En muchos desahucios con incidente de suspensión por vulnerabilidad del inquilino, el procedimiento solo avanza cuando el juzgado ve papel sólido que demuestre que el arrendador también es vulnerable o que la situación no puede prolongarse más. No se trata de “hablar mejor” en el escrito, sino de poner sobre la mesa documentos concretos que permitan al juez justificar, por escrito, que el proceso debe continuar.
A continuación verás ejemplos muy claros de documentos que, bien utilizados, pueden hacer que prevalezca el interés del propietario y se mantenga la continuidad del desahucio.
1. Documentos económicos: cuando el alquiler es imprescindible para vivir
El primer bloque de documentos que inclina la balanza a favor del arrendador es el que muestra que la renta no es un ingreso accesorio, sino la base de su estabilidad económica.
1.1. Nóminas, pensiones y certificados de prestaciones
Convencen especialmente cuando evidencian:
- Sueldo modesto, con poca capacidad de ahorro.
- Pensión de jubilación, viudedad o incapacidad claramente ajustada.
- Prestaciones por desempleo de cuantía reducida.
Ejemplo práctico de documento útil:
- Tres últimas nóminas del arrendador, con salario neto cercano al salario mínimo.
- Certificado de pensión de jubilación de 900–1.200 € mensuales.
- Certificado de prestación por desempleo, con fecha de inicio y fin.
Estos papeles permiten al juzgado ver que, si el propietario deja de percibir la renta, no hay “colchón” económico. Cuando se adjuntan bien ordenados, reforzados con un breve cuadro-resumen en el escrito, sostienen con fuerza que el proceso no puede seguir bloqueado.
1.2. Declaraciones de la Renta: radiografía completa
La declaración del IRPF sirve para demostrar que:
- No existen ingresos relevantes más allá del trabajo, pensión y la propia renta del alquiler.
- No hay negocios paralelos ni patrimonio oculto.
Ejemplo de uso:
- Declaración de la Renta de los dos últimos ejercicios, destacando en el escrito que el rendimiento del inmueble arrendado supone un porcentaje importante de los ingresos totales.
Cuando el juez ve que el alquiler representa, por ejemplo, un 30–40 % del total anual declarado, le resulta mucho más razonable priorizar el derecho del arrendador a que el procedimiento siga su curso.
1.3. Hipotecas, préstamos y gastos fijos
Aquí entran en juego:
- Recibos de hipoteca del propio inmueble arrendado.
- Recibos de hipoteca de la vivienda habitual del arrendador.
- Préstamos personales para reformas, estudios de los hijos o gastos médicos.
- Recibos de comunidad, IBI y seguros.
Ejemplo de conjunto documental:
- Últimos 6 recibos de hipoteca del piso alquilado.
- Certificado del banco indicando capital pendiente y cuota mensual.
- Recibos de comunidad de propietarios e IBI del último año.
Con este paquete documental se puede argumentar que, si el arrendador no cobra las rentas pero sigue pagando hipoteca y gastos, es él quien está asumiendo el coste real de la “protección” al inquilino. Este tipo de prueba pesa mucho cuando el juez decide si reanuda el proceso.
2. Documentos patrimoniales: demostrar que no es un gran tenedor
Muchas veces el giro del asunto se produce cuando el juzgado comprende que el propietario no es un fondo de inversión, sino una persona o familia con muy poco patrimonio.
2.1. Notas simples del Registro de la Propiedad
Son claves para acreditar:
- Que el arrendador solo figura como titular de una o dos viviendas.
- Que el inmueble arrendado está hipotecado.
- Que no hay edificios enteros ni docenas de inmuebles a su nombre.
Ejemplo de documentos que sostienen la continuidad del proceso:
- Nota simple del inmueble arrendado, donde consta la hipoteca.
- Nota simple de la vivienda habitual del arrendador.
- En su caso, certificación registral negativa o informe que muestre que no hay más inmuebles a su nombre.
Este bloque permite al abogado defender con fuerza que no se está desahuciando a nadie en beneficio de un “gran tenedor”, sino de alguien que, sin ese piso, se queda sin la economía de respaldo que necesita.
