Gestionar un desahucio viviendo fuera de España no tiene por qué convertirse en un laberinto. Con un poder de representación bien preparado, comunicaciones fehacientes y una cronología probatoria limpia, el arrendador no residente puede reclamar rentas, resolver el contrato y recuperar la posesión con la misma eficiencia que si estuviera aquí. La clave es no improvisar: dejar cerrada la representación procesal, elegir el canal de notificación correcto, activar un burofax con liquidación exacta y pedir lanzamiento con fecha sin regalar semanas.
1) Idea-fuerza en 60 segundos
- Tres pilares: (1) Representación (poder notarial o apud acta) para que procurador y abogado actúen sin depender de su presencia; (2) notificaciones fehacientes (burofax con certificación de contenido y acuse) aunque usted esté fuera; (3) cronograma estricto (requerimiento → demanda → lanzamiento) que no se detenga por su ubicación.
- Documentos “cero fallos”: contrato, inventario, liquidación de rentas, acreditación de impagos, comunicaciones, y poder con apostilla/traducción si fue otorgado fuera de España.
- Estrategia: enviar burofax y, si no hay pago íntegro, presentar demanda con petición de fecha de lanzamiento y rentas que se devenguen hasta entrega de llaves.
- Proporcionalidad en vivienda (menores o vulnerabilidad): coopere con Servicios Sociales si se lo requiere el juzgado, sin detener su procedimiento.
2) Representación: que su caso avance sin usted
El primer cuello de botella de los propietarios no residentes es el poder. Sin él, su equipo procesal no puede mover ficha. Existen varias vías; elija la que más reduzca tiempos según su país de residencia y sus medios:
2.1. Poder notarial extranjero con apostilla (o legalización) y, si procede, traducción
- Cuándo: cuando no va a viajar a España de inmediato.
- Cómo: firme ante notario local un poder especial a favor de su procurador (y, si lo desea, también del abogado).
- Validez en España:
- País con Convenio de La Haya: añada Apostilla.
- País sin Convenio: siga legalización consular ordinaria.
- Idioma: si el poder no está en español, incorpore traducción jurada.
- Envío: remita el original físico al despacho en España; es el que se presentará al juzgado.
Ventajas: usted no se mueve; el poder vale para toda la tramitación y futuras ejecuciones.
Riesgos: tiempos de apostilla/legalización y correo internacional (planifique plazos reales).
2.2. Poder notarial español (en Consulado de España)
- Cuándo: si su país cuenta con Consulado/Sección Consular que expida escrituras públicas españolas.
- Cómo: solicite cita y otorgue poder notarial ante el personal consular.
- Efecto: se trata de documento público español; no requiere apostilla ni traducción.
- Envío: el Consulado expide matriz/copia autorizada; remítala a su procurador.
Ventajas: evita apostillas/traducciones.
Riesgos: disponibilidad de citas y plazos de expedición.
2.3. Apud acta (comparecencia para apoderar al procurador)
- Clásico: ante la Oficina Judicial en España (exige presencia física).
- Remoto: si dispone de firma electrónica cualificada válida en España y acceso a la sede judicial electrónica, puede explorarse un apoderamiento telemático. La viabilidad práctica depende de su certificado y de la sede a emplear.
- Conclusión: para no residentes, lo más seguro es el poder notarial (consular o local con apostilla).
2.4. Contenido mínimo del poder (modelo orientativo)
“Faculto a D./D.ª [NOMBRE], Procurador/a de los Tribunales, colegiado/a [nº], para que, en mi nombre y representación, me represente en toda clase de procedimientos civiles, especialmente en procedimientos de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades asimiladas, con facultades de instar requerimientos de pago, personarse, desistir, transigir, percibir y otorgar cartas de pago, y cuantas otras sean necesarias para la más completa representación, así como para designar abogado y sustituir este poder en quien convenga.”
Consejo: pida al despacho plantilla de poder antes de ir al notario/Consulado. Evitará subsanaciones.
3) Domicilios y comunicaciones: dónde “vive” su procedimiento
3.1. Domicilio procesal y a efectos de notificaciones
- Domicilio procesal: el del procurador en España. Todas las notificaciones del juzgado irán allí.
- Domicilio a efectos contractuales: el que figure en el contrato de arrendamiento. Si cambió, notifique por escrito el nuevo domicilio del arrendatario.
- Correo electrónico: si el contrato lo prevé expresamente como canal de notificación, úselo además del burofax (nunca en lugar del burofax).
3.2. Burofax internacional: sí, con certificación y acuse
Aunque usted esté fuera, el requerimiento fehaciente debe ser intachable: certificación de contenido y acuse de recibo. Si el arrendatario recibe en España, el envío es nacional; si vive fuera o pretende alegarlo, valore doble envío: al inmueble arrendado y al domicilio contractual adicional (si lo hay).
