Un inquilino que no paga los recibos (luz, agua, gas, IBI, tasa de basura, comunidad, seguros repercutibles…) no solo te deja facturas colgando: rompe el equilibrio del contrato, eleva el riesgo de cortes, daña tu reputación frente a la comunidad y puede incluso exponerte a reclamaciones de terceros. En locales comerciales, el impago de gastos y suministros es un incumplimiento grave que habilita la resolución del contrato y el desahucio, con reclamación de indemnización por ocupación, daños y costas. La clave es documentarlo bien, requerir a tiempo y elegir la vía procesal que evita sorpresas (como que “paguen algo” a última hora para intentar frenar el procedimiento).
A continuación te dejo una hoja de ruta operativa para propietarios que quieren recuperar su local y minimizar pérdidas cuando el inquilino incumple gastos y suministros.
Qué Se Considera Impago De Gastos Y Por Qué Justifica El Desahucio
En arrendamientos para uso distinto de vivienda (local), el contrato suele repercutir al arrendatario:
- Suministros: electricidad, agua, gas, climatización central, internet si pactado.
- Gastos comunes: comunidad, limpieza, ascensor, portería, mantenimiento de equipos.
- Tributos y tasas: IBI, tasa de residuos/basuras u otros si están pactados.
- Otros: seguros obligatorios vinculados a la actividad, inspecciones periódicas (luz, gas, incendios), si así se prevé.
Cuando el arrendatario no abona estos conceptos (o lo hace tarde y mal), incumple el contrato. En locales, este incumplimiento no es menor: puede afectar a elementos comunes, generar cortes que inmovilizan el inmueble y degradar la finca. Por eso, la acciones idóneas son:
- Desahucio por impago (acumulando esos recibos como “cantidades asimiladas” a la renta) o
- Resolución por incumplimiento grave (si interesa evitar enervaciones y hay patrón reiterado o negativa frontal a pagar).
Elegir una u otra depende del patrón de impago, del contrato y de tu objetivo táctico (recuperar rápido vs. forzar pago con lanzamiento ya señalado).
Dossier Probatorio: Qué Reúne Un Propietario Que Gana A La Primera
- Contrato y anexos con cláusulas de repercusión de gastos y suministros; domicilios fehacientes.
- Facturas y recibos impagados: comunidad, IBI, basura, luz, agua, gas; cuadro-resumen por meses y conceptos.
- Requerimientos previos del administrador de la finca y de la comercializadora (si existen).
- Extractos bancarios o certificados de deuda (comunidad/IBI).
- Correo o mensajes del inquilino reconociendo que no paga o “que ya pagará”.
- Riesgos: avisos de corte, intereses de demora, sanciones por falta de inspecciones.
Un cuadro en una página con líneas por mes y columnas por concepto (luz, agua, comunidad, IBI…) ayuda al juez a visualizar la deuda sin esfuerzo.
Burofax Que Cambia El Partido (Y Por Qué No Debes Enviar Un “Emailcito”)
El burofax fehaciente hace tres cosas a la vez: interrumpe excusas, prepara costas y, si eliges desahucio por impago, corta la opción de enervar si no pagan en plazo. Estructura ganadora:
- Identificar contrato y cláusulas de repercusión.
- Detalle de recibos vencidos (importe, fecha, concepto), adjuntando documento.
- Plazo perentorio para pago íntegro o entrega de llaves con acta.
- Advertencia: demanda de desahucio con acumulación de rentas y cantidades asimiladas, indemnización por ocupación y costas; o resolución por incumplimiento grave si hay reiteración o negativa.
- MASC: convocatoria a acuerdo útil (salida en X días con penalización diaria o plan de pago con aval/fiadores).
- Copia a fiadores y preaviso a banco avalista (si hay aval a primer requerimiento).
¿Quieres que lo dejemos listo y lo enviemos hoy con acuse?
