Puertas golpeadas, paredes negras de rozaduras, grasa en cocina, sanitarios imposibles, bolsas y muebles rotos por todas partes, olores que echan para atrás… y tú, pagando la comunidad, el IBI y la hipoteca mientras te toca limpiar, vaciar y reparar para poder volver a alquilar. No es “mala suerte”: es un incumplimiento que debe pagar el inquilino. Con un burofax fehaciente, bien armado y con pruebas, puedes cobrar la limpieza profesional, el vaciado, la reparación de daños y los días perdidos. Aquí tienes el plan —paso a paso— y un modelo de burofax listo para enviar.
Si quieres que lo dejemos todo hecho hoy (revisión de pruebas, cálculo, burofax, negociación MASC y demanda si hace falta), cuenta con nosotros. JR Abogados — 25 años defendiendo propietarios.
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Qué conceptos puedes reclamar (y cómo justificarlos)
1) Limpieza profesional integral
- Limpieza por estancias con detalle de horas y maquinaria (desengrasante, vapor, ozono si hay olores, HEPA para polvo fino).
- Saneado de juntas, cristales, hornos, campanas, azulejos, sanitarios.
- Desinfección si hay restos biológicos.
2) Vaciado, retirada y gestión de residuos
- Inventario de enseres abandonados (fotos).
- Albaranes de empresa de vaciado y ticket de gestor autorizado (punto limpio/gestor RCD).
- Si se requiere camión/plataforma, presupuesto y factura.
3) Reparaciones
- Pintura por paños completos (evita parches con saltos de tono).
- Tarima/rodapiés por estancias si hay abombamientos o golpes profundos.
- Carpintería (puertas descuadradas o laminados levantados), persianas, fontanería (sifones rotos), electricidad (mecanismos partidos).
- Siempre con 2–3 presupuestos comparables y fotos antes/después.
4) Daños en mobiliario y electrodomésticos
- Limpieza técnica o reposición (con factura/valoración razonable).
- En encimeras laminadas hinchadas por agua, valora tramo completo si no admite empalme.
**5) Días de pérdida de alquiler (vacío técnico)
- Calcula el tiempo real de indisponibilidad (desde llaves hasta fin de obra/limpieza).
- Aporta tu precio mensual prorrateado por días y prueba de anuncios/gestiones para volver a alquilar.
6) Gastos añadidos
- Ozonización por olores, deshumidificación, cerrajero (si hubo incidencia), pequeño material (masillas, protecciones), gestión del propietario si lo encarga una agencia.
7) Intereses desde el requerimiento fehaciente y costas si hay pleito por resistencia injustificada.
Claves probatorias: reportaje fotográfico con fecha, lista de daños por estancias, presupuestos/facturas, acta de entrega de llaves (o de no entrega), contrato e inventario inicial. Si no hay inventario, tus fotos de entrada (o del anuncio) + testigos ayudan a fijar el estado original.
Diferencia útil: desgaste por uso vs. daño indemnizable
- Desgaste normal: pequeñas marcas por uso ordinario → no es reclamable.
- Daño imputable: suciedad extrema, grasa incrustada, golpes, humedades por mal uso, suciedad biológica, mobiliario roto, paredes pintarrajeadas, plagas por abandono → sí es reclamable.
- Criterio: intensidad y anormalidad del deterioro + coste objetivo de restituir el estándar de entrega.
Fianza: cómo usarla sin perder el resto
- La fianza no es un máximo; es un anticipo que puedes imputar a la deuda.
- Si los daños superan la fianza, reclamas la diferencia.
- Si el inquilino exige su devolución “íntegra” sin responder por daños, tu burofax debe motivar la imputación y reclamar el saldo que resulta a su cargo.
Tu hoja de ruta en 7 pasos (72 horas que deciden el caso)
- Fotos y vídeo con fecha (general + detalle con regla de escala).
- Inventario de daños por estancias (numera para emparejar con fotos).
- Presupuestos comparables (limpieza, vaciado, reparación) y, si puedes, una factura de urgencia de limpieza para cortar olores/suciedad.
- Acta de llaves y estado (conserje/agencia/testigo).
- Cálculo de pérdida de alquiler por días de indisponibilidad.
- Burofax fehaciente: plazo de pago, MASC y advertencia clara.
- Si no paga, demanda (juicio verbal por cuantía si ≤ 6.000 €; ordinario si mayor), con petición de costas.
Errores que te hacen perder dinero (evítalos)
- Pedir “que me devuelvan la fianza” sin sumar todo (limpieza, vaciado, reparaciones, pérdida de uso).
- Reparar todo sin preaviso (salvo urgencias): avisa por burofax y conserva restos/embalajes para la prueba.
- WhatsApp como única prueba: útil, pero no fehaciente.
- Parches: pintar “solo la mancha” si el color no casa → el juez no paga dos veces.
- No documentar el abandono de enseres (sin fotos/albaranes del vaciado).