Consejos operativos:
- Desglose exacto de deuda (mes/importe/vencimiento), plazo de pago (10 días naturales) y advertencias (demanda + costes).
- Mantenga su liquidación al día y explique, si hay penalizaciones contractuales, su función y tope.
4) Cronología probatoria: su columna vertebral
Esté donde esté, su caso se gana con papeles y fechas. Monte una tabla (Excel) con:
- Rentas: mes, importe, vencimiento, pago (sí/no), fecha de pago, saldo.
- Comunicaciones: fecha/hora, canal, resumen, documentos adjuntos.
- Requerimientos: burofax (certificación y acuse).
- Incidencias: negativas a permitir reparaciones, “descuentos por desperfectos”, subarriendo, alquiler turístico encubierto.
- Actuaciones procesales: demanda, señalamientos, sentencia, ejecución.
Este esquema acorta vistas, aplana la oposición del inquilino y maximiza la probabilidad de costas.
5) Guion de actuación sin retrasos (día a día)
Día 0–2 — Diagnóstico y documentación
- Contrato, anexos, inventario y cronología de pagos.
- Extractos bancarios de devoluciones o ausencia de abonos.
- Revisión de cláusulas (penal, conservación, visitas, subarriendo).
- Elección de procurador y abogado; plantilla de poder enviada.
Día 3 — Requerimiento amistoso (48–72 h)
Mensaje escrito, cortés y con datos (no audios):
- Importe exacto, IBAN, fecha/hora límite.
- Puerta a incidencia bancaria real.
- Advertencia suave: si no entra, escrito formal.
Día 4–7 — Aviso formal (correo estructurado)
- Liquidación a fecha de hoy.
- Plazo de 5–7 días.
- Aviso: burofax y acciones si no hay pago íntegro.
Día 8–10 — Burofax con certificación y acuse
- Plazo perentorio: 10 días naturales desde recepción.
- Desglose mes a mes y cantidades asimiladas (suministros/IBI si procede).
- Advertencias: demanda de desahucio + cantidad; rentas que se devenguen; fecha de lanzamiento.
Día 11–20 — Poder y demanda
- Poder ya en curso (notarial con apostilla o consular).
- Demanda preparada: hechos, fundamentos, suplico, otrosí pidiendo fecha de lanzamiento (si hay posesión), y notificación a ocupantes si sospecha cesión/subarriendo.
- Presentación en el juzgado competente.
Día 21 en adelante — Tramitación y ejecución
- Si el juzgado fija lanzamiento condicionado, coordínelo con su procurador: cerrajero, depósito de enseres.
- Sentencia: con estimación, exija rentas vencidas + las que se devenguen hasta entrega.
- Ejecución: embargo de cuentas/sueldos/vehículos, anotación en registros, y órdenes vivas para abonos futuros.
6) Burofax interruptivo (modelo adaptable)
REMITENTE: [Propietario/Representante], NIF [•••], con domicilio a efectos de notificaciones [•••].
DESTINATARIO: [Arrendatario], DNI/NIE [•••], vivienda/local en [dirección].
REFERENCIA: Contrato de [dd/mm/aaaa]. Requerimiento fehaciente de pago.1. Liquidación a fecha de hoy
— Renta [mm/aaaa]: [importe] € (venc. [dd/mm/aaaa])
— Renta [mm/aaaa]: [importe] € (venc. [dd/mm/aaaa])
TOTAL rentas: [•••] €
(Si procede) Cantidades asimiladas/suministros: [detalle] [•••] €
(Si procede) Cláusula penal moratoria (tope aplicada): [•••] €
TOTAL ADEUDADO: [•••] €2. Plazo y forma de pago
En 10 días naturales desde la recepción del presente, mediante transferencia a IBAN [••••], concepto “Rentas [mm/aaaa–mm/aaaa]”.3. Advertencias
De no producirse pago íntegro, se interpondrá demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, con petición de rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega efectiva de llaves, intereses y costas.(Si vivienda y hay menores/vulnerabilidad alegada) 4. Proporcionalidad
Conocida la presencia de menores/situación de vulnerabilidad, no nos oponemos a la valoración por Servicios Sociales, sin perjuicio del ejercicio de acciones si no se regulariza en plazo.
Detalles que cierran puertas: certificación de contenido + acuse, cifras exactas, tono técnico, sin duplicidades pena/intereses por lo mismo.
7) La demanda “a prueba de distancia”
Hechos
- Contrato (fecha, renta, vencimiento), inventario/entrega.
- Cronología: impagos, comunicaciones, burofax (fecha de recepción).
- Poder y representación (se acompaña copia autorizada).
- Si procede: cesión/subarriendo/uso distinto; negativa a reparaciones; menores/vulnerabilidad (proporcionalidad).