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¿Desahucio Por Impago O Resolución Por Incumplimiento? Elección Táctica
A) Desahucio por impago con “cantidades asimiladas”
- Útil cuando hay deuda viva relevante (comunidad/IBI/luz/agua/gas).
- Ventaja: decreto de admisión suele fijar lanzamiento.
- Clave: el burofax previo impide enervar si no pagan en tu plazo; si pagaran todo antes de juicio, podrían enervar una sola vez (salvo que ya enervaron o que el requerimiento lo bloqueó).
B) Resolución por incumplimiento grave (impagos reiterados de recibos)
- Idónea cuando el inquilino juega a pagar tarde o niega pagar ciertos conceptos, y quieres evitar enervación.
- La discusión no es “cuánto debe hoy”, sino que rompió el contrato al no atender gastos esenciales.
- Pide lanzamiento, ocupación y daños; acumula, si procede, rentas y suministros vencidos.
C) Acumulación inteligente
- Si hay varias causas (impago de suministros + retrasos de renta + obras sin permiso), formula principal y subsidiarias. Multiplicas vías de éxito y cierras “escapes” procesales.
MASC Con Mordiente: Acuerdos Que No Se Rompen A Los 10 Días
Si tienes que intentar mediación/ADR:
- Salida en X días con penalización diaria, reconocimiento de deuda e indemnización por ocupación.
- Fiadores solidarios firmando.
- Aval a primer requerimiento o domiciliación garantizada si hay plan de pagos.
- Allanamiento si incumplen (se presentará al juzgado).
- Si proponen “tiempo” sin garantías: no firmes.
Medidas Cautelares: Cuándo Compensan
- Prohibición de desconectar o manipular instalaciones si hay riesgos (cortes que afecten a terceros).
- Acceso para lectura de contadores o verificación de estado si lo impiden.
- Depósito para asegurar comunidad o IBI si el riesgo de insolvencia es alto.
Lo Que Vas A Reclamar (Y Cómo Cobrarlo De Verdad)
- Deuda viva: comunidad, IBI, basura, luz, agua, gas, inspecciones, intereses de demora.
- Indemnización por ocupación: desde la resolución/requerimiento firme hasta entrega real de llaves (toma como base la renta de mercado o, al menos, la contractual).
- Daños y limpieza: si hubo cortes que degradaron equipos, humedades, olores, plagas, etc.
- Costas: imprescindibles para disuadir tácticas dilatorias.
- Fianza y aval: aplica la fianza al final (no la “quemen” antes) y ejecuta el aval si es a primer requerimiento.
Cobro efectivo: demanda también a fiadores solidarios (renuncia a orden/división/excusión) y preavisa al banco del aval. Ganar y cobrar es cuestión de garantías.
Logística Del Lanzamiento: Evitar Otro Mes Perdido
- Cerrajero a la hora fijada en decreto.
- Acta fotográfica y vídeo del interior.
- Lectura de contadores y solicitud inmediata de cambio de titularidad.
- Empresa de vaciado/limpieza apalabrada.
- Comunidad avisada para anular accesos.
- Anuncio del local preparado para publicar ese mismo día.
Errores Que Te Cuestan Dinero (Evítalos)
- Emails sueltos en vez de burofax: no cortan enervación ni preparan costas.
- No incluir fiadores/aval en la demanda: duplicas pleitos y te arriesgas a no cobrar.
- Compensar con la fianza antes del final: te quedas sin red para la liquidación más cara.
- Aceptar planes de pago sin garantías: compras meses a precio de oro.
- No acumular rentas futuras/ocupación: te obligas a pleitos sucesivos.
- No preparar el lanzamiento: recuperas “en papel”, pierdes otro mes en la realidad.
Plantilla Esencial De Burofax (Esqueleto Útil)
Asunto: Impago de gastos y suministros. Requerimiento de pago/entrega.
Destinatario: [Arrendatario, NIF, domicilio contractual].
