Si eres propietario y te preguntas en qué momento exacto debes decirle a tu inquilino que abandone la vivienda, estás en el punto crítico del alquiler: el calendario y la forma decidirán si recuperas tu casa en fecha o si, por no avisar bien, encadenas otro año completo con el arrendatario dentro. En JR Abogados —25 años acompañando a propietarios— vemos a diario cómo un mal cálculo o una notificación floja desencadenan la pesadilla de la prórroga tácita. Aquí tienes una guía operativa, clara y accionable para comunicar la salida en tiempo y de forma legalmente impecable.
Si prefieres que hagamos todo por ti (cálculo de fechas, redacción y envío fehaciente con certificación de contenido y acuse a doble domicilio), te atendemos hoy mismo:
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Lo que realmente quieres saber (resumen ejecutivo)
- Si el contrato es de vivienda habitual (LAU, art. 2):
- No renovación por decisión del arrendador → avisa 4 meses antes del día exacto de fin (art. 10 LAU).
- No continuidad por decisión del inquilino → 2 meses.
- Excepción por necesidad del arrendador (art. 9.3 LAU) → tras el primer año, puedes resolver con 2 meses si tú, tus ascendientes/descendientes de 1.º grado o tu cónyuge ocuparéis la vivienda de forma permanente (y luego hay que ocupar de verdad).
- Si es uso distinto de vivienda (local, oficina, habitaciones sin cesión del conjunto): manda el contrato: preaviso y canal de notificación según lo pactado.
- Si es temporada auténtica: rigen las fechas cerradas. Si la “temporada” es residencia habitual encubierta, se aplica el régimen de vivienda con sus 4 meses para el arrendador.
- Forma válida: burofax con certificación de texto y acuse, con doble envío (domicilio contractual y vivienda arrendada). WhatsApp, email o llamadas no te salvan si hay conflicto.
Primer paso: radiografía de tu contrato (sin esto, cualquier fecha es un tiro al aire)
- Identifica el tipo:
- Vivienda habitual → prórroga obligatoria 5 años (arrendador persona física) o 7 (persona jurídica) + posible prórroga tácita anual hasta 3 años si nadie avisa.
- Uso distinto → prevalece lo pactado (preaviso, forma, duración, prórrogas).
- Temporada → debe ser temporalidad real (estudios, obra, desplazamiento); si no, los jueces recalifican a vivienda.
- Determina la fase: ¿todavía en prórroga obligatoria o ya en tácita reconducción? ¿Acaba la anualidad en breve?
- Comprueba quién eres a ojos de la ley: arrendador persona física (5 años obligatorios) o persona jurídica (7 años).
De esa foto saldrá tu calendario de salida y el texto de tu comunicación.
El momento legal de avisar: cómo no perder un año por silencio
Vivienda habitual: la regla de oro de los 4 meses (art. 10 LAU)
Cuando se acerca el fin del bloque obligatorio (5/7 años) o el fin de una anualidad en prórroga tácita, si no lanzas la no renovación con 4 meses de antelación, el contrato se renueva automáticamente un año más (hasta 3 anualidades).
Cómo contar bien (error #1 de propietarios):
- Toma la fecha exacta de fin (día/mes/año).
- Resta 4 meses naturales (no “120 días”).
- Si el día resultante no existe (p. ej., 31 en mes de 30), usa el último día del mes.
- Envía el burofax 5–10 días antes de ese límite para cubrir rehusados/ausencias.
Ejemplo guiado (persona física)
- Inicio: 01/10/2020.
- Final del bloque obligatorio: 30/09/2025.
- Fecha límite para enviar la no renovación: 31/05/2025.
- Si sale el 10/06/2025 → tarde: el inquilino puede quedarse hasta 30/09/2026.
Salida anticipada por necesidad (art. 9.3 LAU): 2 meses tras el primer año
Si vas a ocupar la vivienda de forma permanente tú, tus padres/hijos o tu cónyuge, puedes resolver el contrato tras el primer año con 2 meses de preaviso.
Clave: deberás ocupar efectivamente en el plazo legal. Si no, el arrendatario puede reingresar o reclamar indemnización.
Vender no es necesidad; para venta, usa la no renovación de art. 10 con 4 meses.
Uso distinto de vivienda (locales, oficinas, habitaciones sin cesión del conjunto)
Aquí reina el contrato. Respeta al pie de la letra el preaviso (30, 60, 90 días, 6 meses…) y el canal pactado. Si no hay cláusula, actúa con antelación razonable (en locales, 3–6 meses suele ser prudente) y notifica fehacientemente.
