Has enseñado la vivienda, has atendido llamadas, visitas, negociaciones. Al final aparece un comprador “serio”, se firma un contrato de arras, recibes una cantidad y retiras el inmueble del mercado confiando en que la venta está encarrilada. Pasan los días, se acerca la fecha de firma… y de pronto llegan las excusas: el banco no le concede la hipoteca, ha encontrado otra vivienda, su pareja ya no quiere comprar, “lo siente mucho pero no va a poder seguir adelante”.
Mientras tanto, tú has rechazado otras ofertas, has hecho planes con el dinero de la venta e incluso has comprometido una compra nueva. Y ahora te preguntas: ¿tengo que resignarme? ¿Puedo quedarme con las arras? ¿Estoy obligado a devolverlas? ¿Puedo exigir que cumpla y compre?
Cuando el comprador se retira después de firmar un contrato de arras, el vendedor no está indefenso. La ley y la propia redacción del documento le dan armas claras para protegerse. La clave está en entender bien qué se firmó, qué tipo de arras son y cómo actuar para no cometer errores que luego le resten fuerza en una negociación o en un juicio. Un despacho especializado en compraventas y conflictos de arras, como JR Abogados, entra precisamente aquí: ordenar el problema y convertirlo en una estrategia sólida a favor del propietario.
1. Qué supone para el vendedor que el comprador se eche atrás tras las arras
Desde el punto de vista jurídico, con el contrato de arras no se ha hecho “una mera reserva”: se ha cerrado un acuerdo con un contenido concreto: vivienda, precio, plazos, condiciones y consecuencias del incumplimiento.
Cuando el comprador comunica que no va a firmar la escritura, normalmente el escenario real es uno de estos:
- El comprador ha gestionado mal su financiación o no ha hecho gestiones serias con el banco.
- Le ha surgido otra oportunidad y prefiere otra vivienda.
- Intenta renegociar a la baja aprovechando que el vendedor ya ha retirado el inmueble del mercado.
- Directamente decide no seguir y confía en que el vendedor no hará nada.
Como propietario, lo esencial es no dar por hecho que “hay que devolverlo todo” o que “no merece la pena lío”. Antes de mover un dedo, hay que examinar el contrato y encajar lo ocurrido dentro de las posibilidades que la ley reconoce al vendedor.
2. Las arras vistas desde el lado del vendedor: qué papel juegan
A efectos prácticos, para el propietario las arras tienen tres grandes funciones:
- Sirven para filtrar compradores serios: quien las entrega demuestra un compromiso real.
- Compensan el tiempo en que la vivienda se retira del mercado, porque hay un acuerdo en firme.
- Establecen qué pasa si alguien incumple, sin necesidad de empezar desde cero en cada conflicto.
Para saber qué derechos tiene el vendedor cuando el comprador se retira, hay que partir de una idea clave: las arras no son siempre iguales. La etiqueta del documento importa muchísimo menos que su contenido.
3. Tipos habituales de arras y consecuencias para el vendedor
Sin repetir clasificaciones teóricas complicadas, lo que realmente interesa a un propietario es entender qué margen tiene, según el tipo de arras que firmó.
a) Cantidad entregada como parte del precio
En algunos contratos, la suma entregada se trata simplemente como un anticipo: “el comprador entrega la cantidad X que se imputará al precio el día de la firma”. No se dice nada más.
En este caso, las consecuencias del incumplimiento no vienen de la palabra “arras”, sino de las normas generales sobre contratos:
- El vendedor puede exigir al comprador que cumpla y firme escritura pagando el resto del precio.
- O puede optar por la resolución del contrato y la reclamación de daños y perjuicios.
¿Puede el propietario quedarse con esa cantidad si el comprador se retira? Dependerá de cómo se demuestren los perjuicios y de cómo esté redactado el contrato, pero no existe de entrada un “derecho automático” a retenerlo todo si el texto no dice nada al respecto.
b) Arras que refuerzan el compromiso (confirmatorias)
Son aquellas en las que se entrega una suma a cuenta pero se deja claro que el contrato está cerrado y que la cantidad sirve para confirmar el acuerdo. Suele hablarse de “garantía”, “señal de firmeza” o expresiones parecidas.
