Te despiertas y tu casa ya no es tu casa: tabiques tirados, instalación eléctrica “mejorada” por el cuñado, alicatados cambiados sin tu permiso, humedades que antes no existían, y un vecino mosqueado porque han taladrado la estructura en fin de semana. El inquilino dice que “dejó la vivienda mejor de lo que estaba” y que “no hacía falta pedir permiso”. Si no actúas con rapidez y método, acabarás pagando tú el desastre… y tal vez sin recuperar la posesión a tiempo. Aquí tienes la guía operativa —paso a paso— para revertir obras no autorizadas, reclamar daños y dejar preparado el camino a la resolución del contrato y al desahucio cuando procede. El burofax es la herramienta clave que valida tu posición ante el juzgado.
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Qué dice la ley (y por qué te ampara con claridad)
- Artículo 23 LAU (arrendamientos de vivienda): el arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Las que se hagan sin permiso facultan a exigir reposición a su estado anterior y reparación de daños.
- Artículo 27 LAU: el incumplimiento grave (como ejecutar obras inconsentidas) puede justificar la resolución del contrato, además del resarcimiento.
- Artículo 21 LAU: las reparaciones de conservación son del arrendador, pero no autorizan al inquilino a obras de mejora o alteración estructural por su cuenta; y, si las hace, responde de los daños.
- Régimen general de responsabilidad contractual (Código Civil, arts. 1101 y ss.): indemnizar daños y perjuicios por incumplimiento.
- Propiedad Horizontal (si se afecta a elementos comunes): cualquier intervención sin permisos de comunidad y licencias puede agravar la responsabilidad.
Traducción práctica: si han tocado distribución, carpinterías, instalaciones, falsos techos, cerramientos o elementos comunes sin tu autorización escrita, tienes base legal para exigir reposición, reparar a cuenta del inquilino y, si quieres, resolver y recuperar la vivienda.
Señales de alarma: ¿qué es “obra no autorizada” y qué no lo es?
Obras no autorizadas (clásicos que vemos a diario):
- Tirar tabiques o levantar particiones nuevas.
- Cambiar suelos/alicatados, abrir pasos en muros, modificar puertas y ventanas.
- Variar el cableado eléctrico o fontanería sin boletines ni técnico.
- Cerrar terrazas, patios o tendereros; instalar pérgolas fijas o toldos estructurales.
- Subdividir habitaciones para alquilar por estancias (además de ser otro incumplimiento).
- Practicar rozas, empotrar aparatos, instalar splits con salida a fachada o patio.
- Cortar llaves de paso generales o manipular contadores.
- Obras en elementos comunes (patio, cubierta, fachadas, bajantes).
No se consideran “obras” propiamente dichas:
- Colgar cuadros, estanterías ligeras o pequeñas fijaciones que no comprometen estructura ni instalaciones (siempre que restituya al final).
- Mantenimiento menor pactado en contrato (pintura, siliconas en baño, etc.) si así se estableció con claridad.
- Pequeñas mejoras removibles (muebles, lámparas conectadas, accesorios no fijos).
Si dudas, pregúntate: ¿alguien con formación debería haberlo hecho? ¿El inmueble se ha modificado físicamente? ¿Se requiere licencia o boletín? Si la respuesta se acerca al “sí”, lo más probable es que sea obra y necesite permiso escrito.
Estrategia en 72 horas: documenta, requiere, bloquea riesgos y exige
1) Inspección y prueba (sin entrar a ciegas):
- Si aún tienes acceso con preaviso contractual, acude con técnico (arquitecto/aparejador) y fotografía todo: antes/después si lo tenías, y ahora cada frente (paredes, suelos, techos, instalaciones, carpinterías).
- Vecinos y comunidad: solicita al administrador certificación de quejas u obras vistas. Si hay daños en elementos comunes, pide acta.
- Acta notarial o certificación fotográfica si prevés litigio serio: blindas la prueba.
2) Presupuesto de reposición y de daños:
- Encarga presupuesto de reposición a estado original (con calidades similares) y, si hay riesgo eléctrico o de agua, reparación urgente por profesional con factura.
