Las obras del vecino han dejado tu casa hecha un poema: manchas recientes en paredes que acababas de pintar, rodapiés hinchados, lamas levantadas, olor a humedad que no se va, muebles con aureolas, polvo de yeso pegado a texturas que parecían impolutas. No estás para “esperar a la comunidad” ni para que el albañil del tercero te prometa volver “cuando pueda”. En estos casos, la clave es poner orden jurídico desde el minuto uno: fijar el responsable, cuantificar todos los perjuicios, requerir por escrito con plazo y, si no cumplen, reparar y reclamar con garantías.
JR Abogados lleva 25 años defendiendo a propietarios en conflictos de vecindad y comunidades. Te dejamos la guía táctica y un modelo de reclamación formal por burofax para que el vecino (o su empresa y aseguradora) se hagan cargo de la reparación integral y de tu indemnización.
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1) Quién responde y por qué (sin rodeos)
- Vecino promotor de la obra: responde por hechos propios y por quienes actúan por su cuenta (contratistas y subcontratas). Base: art. 1902 CC (responsabilidad extracontractual) y art. 7.2 LPH (actividad molesta o dañosa).
- Contratista/empresa que ejecuta: responde por mala praxis (protecciones inexistentes, filtraciones, golpes, polvo sin contención, cortes de agua no coordinados). Su seguro de RC debe cubrir el siniestro.
- Comunidad de Propietarios: si el daño viene por elemento común mal protegido o manipulado (bajantes, patinillos, fachada), la Comunidad y su seguro entran en escena.
- Aseguradoras: puedes ejercer acción directa contra la compañía del responsable (art. 76 LCS), además de tu propio seguro para agilizar arreglos (tu aseguradora luego repite contra quien corresponda).
Regla práctica: reclama a todos los posibles responsables (vecino + empresa + comunidad si procede) y deja que entre ellos se repartan la carga. Tú necesitas arreglo completo y dinero en tu mano por los daños reales.
2) Lo exigible (no te conformes con “un repaso de pintura”)
- Reparación de la causa: sellados, impermeabilización, corte de capilaridades, protección de huecos, control de polvo; no aceptes “lavado de cara” si el foco sigue activo.
- Reposición estética y funcional de tu vivienda:
- Pintura por paños completos (para evitar saltos de tono).
- Suelos: sustitución por estancias completas si no hay igualación de color/textura.
- Mobiliario: limpieza técnica o reposición si el acabado no admite recuperación.
- Textiles/tapicerías: limpieza profesional o reposición valorada.
- Gastos añadidos: deshumidificadores, plásticos de protección, limpieza especializada, guardamuebles temporal, pequeños desplazamientos, peritaje.
- Pérdida de uso/lucro cesante si alquilas (turístico o tradicional) o si el daño te impide explotar la vivienda/local.
- Intereses desde tu requerimiento fehaciente y costas si hay pleito por resistencia injustificada.
3) Tu plan en 72 horas (cronograma de eficacia)
Día 1
- Fotos y vídeo con fecha (general y detalle), coloca regla para dar escala; guarda embalajes manchados.
- Lista de daños por estancias (paredes, suelo, muebles, enchufes, textiles).
- Aviso inmediato al vecino y al encargado de obra (mensaje y email) pidiendo cese de la causa y protecciones.
Día 2
- Presupuestos comparables (2–3) de reparación de tus daños con mismo alcance.
- Diagnóstico técnico breve: fontanero/arquitecto/empresa de siniestros que identifique origen y nexo (“filtración por rozas de baño superior sin sellado”, “polvo en suspensión por falta de contención en hueco de escalera”).
- Si tienes seguro de hogar, abre parte: acelera la intervención y tu compañía ya reclamará luego.
Día 3
- Burofax al vecino (y, si procede, a la empresa y a la Comunidad/administrador) con plazo, alcance técnico, cuantía y advertencias (reparación subsidiaria, indemnización e intereses). Propón MASC para cerrar calendario.
4) Pruebas que cierran la discusión
- Informe con tres claves: qué ha pasado, por qué es atribuible a la obra, qué solución devuelve tu casa a su estado previo (no parches).
- Partes de empresa de limpieza/restauración (tiempos y costes).
- Facturas/tickets (bolsas de protección, deshumidificación, transporte de muebles).
- Reserva/contrato si hay alquiler afectado (para cuantificar pérdida de ingresos).
- Cronología: cuándo empezó, quién acudió, qué dijeron (guarda los mensajes).
5) Errores frecuentes (y cómo evitarlos)
- Aceptar “pintura de la mancha” sin reparación de causa: la humedad vuelve.
- Firmar que “todo está conforme” por prisas. Si hay recogida de llaves o acta conserje, anota reservas.
- Hacer la reparación entera sin preaviso (salvo urgencias de seguridad): luego discutirán el reembolso.
- No incluir limpieza especializada y protecciones en la valoración.
- Quedarte en WhatsApp: útil, pero no fehaciente. Sube a burofax con certificación de texto y acuse.
6) Modelo de burofax (reclamación formal por daños de obra del vecino)
Si te encaja, úsalo y complétalo. Si prefieres, lo redactamos y lo enviamos hoy con anexos, negociación y seguimiento desde burofaxabogado.es. También en jrabogados.es y consultalegal.abogado.
