El juicio por alcoholemia

Si das positivo en un control de alcoholemia el fiscal te imputará un delito contra la seguridad vial, te llevará a juicio y, si te condenan, te retirarán el carne de conducir (pueden quitártelo hasta por 4 años), y podrán ponerte una multa, trabajos en beneficio de la comunidad o prisión.

Además, te quedarán antecedentes penales.

El control de alcoholemia

En puntos estratégicos de las carreteras de España la Guardia Civil y la policía local colocan de forma aleatoria controles de alcoholemia y drogas.

Si nos encontramos con uno y nos paran, un agente se acercará a nosotros, nos pedirá la documentación y «dará la posibilidad» de hacer un control de alcohol y/o drogas.

Evidentemente podemos negarnos, y lo haremos si hemos bebido alcohol en las últimas horas, pero eso, solo agravará el problema.

Si decidimos soplar por el etilómetro, éste inmediatamente dará un resultado. Si da negativo, el agente nos dejará continuar la marcha, pero, si da positivo, nos hará soplar otra vez.

Si damos positivo, es decir, hemos superado el límite legal permitido que son 0,25 mg/l de aire espirado nos pondrá una multa.

Es decir, podemos dar 0,24 mg/l por aire espirado y no pasará nada, no habrá ni multa ni delito penal.

El límite para que sea un ilícito penal está en 0,60 mg/l en aire espirado aunque a partir de 0,40 mg/l los agentes pueden imputarte un delito de alcoholemia porque, a su juicio, estás bajo la influencia de bebidas alcoholicas.

Ese «a su juicio» se basa en la sintomatología que el agente anota en el atestado policial.

Síntomas como nariz roja, habla pastosa, ojos bidriosos, andar titubeante, etc… serán pruebas de cargo en tu contra en un juicio penal.

Es decir, que no hace falta superar los 0,60 mg/l en aire espirado, tal y como marca el artículo 379 del Código Penal para que te imputen un delito.

Evidentemente, si al soplar, en alguna de las dos pruebas das más de 0,60 mg/l al juez y al fiscal ya le sobra la prueba de la sintomatología porque no hay que probar que conduces bajo la influencia de bebidas alcoholicas.

La prueba de contraste

Si una vez que has dado positivo en el etilómetro, no estás conforme con el resultado, los agentes DEBEN ofrecerte contrastar los resultados obtenidos por el etilómetro con un análisis de sangre.

Te llevarán (porque no te van a dejar conducir) a un centro médico donde te sacarán sangre para medir la cantidad de alcohol en tu organismo.

Si la prueba es positiva, es decir, que has superado el límite legal permitido, esa prueba tendrás que pagarla de tu bolsillo.

Si sale negativo, la prueba te sale gratis.

Huelga decir que si en el etilometro has dado positivo las posibilidades de que el análisis de sangre no diga lo mismo son remotas.

El precio de un juicio rápido por alcoholemia

La ley no permite a ningún cuidadano que se presente a un juicio penal sin abogado que lo represente.

La razón es muy sencilla, en muchos casos está en juego entrar en prisión, y la libertad es algo muy valioso.

A las malas, si no tienes dinero para costearte un abogado, el juzgado te va a pedir un abogado de oficio.

No tienes la facultad de elegirlo, vendrá el que venga, te guste o no.

Además, que te asignen un abogado de oficio no significa que vaya a ser gratis, luego tendrás que demostrar con documentos que cumples los requisitos para que te lo concedan, si no los cumples, deberás pagarlo de tu bolsillo.

Por eso es recomendable que seas tu el que eligas a tu abogado, que sea un letrado experto en juicios por alcoholemia, que te de confianza.

No esperes al último día para contratarlo.

Los honorarios de un abogado especialista en alcoholemia pueden rondar entre los 400 € y los 800 € para tu defensa en el juicio rápido.

¿Merece la pena? Decídelo tú.

La citación judicial

Cuando das positivo como consecuencia de un control de alcoholemia o por un accidente, el juzgado te mandará una notificación a tu casa.

Esa citación significa que se va a celebrar un juicio penal contra ti.

Hay 4 formas de notificarte que estás investigado por un delito contra la seguridad vial.

  1. Que te manden un correo certificado y con acuse de recibo a tu casa con la citación.
  2. Que te manden un sms al móvil.
  3. Que te llamen por teléfono directamente del juzgado.
  4. Que el propio agente, en el control de alcoholemia o bien en la comisaría si te han detenido, te notifique el día y la hora del juicio rápido por alcoholemia.

El atestado policial

El atestado policial es el informe que realiza la policía o la guardia civil sobre lo que ha ocurrido.

En ese informe debe constar todo lo necesario para que el fiscal pueda formalmente acusarte de un delito contra la seguridad vial.