Fundamentos
- Exigibilidad de rentas y resolución por impago; acumulación de rentas vencidas y las que se devenguen.
- Costas por resistencia injustificada.
- Proporcionalidad: ofreció salida razonable (plan breve), no hay alternativa menos gravosa eficaz.
Suplico
- Desahucio y lanzamiento con fecha.
- Condena al pago de rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega, intereses y costas.
- Notificación a ocupantes y, si existe, fiador/avalista (condena solidaria).
Otrosí
- Señalamiento de fecha de lanzamiento desde el decreto de admisión (condicionada a estimación).
- No suspensión salvo causas tasadas (pago íntegro, acuerdo, resolución motivada).
8) Vivienda con menores y vulnerabilidad: proporcionalidad sin freno
La presencia de menores o alegaciones de vulnerabilidad no paraliza el desahucio por impago, pero exige orden:
- Comunique (si procede) a Servicios Sociales para valoración, sin detener su demanda.
- Documente su buena fe: ofreció plan breve, mediación con fecha y entrega ordenada de llaves como alternativa.
- Mantenga la solicitud de fecha de lanzamiento: la función social corresponde a los poderes públicos, no al arrendador.
9) Casuística frecuente del no residente (y cómo resolverla)
9.1. “No tengo poder aún, ¿puedo ir presentando?”
- Plan A: presente ya el burofax; el tiempo corre para usted.
- Plan B: si el poder tarda, su equipo puede ultimar demanda y, en su caso, subsanar aportando poder en cuanto llegue, conforme a los requerimientos del juzgado. Mejor: planificar y no apurar.
9.2. Inquilino “descuentista” (impago por supuestos desperfectos)
- Respuesta: la renta no es compensable unilateralmente. Ofrezca visita técnica (fechada), rechace la compensación y active burofax con liquidación. Si persiste, demanda con contrarreclamación de daños.
9.3. Cesión/subarriendo/alquiler turístico encubierto
- Burofax específico: cese + regularización + advertencias.
- Demanda: resolución por cesión/subarriendo/uso distinto + rentas + lanzamiento de ocupantes.
9.4. Entrega de llaves a distancia
- Evite “dejo llaves en el buzón”.
- Burofax fijando día/hora y acta (lecturas, llaves, estado).
- Si no comparecen o hay negativa, siga a lanzamiento.
10) Ejecución: cobrar también estando fuera
La mitad del éxito es recuperar la posesión; la otra mitad es cobrar. Su residencia en el extranjero no impide una ejecución eficaz:
- Embargo de cuentas (órdenes a entidades), salarios (retención en origen), vehículos (DGT) e inmuebles (anotación registral).
- Órdenes vivas: mantenga la traba para abonos futuros.
- Terceros pagadores: retenciones a empleadores o plataformas que paguen al deudor.
- Control: pida a su despacho cuadro de ejecución (ingresos por embargo, saldo, costas).
11) Prescripción: el reloj que no perdona
- Cada mensualidad prescribe a los cinco años desde su vencimiento (salvo interrupciones).
- El burofax interrumpe el cómputo de todas las vencidas a su recepción; la demanda lo vuelve a interrumpir.
- Si su deuda “toca” mensualidades antiguas, no espere: envíe burofax y, si no hay pago, demande.
12) Penalizaciones contractuales: usar sin que se vuelvan en su contra
- Útiles si están moderadas, con tope y función distinta del interés de demora.
- Moratoria razonable (p. ej., 10 €/día con tope 10–15 % de la renta mensual).
- Ocupación poscontractual: 1,5–2 rentas/mes (proporcional).
- Evite duplicidades (pena + interés por lo mismo) y explique el porqué en su burofax/demanda.
13) Checklists operativos “ready to use”
13.1. Documentación inicial
- Contrato y anexos.
- Inventario/fotos de entrega.
- Cronología de rentas (tabla).
- Extractos bancarios (impagos/devoluciones).
- Comunicaciones (WhatsApp/email íntegros).
- Modelo de poder (consular o notarial local con apostilla).
13.2. Burofax
- Certificación de contenido + acuse.
- Desglose mes a mes y asimilados.
- Plazo 10 días naturales.
- Advertencias claras (demanda, rentas futuras, costas).
- (Vivienda) Nota de proporcionalidad si procede.
13.3. Demanda
- Hechos (cronología, burofax, recepción).
- Suplico con lanzamiento y rentas que se devenguen.
- Otrosí de fecha de lanzamiento y no suspensión salvo causa tasada.
- Fiador/avalista incluido (condena solidaria).
13.4. Ejecución
- Oficios a bancos (saldos y abonos futuros).
- Empleador/Seguridad Social (retención).
- DGT (embargo vehículo).
- Registro de la Propiedad (anotación preventa).