Cuando el comprador incumple en este contexto:
- El vendedor tiene base para mantener la cantidad entregada como parte de la indemnización.
- Puede, además, reclamar otros daños si los acredita (por ejemplo, gastos ya realizados, pérdida de otra operación, etc.).
- También puede pedir el cumplimiento del contrato si le interesa vender en las condiciones pactadas.
c) Arras que permiten arrepentirse pagando un precio (penitenciales)
Aquí entramos en la configuración más conocida por los propietarios: se pacta expresamente que:
- Si el comprador no cumple, pierde lo entregado.
- Si quien incumple es el vendedor, debe devolver el doble.
Cuando se ha firmado así, la retirada del comprador tiene una consecuencia directa y muy clara a favor del vendedor: la cantidad entregada puede quedar definitivamente en su poder, sin tener que justificar un perjuicio concreto.
Este esquema, bien redactado, es el que mejor protege al propietario frente a compradores volubles o que no han planificado bien su financiación.
4. Cómo saber qué tipo de arras firmaste: puntos clave del contrato
Muchos propietarios llegan a consulta diciendo “firmamos arras penitenciales”, pero al leer el documento comprobamos que el texto no sostiene esa afirmación. Por eso, cuando el comprador se retira, los pasos son:
- Localizar exactamente la cláusula donde se habla de la cantidad entregada: denominación, finalidad y consecuencias del incumplimiento.
- Buscar si se menciona de forma clara la posibilidad de desistir y la pérdida o devolución doblada.
- Revisar si se habla de indemnización de daños y perjuicios con independencia de las arras.
- Comprobar si hay referencias a artículos del Código Civil, expresión “arrás penales”, “arras penitenciales” o fórmulas equivalentes.
De esa lectura técnica se obtienen respuestas a preguntas decisivas para el vendedor:
- ¿Puedo quedarme con la cantidad entregada si el comprador se echa atrás sin causa?
- ¿Puedo, además, reclamar más, porque mis daños superan lo recibido?
- ¿Puedo exigir que compre sí o sí?
Sin ese análisis, cualquier decisión (devolver, negociar, iniciar un pleito) se toma a ciegas.
5. Situaciones típicas en las que el comprador se retira y qué significan para el vendedor
Desde el lado del propietario, los motivos que da el comprador suelen sonar parecidos, pero jurídicamente no valen todos lo mismo.
“El banco no me da la hipoteca”
Es el pretexto estrella. Puede tener relevancia… o no tenerla en absoluto, según lo que se haya puesto en el contrato:
- Si se condicionó expresamente la compraventa a que el banco concediera financiación en unas condiciones concretas, puede argumentarse que la falta de hipoteca impide cumplir y que no hay culpa directa.
- Si nada se dijo, el riesgo de no obtener préstamo recae, por regla general, en quien compra. El vendedor, en principio, no tiene por qué asumir las consecuencias de que el comprador haya calculado mal su capacidad o haya tramitado tarde la solicitud.
“Hemos encontrado otra vivienda que nos interesa más”
Desde el punto de vista jurídico, no es una excusa. El comprador no puede dejar sin efecto el contrato de arras por puro cambio de gusto, salvo que se haya pactado expresamente una facultad de desistir bajo un determinado coste (pérdida de arras).
“No llegamos a la fecha pactada, así que el contrato ha quedado sin efecto”
Importa revisar:
- Si el retraso se debe a algo imputable al vendedor (documentación que no estaba lista, cargas que no se han cancelado, etc.), el comprador puede tener margen.
- Si quien no ha dado pasos para llegar a la notaría es el comprador, el incumplimiento es suyo aunque haya pasado la fecha.
“No me informaron de tal problema de la vivienda”
En este punto hay que ser especialmente profesionales: si el comprador acusa al vendedor de ocultar defectos graves, cargas o circunstancias esenciales, conviene analizar en serio si existe base para ello. Si la ocultación es real, el conflicto cambia completamente de cara. Pero esto hay que verlo con documentación en la mano, no a base de reproches por teléfono.