En el atestado constarán las pruebas que servirán para condenarte.

Habrá dos pruebas fundamentales contra ti:

  1. El resultado de los tickets de alcoholemia
  2. La sintomatología que los agentes hayan indicado (si tenías la cara enrojecida, el habla pastosa, andar titubeante…)

Ese atestado debe ser minuciosamente examinado por tu abogado por una razón, si existen fallos, puede que no te condenen y no pierdas el carnet.

En los juzgados de Plaza de Castilla en Madrid los abogados no pueden tener acceso al atestado hasta el mismo día señalado para el juicio.

Ni siquiera se sabe el juzgado que te va a tocar hasta pocos minutos antes.

En la citación que tengas, tan solo aparece una letra, pondra «Juzgado B». Pero no existe ningún juzgado B, los juzgados se identifican por números. 

Esa mañana se hará un sorteo entre los juzgados de guardia que toque y se repartirar los expedientes entre ellos. Nadie puede saber qué juzgado le va a tocar.

No obstante en otros juzgados de fuera de la capital, como Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz, Coslada, Móstoles, Getafe… los abogados pueden tener acceso al atestado días antes de la fecha de juicio.

Tasa de alcohol

La tasa del alcohol es el resultado de una medición que se te hace por aire o por sangre y que indica el porcentaje de alcohol que tiene tu organismo.

En la ley española existe, por ahora, un cierto grado de permisividad, es decir, no hay tolerancia cero con el alcohol al volante.

Hasta 0,25 mg/l en aire espirado, uno puede conducir tranquilamente sin miedo a que le multen o le imputen un delito penal.

Pero, qué pasa si doy una tasa que supera los 0,25 mg/l y no llega a los 0,60 mg/l?

Sencillo, habrá sanción (multa) o habrá delito penal.

¿Delito penal? ¿Pero el delito no es a partir de 0,60 mg/l?

Si, delito penal, la policía y la guardia civil, superando los 0,40 mg/l pueden imputar un delito contra la seguridad por estimar que existe «influencia del alcohol en la conducción».

Es decir, a partir de 0,60 mg/l no hay que demostrar nada, hay delito porque se da por hecho que las facultades del conductor con esa tasa están mermadas por el alcohol.

Pero con menos de 0,60 mg/l esa merma tendrá que demostrarse.

Ahora bien, si ese es el límite ¿con cuantas copas de vino/cerveza lo sobrepasamos?

Pues no se sabe, depende de la persona, de si ha comido o está en ayunas, de su complexión, de si es hombre o mujer, del tipo de alcohol, etc….

El delito penal se comete a partir de los 0,60 mg/l de alcohol en aire espirado. 

Los márgenes de error del etilómetro

Igual que los radares de velocidad, los etilómetros tienen unos márgenes de error.

Esos márgenes varían en función del etilómetro tiene menos de un año o es más antiguo.

Es decir, que es posible que superando los 0,60 mg/l un conductor no cometa delito, incluso dando 0,64 mg/l.

El accidente de tráfico

Si la prueba de alcoholemia se te realiza como consecuencia de un accidente de tráfico la cosa puede complicarse, y mucho.

En ese accidente puede resultar daños, heridos o fallecidos.

Si hay fallecidos, las posibilidades de acabar en prisión son muy elevadas por no decir otra cosa.

Si hay heridos, habrá que estar a los informes periciales para ver la importancia de las mismas.

Si hay daños, igualmente los informes determinarán el importe de los mismos que deberá abonar íntegramente el imputado.

En estos casos, donde el juzgado tiene dudas de lo que realmente ha pasado, se incoan diligencias previas, es decir, no habrá juicio rápido salvo que, una vez aclarado todo, el letrado por conveniencia de su cliente lo solicite para poder acogerse a la conformidad y que su pena se vea reducida en un tercio.

El juicio rápido de alcoholemia

El juicio rápido de alcoholemia se celebra siempre en presencia de tu abogado.

Puede que no sea el mismo día, es decir, primero te avisan para declarar y, cuando el juzgado se encuentre de guardia, avisará por medio de tu letrado para que se celebre el juicio.

El investigado, normalmente no se entera de lo que ha pasado, por eso es conveniente que su abogado, le explique ANTES lo que va a pasar.

Si va a conformarse es preciso que lleve, además de su DNI el permiso de circulación que le retirarán en ese mism instante.

Ya no podrá conducir al salir del juzgado.

La negativa a realizar la prueba de alcoholemia

Negarse a realizar la prueba de alcoholemia es una opción si, pero muy mala, le explicaré por qué.

Cuando en un control le paran y el agente le dice que sople y usted no lo quiere hacer porque ha bebido esto es lo que va a pasar:

Le van a imputar un delito con más pena, cuando no dos delitos o más, me explicto.

