Qué es el desahucio por impago de rentas
El desahucio express es un proceso judicial cuyo objetivo es recuperar una vivienda dada en alquiler a un arrendatario.
La ley de arrendamientos urbanos estipula que con un solo mes de impago es suficiente para pedir el desalojo del inmueble.
Pero existen muchos más motivos para desalojar a un inquilino, los veremos en este artículo, incluso el pagar de forma tardía el alquiler.
Cuánto tiempo tarda un desahucio
Es la gran pregunta del dueño de la vivienda, pues cada día que pasa es un día perdido, un día a favor del arrendatario que hace uso de un bien que no es suyo.
El tiempo para desahuciar a un inquilino moroso depende de 3 factores:
- De la voluntad del propietario
- Del abogado elegido
- Del propio juzgado que tramite el proceso de desahucio
Vamos a explicarlo:
La voluntad del dueño.- Hay muchas personas que durante muchos años han tenido alquilado su local o su piso y nunca han tenido problemas con ningún inquilino.
Eso no obstante, no significa que vaya a ser siempre a si. Ha podido tener suerte en la elección del arrendatario o lo ha seleccionado muy bien.
Esto no quiere decir que todos los inquilinos sean problemáticos, pero teniendo en cuenta los miles de procesos judiciales abiertos por desahucios en toda España, en algún momento puede tocarte «la china».
Cuando el inquilino deja de pagar, el casero debe estar preparado y reaccionar pronto. Recuerde que se puede demandar desde la primera mensualidad impagada.
Existen excusas infinitas para los arrendatarios que justifican sus impagos, algunas son verdad, pero en la mayoría de los casos faltan a la verdad, por decirlo suavemente.
Cuanto más calen esas excusas en la voluntad del dueño, más tiempo perdido.
Por eso, desde el primer momento es muy conveniente dejar el problema a quien está acostumbrado a solucionarlos.
El abogado elegido por el cliente.– Un problema de impago de rentas es algo serio, porque el dueño ni tiene el piso, ni tiene el dinero. Además, le genera una preocupación que no debería tener.
El letrado que está acostumbrado a lidiar con casos de desahucio por impago, sabe lo que tiene que hacer desde el primer momento. Sabe como reducir los plazos en el juzgado.
Actúa en función de sus cientos de casos acumulados a sus expaldas, la experiencia y su profundo conocimiento le guían y asesora a su cliente con sabiduría y buen hacer.
Objetivos: Primero recuperar la casa o local lo antes posible, segundo, cobrar las rentas que debe.
El Juzgado.- No todos trabajan igual, unos tienen más carga de trabajo que otros.
Un juzgado que tenga retrasos acumulados redundará en perjuicio del cliente, pero, ahí ni el abogado ni el cliente pueden hacer nada.
No se puede elegir el juez para nuestro desahucio.
Cuanto cuesta echar al inquilino
Desalojar a un arrendatario de tu casa o tu local puede ser una tarea complicada, sobre todo si no cuentas con un asesoramiento legal de primera mano.
¿Cuáles son los honorarios del abogado? ¿Cuánto cuesta el procurador?
Hay diferentes formas de fijar el precio de un desahucio express, veamos cuáles son:
- Precio en función de la renta del alquliler y de la cantidad de mensualidades pendientes.
- Precio función de las tablas orientativas del Colegio de Abogados correspondiente.
- Precio fijo.
Del mismo modo puede tabularse el precio en función del tipo de inmueble, para los locales un precio y otro para los pisos residenciales.
También puede estar en función de si se celebra juicio o no.
En la mayoría de los casos el inquilino no contesta a la demanda, pues sabe de sobra que no ha pagado y no se gastará su dinero en un abogado para un proceso judicial que está perdido de antemano (en las mayoría de las ocasiones).
No obstante, lo mejor es apostar por un letrado con experiencia de desahucios express, que sepa lidiar con los propios inquilinos y con sus tretas mucho mejor de lo que puede hacerlo el propio casero.