Texto:
- En virtud del contrato de fecha [●], los gastos y suministros detallados son a su cargo.
- Consta impago de: Comunidad [meses/importe], IBI [periodo/importe], Basura [periodo/importe], Luz/Agua/Gas [facturas/importe], según documentos adjuntos.
- Se requiere el pago íntegro en [X] días mediante transferencia a [IBAN], remitiendo justificantes, o la entrega de llaves con acta y lectura de contadores.
- De no atender, se interpondrá desahucio por impago (o resolución por incumplimiento grave, según convenga) con lanzamiento, reclamación de indemnización por ocupación, daños y costas.
- Se le convoca a MASC para acordar salida en [X] días con penalización diaria, o plan de pagos con aval/fiadores.
Firma letrada: JR Abogados.
Lo redactamos y enviamos con acuse desde https://burofaxabogado.es/.
Preguntas Frecuentes Del Propietario (Respuestas Directas)
¿Puedo cortar luz/agua para forzar pago?
No. Es ilegal y te coloca a la defensiva. La presión es procesal y económica (lanzamiento, ocupación, costas).
¿Si paga una parte, se frena el desahucio?
Depende de la vía. En impago, solo el pago íntegro en plazo (o la enervación en condiciones) frena. En resolución por incumplimiento, no hay enervación.
¿Puedo repercutir IBI y comunidad?
Sí si está pactado. Por eso es crucial el contrato. Si no lo está, corrige el modelo para el próximo arrendamiento.
¿Cuánto puedo reclamar por ocupación?
Desde el hecho habilitante (resolución/requerimiento) hasta entrega real: usa renta de mercado o, como mínimo, la contractual.
¿Y si ya toleré retrasos?
Envía un burofax “día cero”: desde ese momento, cualquier nuevo impago o retraso activa la acción. La tolerancia previa no te ata para siempre.
Blindaje Del Próximo Contrato: Cláusulas Que Ahorran Juicios
- Repercusión clara de comunidad, IBI, basura y suministros (con domicilios o pago directo por el arrendatario).
- Causa resolutoria por impago de cualquier gasto repercutible o suministro.
- Interés/penalización por mora en gastos y suministros.
- Aval bancario a primer requerimiento (6–12 rentas) y fiadores solidarios con renuncia a orden/división/excusión.
- Inspección y derecho de acceso para lectura de contadores/verificación.
- Domicilio fehaciente para burofax y correo adicional.
- Cláusula anti-tolerancia: la pasividad puntual no altera derechos.
- Allanamiento anticipado (cuando sea viable) ante determinados incumplimientos tasados.
Si tu modelo no incluye esto, lo reescribimos a medida del local y la ciudad.
Checklist Del Propietario Que No Regala Meses
- Contrato con cláusulas de repercusión localizadas.
- Cuadro de deuda por conceptos (comunidad/IBI/basura/luz/agua/gas).
- Burofax enviado con plazo y advertencias; fiadores/aval en copia.
- MASC solicitada con propuesta con garantías.
- Demanda preparada: desahucio por impago o resolución por incumplimiento (según estrategia).
- Petición de ocupación, daños y costas; inclusión de fiadores y aval.
- Lanzamiento planificado (cerrajero, fotos, vaciado, contadores).
- Precomercialización lista para publicar el día del lanzamiento.
- Rediseño del próximo contrato con cláusulas & garantías.
Lo Ponemos En Marcha Hoy
En JR Abogados llevamos 25 años defendiendo a propietarios y empresas. Redactamos y enviamos el burofax, pilotamos la MASC, interponemos la demanda (por impago o por incumplimiento, según convenga), ejecutamos el aval y coordinamos el lanzamiento con logística milimétrica para recuperar tu local y cobrar lo que corresponde.
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Si hoy hay facturas sin pagar, hoy empezamos a cortarlo. Te guiamos paso a paso para que el mes que viene no sea otro agujero en tu caja.