3) Burofax inmediato (certificado de contenido y acuse):
- Requiere al inquilino a cesar cualquier obra en curso, no permitir más intervenciones, reponer lo alterado y abonar daños.
- Señala plazo concreto (7–10 días hábiles) y advertencias (resolución, demanda, costas).
- Si procede, oferta vinculante confidencial (MASC): salida pactada en X días, reposición o consignación de importe para que repongas tú con cargo a su depósito y rentas.
4) Control de riesgos:
- Si hay peligro (instalación eléctrica chapucera, fuga de agua), avisa por burofax que realizarás actuaciones urgentes de seguridad con cargo al inquilino. La seguridad prima.
- Comunica a la Comunidad que estás actuando para evitar sanciones o quejas.
5) Conforme a la respuesta… decide:
- Cumplen y reponen: inspección final con técnico, cierre escrito, compensación si quedaron deterioros.
- No cumplen o se niegan: demanda de resolución y reclamación de daños y perjuicios, o bien desahucio si además concurren otros incumplimientos (impago, subarriendo). Adjunta el burofax como piedra angular.
El burofax que convierte tu problema en una prueba ganadora
Estructura profesional (lo que un juez quiere ver)
A) Encabezado
- Remitente (propietario/representado por JR Abogados), datos completos.
- Destinatario (arrendatario) en domicilio contractual.
- Referencia: Contrato de arrendamiento de fecha __, vivienda sita en __.
B) Hechos con cronología
- Contrato de fecha __, cláusula __ que prohíbe realizar obras sin autorización escrita del arrendador.
- En fecha __ se han ejecutado intervenciones: [describir con precisión: tirada de tabique entre salón y dormitorio; sustitución de tarima; instalación de split con salida a patio; modificación de cableado].
- No consta autorización del arrendador. Se adjuntan fotografías/acta y informe técnico (Anexos).
- Las obras han generado daños y riesgos: [describir: fisuras, filtraciones al vecino, derivaciones eléctricas, ruidos y denuncias].
C) Fundamentos contractuales y legales (breves y rotundos)
- Art. 23 LAU: prohibición de obras sin autorización; facultad de exigir reposición y daños.
- Art. 27 LAU: causa de resolución por incumplimiento grave.
- Art. 1101 CC: responsabilidad por daños y perjuicios.
D) Requerimiento claro con plazos
- Cese inmediato de cualquier obra o intervención.
- Reposición de la vivienda a su estado original, en el plazo de 10 días hábiles, conforme a las especificaciones del informe técnico adjunto.
- Abono de la cantidad de __ € por las reparaciones urgentes y daños ocasionados (ver presupuesto adjunto), mediante transferencia al IBAN __, con envío de justificante a [email protected].
E) Advertencias procesales
- De no atender íntegramente el requerimiento en plazo, se procederá a resolver el contrato y a interponer demanda de reclamación de daños y perjuicios, con imposición de costas.
- Se reserva la adopción de medidas urgentes de seguridad en instalaciones, a cargo del arrendatario.
F) Oferta vinculante confidencial (MASC) —opcional y muy eficaz
- Alternativamente, y con carácter transaccional y confidencial, se ofrece:
- Entrega de llaves y desalojo en __ días.
- Consignación inmediata de __ € para que el propietario reponga.
- Renuncia recíproca a acciones menores una vez repuesto y liquidado el parte de daños documentado.
- La presente oferta es vinculante durante 10 días desde recepción.
G) Cierre
- Lugar y fecha. Firma letrada de JR Abogados. Tel. 647 33 52 43 · [email protected].