Desahucio con abogado y procurador
Para interponer una demanda por desahucio se necesita obligatoriamente la presencia de un abogado y un procurador, pues son ellos quienes firman la demanda.
El procurador representa al cliente en el juzgado y todas las notificaciones que entren o salgan del juzgado pasarán por sus manos.
El abogado asesora al cliente de principio a fin en el procedimiento, velando por sus intereses, por su inmueble y por su dinero.
¿Hay juicio de desahucio? ¿o no lo hay?
Son muy pocos los juicios que se celebran con motivo de una demanda de desahucio.
Los que se celebran obedecen a estas dos causas:
- El inquilino pide un abogado de oficio con la esperanza de alargar el proceso lo máximo posible para permanecer en la vivienda.
- El inquilino puede tener razón en algún aspecto y quiere luchar por sus derechos, por ejemplo en los alquileres de renta antigua, donde se paga mucho menos renta de lo que se paga en el mercad libre.
Si no hay juicio, mucho mejor para el dueño.
Paralización del desahucio por el inquilino
Una vez que el dueño de la vivienda interpone a través de su abogado una demanda de desahucio, hay una sola manera, solo una, que permite parar el proceso de desalojo.
Esa forma es pagar lo que se debe, bien la propio casero, bien haciendo una consignación en el propio juzgado.
Esto, se conoce técnicamente como la enervación del desahucio.
Pagando, el inquilino se mantiene en el piso.
Pero esto puede impedirse por el dueño de una forma muy sencilla. Enviando un burofax solicitando el pago de las mensualidades atrasadas, so pena de demandarle en el juzgado.
Si el dueño le manda el burofax, tiene que experar 30 días para interponer la demanda.
Si el inquilino paga y paraliza el desahucio (por que el dueño no le envió el burofax) se quedará en el piso, pero nunca más podrá hacer lo mismo en esa vivienda.
Si vuelve a dejar de pagar y el dueño le vuelve a denunciar, esta vez, aunque pague de nuevo, será desahuciado.
Cortarle la luz o el agua al inquilino
Cuando el arrendatario no paga la renta y van pasando los meses, el cabreo del dueño va aumentando progresivamente, sobre todo, si ese alquiler es de vital importancia en su economía.
El dueño día tras día, noche tras noche, no se quita de la cabeza el problema y, por su puesto piensa de todo, muchas veces, nada bueno.
Tomarse la justicia por su mano es siempre una opción, pero suele ser peligrosa por dos motivos, uno puede salir perjudicado de un enfrentamiento directo con los inquilinos y, además, también puede salir condenado por un juzgado penal.
Lo primero que se piensa es cambiarle la cerradura, cortarle la luz, o el agua.
Es normal, el casero se cansa, y si además, se intuye que no paga porque no quiere el dueño se «calienta» cada día más.
Pero si le corta la luz, por ejemplo, o no paga los suministros que vienen a nombre del casero, lo que va a pasar es lo siguiente, el arrendatario le pondrá una denuncia por coacciones.
Vamos, lo que faltaba, que además de no cobrar, le condenen por coacciones y le queden antecedentes penales, el colmo.
Por tanto nunca es recomendable actuar de esta manera.
Lo mejor contratar a un profesional que sepa, que nos asesore, que recupere tu casa y el dinero que te deben.
El juez condena en costas al inquilino
Tanto si se celebra un juicio verbal por desahucio como si no, lo que está claro es que los gastos que le genere el proceso judicial al arrendador los va a tene que pagar el inquilino.
Eso es así casi en el 100% de los casos.
La razón está muy clara, el casero le deja su piso o su local al arrendatario a cambio de una renta mensual.
Por tanto, en el juicio, lo único que se dirime es si se ha pagado o no la renta por el inquilino.