2.2. Escrituras de compraventa y de préstamo
Ayudan a mostrar:
- Año de adquisición (a menudo con esfuerzo prolongado).
- Precio de compra y financiación necesaria.
- Esfuerzo económico asumido durante años.
Ejemplo guiado:
- Escritura de compraventa de la vivienda arrendada.
- Escritura del préstamo hipotecario, donde consta el importe, plazo y tipo de interés.
Con estas escrituras el juzgado ve que la vivienda arrendada es fruto de una inversión seria y de larga duración, no de una especulación puntual. Eso refuerza la idea de que el procedimiento no puede quedar indefinidamente paralizado sin perjudicar gravemente al propietario.
3. Documentos familiares: cargas que no se ven si no se acreditan
Otro grupo de documentos que puede hacer prevalecer al arrendador son los que muestran las personas que dependen de él.
3.1. Libro de familia y certificados de nacimiento
Sirven para acreditar:
- Número de hijos.
- Edad de los menores.
- Situaciones de dependencia de hijos mayores (estudiantes sin ingresos, desempleados, etc.).
Ejemplo de combinación documental:
- Libro de familia completo escaneado.
- Certificados de nacimiento de los hijos para aportar por separado, si el juzgado lo prefiere.
Esto ayuda a fijar una idea clara: cada mes sin renta no afecta solo al propietario, sino también a los menores o familiares que dependen de él.
3.2. Certificados de empadronamiento colectivo
Especialmente útiles para demostrar:
- Quién vive realmente en la vivienda del arrendador.
- Que bajo el mismo techo conviven hijos, cónyuge, padres, etc.
- Que no se trata de alguien que vive solo con altos ingresos, sino de una unidad familiar con gastos importantes.
Ejemplo de documento clave:
- Certificado de empadronamiento colectivo en el domicilio del arrendador, indicando nombre, edad y parentesco de todos los convivientes.
Al combinarlo con nóminas y gastos fijos, se puede explicar al juzgado que la renta del alquiler sostiene, de hecho, a varias personas.
3.3. Documentos sobre estudios, guarderías y gastos de menores
Refuerzan el argumento cuando se trata de:
- Recibos de guardería o comedor escolar.
- Justificantes de matrículas y cuotas mensuales.
- Gastos recurrentes de actividades básicas.
No es que el juez vaya a desglosar cada euro, pero sí se transmite la idea de que el margen económico es muy estrecho y de que seguir soportando el impago del inquilino compromete directamente la estabilidad de los hijos.
4. Documentos de salud y discapacidad: vulnerabilidad escondida del propietario
En muchos incidentes de suspensión solo se habla de la vulnerabilidad del inquilino. Sin embargo, cuando el propietario padece enfermedades graves o tiene una discapacidad reconocida, los documentos médicos pueden cambiar por completo el panorama.
4.1. Resoluciones de discapacidad, incapacidad o dependencia
Son documentos especialmente contundentes:
- Reconocimiento de discapacidad igual o superior al 33 %.
- Declaración de incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez.
- Resolución de dependencia con grado y nivel.
Ejemplo típico:
- Resolución administrativa de discapacidad del 65 % por patología crónica.
- Resolución de incapacidad permanente con indicación de la pensión concedida.
Con estos papeles el juzgado entiende que el propietario no está en condiciones de compensar la pérdida de ingresos con otro trabajo o esfuerzo extra, lo que justifica mantener la continuidad del proceso.
4.2. Informes médicos y gastos sanitarios
Complementariamente, ayudan a dar contenido real a esa situación:
- Informes recientes de especialistas, explicando diagnóstico y evolución.
- Justificantes de medicamentos costosos o no financiados completamente.
- Facturas de rehabilitación, fisioterapia, psicoterapia, etc.
Ejemplo de pack documental convincente:
- Informe de psiquiatría que acredita trastorno de ansiedad grave.
- Informes de reumatología u oncología, con tratamientos prolongados.
- Facturas de medicamentos mensuales de coste significativo.
El mensaje que sostienen estos documentos es directo: seguir soportando el impago y la incertidumbre agrava el estado de salud del propietario; mantener paralizado el procedimiento ya no es solo una cuestión económica, sino también de integridad física y psíquica.