  1. El delito por superar la tasa tiene una pena de hasta 6 meses de prisión, multa, trabajos en beneficio de la comunidad y retirada del permiso de 1 a 4 años.
  2. El delito por negarse, retirada del permiso de 1 a 4 años y hasta 12 meses de prisión.

Si sumamos los dos, el fiscar puede pedir que le retiren el carne por 8 años, más prisión, multa o trabajos en beneficio de la comunidad.

Eso, siempre y cuando no le imputen, además, atentado contra la autoridad porque usted se haya «sobrepasado» por ejemplo, insultando a los agentes o «entorpeciendo» su actividad.

Es decir, que si usted se ha bebido «hasta el agua de los floreros», si le paran, es mejor que sople, aunque «reviente» el etilómetro, las consecuencias penales serán menores.

La conformidad

El día y la fecha indicada en la citación deberás presentarte en el juzgado de guardia con tu abogado.

Debes llevar el DNI y tu permiso de circulación.

Tu letrado entrará en el juzgado para reunirse con el Fiscal.

Antedes de reunirse con el fiscal, tu abogado sabrá de antemano (pues ya obra en su poder el atestado policial) las posibilidades de defensa que tienes y, si te conviene negociar una reducción de condena.

La conformidad en un proceso penal significa que si reconoces los hechos, es decir, que conducías con la tasa de alcohol que indica el atestado, se te «premiará» con la reducción de 1/3 de la condena.

Es decir, que si te condenan a una retirada de un año de permiso, con la rebaja, se te queda en 8 meses.

El juicio penal

El juicio penal por alcoholemia se celebra en un Juzgado Penal, no en un juzgado de instrucción.

Atrás hemos dejado el juicio rápido por alcoholemia donde, por su puesto, no hemos aceptado una conformidad, es decir, no reconocemos los hechos por los que no acusa el fiscal y vamos a defender nuestra inocencia haciéndole ver al juez que tiene que dictar una sentencia absolutoria con todos los pronunciamientos favorables.

Previamente el Fiscal ha presentado su escrito de acusación y nuestro abogado defensor el escrito de defensa pertinente.

En este juicio es un todo o nada, pues aquí ya no hay rebaja de condena.

No será la última oportunidad que tengamos de defender nuestra inocencia, aún nos quedarán los recursos, empezando por el recurso de apelación ante la Audiencia Provincial correspondiente en el caso de que en el juicio penal seamos condenados.

La reincidencia en el delito de alcoholemia

Cuando estamos siendo investigados por un delito contra la seguridad vial, lo primero que hace el juzgado es pedir los antecedentes penales para ver nuestro «historial delictivo».

Pueden pasar dos cosas:

  1. Que no salga nada, es decir, no hay antecedentes penales porque nunca cometimos un delito o porque están cancelados.
  2. Que salgan nuestros antecedentes penales porque nunca los cancelamos. Dentro de esta opción, también pueden pasar otras dos cosas.
    1. Que los antecedentes penales NO tengan que ver con el mismo presunto delito por el que estamos siendo investigados (imputados), es decir, tenemos antecedentes por violencia de género, por estafa, por robo, pero no por delitos contra la seguridad vial.
    2. Que los antecedentes penales sean los mismos que por el presunto delito que nos concierne, es decir, hemos sido condenados ya por otro delito de alcoholemia, si es así, se abren otras 2 opciones:
      1. Que los antecedentes sean computables, es decir, no estan cancelados, lo que nos agravará la pena.
      2. Que nuestras anteriores alcoholemias ya estén canceladas y por tanto, no nos perjudiquen en este proceso.

Basta decir, que un juez y un fiscal no «miran con los mismos ojos» a un conductor que comete su primer delito, que a otro que (aunque esten cancelados) tiene varias condenas por delitos de alcoholemia en el pasado. No es lo mismo.

Los antecedentes penales

Toda condena penal lleva consigo un «problemilla» que no es otro que nos van a quedar antecedentes penales.

Digamos que, ya estamos «fichados» por la administración de justicia.

No obstante, como casi todo en esta vida tiene remedio, se puede solucionar, solo que… nadie se acuerda de solucionarlo.

Es decir, los antecedentes penales pueden ser cancelados y eso es así, solo por el transcurso del tiempo sin cometer otro delito y mediante la ayuda de un abogado.

Lo que se consigue es que si alguna vez tenemos un problema penal, cuando en el juzgado le den al botón para salgan nuestro historial «delictivo», no salga nada.

Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

El desahucio express

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Qué es el desahucio express

El desahucio express es un proceso judicial cuyo objetivo es recuperar una vivienda dada en alquiler a un arrendatario.

La ley de arrendamientos urbanos estipula que con un solo mes de impago es suficiente para pedir el desalojo del inmueble.