Temporada vs. “temporada camuflada”
- Temporada auténtica: causa temporal (obra, estudios, destino) + vida no habitual → manda la fecha de fin pactada.
- Camuflada (empadronamiento, permanencia indefinida, rutina diaria) → recalificación a vivienda habitual: aplica preaviso 4 meses del arrendador.
La forma importa: por qué burofax es tu seguro en el juzgado
En un conflicto, no gana quien “tiene razón”, sino quien lo prueba. El burofax con certificación de texto y acuse te da:
- Prueba del contenido (qué dijiste exactamente).
- Prueba de recepción/rehusado/ausencia (qué pasó).
- Trazabilidad con número de referencia.
- Doble envío sin fricción: (1) domicilio contractual del contrato; (2) vivienda arrendada.
Email/WhatsApp/llamada: solo si está pactado un canal fehaciente (autenticidad, integridad, recepción). Aun así, en la práctica forense burofax convence al juez a la primera.
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Qué debe decir tu aviso (línea a línea para que sea legal y útil)
- Partes: datos completos de arrendador y arrendatario(s).
- Contrato: fecha y dirección exacta de la finca.
- Fundamento:
- Art. 10 LAU → no renovación en vivienda.
- Art. 9.3 LAU → resolución por necesidad.
- Cláusula contractual → uso distinto (local/oficina/habitación sin cesión del conjunto).
- Voluntad inequívoca de no renovar (o de resolver por necesidad).
- Fecha final y hora de entrega de llaves (en el inmueble).
- Lecturas de contadores (agua, luz, gas) e inventario ese día (anexa el de entrada).
- Cuenta para regularización de suministros y saldos.
- Oferta MASC: cita en 7 días para coordinar salida ordenada.
- Apercibimiento: si no hay entrega, expiración del término y rentas por ocupación, con costas.
- Firma y domicilio a efectos de notificaciones del arrendador.
Modelos breves (para copiar y adaptar)
No renovación – Vivienda (art. 10 LAU)
“D./D.ª [Nombre], arrendador/a de la vivienda sita en [Dirección], respecto del contrato de fecha [●], le comunico mi voluntad inequívoca de no renovar el arrendamiento al amparo del art. 10 de la LAU.
El contrato finalizará el [DÍA/MES/AÑO], debiendo entregar las llaves ese día a las [HORA] en la vivienda, donde se practicarán lecturas de contadores y revisión de inventario.
Se propone reunión MASC en los próximos 7 días para organizar una entrega ordenada. En caso de incumplimiento, se ejercitarán acciones legales, incluida la reclamación de rentas por ocupación y costas.”
Resolución por necesidad – Vivienda (art. 9.3 LAU)
“Transcurrido el primer año y conforme al art. 9.3 LAU, le comunico la resolución del arrendamiento por necesidad de ocupación permanente por [yo/mi familiar de primer grado/mi cónyuge], con preaviso de 2 meses.
La entrega de llaves tendrá lugar el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en la vivienda, practicándose lecturas e inventario.”
Uso distinto – Local/Oficina/Habitación sin cesión del conjunto
“De conformidad con la cláusula [n.º] del contrato de arrendamiento de fecha [●], le preaviso con [plazo] meses mi voluntad de no prorrogar el arrendamiento del inmueble sito en [Dirección].
La entrega de llaves queda fijada para el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en el local, donde se verificarán lecturas y estado.”
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El “día D”: cómo cerrar entrega de llaves sin guerras ni sorpresas
Una entrega profesional evita meses de discusión por la fianza:
- Acta: fecha/hora, identificación de partes y nº de llaves.
- Lecturas: fotos de contadores de agua, luz y gas.
- Inventario: compara entrada/salida con fotos/vídeo del estado.
- Regularización: suministros y rentas pro rata.
- Declaración: el inquilino desocupa y renuncia a cualquier uso/posesión desde ese instante.
- Si no acude o deja bultos “para volver” → acta notarial de presencia y demanda por expiración del término. Ruta rápida: https://desahucio.abogado/.
Errores que vemos cada semana (y cómo evitarlos hoy)
- Avisar por WhatsApp o llamada
- Solución: burofax con certificación + acuse, doble envío.
- Contar 120 días en vez de 4 meses naturales
- Solución: resta meses; si el día no existe, usa el último del mes.
- Un solo envío al domicilio contractual
- Solución: doble envío (contractual + vivienda arrendada).