- Terceros pagadores (marketplaces/TPV).
14) Modelos prácticos (para adaptación inmediata)
14.1. WhatsApp amistoso (48–72 h)
Hola, [Nombre]. Soy [Propiedad/Admón.] del piso de [dirección]. A día de hoy, la renta de [mes] (importe [•••] €) figura pendiente. ¿Podrías regularizar antes del [día] a las [hora]? IBAN [••••] (concepto: Renta [mes]). Si hubo incidencia bancaria, dímelo hoy para ayudarte. Si no entra, tendré que formalizar el requerimiento. Gracias.
14.2. Email formal (5–7 días)
Asunto: Aviso formal de regularización – Renta [mes] – [dirección]
Estimado/a [Nombre]:
Consta pendiente la renta de [mes] por [importe] €.
Liquidación a fecha de hoy: [detalle]
Total: [•••] €
Rogamos regularices antes del [día] a las [hora] por transferencia a IBAN [••••]. De no producirse, cursaremos requerimiento fehaciente y, en su caso, acciones de desahucio y reclamación.
14.3. Párrafo de demanda (proporcionalidad)
“La actora requirió fehacientemente con liquidación exacta y ofreció plazo razonable de regularización. Incluso se planteó plan de pago breve. Persistiendo el impago, la resolución y el desahucio son proporcionados: el interés del menor o la eventual vulnerabilidad se canalizan por los servicios públicos, sin trasladar al arrendador la carga indefinida.”
14.4. Párrafo de ejecución (embargo salarios/cuentas)
“Se requiera a [Entidad/Empresa, CIF] para que retenga e ingrese en la cuenta de consignaciones las cantidades embargables del salario/los saldos en cuentas a nombre del ejecutado, comprendiendo abonos futuros, con apercibimiento de responsabilidad en caso de incumplimiento.”
15) Errores que retrasan meses (y cómo evitarlos)
- Esperar a tener el poder para empezar.
Antídoto: arranque con burofax y vaya tramitando el poder en paralelo. - Poder mal confeccionado (sin facultades o sin apostilla).
Antídoto: use plantilla del despacho; pida Apostilla y traducción jurada si procede. - Requerimientos difusos (sin desglose ni fecha).
Antídoto: mes/importe/vencimiento, plazo y advertencias claras. - Confundir correo con burofax.
Antídoto: el burofax interrumpe prescripción y constituye en mora; el email es apoyo, no sustituto. - Duplicar penal e intereses por el mismo periodo.
Antídoto: defina funciones distintas o opte por una partida. - No pedir fecha de lanzamiento.
Antídoto: otrosí pidiéndola desde la admisión, condicionada a estimación. - Desorden probatorio.
Antídoto: tabla cronológica y anexos numerados (contrato, pagos, burofax, comunicaciones).
16) Preguntas frecuentes (FAQ) del propietario no residente
¿Puedo firmar el poder en mi país y vale en España?
Sí, con Apostilla (o legalización) y, si no está en español, traducción jurada. El original debe llegar a su procurador.
¿Es imprescindible que yo declare en el juicio?
En desahucio por impago, no suele ser necesario. Su documentación (contrato, liquidación, burofax) y la representación del procurador bastan. Si fuera útil su testimonio, puede preverse su declaración por videoconferencia.
¿Y si el inquilino paga una parte al ver el burofax?
Solo el pago íntegro evita la demanda (salvo que usted acepte un plan breve y fechado). Los pagos parciales no paralizan el procedimiento.
¿Cómo cobro las costas y rentas estando fuera?
Mediante ejecución: embargos y, en su caso, transferencias a su cuenta (española o extranjera). Su despacho le remitirá los fondos.
¿Qué pasa si el inquilino alega vulnerabilidad?
El juzgado puede recabar informe social; usted coopera pero no detiene el pleito. La deuda existe; la resolución procede si persiste el impago.
17) Cierre operativo: método, papeles y ritmo
Vivir fuera no debe significar perder el control del alquiler. Si fija representación desde el minuto uno, reclama por escrito, mantiene una cronología impecable y no cede a dilaciones, su desahucio avanza a tiempo y con cobro.
Resumen de ruta:
- Poder (consular o notarial con apostilla) — plantéelo ya.
- Burofax con certificación y liquidación exacta — 10 días de plazo.
- Demanda con fecha de lanzamiento y rentas futuras — sin demoras.
- Ejecución coordinada — embargos y órdenes vivas hasta cierre.
- Proporcionalidad documentada — en vivienda, coopere con lo social sin detener su derecho.
Con este guion, el arrendador no residente recupera posesión, cierra deuda y evita meses muertos. Ese es el objetivo: orden, prueba y ritmo. JR Abogados dirige la orquesta para que su caso no se pare aunque usted esté a miles de kilómetros.