Pero existen muchos más motivos para desalojar a un inquilino, los veremos en este artículo, incluso el pagar de forma tardía el alquiler.

Cuánto tiempo tarda un desahucio

Es la gran pregunta del dueño de la vivienda, pues cada día que pasa es un día perdido, un día a favor del arrendatario que hace uso de un bien que no es suyo.

El tiempo para desahuciar a un inquilino moroso depende de 3 factores:

  1. De la voluntad del propietario
  2. Del abogado elegido
  3. Del propio juzgado que tramite el proceso de desahucio

Vamos a explicarlo: 

La voluntad del dueño.- Hay muchas personas que durante muchos años han tenido alquilado su local o su piso y nunca han tenido problemas con ningún inquilino.

Eso no obstante, no significa que vaya a ser siempre a si. Ha podido tener suerte en la elección del arrendatario o lo ha seleccionado muy bien.

Esto no quiere decir que todos los inquilinos sean problemáticos, pero teniendo en cuenta los miles de procesos judiciales abiertos por desahucios en toda España, en algún momento puede tocarte «la china».

Cuando el inquilino deja de pagar, el casero debe estar preparado y reaccionar pronto. Recuerde que se puede demandar desde la primera mensualidad impagada.

Existen excusas infinitas para los arrendatarios que justifican sus impagos, algunas son verdad, pero en la mayoría de los casos faltan a la verdad, por decirlo suavemente.

Cuanto más calen esas excusas en la voluntad del dueño, más tiempo perdido.

Por eso, desde el primer momento es muy conveniente dejar el problema a quien está acostumbrado a solucionarlos.

El abogado elegido por el cliente.– Un problema de impago de rentas es algo serio, porque el dueño ni tiene el piso, ni tiene el dinero. Además, le genera una preocupación que no debería tener.

El letrado que está acostumbrado a lidiar con casos de desahucio por impago, sabe lo que tiene que hacer desde el primer momento. Sabe como reducir los plazos en el juzgado. 

Actúa en función de sus cientos de casos acumulados a sus expaldas, la experiencia y su profundo conocimiento le guían y asesora a su cliente con sabiduría y buen hacer.

Objetivos: Primero recuperar la casa o local lo antes posible, segundo, cobrar las rentas que debe.

El Juzgado.- No todos trabajan igual, unos tienen más carga de trabajo que otros. 

Un juzgado que tenga retrasos acumulados redundará en perjuicio del cliente, pero, ahí ni el abogado ni el cliente pueden hacer nada.

No se puede elegir el juez para nuestro desahucio.

Cuanto cuesta echar al inquilino

Desalojar a un arrendatario de tu casa o tu local puede ser una tarea complicada, sobre todo si no cuentas con un asesoramiento legal de primera mano.

¿Cuáles son los honorarios del abogado? ¿Cuánto cuesta el procurador?

Hay diferentes formas de fijar el precio de un desahucio express, veamos cuáles son:

  1. Precio en función de la renta del alquliler y de la cantidad de mensualidades pendientes.
  2. Precio función de las tablas orientativas del Colegio de Abogados correspondiente.
  3. Precio fijo.

Del mismo modo puede tabularse el precio en función del tipo de inmueble, para los locales un precio y otro para los pisos residenciales.

También puede estar en función de si se celebra juicio o no.

En la mayoría de los casos el inquilino no contesta a la demanda, pues sabe de sobra que no ha pagado y no se gastará su dinero en un abogado para un proceso judicial que está perdido de antemano (en las mayoría de las ocasiones).

No obstante, lo mejor es apostar por un letrado con experiencia de desahucios express, que sepa lidiar con los propios inquilinos y con sus tretas mucho mejor de lo que puede hacerlo el propio casero.

Desahucio con abogado y procurador

Para interponer una demanda por desahucio se necesita obligatoriamente la presencia de un abogado y un procurador, pues son ellos quienes firman la demanda.

El procurador representa al cliente en el juzgado y todas las notificaciones que entren o salgan del juzgado pasarán por sus manos.

El abogado asesora al cliente de principio a fin en el procedimiento, velando por sus intereses, por su inmueble y por su dinero.

¿Hay juicio de desahucio? ¿o no lo hay?

Son muy pocos los juicios que se celebran con motivo de una demanda de desahucio.

Los que se celebran obedecen a estas dos causas:

  1. El inquilino pide un abogado de oficio con la esperanza de alargar el proceso lo máximo posible para permanecer en la vivienda.
  2. El inquilino puede tener razón en algún aspecto y quiere luchar por sus derechos, por ejemplo en los alquileres de renta antigua, donde se paga mucho menos renta de lo que se paga en el mercad libre.

Si no hay juicio, mucho mejor para el dueño.