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Modelos de párrafos que “muerden” (copia/pega y adapta)
- Prohibición incumplida:
“Con arreglo a la cláusula ___ del contrato y al art. 23 LAU, le está vedado realizar obras que modifiquen la configuración e instalaciones de la vivienda sin autorización escrita. La ejecución descrita constituye un incumplimiento grave.” - Reposición:
“Se le requiere para reponer la vivienda a su estado anterior en el plazo de 10 días hábiles, atendiendo las especificaciones técnicas adjuntas, con entrega de informe final y comprobación por técnico designado por la propiedad.” - Daños y abono:
“Igualmente, deberá abonar la suma de __ €, correspondientes a reparaciones urgentes y daños ocasionados (presupuesto e informe adjuntos), mediante transferencia al IBAN __, remitiendo justificante en 24 horas tras el abono.” - Resolución y costas:
“Transcurrido el plazo sin cumplimiento íntegro, se resolverá el contrato por su incumplimiento ex art. 27 LAU, iniciando acciones judiciales para la reposición a su costa, indemnización de daños e imposición de costas.” - Oferta MASC:
“Sin perjuicio de lo anterior, y a efectos transaccionales (art. 3 Ley MASC), queda a su disposición oferta vinculante confidencial con desalojo en __ días y consignación de __ €, válida durante 10 días.”
Cómo cuantificar los daños (y no dejarte dinero sin reclamar)
- Reposición íntegra a calidades equivalentes: el estándar es volver al estado original, no “como a mí me gusta ahora”.
- Daños colaterales: pintura completa si hay parcheados, repaso de rodapiés, reparación de fisuras en paramentos, sellados.
- Instalaciones: boletín eléctrico, pruebas de estanqueidad, revisión de extractor y salidas; si no hay boletines, sustitución completa del tramo afectado.
- Elementos comunes: si hubo afectación, lo que te repercuta la Comunidad más el coste de gestión.
- Pérdida de rentas: si la obra impide arrendar o usar la vivienda X semanas, incluye lucro cesante razonable (valor mensual prorrateado).
- Pericial: un informe técnico sólido se paga solo en juicio. Pide que identifique qué se tocó, cómo y cuánto cuesta devolverlo a estado.
Errores que vemos cada semana (y cómo no caer)
- No enviar burofax y discutir por WhatsApp: tu caso se debilita en juicio.
- No certificar contenido: sin ello, el destinatario “no recuerda” qué pediste.
- Permitir que el inquilino “reponga” sin control: vuelve peor; exige método e inspección final.
- Confundir conservación con mejora: que cambie una grifería rota no le da carta blanca para reformar el baño.
- No cerrar la puerta al desahucio: si además hay impago o subarriendo, prepara vía de resolución y lanzamiento.
- Olvidar la comunidad y licencias: las sanciones pueden llegarte a ti; actúa y deja rastro de que corriges.
¿Y si el inquilino “deja la casa mejor”?
Ese argumento no funciona si no hay consentimiento escrito del arrendador. Aun cuando haya mejorado estéticamente, rige tu derecho a decidir sobre la configuración de tu vivienda. Puedes rechazar la obra, exigir reposición y reclamar daños si la calidad bajó o se comprometió la seguridad. El “mejor” del inquilino no es el “mejor” del propietario.
¿Cuándo conviene resolver el contrato directamente?
- Hay alteración estructural o riesgo para la vivienda/vecinos.
- Se han tocado instalaciones críticas sin técnico.
- Existe resistencia a reponer o a permitir inspecciones.
- Concurre impago, subarriendo o actividades molestas.
- El inquilino utiliza la obra como palanca para ocupar de facto o negociar a la baja.
En estas situaciones, el burofax debe anunciar resolución, abrir una oferta MASC muy acotada (si te interesa) y, pasado el plazo, presentar demanda de desahucio y reclamación de daños. Para los plazos procesales y el tipo de demanda, cuéntanos tu caso y lo configuramos al milímetro: desahucio.abogado.
Cronograma realista (del primer aviso al juzgado)
- Día 0–2: inspección con técnico, fotos, presupuesto y burofax con cese/reposición/daños + MASC (opcional).
- Día 10–14: si hay cumplimiento, control de calidad y liquidación final; si no, preparación de demanda con pericial y anexos.
- Día 20–30: presentación de demanda (resolución/desahucio + daños).