Remitente: D./D.ª [Nombre y DNI], domicilio a efectos [ ].
Destinatario 1: D./D.ª [Nombre vecino], titular de [vivienda/local], [dirección completa].
Destinatario 2 (si procede): [Empresa contratista], CIF [ ], domicilio [ ].
Cc (si procede): Comunidad de Propietarios [ ], administrador [ ].
Asunto: Requerimiento de cese de causa, reparación integral e indemnización por daños ocasionados por su obra
Muy Sres.:
Con motivo de las obras que se ejecutan en [vivienda/local], en fecha [dd/mm/aaaa] se han producido daños en mi inmueble [dirección], consistentes en [pinturas manchadas/rodapiés hinchados/lamas levantadas/muebles afectados por humedad/polvo adherido, etc.], todo ello acreditado con fotos y vídeos que se adjuntan. El informe técnico de [profesional/empresa] concluye que el origen es [falta de sellado en rozas de baño/filtración durante pruebas de fontanería/falta de contención de polvo/impactos de traslado de material] atribuible a las actuaciones de su obra.
En virtud de los arts. 1902 CC y 7.2 LPH, les requiero formalmente para que, en el plazo máximo de [7] días hábiles:
- Procedan al cese de la causa y adopten medidas de protección (sellados, contención de polvo, control de vertidos, horarios de prueba con protección previa).
- Asuman la reparación integral de los daños, conforme a los presupuestos comparables adjuntos (importe estimado [€], o según valoración definitiva), incluyendo pintura por paños completos, sustitución de suelos por estancias cuando no exista igualación, limpieza técnica, y reposición/limpieza profesional del mobiliario afectado.
- Faciliten los datos de su aseguradora de responsabilidad civil y número de siniestro a efectos de tramitación (art. 76 LCS).
- Señalen fecha y franjas horarias para la inspección y posterior ejecución de las reparaciones.
A fin de evitar litigios, propongo reunión técnica/MASC en los próximos 5 días para acordar alcance, calendario y garantías. Advertencia: de no atender este requerimiento en tiempo y forma, encargaré la reparación a un tercero y repercutiré el coste, además de ejercitar acciones de indemnización por daños y perjuicios, pérdida de uso/lucro si procede, e intereses, con expresa imposición de costas.
Quedo a su disposición para facilitar acceso al inmueble en [franjas].
[Firma, lugar y fecha]
Adjuntos: Reportaje fotográfico y de vídeo; informe técnico; relación de daños por estancias; presupuestos A/B/C; comunicaciones previas.
7) Cómo cuantificar bien (y ganar autoridad negociando)
- Pintura: medir m²; incluir saneado (anti-moho/desinfección) y paños completos si la diferencia cromática es previsible.
- Suelos: si hay alabeo/hinchazón o microarañazos generalizados por polvo y tránsito, valora sustitución por estancia para uniformidad.
- Mobiliario: adjunta factura o valoración razonable; si hay opción de limpieza técnica, presenta ambas alternativas.
- Textiles/tapicería: presupuesto de limpieza especializada y, si no es viable, reposición por modelos equivalentes.
- Limpieza profesional: detalla horas, maquinaria (aspiración con filtro HEPA), retirada de residuos y protección de superficies.
- Pérdida de uso: calcula por días de indisponibilidad (alquiler) o por afectación de estancias esenciales (cocina/baño).
- Pericial: su coste suele recuperarse si el juez aprecia resistencia injustificada.
8) MASC que sí funciona (y evita meses de desgaste)
Propuesta de cierre en una página:
- Reconocimiento de origen (obra del vecino/empresa).
- Alcance técnico de reparación con memoria breve, empresa ejecutora y plazos.
- Importe para daños en tu vivienda (pintura, suelos, limpieza, mobiliario).
- Garantías (impermeabilización/estanqueidad si hubo filtración) y responsable del seguimiento.
- Pago (transferencia en X días) o ejecución directa por su empresa con penalización por retraso.
- Reserva por daños sobrevenidos vinculados al mismo origen.
9) Si no cumplen: qué demanda sirve de verdad
- Condena a reparar la causa (si sigue activa) + indemnización por daños y perjuicios (con intereses desde el burofax).
- Acción directa frente a la aseguradora de RC del vecino/empresa.
- Medidas cautelares si hay riesgo (filtración activa, desprendimientos).
- Costas: si tu reclamación era clara y hubo negativa injustificada, aumentan las opciones.
10) Checklist final (imprime y ve marcando)
- Fotos/vídeos con fecha y regla de escala
- Lista de daños por estancias
- Informe técnico breve con causa y solución
- Presupuestos A/B/C con mismo alcance
- Burofax enviado (vecino/empresa y, si aplica, Comunidad)
- Datos de póliza de RC del responsable
- Parte en tu seguro de hogar (para acelerar)
- Propuesta MASC con calendario y garantías
- Carpeta con todo (te servirá si hay pleito)
¿Quieres que lo hagamos por ti esta semana?
Redactamos y enviamos el burofax, coordinamos peritos y presupuestos, abrimos parte con aseguradoras, lideramos MASC y, si no cumplen, demandamos con el expediente blindado. Lo importante es que tu casa vuelva a estar perfecta y que no pagues ni un euro de lo que no te corresponde.
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