Paralización del desahucio por el inquilino

Una vez que el dueño de la vivienda interpone a través de su abogado una demanda de desahucio, hay una sola manera, solo una, que permite parar el proceso de desalojo.

Esa forma es pagar lo que se debe, bien la propio casero, bien haciendo una consignación en el propio juzgado.

Esto, se conoce técnicamente como la enervación del desahucio.

Pagando, el inquilino se mantiene en el piso.

Pero esto puede impedirse por el dueño de una forma muy sencilla. Enviando un burofax solicitando el pago de las mensualidades atrasadas, so pena de demandarle en el juzgado.

Si el dueño le manda el burofax, tiene que experar 30 días para interponer la demanda.

Si el inquilino paga y paraliza el desahucio (por que el dueño no le envió el burofax) se quedará en el piso, pero nunca más podrá hacer lo mismo en esa vivienda.

Si vuelve a dejar de pagar y el dueño le vuelve a denunciar, esta vez, aunque pague de nuevo, será desahuciado.

Cortarle la luz o el agua al inquilino

Cuando el arrendatario no paga la renta y van pasando los meses, el cabreo del dueño va aumentando progresivamente, sobre todo, si ese alquiler es de vital importancia en su economía.

El dueño día tras día, noche tras noche, no se quita de la cabeza el problema y, por su puesto piensa de todo, muchas veces, nada bueno.

Tomarse la justicia por su mano es siempre una opción, pero suele ser peligrosa por dos motivos, uno puede salir perjudicado de un enfrentamiento directo con los inquilinos y, además, también puede salir condenado por un juzgado penal.

Lo primero que se piensa es cambiarle la cerradura, cortarle la luz, o el agua.

Es normal, el casero se cansa, y si además, se intuye que no paga porque no quiere el dueño se «calienta» cada día más.

Pero si le corta la luz, por ejemplo, o no paga los suministros que vienen a nombre del casero, lo que va a pasar es lo siguiente, el arrendatario le pondrá una denuncia por coacciones.

Vamos, lo que faltaba, que además de no cobrar, le condenen por coacciones y le queden antecedentes penales, el colmo.

Por tanto nunca es recomendable actuar de esta manera.

Lo mejor contratar a un profesional que sepa, que nos asesore, que recupere tu casa y el dinero que te deben.

El juez condena en costas al inquilino

Tanto si se celebra un juicio verbal por desahucio como si no, lo que está claro es que los gastos que le genere el proceso judicial al arrendador los va a tene que pagar el inquilino.

Eso es así casi en el 100% de los casos.

La razón está muy clara, el casero le deja su piso o su local al arrendatario a cambio de una renta mensual.

Por tanto, en el juicio, lo único que se dirime es si se ha pagado o no la renta por el inquilino.

Como es muy fácil en la mayoría de los casos probar por el dueño que NO ha pagado, el juicio acaba con el arrendatario desahuciado y, en muchos casos embargado.

Debe pagar, todas las rentas que debe y, además, todos los gastos judiciales ocasionados a su arrendador, que son principalmente el gasto de abogado y el de procurador.

El burofax solicitando el pago del alquiler

Cuando el inquilino deja de pagar el alquiler el casero se enfada, lógicamente.

Procede al envío de un burofax para solicitarle el pago de las cantidades adeudadas a la fecha, dándole un plazo para que se ponga al día, so pena de llevarlo a un proceso judicial de desahucio.

Pero hay una sutil diferencia entre enviar un burofax donde el remitente es el propio casero, que hacerlo a través de un bufete de abogados.

Es bastante más disuasorio, el arrendatario ya tiene la impresión de que la cosa va en serio, que no hay contemplaciones y que no es una rabieta más del casero.

Esto no quiere decir que vaya a salir corriendo a pagar lo que debe (sobre todo si no tiene dinero) pero, en muchas ocasiones surte el efecto deseado.

No obstante, salvo en alquileres de renta antigua, no está claro si tiene a cuenta enviarle el burofax, puesto que ha de esperar otros 30 días antes de presentar la demanda, por lo que si no va a pagar (y eso muchas veces ya lo sabe o intuye el dueño) es un mes perdido.

El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es el documento principal de un desahucio.

En él aparecen los datos más importantes que necesita un juez para desalojar y para requerirle las mensualidades impagadas al arrendatario.

Estos datos son los siguientes.

  1. Identificación de las partes, arrendador y arrendatario.
  2. Identificación de la finca.
  3. Renta a pagar mensualmente y sus periodos de pago.
  4. Obligaciones contraídas por las partes (por ejemplo, se prohibe tener animales y el inquilino los tiene).

No son pocas las ocasiones en la que el inquilino se «ha salido con la suya» en un proceso judicial por tener un contrato defectuoso, mal redactado y con cláusulas ilegales.

