es acudir al juzgado:
- Se interpone una demanda de reclamación de cantidad por el doble de las arras.
- Se aportan el contrato, el justificante de pago y toda la documentación que acredite el incumplimiento.
- Se pueden solicitar intereses y costas del procedimiento.
En muchos casos, la propia interposición de la demanda desencadena nuevas ofertas de acuerdo, pero lo hace en un escenario muy distinto: con el procedimiento ya en marcha y con una petición clara sobre la mesa.
9. Errores habituales que ponen en riesgo tu derecho al doble
Hay comportamientos del comprador que facilitan enormemente la defensa del vendedor incumplidor. Entre los más peligrosos:
- Aceptar sin más la devolución simple de lo entregado
Muchos compradores, cansados de la situación, se conforman con recuperar solo el principal, perdiendo automáticamente la posibilidad de exigir el doble. - Firmar documentos redactados por la otra parte sin revisarlos
Frases como “queda definitivamente zanjado el asunto” o “ambas partes se dan por satisfechas sin nada más que reclamarse” pueden suponer la renuncia a cualquier acción posterior. - No dejar constancia de la propia disposición a cumplir
Si no se acredita que el comprador estaba listo para firmar y pagar, el vendedor puede intentar invertir el relato. - Dejar pasar los meses sin actuar
La inacción prolongada juega a favor del incumplidor: los plazos corren, se pierde documentación y se difumina la fuerza del pacto.
Cuando está en juego una suma importante, la prudencia aconseja consultar antes de firmar, devolver o aceptar cualquier cosa.
10. Preguntas frecuentes sobre la reclamación del doble de arras
¿Basta con que el documento se titule “contrato de arras” para pedir el doble?
No. El título ayuda, pero lo decisivo es la redacción. Hace falta que el contenido muestre que se ha querido pactar arras penitenciales, con facultad de desistir mediante pérdida o devolución doblada.
Si el vendedor me ofrece solo la devolución simple, ¿puedo cobrarla y luego pedir el resto?
Depende de cómo se documente. Si al aceptar esa devolución firmas que quedas totalmente satisfecho, cierras la puerta a posteriores reclamaciones. Si se hace con reserva expresa de derechos, el escenario es distinto. Pero es un terreno delicado que conviene no pisar sin asesoramiento.
¿La cantidad que entregué como arras tiene que ser elevada para poder pedir el doble?
No existe una cuantía mínima. Otra cuestión distinta es que, si la suma es muy pequeña, haya que valorar si compensa el esfuerzo de la reclamación. Pero el derecho al doble no depende del importe.
¿Puedo pedir además otros daños y perjuicios?
En algunos supuestos, sí. Hay resoluciones que admiten la posibilidad de reclamar perjuicios adicionales cuando la pérdida sufrida es mucho mayor que la suma entregada. No es automático: hay que justificar los daños con rigor y ver si encaja con la naturaleza de las arras pactadas.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Las acciones contractuales están sometidas a plazos de prescripción. No es indefinido. Es importante interrumpir esa prescripción mediante actuaciones claras (requerimientos, demandas) para no encontrarse con la puerta cerrada por el paso del tiempo.
11. Por qué es tan importante contar con un abogado especializado
Los conflictos por arras en compraventas de vivienda mezclan tres elementos complicados:
- Una fuerte carga emocional (ilusión por la casa perdida, sensación de engaño).
- Cantidades de dinero que suelen representar años de esfuerzo.
- Cláusulas jurídicas que, mal interpretadas, pueden volverse en contra de quien pretende protegerse.
Un despacho acostumbrado a este tipo de asuntos aporta:
- Lectura técnica del contrato, sin dejarse llevar por lo que “se quiso decir” al firmar, sino por lo que realmente se pactó.
- Conocimiento de cómo interpretan los tribunales estas cláusulas y qué pruebas valoran.
- Capacidad para transformar la frustración en una reclamación bien armada, ya sea para negociar con fuerza o para litigar con perspectivas reales.
Exigir el doble de las arras no es un capricho, sino la consecuencia de un pacto que ambas partes aceptaron al firmar. La diferencia entre quedarse solo con una devolución simple o hacer valer ese pacto suele estar en la rapidez con la que se reacciona y en la calidad del asesoramiento recibido.
12. Conclusión: el pacto tiene fuerza, utilízalo a tu favor
Cuando el vendedor incumple después de cobrar unas arras penitenciales, el comprador no tiene por qué resignarse a escuchar un “te devuelvo lo tuyo y ya está”. La ley y el propio contrato pueden situarle en una posición de fuerza clara: exigir el doble de lo entregado como contrapeso al arrepentimiento del vendedor.
Para llegar a ese punto con garantías, los pasos son claros:
- Determinar con precisión qué tipo de arras se firmaron.
- Verificar que el incumplimiento es real y atribuible al vendedor.
- Dejar constancia de la voluntad de cumplir por parte del comprador.
- Formular una reclamación seria, fehaciente y bien fundamentada.
- Negociar o demandar según la respuesta obtenida.
El pacto de arras, bien utilizado, no es solo un papel previo a la escritura: es una herramienta de protección para ambas partes. Cuando una la rompe, la otra tiene derecho a exigir que se respeten las consecuencias previstas. Renunciar a ese derecho por desconocimiento es, en la práctica, regalar dinero y dar por perdido un poder de reacción que la ley sí reconoce.