5. Burofaxes y comunicaciones: el historial de paciencia del arrendador
Los documentos de comunicación previa con el inquilino son esenciales para que el juzgado vea que el propietario no ha actuado de forma impulsiva, sino que ha agotado la vía amistosa.
5.1. Burofaxes de reclamación de rentas y requerimientos
Son especialmente útiles cuando:
- Se enviaron con meses de antelación al procedimiento.
- Se otorgaron plazos para regularizar la deuda.
- Se ofrecieron acuerdos de pago o salidas pactadas.
Ejemplo de documentos que “hablan” por el arrendador:
- Burofax nº 1: reclamación de dos meses de renta e invitación a ponerse al día.
- Burofax nº 2: nueva reclamación meses después, advirtiendo de la interposición de demanda.
- Burofax nº 3: ofrecimiento de acuerdo de entrega de llaves a cambio de perdón parcial de deuda.
Cuando el juez lee estos textos, percibe un patrón: el arrendador ha sido razonable y paciente, y continúa siéndolo incluso cuando la situación ya es insostenible.
5.2. Correos electrónicos, WhatsApp y otros escritos
No siempre se aportan, pero pueden ser muy persuasivos si se seleccionan bien:
- Mensajes en los que el inquilino reconoce que debe dinero.
- Excusas repetidas, promesas incumplidas y largas temporadas sin contestar.
- Propuestas del arrendador para facilitar el pago.
Ordenados cronológicamente y adjuntados como documentos numerados, estos mensajes sostienen la idea de que la continuidad del proceso no es un capricho del propietario, sino la consecuencia lógica de meses o años de intentos fallidos de solución.
6. Documentos sobre la actuación (o inacción) de los servicios sociales
En los incidentes de suspensión es muy relevante lo que hagan —o dejen de hacer— los servicios sociales.
6.1. Informes donde se constata el límite de la ayuda
Son de gran utilidad:
- Informes que indican que se han estudiado alternativas habitacionales y no se ha encontrado solución.
- Documentos en los que se recoja que el inquilino ha rechazado recursos ofrecidos (albergues, ayudas temporales, etc.).
- Resoluciones que señalan la saturación de recursos y la imposibilidad de prolongar indefinidamente la situación.
Estos documentos sostienen el argumento de que el propietario no puede convertirse en el único “servicio social” efectivo: si la Administración ha llegado a su límite, mantener bloqueado el proceso solo traslada toda la carga al dueño.
6.2. Comunicaciones del propio propietario con servicios sociales
A veces, el arrendador también acude a los servicios sociales porque:
- No puede soportar más la falta de ingresos.
- Está al borde de impagar su propia hipoteca.
- Convive con personas dependientes.
Aportar esas solicitudes, junto con posibles informes de valoración, deja claro que no solo el inquilino atraviesa una situación delicada, y refuerza la continuidad del proceso.
7. Cómo integrar todos estos documentos en un escrito que el juez sí lea
De nada sirve acumular documentos si se presentan sin orden. Lo que convence al juzgado es:
- Un escrito breve y estructurado, donde se expliquen:
- Situación económica del arrendador (remitiendo a nóminas, IRPF, hipotecas).
- Cargas familiares (remitiendo a libro de familia, padrón).
- Estado de salud y discapacidad, si los hay (remitiendo a resoluciones e informes).
- Historial de comunicaciones y buena fe negociadora (remitiendo a burofaxes y correos).
- Actuación de servicios sociales e imposibilidad de mantener indefinidamente la suspensión.
- Referencias claras a cada documento:
- “Documento nº 1: nóminas…”,
- “Documento nº 2: escritura…”,
- “Documento nº 3: nota simple…”, etc.
- Una petición concreta al final:
- Que, a la vista de todo lo aportado, se mantenga la continuidad del proceso, se levante la suspensión (si la hay) y se señale o ratifique la fecha de vista o lanzamiento.
Cuando el juez tiene delante un escrito claro y un dossier documental bien armado, es mucho más sencillo —y jurídicamente defendible— concluir que, en ese caso, prevalece la posición del arrendador y el procedimiento de desahucio debe seguir hasta su fin natural.