Por eso, es conveniente también, que los contratos de alquiler sean redactados por alguien experto.

La reclamación de las rentas impagadas

Hay dos formas de reclamar las rentas impagadas de una vivienda o local arrendado.

Lo normal es que el arrendatario deje de pagar aún estando en el inmueble.

En ese caso, lo recomendable es, en la misma demanda de desahucio, reclamar además, todas las rentas que se deban ahora ahora y, las que se vayan produciendo mes a mes hasta que le desalojen.

En la misma demanda, todo junto, el lanzamiento y la reclamación, así vamos ganando tiempo pues, de otra forma, si se interpone la demanda de desahucio sin reclamación de rentas, al desalolarje, igual se han acumulado varios meses y hay que meter otra demanda solicitando su abono, por lo que habremos perdido un tiempo muy valioso para el cobro.

La otra forma es, cuando el inquilino se ha ido del piso o local y nos debe mensualidades de renta.

En ese caso, tenemos lo más importante, la vivienda, tenemos su posesión y, ahora, a través de un proceso monitorio vamos a reclamar todo lo que le debe.

Una vez concluido, si no paga, por las buenas, no quedará más remedio que solicitar la ejecución de la sentencia y pedir el embargo de los bienes que tenga.

El inquilino se opone al desahucio

Cuando el juzgado admite a trámite la demanda tiene que notificársela al inquilino.

Una vez recibida, el arrendatario tiene 10 días para contestarla (oponerse al desahucio) y decirle al juez sus argumentos por los que se opone a que le desalojen.

Tiene que desvirtuar los hechos que en la demanda pone el demandante, demostrar que no es cierto, algo verdaderamente complicado.

Por eso, en la mayoría de las ocasiones no se celebra ningún juicio.

El juzgado ya le avisa al inquilino de dos fechas, una la del juicio (siempre que conteste a la demanda en esos 10 días) y otra la del desahucio o lanzamiento.

Es decir, ya le avisa de que tal día a tal hora, se presentará una comisión del juzgado para que desaloje la vivienda.

Si es necesaria la presencia policial, el juzgado no dudará en pedir la ayuda de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.

El abogado especialista en desahucios

Es muy importante saber elegir al letrado que defienda sus intereses, que tenga experiencia en lidiar con este tipo de procedimientos judiciales.

Muchos inquilinos son auténticos profesionales y se conocen las leyes mejor que los jueces, saben técnicas que hacen que el proceso de desalojo se dilate.

Para contrarestar eso, debe contratar unos servicios jurídicos robustos, un abogado que esté «cansado» de tramitar desahucios express, que haya visto de todo y lidado con todo tipo de tretas judiciales.

Por esa razón es muy importante saber elegir al abogado, pues hay mucho en juego, su piso, su local o el de sus familiares queridos que con tanto esfuerzo y sacrificio han pagado.

Además, cuanto más tiempo estén en el piso en una situación «anómala», más posibilidades existen de que se puedan producir  daños en la vivienda.

Los tipos de desahucio

Los motivos por los que un arrendador puede desalojar de su vivienda a su arrendatario son los siguientes:

  1. Que no le pague la renta mensual, el principal.
  2. Que no le pague la fianza.
  3. Que no cumpla con sus obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento.
  4. Que haga obras en el piso sin el consentimiento del dueño o cause daños de forma dolosa.
  5. Que se dedique a subarrendar la vivienda o el local o bien sus habitaciones sin su consentimiento.
  6. Que realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  7. Que haya terminado el plazo de arriendo
  8. Que no dedique la vivienda a su residencia habitual.
  9. Que quiera echar a parientes o familiares que se encuentran en precario (sin pagar renta)
  10. Por constantes y reiterados incumplimientos en el plazo de pago de renta. (pe que siempre paga 15 o 20 días más tarde que o fijado en el contrato).

Los desahucios en Madrid

Los desahucios express en Madrid son muy frecuentes.

Con la crisis del 2.008 aumentaron considerablemente los desahucios hipotecarios, mucha gente perdió su hogar.

Con los años la situación ha cambiado y ya no son tantos los desahucios por no pagar la hipoteca como los que se producen por no pagar el alquiler.

El poder general para pleitos en el desahucio

El poder general para pleitos es una escritura notarial.

Vale unos 50 €.

Reduce el tiempo de espera judicial hasta un mes, es decir, el casero puede recuperar su vivienda o local un mes antes, pero tendrá que pagarle al notario.

¿Merece la pena? Por supuesto que si.

Mediante este poder el cliente autoriza a un procurador para que le represente en el juicio de desahucio.

Ahora bien, este poder no es necesario ni obligatorio.

Al cliente le puede salir gratis en el juzgado firmado lo que se llama como «apud acta». 

