Tu apartamento turístico en Madrid lleva años funcionando. Lo diste de alta legalmente, obtuviste tu número de VUT, lo anunciaste en plataformas como Airbnb o Booking y jamás tuviste un problema. Hasta ahora.
Has recibido una carta de la Comunidad de Madrid y no entiendes muy bien qué pasa. Hablan de requerimiento, de licencia urbanística, de un plazo de 10 días y de posibles consecuencias si no contestas. ¿Cómo es posible, si tú hiciste todo legalmente?
No estás solo. Miles de propietarios en Madrid están en tu misma situación. Y la amenaza es real: si no actúas a tiempo, puedes perder el derecho a alquilar tu vivienda como uso turístico y enfrentarte a sanciones administrativas muy importantes.
Desde JR Abogados, con 25 años de experiencia en derecho urbanístico y defensa frente a procedimientos sancionadores, te explicamos cómo responder correctamente al requerimiento y cerrar el expediente sin sanciones ni baja en el registro de VUT.
¿Qué está pasando con los apartamentos turísticos en Madrid?
Durante muchos años, bastaba con presentar una declaración responsable ante la Comunidad de Madrid para registrar una vivienda como VUT. El proceso era simple, rápido y sin intervención del Ayuntamiento.
Pero a raíz de los cambios normativos introducidos por:
- El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU),
- La Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid sobre licencias urbanísticas,
- Y el acuerdo del Consejo de Gobierno de noviembre de 2023,
…se ha introducido un nuevo requisito que está afectando a todos los propietarios de apartamentos turísticos: la obligación de aportar la licencia urbanística municipal de uso turístico.
¿Qué dice exactamente el requerimiento?
Si has recibido esta carta, probablemente contiene párrafos como los siguientes:
«Se requiere, en el plazo de diez días hábiles, la licencia urbanística municipal del alojamiento denominado Vivienda de Uso Turístico…»
«La no presentación de dicha documentación podrá determinar la ineficacia de la declaración responsable, la baja en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid, y la imposibilidad de continuar la actividad.»
Esto quiere decir que tu número de VUT ya no es suficiente por sí solo. Si no puedes demostrar que el Ayuntamiento de Madrid te concedió licencia urbanística para actividad turística, estás en riesgo.
¿Por qué ahora exigen esta licencia urbanística?
Porque se ha endurecido el control urbanístico y turístico sobre las viviendas de uso turístico. El objetivo político y técnico de estas reformas es reducir el número de VUTs en zonas saturadas (como Centro, Chamberí, Salamanca o Retiro) y recuperar viviendas para alquiler residencial.
Hasta 2022, muchas VUT funcionaban sin licencia urbanística municipal porque no era exigida al presentar la declaración responsable ante la Comunidad. Pero con la entrada en vigor de las nuevas normativas, se exige comprobar que la vivienda tiene autorización urbanística específica para ser alquilada a turistas.
¿Qué pasa si no tienes esa licencia?
Aquí es donde se complica la situación para la mayoría de propietarios.
La mayoría NO tiene licencia urbanística, y no por negligencia, sino por una razón sencilla: el Ayuntamiento de Madrid ha impedido durante años que las viviendas residenciales obtengan licencias de uso turístico, sobre todo en zonas saturadas.
Si este es tu caso, aún puedes defenderte. De hecho, desde JR Abogados te explicamos qué hacer para evitar sanciones y cerrar el expediente sin consecuencias graves.
¿Qué puedes hacer si no tienes licencia urbanística?
1. No ignores el requerimiento
El primer paso para perderlo todo es no contestar. Si no presentas ninguna respuesta dentro del plazo (normalmente 10 días hábiles), el expediente se resolverá en tu contra:
- Te darán de baja del Registro de Viviendas Turísticas.
- Te prohibirán continuar con la actividad.
- Y puede que inicien un expediente sancionador posterior.
2. Presenta alegaciones fundamentadas
Aunque no tengas licencia urbanística, puedes presentar una contestación jurídica sólida que:
- Demuestre que actuaste legalmente en su momento (con declaración responsable válida).
- Argumente por qué no puedes obtener la licencia (limitaciones técnicas, zonas saturadas, etc.).
- Solicite el archivo del expediente o la suspensión del procedimiento.
En JR Abogados elaboramos alegaciones ajustadas a tu caso específico, incluyendo:
- Argumentos de confianza legítima y actos propios.
- Imposibilidad sobrevenida de cumplir el nuevo requisito.
- Proporcionalidad y ausencia de impacto negativo en el entorno.