- Meses siguientes: vista, sentencia, condena a reponer o indemnizar (y costas si procede). Si pediste medidas por riesgo, pueden adelantarse actuaciones.
Plantilla de burofax (adaptable a tu contrato y fotos)
Remitente: D./D.ª [Propietario], NIF [], domicilio [].
Representación: JR Abogados (en calidad de representantes).
Destinatario: D./D.ª [Inquilino], NIF [], domicilio contractual [].
Referencia: Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha [], inmueble sito en [].
HECHOS
- El contrato citado prohíbe realizar obras sin autorización escrita del arrendador (cláusula ___; art. 23 LAU).
- Hemos constatado la ejecución de obras sin consentimiento: [describir]. Se adjuntan fotografías, informe técnico y presupuesto de reposición (Anexos 1–3).
- Las actuaciones han provocado daños y riesgos [detallar].
REQUERIMIENTO
- Cese inmediato de cualquier intervención en curso.
- Reposición de la vivienda a su estado anterior, conforme a las especificaciones técnicas adjuntas, en el plazo de 10 días hábiles desde la recepción del presente.
- Abono de __ € por reparaciones urgentes y daños, mediante transferencia al IBAN [___], remitiendo justificante a [email protected].
ADVERTENCIAS
De no atender este requerimiento, se resolverá el contrato (art. 27 LAU) y se interpondrán acciones judiciales en reclamación de daños y perjuicios, con imposición de costas. Se realizarán actuaciones urgentes en instalaciones si fuera preciso, con cargo a usted.
OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL (MASC)
Sin perjuicio de lo anterior, y a efectos transaccionales, se ofrece: entrega de llaves y desalojo en __ días, y consignación de __ € para reposición por la propiedad. Oferta válida 10 días desde la recepción.
[Ciudad], [fecha].
JR Abogados · 647 33 52 43 · [email protected]
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Preguntas frecuentes
¿Puedo descontar el coste de la reposición de la fianza?
Sí, siempre que documentes el daño y el coste. Si no alcanza, reclama la diferencia. Conviene anunciarlo en el burofax y liquidarlo al finalizar el contrato o tras la resolución.
¿Y si el inquilino sigue haciendo obras tras el burofax?
Aporta el burofax al juzgado y pide medidas (si hay riesgo), además de la resolución. Los jueces valoran muy bien un requerimiento claro y desoído.
¿Qué pasa si la Comunidad (o el Ayuntamiento) sanciona?
Si la obra la ejecutó el inquilino sin permiso, podrás repetir contra él por los importes; pero actúa de inmediato para evitar multas mayores y deja rastro de que ordenaste el cese y la reposición.
¿Puedo quedarme con la “mejora”?
Solo si consientes expresamente. Si no, puedes pedir reposición y daños. Si decides conservarla, acuerda regularización por escrito (propiedad, garantías y responsabilidad futura).
¿Y si el contrato guarda silencio?
Aplica la LAU: sin autorización, no hay obras. El burofax cobra todavía más relevancia.
Checklist final antes de enviar el burofax
- Fotografías claras y, si puedes, acta o informe técnico.
- Identificación exacta de qué se ha tocado y cuándo.
- Cláusula del contrato + cita breve de LAU art. 23/27.
- Cese + Reposición + Abono con plazos e IBAN.
- Advertencia de resolución, demanda y costas.
- Oferta MASC si te interesa una salida rápida y garantizada.
- Envío con certificación de contenido y acuse de recibo.
Conclusión práctica
Las obras sin autorización son un incumplimiento grave que no se resuelve discutiendo por mensajes: se resuelve documentando bien, requeriendo por burofax y exigiendo reposición y daños en plazos cortos. Si además debes recuperar la posesión, alinea tu estrategia con la resolución y el desahucio. Un burofax profesional, con fotos, informe técnico, cifras y una oferta MASC inteligente, ahorra meses… y a menudo evita el juicio.
Si quieres transformar hoy mismo tu problema en una posición ganadora, lo hacemos por ti de principio a fin (estudio, redacción, envío y negociación controlada).
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