El problema es que si no vamos al notario a por un poder, el letrado presentará la demanda en el juzgado y, éste, una vez proveída fijará un día para que el cliente se pase por el juzgado a firmar dicho apud acta dando poderes de representación a su procurador.

Esto, no es automático, y hasta que no vaya a firmar el cliente al juzgado, la demanda no se enviará al arrendatario demandado.

Por tanto, merece la pena hacer un poder general para pleitos.

El desahucio por precario

Pondremos un ejemplo para que se entienda fácilmente lo que es un desahucio por precario.

Un padre tiene un piso sin usar y su hijo y su nuera no pueden permitirse un alquiler.

Les «presta» su piso, les deja vivir en él sin necesidad de firmar ningún contrato de arrendamiento y sin tener que pagar renta alguna.

Con el tiempo padre e hijo discuten, por las razones que sean, da igual.

El padre les pide que salgan de su piso, ya nos les quiere allí.

Ellos no se van, no les da la gana

La solución es que el padre, a través de su abogado presente un desahucio por precario.

Esta figura, hasta hace poco, es la que se utilizaba para echar a los okupas que ilegalmente usurpaban viviendas.

Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Desahucio de okupas

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En España ocupar una vivienda ilegalmente es muy fácil y apenas tiene consecuencias penales.

Eso lo saben los okupas y las mafias que hacen negocio con ello.

Si tiene una vivienda ocupada, esto le va a interesar.

Vivienda con ocupas ilegales

Con la llegada de la crisis económica de 2.008 muchas cosas cambiaron, sobre todo para mal.

Aquellos que tenían dinero, lograron amasar más aún. Pero para el ciudadano de a pie, las consecuencias fueron nefastas.

Miles y miles de familias perdieron sus viviendas por las ejecuciones hipotecarias y los bancos se convirtieron de golpe en grandes inmobiliarias.

Por tanto, teníamos miles de pisos vacíos y miles de personas sin hogar, una mezcla explosiva que hizo que la sociedad se echara a la calle.

Muchas de esas viviendas se ocuparon ilegalmente por personas necesitadas y por sus familias.

Pero esa crisis también fue el caldo de cultivo para que proliferarn grupos mafiosos que a cambio de «dar la patada» y abrir una vivienda cobraban por ello.

Además, muchas personas, ante la permisividad de la Justicia decidieron que era mejor okupar que alquilar.

En el año 2.020 llega otra crisis cuyo origen es microscópico, un virus, llamado Coronavirus o Covid-19.

Esta crisis que comienza siendo sanitaria, pronto se transforma en económica.

Desahucios en precario

Hasta el año 2.018 no existía en España una normativa que pudiera hacer frente a estas ocupaciones ilegales.

Ya no solo se ocupan pisos de bancos, también se okupan viviendas de particulares.

Los despachos jurídicos especializados en desahucios cuando un cliente acudía porque se había ocupado una vivienda tenían dos opciones, ir por la vía penal o por la vía civil.

La vía civil era presentar una demanda contra los ocupantes como si aquello fuera un precario, es decir, personas que carecían de contrato y que tampoco pagaban nada por la vivienda.

En muchos casos había que identificar a los ocupantes, algo que era complicado.

Lo peor de todo era que, una vez identificados con sus nombres y apellidos, y tras esperar meses al desalojo o lanzamiento, cuando se presentaba la comisión judicial para desahuciarlos, aparecían por la puerta individuos distintos a los identificados inicalmente.

El resultado era descorazonador para los dueños, pues había que volver a empezar de cero y presentar una nueva demanda.

Demanda penal por usurpación de bien inmueble

La otra opción era denunciar la ocupación a la policía, algo que cualquier ciudadano hace cuando se comete un delito, normal ¿no? lo reporta a las autoridades.

Bien, ese hecho, suponía otro vía crucis para el propietario y eso, lo sabían muy bien los ocupantes.

Como no tienen recursos acuden a la justicia gratuita, es decir, los abogados de oficio.

Esto supone dilatar y dilatar el proceso, con escritos y recursos al juzgado que tardan meses y meses en sustanciarse.

La denuncia por usurpación supone que será un juzgado penal y no civil el que conozca del asunto.

«El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses» artículo 245.2 del Código Penal.

Como puedes ver, el castigo por ocupar una vivienda es para reir o para echarse a llorar

Ley anti ocupas

La nueva ley anti ocupas trata de recuperar lo antes posible el piso ocupado mediante un proceso civil.

Este proceso no está pensado para los locales, solo para viviendas de primera o segunda residencia o parte de ellas (habitaciones).

Además solo particulares, entes sin ánimo de lucro y entidades con vivienda social pueden hacer uso de ella.

Grandes inmobiliarias o bancos no pueden usarla, ellos deben demandar por vía penal (usurpación de bien inmueble) o vía civil (demanda por precario).