Como es muy fácil en la mayoría de los casos probar por el dueño que NO ha pagado, el juicio acaba con el arrendatario desahuciado y, en muchos casos embargado.
Debe pagar, todas las rentas que debe y, además, todos los gastos judiciales ocasionados a su arrendador, que son principalmente el gasto de abogado y el de procurador.
El burofax solicitando el pago del alquiler
Cuando el inquilino deja de pagar el alquiler el casero se enfada, lógicamente.
Procede al envío de un burofax para solicitarle el pago de las cantidades adeudadas a la fecha, dándole un plazo para que se ponga al día, so pena de llevarlo a un proceso judicial de desahucio.
Pero hay una sutil diferencia entre enviar un burofax donde el remitente es el propio casero, que hacerlo a través de un bufete de abogados.
Es bastante más disuasorio, el arrendatario ya tiene la impresión de que la cosa va en serio, que no hay contemplaciones y que no es una rabieta más del casero.
Esto no quiere decir que vaya a salir corriendo a pagar lo que debe (sobre todo si no tiene dinero) pero, en muchas ocasiones surte el efecto deseado.
No obstante, salvo en alquileres de renta antigua, no está claro si tiene a cuenta enviarle el burofax, puesto que ha de esperar otros 30 días antes de presentar la demanda, por lo que si no va a pagar (y eso muchas veces ya lo sabe o intuye el dueño) es un mes perdido.
El contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es el documento principal de un desahucio.
En él aparecen los datos más importantes que necesita un juez para desalojar y para requerirle las mensualidades impagadas al arrendatario.
Estos datos son los siguientes.
- Identificación de las partes, arrendador y arrendatario.
- Identificación de la finca.
- Renta a pagar mensualmente y sus periodos de pago.
- Obligaciones contraídas por las partes (por ejemplo, se prohibe tener animales y el inquilino los tiene).
No son pocas las ocasiones en la que el inquilino se «ha salido con la suya» en un proceso judicial por tener un contrato defectuoso, mal redactado y con cláusulas ilegales.
Por eso, es conveniente también, que los contratos de alquiler sean redactados por alguien experto.
La reclamación de las rentas impagadas
Hay dos formas de reclamar las rentas impagadas de una vivienda o local arrendado.
Lo normal es que el arrendatario deje de pagar aún estando en el inmueble.
En ese caso, lo recomendable es, en la misma demanda de desahucio, reclamar además, todas las rentas que se deban ahora ahora y, las que se vayan produciendo mes a mes hasta que le desalojen.
En la misma demanda, todo junto, el lanzamiento y la reclamación, así vamos ganando tiempo pues, de otra forma, si se interpone la demanda de desahucio sin reclamación de rentas, al desalolarje, igual se han acumulado varios meses y hay que meter otra demanda solicitando su abono, por lo que habremos perdido un tiempo muy valioso para el cobro.
La otra forma es, cuando el inquilino se ha ido del piso o local y nos debe mensualidades de renta.
En ese caso, tenemos lo más importante, la vivienda, tenemos su posesión y, ahora, a través de un proceso monitorio vamos a reclamar todo lo que le debe.
Una vez concluido, si no paga, por las buenas, no quedará más remedio que solicitar la ejecución de la sentencia y pedir el embargo de los bienes que tenga.
El inquilino se opone al desahucio
Cuando el juzgado admite a trámite la demanda tiene que notificársela al inquilino.
Una vez recibida, el arrendatario tiene 10 días para contestarla (oponerse al desahucio) y decirle al juez sus argumentos por los que se opone a que le desalojen.
Tiene que desvirtuar los hechos que en la demanda pone el demandante, demostrar que no es cierto, algo verdaderamente complicado.
Por eso, en la mayoría de las ocasiones no se celebra ningún juicio.
El juzgado ya le avisa al inquilino de dos fechas, una la del juicio (siempre que conteste a la demanda en esos 10 días) y otra la del desahucio o lanzamiento.