3. Presenta documentación alternativa
Aunque no tengas la licencia, puedes aportar:
- Copia de la declaración responsable presentada en su día.
- Documento de asignación de número VT.
- Certificado de cumplimiento parcial (ITE, planos, informe de arquitecto).
- Acreditación de uso previo y continuado sin incidencias.
Todo suma. La clave es demostrar que tu actividad no ha causado perjuicios, y que siempre has actuado conforme a la normativa vigente en el momento de registrarte.
4. Solicita reconversión o adaptación de la actividad
Si finalmente no es viable continuar como VUT por motivos urbanísticos, desde JR Abogados te ayudamos a:
- Reconducir la actividad a alquiler por temporada (más de 30 días sin servicios turísticos), que sí es legal en casi todas las zonas.
- Tramitar nuevas formas de uso compatibles con el planeamiento urbanístico.
- Solicitar un cambio de uso autorizado por técnicos y arquitectos colaboradores.
¿Qué pasa si me dan de baja en el registro?
Si no consigues convencer a la Administración y te notifican la baja de tu VUT, tienes derecho a defenderte. Podemos ayudarte a:
- Presentar recurso de alzada contra la resolución de baja.
- Solicitar suspensión cautelar de los efectos de la baja.
- Iniciar procedimiento contencioso-administrativo ante el TSJ de Madrid.
En muchos casos, conseguimos que no se impongan sanciones y que se mantenga la posibilidad de seguir alquilando legalmente con otra modalidad.
¿Me pueden multar?
Sí. Si sigues alquilando como VUT tras una baja oficial, o si el expediente concluye que has ejercido la actividad sin licencia urbanística, pueden imponerte multas de hasta 30.000 €.
Evitar esa sanción depende de cómo respondas al requerimiento y de si te asesoras correctamente con un abogado especializado.
¿Qué ofrecemos en JR Abogados?
🛡️ Contestación completa al requerimiento.
🛡️ Revisión de tu caso en menos de 24h.
🛡️ Presentación electrónica segura y en plazo.
🛡️ Defensa ante resolución negativa o baja del registro.
🛡️ Asesoramiento para reconversión legal.
🛡️ Colaboración con técnicos y arquitectos urbanistas si es necesario.
¿Y si tengo más de una vivienda turística?
Gestionamos expedientes múltiples y ofrecemos:
📂 Descuentos por volumen.
📄 Contestaciones personalizadas vivienda por vivienda.
📞 Un único interlocutor para todo el procedimiento.
Casos reales resueltos
🟢 VUT en zona saturada sin licencia: conseguimos el archivo del expediente gracias a informes técnicos y prueba de buena fe.
🟢 Familia con 3 VUTs en Tetuán: conseguimos mantener dos como temporada y cerrar favorablemente el expediente de la tercera.
🟢 Persona jurídica con VUT registrada en 2018: suspensión del procedimiento en curso por error de forma y defecto de notificación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Tengo que responder aunque no alquile ahora mismo?
Sí. Mientras tu número VT esté activo, estás obligado a cumplir los nuevos requisitos.
¿Qué pasa si no entiendo bien qué documentación piden?
Te ayudamos a interpretarla y preparar la respuesta. No te preocupes.
¿La carta es definitiva o puedo recurrir?
El requerimiento no es definitivo, pero si no lo respondes, sí puede haber consecuencias irreversibles.
¿Puedo obtener la licencia ahora si la solicito?
Solo si tu vivienda está en zona no saturada y cumple los requisitos. Te lo valoramos gratis.
¿Qué debes hacer ahora?
📆 Actuar ya. El plazo es breve y si no respondes a tiempo, la Administración resolverá contra ti.
📞 Contacta con JR Abogados hoy mismo.
Envíanos la carta que has recibido y toda la documentación que tengas.
📩 Puedes hacerlo por teléfono, WhatsApp o desde nuestra web:
👉 https://jrabogados.es/
👉 https://consultalegal.abogado/
📱 Teléfono: 647 33 52 43
No pierdas tu apartamento turístico por no saber cómo responder
Tu vivienda es una inversión. Tu tranquilidad, un derecho. No permitas que la Administración actúe sin que puedas defenderte.
En JR Abogados lo hacemos por ti.
💼 Somos expertos en contestaciones a requerimientos, derecho urbanístico y procedimientos sancionadores.
⚖️ Te ayudamos a cerrar el expediente sin sanciones y a seguir alquilando legalmente.
📍 Con sede en Madrid, trabajamos en toda la Comunidad.