6. Derechos básicos del vendedor cuando el comprador se retira
Una vez claro el tipo de arras y el comportamiento del comprador, el propietario tiene, en líneas generales, tres grandes caminos:
a) Retener las arras, si se ha pactado esa consecuencia
Cuando el contrato establece que si el comprador incumple pierde lo entregado, el vendedor tiene derecho a mantener esa cantidad:
- No hace falta demostrar un daño concreto: la propia naturaleza de las arras ya fija esa penalización.
- Es un mecanismo sencillo y relativamente rápido, siempre que el comprador no intente bloquearlo o reclamar su devolución.
En muchos casos, esta solución es la más pragmática: el propietario conserva las arras, vuelve a poner la vivienda en el mercado y cierra la historia con un coste soportable para todos.
b) Reclamar el cumplimiento del contrato
Hay situaciones en las que el vendedor no quiere “deshacer” la compraventa, sino llevarla hasta el final:
- Por ejemplo, cuando el precio pactado es muy ventajoso respecto al mercado actual.
- O cuando el propietario ya ha comprometido otra operación apoyado en esa venta.
En estas circunstancias, puede interponerse una demanda para que se declare que el contrato está vigente y se obligue al comprador a otorgar escritura pagando el resto del precio, con la consiguiente posibilidad de ejecución frente a sus bienes si no lo hace voluntariamente.
c) Resolución del contrato con reclamación de daños y perjuicios
Si al vendedor ya no le interesa vender a ese comprador o la relación está demasiado deteriorada, puede pedirse que se declare resuelto el contrato y que se indemnicen los daños:
- Retención de la cantidad entregada (cuando el contrato lo permita).
- Costes adicionales sufridos (por ejemplo, hipoteca puente, gastos notariales preparatorios, etc.).
- Diferencias de precio si posteriormente se vende por menos como consecuencia del retraso.
Cada caso admite una combinación distinta de estas opciones. Lo importante es elegir la que mejor encaje con la situación personal, económica y patrimonial del propietario, no moverse por impulso.
7. Gastos y perjuicios típicos que el vendedor puede reclamar
Cuando un comprador se retira de forma injustificada, el daño del vendedor no se limita a “las molestias”. Suele haber consecuencias económicas concretas:
- Meses con la vivienda fuera del mercado, perdiendo otros posibles compradores.
- Gastos de gestión con inmobiliarias, tasaciones o certificaciones.
- Compromisos asumidos para adquirir otra vivienda (señales entregadas a terceros).
- Penalizaciones por cancelación de contratos vinculados a la venta.
- Costes financieros si el vendedor había hecho movimientos de hipoteca o refinanciación apoyados en esa operación.
No todos estos conceptos se reclaman en todos los asuntos, pero conviene hacer un inventario frío de qué ha supuesto para el propietario este incumplimiento. Muchas veces, esa valoración es la base para definir el mínimo aceptable en una negociación o el contenido de una demanda.
8. Lo que el vendedor NO debe hacer cuando el comprador se echa atrás
En la práctica, los errores del propietario en los primeros días son la mejor defensa del comprador en un eventual juicio. Algunos fallos frecuentes:
- Devolver la totalidad de las arras “para evitar líos”, sin reserva alguna de acciones.
- Firmar recibos o documentos redactados por el comprador o por la inmobiliaria donde se habla de “resolución de mutuo acuerdo” o “plena satisfacción”, cerrando la puerta a reclamaciones posteriores.
- Aceptar reducciones de precio por miedo a perder la venta, cuando el comprador es quien ha gestionado mal sus plazos.
- Seguir pactando cambios importantes por WhatsApp sin dejar constancia fehaciente cuando ya hay un conflicto claro.
- No consultar con un abogado hasta que todo está firmado, devuelto o prescrito.