Demanda contra los desconocidos ocupantes

Tampoco es necesario identificar a los okupas, la demanda irá contra los «desconocidos ocupantes».

Entran todos en el lote, esté quien esté en el piso, y no hay que presentar una nueva denuncia si entran más ocupantes.

Servicios sociales

El juez notifiará a los servicios sociales (concejalía del Ayuntamiento de Madrid, de Alcalá de Henares, el que sea) cuando:

  1. Se fije en la notificación fecha de desalojo para los okupas.
  2. Se notifica la demanda.

Personas vulnerables

  • Quien perciba la Renta Mínima de Inserción o a quienes no puedan acceder a prestaciones
  • Mayores de 18 y menores de 30 que vienen de una institución de menores,
  • Drogadictos,
  • Presos o familias que, según los trabajadores sociales, tengan esta situación.
  • quienes vengan de  servicios de prevención o inserción social.

La demanda contra los okupas

En un año, desde que se produce la ocupación, debe presentarse la demanda, si pasa el año, no cabe este proceso.

Si el abogado es un experto en desahucios de okupas, mucho mejor, además, debe ir firmada por procurador.

Se debe incorporar en la demanda las escrituras de al vivienda.

Contesta el okupa a la demanda

Solo tiene el okupa 10 días para contestar a la demanda del dueño y solo podrá si:

  1. Tiene una escritura o contrato de alquiler
  2. El dueño no puede probar que es el propietario (algo que nunca ocurre).

Si se pasa el plazo de los 10 días y no contestan, se dicta sentencia favorable al dueño.

El desahucio express del ocupa ilegal

En la demanda, el letrado pedirá un «incidente» para que el dueño pueda recuperar el piso cuanto antes.

  1. El juez les da 5 días a los ocupes para que aporte un título que les habilite para está en la casa.
    1. Si no tienen título, el juez dicta un auto donde se ordena entregar el piso al dueño.
    2. Si aportan un contrato de arrendamiento falso, también entregará la posesión al propietario.
    3. Si aportan un título válido, se celebrará un juicio.
  2. Si no aportan nada se entrega el piso al dueño, es una entrega provisional, pues no ha terminado el proceso.
  3. Contra el auto que resuelva el incidente no hay recurso

Requisitos del delito de ocupacion ilegal

  1. La entada en su piso debe ser pacífica, sin usar la violencia ni la intimidación por los ocupas. Ellos lo saben muy bien. Entrarán por la ventana, romperán las rejas y luego el cristal o entrarán por la puerta desmantelando la cerradura. Las mafias suelen llevar «especialistas» para abrir puertas.
  2. La casa debe estar vacía, es decir, nadie debe vivir en ella (si no será allanamiento de morada, mucho más penado en la ley).
  3. Entran sin autorización del dueño, quien no sabe nada hasta que ya están dentro. Quizá le avisen los vecinos, incluso ni eso, pues muchos vecinos no quieren problemas.
  4. El dueño debe oponerse a esa ckupación ilegal.
  5. El dolo en los delincuentes, es decir, ellos saben que entrar en casa ajena es un delito y aún así, lo cometen.

Usurpación o allanamiento de morada

El allanamiento de morada está penado en el Código Penal con cárcel, de 6 meses a 2 años de prisión.

Pero si hay violencia, son 3 años de prisión.

Por tanto, el okupa se cuida mucho de que no haya nadie viviendo en el piso, por eso lo vigilan durante días.

Como ya sabéis, la «pena» por el delito de usurpación de un bien inmueble es una multa, que, en muchos casos no pagarán nunca porque son insolventes.

Castigo penal a los ocupas

Cuando un okupa es condena por el delito de usurpación se le condena a pagar una multa que va de los 3 a los 6 meses a razón de unos 4 €/día.

Echen el cálculo, ya de por si, aunque la pagara, la sanción es irrisoria.

Pero la burla va más aún porque nunca la pagan, se declaran insolventes.

Por tanto el delito de okupación es gratis, no hay consecuencias. 

Es así como están las cosas en España.

Los okupas denuncian al dueño

Pero como las desgracias nunca vienen solas, o eso dicen, además de que al okupa no le va a pasar nada, al que le puede pasar es al dueño como se le ocurra acercarse a la casa.

Si, si, los okupas tienen hasta manuales de ocupación de casas en internet donde, entre otras cosas, les dicen que denuncien al dueño en un juzgado penal si se le ocrre molestarles. De traca, pero así es.

El dueño, será denunciado por coacciones y deberá presentarse a un juzgado penal con un abogado, que debe costear para defenderse de las acusaciones de unos señores que le han arrebatado la posesión de su vivienda.

No puede cortarles el agua, ni la luz, ni cambiarles la cerradura.