- Texto ambiguo (“lo normal es que no sigamos…”)
- Solución: voluntad inequívoca y fecha/hora cerradas.
- Conceder “unos meses más” sin papel
- Solución: acuerdo escrito con fecha final, penalización diaria, fianza adicional y renuncia a tácita reconducción.
- Confundir no renovación con incumplimiento (impago, subarriendo, actividades molestas)
- Solución: ante incumplimientos resuelve y demanda; no esperes al fin.
- Sin inventario ni lecturas
- Solución: acta completa + fotos/vídeo; documentar = cobrar lo que corresponde.
Casos reales (resumen) para aprender sin sufrirlos
Madrid (Centro) – Venta bloqueada
Propietaria con fin 30/09; pensaba avisar en julio. Cálculo de límite 31/05 y burofax doble el 23/05. Entrega 29/09 con inventario y limpieza; vivienda vendida vacía en octubre con +9% frente a ofertas con inquilino.
Alcalá de Henares – “Temporada” con empadronamiento
Recalificación a vivienda. No renovación con 4 meses por burofax; acta de daños y deducción en fianza documentada.
Benidorm – Por habitaciones y molestias
Subarriendo y ruidos. En lugar de “esperar”, resolución por incumplimiento y desahucio. La no renovación habría alargado el problema un año más.
Checklist imprimible (para propietarios previsores)
- He identificado si es vivienda / uso distinto / temporada.
- Sé si estoy en prórroga obligatoria o en tácita reconducción.
- He calculado mi fecha límite: 4 meses (art. 10 LAU) o 2 meses si actúo por necesidad (art. 9.3) o lo pactado en uso distinto.
- He redactado burofax con fundamento legal, fecha/hora de entrega, inventario y lecturas.
- Lo envío 5–10 días antes del límite, con certificación + acuse y doble destino.
- Archivo texto certificado y acuses.
- Tengo preparado el acta de entrega (fotos, vídeo, lecturas).
- Si no hay entrega, activo expiración del término y rentas por ocupación.
Preguntas frecuentes (directas y útiles)
¿Con cuánta antelación debo avisar para que se marche el inquilino?
En vivienda, 4 meses antes del día exacto de fin si eres arrendador; 2 meses si es el inquilino quien no quiere seguir. Meses naturales, no días.
¿Puedo pedirle que salga antes del año?
Solo si concurre necesidad del art. 9.3 LAU (tú/familiar 1.º grado/cónyuge ocuparéis la vivienda de forma permanente) y con 2 meses de preaviso tras el primer año. Luego debes ocupar de verdad.
¿Sirve email certificado o firma electrónica?
Solo si está pactado como canal fehaciente y garantiza autenticidad, integridad y recepción. Aun así, el burofax es la vía menos discutida en tribunales.
¿Y si el burofax vuelve “rehusado” o “ausente”?
Ese acuse te favorece: acredita resistencia o ausencia. Refuerza con segundo envío a la otra dirección (vivienda) y, si quieres, acta notarial.
¿Debo explicar por qué no renuevo?
En art. 10 LAU, no: basta tu voluntad inequívoca. En art. 9.3 (necesidad), sí debes motivar y ocupar realmente.
¿Qué juzgado ve el asunto si no entrega llaves?
El del partido judicial donde radica la finca. Demandamos expiración del término con rentas por ocupación. Más info: https://desahucio.abogado/.
Método JR Abogados: calendario, burofax y salida ordenada (sin sustos)
- Radiografía legal de tu contrato y línea temporal (te entregamos la fecha límite exacta).
- Redacción del aviso blindado (fundamento legal, inventario, lecturas, MASC).
- Envío fehaciente por burofax con certificación de texto y acuse a doble domicilio: https://burofaxabogado.es/.
- Coordinación del día D: acta de entrega, fotos, vídeo, lecturas y regularización.
- Plan B inmediato si no hay entrega: expiración del término + rentas por ocupación (y costas), con ruta optimizada en https://desahucio.abogado/.
- Cierre de fianza con documentación sólida para evitar reclamaciones.
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Conclusión
Comunicar al inquilino que debe abandonar la vivienda no va de “avisar por WhatsApp” ni de “ya lo hablamos”. Va de cumplir plazos (4 meses arrendador; 2 meses inquilino; 2 meses por necesidad tras el primer año) y de probar que lo hiciste con un instrumento fehaciente (burofax con certificación + acuse, doble envío). Si a eso le sumas un día D bien organizado (acta, inventario y lecturas), tendrás llaves en mano en la fecha y una fianza cerrada sin guerra.
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