Desde la perspectiva de defensa del vendedor, casi siempre es preferible detenerse, no firmar nada y pedir una revisión jurídica antes de “arreglarlo rápido”. Lo que se firma en un momento de nervios o cansancio puede ser difícil de revertir.
9. Actuación correcta del vendedor: pasos ordenados
Para que el propietario actúe con cabeza y no a la defensiva, la secuencia lógica suele ser:
1. Reunir toda la documentación
Contrato de arras, justificantes de pago, correos, mensajes, publicidad de la vivienda, datos de la inmobiliaria, etc.
2. Someter el contrato a una revisión profesional
Un abogado con experiencia en arras analiza:
- Tipo de arras.
- Plazos.
- Condiciones pactadas.
- Posibles incumplimientos del comprador y, en su caso, del vendedor.
3. Definir un objetivo claro
No es lo mismo querer:
- Cerrar el asunto manteniendo las arras.
- Forzar la compraventa.
- Cerrar la puerta al comprador pero maximizar la indemnización.
4. Enviar un requerimiento fehaciente al comprador
Mediante un escrito formal en el que:
- Se deja constancia de que el comprador no ha cumplido en las condiciones pactadas.
- Se recuerda el contenido del contrato.
- Se comunica qué vía elige el vendedor (mantener arras, exigir cumplimiento, resolver con daños).
- Se fija un plazo para que el comprador reaccione.
5. Gestionar con prudencia la relación con la inmobiliaria
La agencia puede ser un aliado o un foco de problemas:
- Conviene dejar claro que las comunicaciones sobre la resolución del contrato se canalizan a través del abogado.
- Hay que vigilar qué mensajes envía la agencia al comprador y qué datos facilita.
6. Valorar una negociación en serio, si es posible
Siempre que no suponga regalar los derechos del propietario, un acuerdo puede:
- Evitar un pleito largo.
- Permitir que el vendedor vuelva a ofertar la vivienda con rapidez.
- Asegurar el cobro de una cantidad razonable en poco tiempo.
7. Preparar la vía judicial si no hay solución
Si el comprador no accede a un acuerdo justo, se diseña la demanda:
- Se concreta la pretensión: cumplimiento, resolución, indemnización.
- Se ordena la prueba documental y, en su caso, testifical.
- Se valora la solvencia del comprador para que el proceso tenga efectividad real.
10. El papel de la financiación bancaria: hasta dónde excusa al comprador
Desde el lado del vendedor, suele haber una gran confusión sobre esto. Algunas ideas fundamentales:
- Si el contrato dice claramente que la compraventa queda supeditada a que el banco conceda financiación en ciertos términos, la denegación del préstamo puede justificar la resolución sin culpa directa del comprador, dependiendo de cómo haya actuado.
- Si no se incluyó nada, el comprador no puede utilizar la falta de hipoteca como excusa universal para marcharse sin consecuencias. Era su responsabilidad explorar su capacidad financiera y no comprometerse si no estaba en condiciones.
- En ocasiones, aunque se haya previsto la condición de financiación, se aprecia falta de diligencia del comprador (no entrega documentación a tiempo, no busca alternativas razonables, etc.), lo que reduce mucho su margen de defensa.
Por eso, cuando un comprador alega problemas con el banco, el abogado del vendedor debe pedir que se concreten fechas, solicitudes, respuestas de la entidad, ofertas vinculantes, etc. No basta con la frase “el banco no me la da”.
11. Especial atención a la intervención de la inmobiliaria
La agencia suele haber intervenido en la redacción del contrato de arras, en la comunicación entre partes y en buena parte de las expectativas creadas. Desde la posición del vendedor, conviene analizar:
- Si el contrato lo redactó la propia inmobiliaria con un modelo genérico.
- Si se informó correctamente al vendedor de las consecuencias de las arras.
- Si se presionó para aceptar condiciones poco convenientes bajo la promesa de que “esto se firma así siempre”.
En determinados conflictos graves, puede llegar a valorarse también la responsabilidad de la agencia, especialmente si su actuación ha sido negligente o claramente desequilibrada a favor del comprador.