Es decir, ya le avisa de que tal día a tal hora, se presentará una comisión del juzgado para que desaloje la vivienda.
Si es necesaria la presencia policial, el juzgado no dudará en pedir la ayuda de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.
El abogado especialista en desahucios
Es muy importante saber elegir al letrado que defienda sus intereses, que tenga experiencia en lidiar con este tipo de procedimientos judiciales.
Muchos inquilinos son auténticos profesionales y se conocen las leyes mejor que los jueces, saben técnicas que hacen que el proceso de desalojo se dilate.
Para contrarestar eso, debe contratar unos servicios jurídicos robustos, un abogado que esté «cansado» de tramitar desahucios express, que haya visto de todo y lidado con todo tipo de tretas judiciales.
Por esa razón es muy importante saber elegir al abogado, pues hay mucho en juego, su piso, su local o el de sus familiares queridos que con tanto esfuerzo y sacrificio han pagado.
Además, cuanto más tiempo estén en el piso en una situación «anómala», más posibilidades existen de que se puedan producir daños en la vivienda.
Los tipos de desahucio
Los motivos por los que un arrendador puede desalojar de su vivienda a su arrendatario son los siguientes:
- Que no le pague la renta mensual, el principal.
- Que no le pague la fianza.
- Que no cumpla con sus obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento.
- Que haga obras en el piso sin el consentimiento del dueño o cause daños de forma dolosa.
- Que se dedique a subarrendar la vivienda o el local o bien sus habitaciones sin su consentimiento.
- Que realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Que haya terminado el plazo de arriendo
- Que no dedique la vivienda a su residencia habitual.
- Que quiera echar a parientes o familiares que se encuentran en precario (sin pagar renta)
- Por constantes y reiterados incumplimientos en el plazo de pago de renta. (pe que siempre paga 15 o 20 días más tarde que o fijado en el contrato).
Los desahucios en Madrid
Los desahucios express en Madrid son muy frecuentes.
Con la crisis del 2.008 aumentaron considerablemente los desahucios hipotecarios, mucha gente perdió su hogar.
Con los años la situación ha cambiado y ya no son tantos los desahucios por no pagar la hipoteca como los que se producen por no pagar el alquiler.
El poder general para pleitos en el desahucio
El poder general para pleitos es una escritura notarial.
Vale unos 50 €.
Reduce el tiempo de espera judicial hasta un mes, es decir, el casero puede recuperar su vivienda o local un mes antes, pero tendrá que pagarle al notario.
¿Merece la pena? Por supuesto que si.
Mediante este poder el cliente autoriza a un procurador para que le represente en el juicio de desahucio.
Ahora bien, este poder no es necesario ni obligatorio.
Al cliente le puede salir gratis en el juzgado firmado lo que se llama como «apud acta».
El problema es que si no vamos al notario a por un poder, el letrado presentará la demanda en el juzgado y, éste, una vez proveída fijará un día para que el cliente se pase por el juzgado a firmar dicho apud acta dando poderes de representación a su procurador.
Esto, no es automático, y hasta que no vaya a firmar el cliente al juzgado, la demanda no se enviará al arrendatario demandado.
Por tanto, merece la pena hacer un poder general para pleitos.
El desahucio por precario
Pondremos un ejemplo para que se entienda fácilmente lo que es un desahucio por precario.
Un padre tiene un piso sin usar y su hijo y su nuera no pueden permitirse un alquiler.
Les «presta» su piso, les deja vivir en él sin necesidad de firmar ningún contrato de arrendamiento y sin tener que pagar renta alguna.
Con el tiempo padre e hijo discuten, por las razones que sean, da igual.
El padre les pide que salgan de su piso, ya nos les quiere allí.
Ellos no se van, no les da la gana
La solución es que el padre, a través de su abogado presente un desahucio por precario.
Esta figura, hasta hace poco, es la que se utilizaba para echar a los okupas que ilegalmente usurpaban viviendas.