Modelo de burofax (propietario → ex inquilino)
(completa y envía con certificación de texto y acuse; si prefieres, lo preparamos y lo remitimos desde burofaxabogado.es)
Remitente: D./D.ª [Nombre y DNI], domicilio a efectos [ ]
Destinatario: D./D.ª [Nombre y DNI], ex arrendatario/a de [dirección completa]
Referencia: Contrato de arrendamiento de fecha [dd/mm/aaaa]. Entrega de llaves el [dd/mm/aaaa].
Asunto: Reclamación de importes por limpieza, vaciado y reparación por daños causados
Muy Sr./Sra. mío/a:
Tras la entrega de llaves del inmueble sito en [dirección] el [fecha]…. uso normal.
Relación resumida de incidencias (ver anexo y fotos)
- Limpieza….. cristales, restos orgánicos.
- Vaciado y … (con gestión en punto limpio).
- Reparaciones: …. mecanismos eléctricos.
Acompaño reportaje fotográfico y presupuestos/facturas:
- Limpieza profesional: [€].
- Vaciado y gestión residuos: [€].
- Reparaciones (pintura, suelos, carpintería, electricidad): [€].
- Pérdida de alquiler por indisponibilidad [n] días: [€].
TOTAL: [€].
En consecuencia, se imputa la fianza entregada ([€]) a los conceptos arriba indicados, quedando un saldo a su cargo de [€].
Le requiero para que, ….ejercitaré acciones legales para la reclamación de cantidad, con solicitud de intereses desde este requerimiento y costas procesales.
Quedo a su disposición para facilitar acceso a la vivienda a efectos de inspección si lo estima oportuno, previa cita.
Atentamente,
[Firma]
[Nombre, DNI, teléfono y email]
[Lugar y fecha]
Adjuntos: Anexo I (Relación detallada de daños), Fotos F1–F30, Presupuestos/Facturas A/B/C, Contrato de arrendamiento, Acta/recibo de llaves.
Anexo I — Relación detallada de daños (ejemplo de formato)
- Cocina: grasa y carbonilla en campana/horno; muebles con pegotes; encimera con cortes; Limpieza técnica (3 h) + desengrasado; Presupuesto: [€].
- Baño principal: cal y moho en juntas; wc con incrustaciones; Saneado + desinfección; Presupuesto: [€].
- Salón: paredes con suciedad y golpes → Pintura por paños completos (40 m²); Presupuesto: [€].
- Dormitorio 1: tarima con impactos/abombamientos (6 lamas) y rodapié roto → Sustitución por estancia; Presupuesto: [€].
- General: enseres abandonados (somier, colchón, bolsas, ropa) → Vaciado + gestor residuos; Albarán nº [ ]. Presupuesto: [€].
- Electricidad: 3 mecanismos partidos → Reposición; Presupuesto: [€].
- Pérdida de uso: 12 días × renta diaria [€] = [€].
(Numerar elementos y fotos: F1–F30, y casar cada concepto con su imagen.)
Cómo calcular con credibilidad (y que te lo paguen)
- Pintura: mide m² y no olvides saneado (lijado, imprimación).
- Suelos: si no hay igualación de tono, pide por estancia; explica por qué un “parche” desmerece el conjunto.
- Vaciado: desglosa mano de obra + transporte + gestor; adjunta albaranes.
- Limpieza: detalla horas, productos y, si hubo olores fuertes, ozono.
- Pérdida de alquiler: renta mensual/30 × días de obra; aporta anuncios o comunicación con interesados para demostrar diligencia.
Preguntas rápidas
¿Y si no firmó acta de entrega?
Tu requerimiento fehaciente + fotos del día de salida + testigo (conserje/agencia) sostienen la prueba.
¿Puedo quedarme con toda la fianza?
Sí, si está justificado. Imputa por conceptos y explica el saldo. Si excede, reclama la diferencia.
¿Y si niega los daños?
Ofrece inspección con fecha concreta. El que se niega pierde fuerza. Además, tu expediente (fotos, facturas, albaranes) manda.
¿Juicio monitorio o verbal?
Si la deuda está líquida y documentada, el monitorio puede ser una opción; si prevés oposición por “daños/discusión de fondo”, ve directo a verbal (≤ 6.000 €) con petición de costas.
Cierre operativo: qué presentar si hay que demandar
- Contrato + fianza recibida.
- Burofax con acuse.
- Fotos fechadas (antes/después si las tienes).
- Acta de llaves/estado (o testimonio de quien acompañó).
- Presupuestos/Facturas (limpieza, vaciado, reparaciones).
- Albaranes de gestor residuos.
- Cálculo de pérdida de alquiler con respaldo.
- Cronología y comunicaciones (emails/WhatsApp impresos).
Con esto, el juez tiene una historia clara, una cuantía objetiva y un requerimiento serio: la condena con costas es el desenlace probable.
¿Quieres que lo hagamos por ti con garantías?
Lo preparamos y lo ejecutamos de principio a fin: revisión de pruebas, cálculo fino, burofax con certificación y acuse, MASC para cerrar acuerdo rápido y, si no pagan, demanda con expediente blindado.
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