12. Cómo enfoca un despacho como JR Abogados la defensa del vendedor
Cuando un propietario llega al despacho diciendo “el comprador se ha echado atrás después de las arras”, el trabajo jurídico no consiste en soltarle una teoría abstracta, sino en darle respuestas operativas. El enfoque práctico pasa por:
- Escuchar su versión de forma ordenada, con fechas y decisiones que ya ha tomado.
- Revisar el contrato sin prisas, detectando las frases que realmente van a pesar si el asunto llega a un juzgado.
- Hacerle un mapa de escenarios realistas: qué puede conseguir si aprieta, qué puede obtener si negocia, qué riesgos asumiría si se va a juicio.
- Preparar un requerimiento firme al comprador que, en muchos casos, ya cambia por completo el tono de las conversaciones.
- Negociar solo cuando el punto de partida es reconocer la posición de fuerza del vendedor, no desde el miedo a “quedarse sin nada”.
- Litigar, si es necesario, con un relato de hechos sólido, respaldado en documentos y comunicaciones que acrediten que el único que se apartó de lo pactado fue el comprador.
El objetivo es que el propietario deje de sentir que está “secuestrado” por el arrepentimiento del comprador y recupere control sobre su vivienda, su tiempo y su dinero.
13. Preguntas frecuentes del vendedor cuando el comprador se retira
¿Siempre puedo quedarme con las arras si el comprador se va?
Depende de cómo esté redactado el contrato. Si se han pactado como arras que permiten desistir perdiendo la cantidad, sí tendrás normalmente derecho a conservarlas. Si son puro anticipo del precio o la redacción es confusa, habrá que analizar con detalle.
¿Puedo quedarme con las arras y además reclamar más dinero?
En algunos supuestos sí, especialmente cuando los perjuicios son muy superiores a lo entregado. Hacen falta pruebas claras y una redacción contractual que no cierre esa puerta, pero es una posibilidad a estudiar.
¿Estoy obligado a venderle si ahora me interesa más quedarme con la vivienda?
El hecho de que el comprador se haya retirado sin cumplir sus obligaciones puede liberar al vendedor. Sin embargo, hay que actuar con coherencia jurídica: si se le obliga a cumplir, el vendedor no puede simultáneamente tratar la vivienda como libre hasta que la situación esté aclarada legalmente.
¿Y si el comprador me ofrece un acuerdo a través de la inmobiliaria?
Antes de aceptar o rechazar, conviene que ese ofrecimiento pase por el filtro de un abogado. Muchas veces lo que parece “una solución rápida” implica renuncias que no son evidentes en un primer momento.
¿Cuánto tiempo tengo para reaccionar?
Las acciones derivadas de estos contratos no son indefinidas: existe prescripción. Además, el paso del tiempo dificulta la prueba y permite que el comprador reorganice su patrimonio. Es recomendable actuar en cuanto se tiene claro que el comprador no va a cumplir.
14. Cuando el comprador falla, el que no debe perder eres tú
El comprador puede arrepentirse, equivocarse con la hipoteca o cambiar de planes. Eso forma parte de la realidad. Lo que no debe ocurrir es que toda la factura de sus decisiones la pague el vendedor, que sí ha cumplido: ha firmado, ha retirado la vivienda del mercado y ha confiado en la operación.
El derecho del propietario no se reduce a “resignarse y devolver el dinero”. Con un contrato bien leído, con las comunicaciones correctamente planteadas y con una estrategia coherente, el vendedor puede:
- Mantener las arras cuando la ley y el propio documento así lo permiten.
- Negociar desde una posición de fuerza, no de miedo.
- Reclamar daños adicionales cuando el incumplimiento le ha provocado perjuicios serios.
- Y, en última instancia, acudir a los tribunales con posibilidades reales de éxito.
Actuar a tiempo y con asesoramiento especializado marca la diferencia entre “al comprador le salió gratis echarse atrás” y “el comprador asumió las consecuencias de romper lo que firmó”. Esa diferencia, para un propietario, no es solo económica: es también la sensación de haber defendido su posición con la misma seriedad con la que firmó aquellas arras.
